LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2012), que la société JMF promotion a réalisé un lotissement à Vence ; que la réception des travaux a été prononcée le 10 juin 1999 ; que la commune a refusé de délivrer le certificat de conformité ; que l'association syndicale libre Le Clos des Jonquilles a assigné la société JMF promotion en paiement de travaux et en indemnisation ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société JMF promotion fait grief à l'arrêt de déclarer l'action de l'association syndicale libre Le Clos des Jonquilles recevable, alors, selon le moyen :
1°/ que l'action d'une association syndicale libre méconnaissant les stipulations des statuts de cette association est irrecevable ; que des travaux de lotissement ne sont achevés qu'après obtention du certificat de conformité délivré par l'autorité compétente ; qu'en l'espèce, l'article 2 des statuts de l'ASL Le Clos des Jonquilles précisait que « la prise en charge des équipements et des terrains communs interviendra au profit de l'association syndicale libre, dès que les travaux d'équipements communs seront achevés et réceptionnés » ; que l'action de l'ASL concernait des travaux « en cours d'achèvement », pour lesquels le certificat de conformité n'a pas été délivré ; qu'en décidant néanmoins que l'action de l'ASL était recevable, la cour d'appel a violé les articles 32 du code de procédure civile, 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, 78 de la loi du 9 décembre 2004 et R. 315-36 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure au décret du 5 janvier 2007 ;
2°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur des moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur leur bien-fondé ; que le contenu du cahier des charges n'était mentionné par aucune des parties au soutien de son argumentation sur l'irrecevabilité de l'action de l'ASL Le Clos des Jonquilles ; qu'en déclarant néanmoins recevable l'action de l'ASL sur le fondement de ce cahier des charges, la cour d'appel, qui a relevé ce moyen d'office sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les équipements communs avaient fait l'objet d'une réception et d'une déclaration d'achèvement du lotisseur ; qu'ils avaient été transférés à l'ASL Le Clos des Jonquilles conformément aux statuts et que celle-ci se trouvait, en vertu du cahier des charges du lotissement, régulièrement versé aux débats, seule investie de la qualité pour agir contre le lotisseur, la cour d'appel a pu, sans violer le principe du contradictoire, déclarer l'action de l'association recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société JMF promotion fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à l'ASL Le Clos des Jonquilles la somme de 48 500 euros TTC représentant les sept points de non-conformité ou d'inachèvement à l'origine du litige, alors, selon le moyen :
1°/ que les défauts de conformité d'un ouvrage relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, après réception, s'ils étaient cachés à la réception ou si, étant apparents, ils ont fait l'objet de réserves ; qu'en décidant que les défauts de conformité relevés par l'expert relevaient de la responsabilisé contractuelle de droit commun, sans avoir constaté qu'ils étaient cachés ou, s'ils étaient apparents, qu'ils avaient donné lieu à des réserves, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°/ que la société JMF promotion a soutenu dans ses conclusions d'appel qu'« il était inutile de réaliser un parement sur un mur sur lequel s'adossait une construction » ; que l'expert avait affirmé qu'il ne faisait « pas partie de sa mission de se prononcer sur l'utilité ou l'inutilité de ce parement » ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la société JMF promotion avait manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas au parement de ce mur, que le POS prévoyait que les murs devront être parementés, sans répondre aux conclusions invoquant l'inutilité du parement, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que les juges sont tenus d'examiner au moins sommairement les documents produits ; que la société JMF promotion a fait valoir devant la cour d'appel qu'il résultait du procès-verbal du 16 janvier 2006 que les enrobés étaient de couleur rouge à l'endroit du parking et que c'est par erreur qu'il avait été tracé sur le plan du lotissement des enrobés rouges à l'endroit de certaines voies de circulation ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions d'où résultait l'absence de responsabilité de la société JMF promotion sur le fondement de la couleur des enrobés et en s'abstenant d'examiner au moins de façon sommaire ce procès-verbal, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que les juges sont tenus d'examiner au moins sommairement les documents produits ; que la société JMF promotion a soutenu qu'il résultait du procès-verbal du 16 janvier 2006 que le plan des plantations avait été respecté sauf pour un arbre, pour en déduire que les manquements ultérieurs ne provenaient pas de son fait mais des colotis qui avaient déplacé ou déraciné les arbres ; qu'en retenant toutefois la responsabilité de la société JMF promotion à raison de l'absence de ces arbres, sans répondre à ces conclusions et examiner au moins de façon sommaire ce procès-verbal, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que la société JMF promotion n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que les non-conformités affectant le parement du mur, la couleur des enrobés et les plantations étaient apparentes, le moyen, pris en sa première branche, est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Et attendu qu'ayant retenu, au vu de l'expertise judiciaire, que le parement du mur n'était pas conforme au programme des travaux renvoyant au plan d'occupation des sols de la commune et que l'enrobé et les arbres n'étaient pas conformes aux plans de voirie et des plantations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir la responsabilité contractuelle du lotisseur ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société JMF promotion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société JMF promotion à payer la somme de 3 000 euros à l'association syndicale libre Le Clos des Jonquilles ; rejette la demande de la société JMF promotion ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société JMF promotion
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'action de l'Association syndicale libre LE CLOS DES JONQUILLES recevable ;
Aux motifs que « sur le moyen d'irrecevabilité soulevé par la Société JMF PROMOTION, que cette dernière invoque le défaut de qualité de l'association syndicale LE CLOS DES JONQUILLES à agir alors que seuls les colotis peuvent agir, que cette fin de non recevoir a été justement rejetée par le premier juge, les motifs exacts et pertinents de ce dernier pouvant être approuvés par la cour, étant ajouté d'une part, que le cahier des charges stipule que les actions pouvant être engagées à l'encontre du lotisseur et le cas échéant, de ses locateurs d'ouvrages, ne pourront être exercées que par l'Association syndicale constituée entre les attributaires de lots, que celle-ci soit ou non propriétaire des équipements internes du lotissement, et d'autre part, que l'achèvement des travaux a été déclaré le 6 juillet 1999 par le maître d'oeuvre » (arrêt p. 3, § 5) ;
Et aux motifs adoptés que les « statuts de l'ASL DU CLOS DES JONQUILLES publiés le 27 novembre 1999 au journal d'annonces légales « Bulletin de la Côte d'Azur » prévoient au point 2.02 dédié aux dispositions applicables en matière de Transfert de propriété, que « la prise en charge des équipements et des terrains communs interviendra au profit de l'association syndicale libre, dès que les travaux d'équipements communs seront achevés et réceptionnés », étant précisé que la réception est intervenue le 10 juin 1999 ; ainsi en l'absence de délivrance du certificat de conformité de l'ensemble immobilier sollicité le 26 juin 2001 auprès de l'autorité administrative municipale en vertu des dispositions de l'article R.315-36 du Code de l'urbanisme et s'étant traduit le 5 juillet 2001 par un courrier de la Commune faisant état de différents points de non-conformité, l'ASL DU CLOS DES JONQUILLES est précisément dans son rôle de gestionnaire des intérêts communs du lotissement en cours d'achèvement, lorsqu'il saisit l'autorité judiciaire d'un différend avec le maître d'oeuvre de l'opération de construction, à savoir la SARL JMF PROMOTION, dont la fin de non-recevoir ne peut dès lors être favorablement accueillie » (jugement p. 3, § 4 et 5) ;
Alors, d'une part, que l'action d'une association syndicale libre méconnaissant les stipulations des statuts de cette association est irrecevable ; que des travaux de lotissement ne sont achevés qu'après obtention du certificat de conformité délivré par l'autorité compétente ; qu'en l'espèce, l'article 2 des statuts de l'Association syndicale libre LE CLOS DES JONQUILLES précisait que « la prise en charge des équipements et des terrains communs interviendra au profit de l'association syndicale libre, dès que les travaux d'équipements communs seront achevés et réceptionnés » ; que l'action de l'ASL concernait des travaux « en cours d'achèvement », pour lesquels le certificat de conformité n'a pas été délivré ; qu'en décidant néanmoins que l'action de l'ASL était recevable, la Cour d'Appel a violé les articles 32 du Code de Procédure Civile, 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, 78 de la loi du 9 décembre 2004 et R 315-36 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure au décret du 5 janvier 2007 ;
Alors, d'autre part, que le juge ne peut fonder sa décision sur des moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur leur bien-fondé ; que le contenu du cahier des charges n'était mentionné par aucune des parties au soutien de son argumentation sur l'irrecevabilité de l'action de l'Association syndicale libre LE CLOS DES JONQUILLES ; qu'en déclarant néanmoins recevable l'action de l'ASL sur le fondement de ce cahier des charges, la Cour d'Appel, qui a relevé ce moyen d'office sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du Code de Procédure Civile.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société JMF PROMOTION à payer à l'Association LE CLOS DES JONQUILLES la somme de 48.500 ¿ TTC représentant les 7 points de non-conformité ou d'inachèvement à l'origine du litige ;
Aux motifs que « sur le parement du mur, l'autorisation de lotir a été accordée au visa du programme des travaux annexé, que ce programme prévoit au nombre des travaux prévus, notamment la construction des murs de soutènement nécessaires aux emplacements indiqués sur le plan n° 6D, selon les prescriptions du POS ; que le POS prévoit en article UD 11 aspect extérieur, que les murs de soutènement devront être soigneusement traités et constitués ou parementés en pierre du pays ; que sur l'enrobé bicolore et les arbres, l'autorisation de lotir a été accordée au visa notamment du plan de voirie et des plantations, sur la base duquel l'expert a constaté la non réalisation conforme des enrobés de couleurs différentes ainsi que l'absence de certains arbres ; que les différentes contestations de la SARL JMF Promotion doivent être écartées, qu'il convient de confirmer le jugement » (arrêt p. 4, § 5 à 7) ;
Et aux motifs adoptés que « la SARL JMF PROMOTION demeurant débitrice des finitions révélées par la mesure d'instruction réalisée suivant la méthode contradictoire ayant permis à chacune des deux parties de faire valoir son argumentation, doit dès lors réparation suivant la valorisation des travaux proposés par l'expert X..., soit à hauteur de 48 500 ¿ tenant compte de la TVA à 19,6 % ; afin de déterminer le régime juridique de responsabilité du principal participant à l'opération de construction, il est démontré que la liste des réserves se limitait au 10 juin 1999, date du procès-verbal de réception, à l'enduit du mur de soutènement et des murs du local à ordures, et que ces réserves ont été levées le 6 mars 2000, de sorte que la garantie de parfait achèvement ou toute autre garantie spécifique des constructeurs n'a pas vocation à recevoir application à la situation en litige, régie par la responsabilité de droit commun soumise à la prescription trentenaire, interrompue dès l'action en référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 10 mai 2006 » (jugement p. 4, § 2 et 3) ;
Alors que, d'une part, les défauts de conformité d'un ouvrage relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, après réception, s'ils étaient cachés à la réception ou si, étant apparents, ils ont fait l'objet de réserves ; qu'en décidant que les défauts de conformité relevés par l'expert relevaient de la responsabilisé contractuelle de droit commun, sans avoir constaté qu'ils étaient cachés ou, s'ils étaient apparents, qu'ils avaient donné lieu à des réserves, la Cour d'Appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code Civil ;
Alors que, d'autre part, la Société JMF PROMOTION a soutenu dans ses conclusions d'appel qu'« il était inutile de réaliser un parement sur un mur sur lequel s'adossait une construction » (concl. p. 10, § 7) ; que l'expert avait affirmé qu'il ne faisait « pas partie de sa mission de se prononcer sur l'utilité ou l'inutilité de ce parement » (rapport p. 19, in limine) ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la Société JMF PROMOTION avait manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas au parement de ce mur, que le POS prévoyait que les murs devront être parementés, sans répondre aux conclusions invoquant l'inutilité du parement, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
Alors également que les juges sont tenus d'examiner au moins sommairement les documents produits ; que la Société JMF PROMOTION a fait valoir devant la Cour d'Appel qu'il résultait du procèsverbal du 16 janvier 2006 que les enrobés étaient de couleur rouge à l'endroit du parking et que c'est par erreur qu'il avait été tracé sur le plan du lotissement des enrobés rouges à l'endroit de certaines voies de circulation ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions d'où résultait l'absence de responsabilisé de la Société JMF PROMOTION sur le fondement de la couleur des enrobés et en s'abstenant d'examiner au moins de façon sommaire ce procès-verbal, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
Alors enfin que les juges sont tenus d'examiner au moins sommairement les documents produits ; que la Société JMF PROMOTION a soutenu qu'il résultait du procès-verbal du 16 janvier 2006 que le plan des plantations avait été respecté sauf pour un arbre, pour en déduire que les manquements ultérieurs ne provenaient pas de son fait mais des colotis qui avaient déplacé ou déraciné les arbres ; qu'en retenant toutefois la responsabilité de la Société JMF PROMOTION à raison de l'absence de ces arbres, sans répondre à ces conclusions et examiner au moins de façon sommaire ce procès-verbal, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.
