LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique , ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, sans dénaturer les conclusions de la bailleresse, retenu à bon droit que le changement visé à l'article L. 145-34 du code de commerce devait, pour permettre un déplafonnement, être intervenu pendant le cours du bail à renouveler et que la société Médic habitation n'en rapportait pas la preuve, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, sans inverser la charge de la preuve, qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Médic habitation aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Médic habitation ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Médic habitation
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé à 19.749,72 ¿ en principal par an à compter du 1er juillet 2008 le loyer du bail renouvelé depuis cette date pour les locaux sus-visés, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées et d'avoir dit que les intérêts au taux légal sont dus sur les loyers arriérés à compter de la date de chaque échéance contractuelle,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a exactement constaté que la société Médic habitation se fondait sur les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce pour demander le déplafonnement du loyer et particulièrement sur la modification notable de la destination des lieux par la locataire ; qu'en effet, son argumentation tendant à établir que le changement d'activité par la locataire est différent du changement de destination n'a pour objet que de distinguer un changement autorisé d'un changement irrégulièrement réalisé ; que, pour autant, quand bien même le changement d'activité a, comme en l'espèce, eu lieu sans autorisation du bailleur, dans la mesure où la société Médic habitation s'en prévaut comme motif de déplafonnement, elle se situe dans le champ d'application de l'article L. 145-34 du code de commerce ; qu'elle n'est donc pas fondée à soutenir que le changement d'activité, du seul fait de son irrégularité, peut donner lieu à un déplafonnement, un tel changement devant, pour permettre le déplafonnement, être intervenu pendant le cours du bail à renouveler, ce que la société Médic habitation n'établit pas, ne contestant d'ailleurs pas sérieusement qu'il a eu lieu antérieurement ; qu'en conséquence, c'est pertinemment que le premier juge a fixé le loyer du bail renouvelé conformément à la variation de l'indice du coût de la construction ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE les locaux sont situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ... se composent d'une boutique en façade sur rue avec entrée annexe sur le vestibule de l'immeuble, un dégagement donnant accès à une chambre, une salle à manger, un cabinet de toilette, une cuisine, un wc, un jardinet et une cave au sous-sol ; que les locaux ont une superficie réelle totale d'environ 108,90 m2 décomposée comme suit : - une partie commerciale : 49,10 m2, - une partie habitation : 59,80 m2, - une cave ; qu'aux termes de la clause « destination » du bail, « les lieux loués sont destinés à la vente de vêtements et vente de bibelots neufs et d'occasion » ; que la SCI Médic habitation soutient que la modification notable pour le commerce considéré de la destination du bail constitue un motif de déplafonnement justifiant la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2008 à la valeur locative ; qu'elle verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 20 juin 2008 de la SCP Jourdan et Dubois, huissiers de justice, où celle-ci indique avoir constaté dans la vitrine de la boutique la présence de : 6 sacs à mains, - 4 colliers ou pendentifs, - deux bagues, - deux pendentifs dans des coffrets ouverts, - un bracelet, - une montre sur un coffret « Chopard », - une gourmette, - trois colliers, une broche, - deux vestes, un corsage, deux paires de chaussures et où elle précise que « sur le mur de gauche, visible par la porte vitrée ouverte, je constate la présence d'un meuble vitrine dans lequel sont exposés des sacs, comme le meuble vitrine du fond sur le mur du fond à gauche, en dénombrant quatre nettement visibles. Sur la droite, il y a un meuble présentoir vitrine avec des étuis à lunettes, des plateaux avec ce qui semble être deux montres, des bracelets et encore des vêtements en exposition » ; que Mme X... indique exercer effectivement dans les lieux une activité de vente de vêtements et accessoires de mode neufs mais également et majoritairement de dépôt-vente de vêtements et accessoires de mode d'occasion, mais elle soutient que le prétendu changement de destination n'est pas intervenu au cours du bail expiré et n'est pas notable, ce qui ne permet pas un déplafonnement du loyer ; que la destination contractuelle de « vente de vêtements et vente de bibelots neufs et d'occasion » résulte du bail consenti le 18 janvier 1979 à Mme Y... à M. et Mme Z..., ce bail ayant été renouvelé le 8 février 1988 puis le 26 avril 1998 ; que M. et Mme Z... ont vendu le 6 juillet 1989 à Mme X... le fonds de commerce dont s'agit, la cession à laquelle la bailleresse a été invitée à se présenter, faisant état de « marchandises mises en dépôt par la clientèle et garnissant ledit fonds étant ici précisé que ces marchandises, dont le vendeur n'a pas la propriété, ne sont pas vendues à l'acquéreur... » ; qu'il n'est pas contestable que depuis 1979 est exploité dans les locaux un dépôt-vente de vêtements et accessoires de luxe, le bailleur lui-même versant aux débats des extraits de pages du site internet de « l'occaserie » mentionnant cette date ; que par application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le changement de destination des lieux, s'il est notable, est de nature à permettre le déplafonnement du loyer, à condition toutefois que la modification soit intervenue au cours du bail expiré, soit en l'espèce, entre le 1er avril 1998 et le 1er juillet 2008 ; qu'il apparaît en la cause cette modification est apparue antérieurement, ce qui ne permet plus au bailleur de s'en prévaloir à l'appui de sa demande de déplafonnement ; qu'il sera en conséquence débouté, le montant du loyer du bail renouvelé étant fixé, conformément à la variation de l'indice du coût de la construction, à la somme annuelle de 19.749,72 ¿ ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé que la bailleresse fondait sa demande de déplafonnement du loyer sur le « changement d'activité » décidé de façon irrégulière par la seule locataire, alors qu'elle a fondé sa demande de déplafonnement sur la modification de la destination des lieux qu'elle a autorisée au terme du bail expiré, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'appelante en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail commercial ; que c'est l'acceptation par le bailleur de la modification de la destination des lieux et non le seul changement d'activité par le preneur, même connu du bailleur, qui emporte modification de la destination des lieux telle que stipulée du bail ; que la cour d'appel, pour dire qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement en raison de la modification de la destination des lieux, a jugé que le changement d'activité intervenu sans autorisation du bailleur avait eu lieu antérieurement au bail à renouvelé ; qu'en statuant ainsi, par un motif juridiquement inopérant tiré de la date du changement d'activité et sans constater le consentement du bailleur à la modification de la destination des lieux telle que stipulée au bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code civil ;
ALORS QU'ENFIN, la charge de la preuve que le bailleur a autorisé la modification de la destination des lieux antérieurement au bail expiré pèse sur le preneur à bail commercial ; qu'en énonçant que la société Médic habitation n'établit pas que le changement d'activité effectué sans l'autorisation du bailleur est intervenu pendant le cours du bail à renouveler, quant il incombait à la locataire de démontrer que le changement de destination avait été autorisé par le bailleur antérieurement au bail expiré, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil.
