LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 décembre 2011), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ., 22 septembre 2010 n° 08-16.120), que la société civile immobilière La Logne ( la SCI), qui avait acquis le 5 septembre 2001 des lots de copropriété dans une résidence, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence en annulation de la décision 6-1-12 de l'assemblée générale du 22 février 2003 qui a rejeté sa demande de régularisation des travaux de construction d'un cellier en se fondant sur une décision d'une précédente assemblée générale du 2 juin 2001 subordonnant cette autorisation à l'accord des voisins immédiats, en considération du refus du propriétaire du lot contigü, Mme X... ; que celle-ci, intervenue à l'instance, a également sollicité la cessation de l'activité de toilettage pour chiens exercée dans le lot de la SCI ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de faire droit à l'incident de procédure et de rejeter ses conclusions déposées le 7 octobre 2011, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des conclusions ; qu'en retenant, au cas présent, que les conclusions déposées le 7 octobre 2011 (pièce n° 11) par la SCI La Logne développaient des moyens nouveaux sur huit pages quand ces conclusions reprenaient intégralement les précédentes déposées le 8 novembre 2010 (pièce n° 7), auxquelles il était seulement ajouté trois alinéas sur « la légalité de la résolution 6.1.12 » et un développement répondant au moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires « Sur l'application de l'article 26, alinéa 2, de la loi » tenant sur une seule page, la cour d'appel, qui a conféré à ces conclusions un caractère nouveau dans leur intégralité, en a dénaturé le sens clair et précis, entachant ainsi sa décision d'une violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ qu'il appartient aux juges du fond, saisis de conclusions tardives, de rechercher si ces conclusions nécessitaient une réponse et de caractériser les circonstances qui ont empêché le principe de la contradiction ; qu'en se bornant au cas présent, pour écarter les conclusions déposées par la SCI La Logne le 7 octobre 2011 (pièce n° 11), à relever qu'elles ne permettaient pas à l'intimée, en l'occurrence Mme X..., qui avait conclu le 9 août 2011 (pièce n° 9), d'y répondre utilement avant la clôture fixée au 11 octobre 2011, sans même examiner, ne serait ce que pour les écarter, les circonstances que, d'une part, ces conclusions du 9 août 2011 avaient répondu avec retard aux conclusions de l'exposante déposées depuis le 8 novembre 2010 (pièces n° 5), et, d'autre part, les conclusions de l'exposante du 7 octobre 2011 avaient été régularisées après que, par conclusions du 21 septembre 2011 (production n° 10), Mme X... ait produit une nouvelle pièce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en déposant de nouvelles conclusions le 7 octobre 2011, soit quatre jours avant la clôture, tandis que l'intimée avait conclu le 9 août précédent, la SCI avait mis l'intimée dans l'impossibilité d'y répondre utilement, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la nouveauté des moyens développés dans ces conclusions, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, que la SCI avait méconnu le principe de la contradiction et que ces conclusions devaient être écartées des débats ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'annulation de la résolution 6-1-12 de l'assemblée générale extraordinaire du 22 février 2003 et de la condamner sous astreinte à détruire le cellier construit sur le lot 266, alors, selon le moyen :
1°/ que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en confirmant le jugement en ce qu'il avait ordonné la démolition du cellier, sans même examiner, ne serait-ce que pour l'écarter, le moyen opérant soulevé par la SCI La Logne dans ses conclusions d'appel, faisant état de la résolution n° 36 votée lors de l'assemblée générale du 21 mai 2004, aux termes de laquelle les copropriétaires avaient validé la totalité des constructions réalisées sans autorisation préalable de la copropriété et/ou non conformes au cahier des charges, résolution dont elle indiquait pouvoir se prévaloir nonobstant le point fait sur la procédure la concernant aux termes de la résolution n° 18 de cette même assemblée, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'ayant retenu que, faute de publication, la 25e résolution de l'assemblée générale du 2 juin 2001 ayant modifié le cahier des charges et fixé les règles de construction des celliers, exigeant notamment l'accord du voisin immédiat, n'était pas opposable à la SCI qui avait acquis postérieurement le lot n° 66, la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, s'y référer pour statuer sur la demande d'annulation de la résolution 6.1.12 de l'assemblée générale du 22 février 2003 ayant refusé de valider a posteriori la construction de son cellier ; qu'en statuant ainsi elle a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que tout jugement doit être motivé et que le recours à des motifs abstraits et généraux constitue un défaut de motifs ; qu'en se bornant au cas présent, pour confirmer la condamnation de la SCI La Logne à la démolition du cellier, à relever qu'elle constituait une atteinte à la jouissance des parties privatives de Mme X..., sans préciser en quoi aurait matériellement consisté cette atteinte, la cour d'appel a statué par des motifs abstraits et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que si l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, la règle d'ordre public ainsi posée par l'article 26, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne vise pas n'importe quelle atteinte indirecte aux modalités de jouissance des parties privatives, mais seulement les atteintes contraires au respect de la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant au cas présent, pour confirmer la condamnation de la SCI La Logne à la démolition de son cellier, à relever que cette construction constituait une atteinte à la jouissance des parties privatives du lot 263 appartenant à Mme X... sans préciser en quoi cette atteinte était contraire au respect de la destination de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant retenu par motifs propres qu'en application des dispositions de l'article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne pouvait à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une « modification des parties privatives telles qu'elles résultaient du règlement de copropriété », et relevé que l'édification en parpaing d'un cellier en bordure de propriété mitoyenne constituait une atteinte à la jouissance des parties privatives du lot appartenant à Mme X..., et par motifs adoptés que la résolution n° 36 de l'assemblée générale du 21 mai 2004 n'avait pas d'incidence sur la présente procédure déjà engagée et dont le suivi avait été évoqué à la résolution n° 18, la cour d'appel, motivant sa décision, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la 25e résolution de l'assemblée générale du 2 juin 2001, a par ces seuls motifs légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à cesser son activité de toilettage de chiens exercée dans le lot 266, alors, selon le moyen, que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'au cas présent, la SCI La Logne faisait valoir, aux termes de ses conclusions déposées le 8 novembre 2010, que l'exploitation de l'entreprise artisanale de toilettage de chiens était conforme notamment aux articles 10 et 18 du règlement de copropriété ; qu'en retenant que l'activité en cause ne remplissait pas les conditions prévues par l'article 8 du règlement de copropriété, sans même examiner, ne serait-ce que pour l'écarter, la conformité de cette activité aux articles 10 et 18 de ce règlement, compte tenu des autorisations municipales obtenues et des attestations versées aux débats, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et, partant, d'une violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait de l'article 8 du règlement de copropriété que l'ensemble immobilier était à destination principalement d'habitation et que seules les activités professionnelles ou commerciales à usage de bureaux étaient autorisées, conditions que ne remplissait pas l'activité de toilettage pour chiens, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI La Logne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI La Logne à payer la somme globale de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence La Baie des Oliviers III située à Narbonne et à Mme X... ; rejette la demande de la SCI La Logne ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société La Logne.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR fait droit à l'incident de procédure, et, en conséquence, d'avoir rejeté les conclusions déposées le 7 octobre 2011 par la S.C.I. LA LOGNE ;
AUX MOTIFS QUE « La S.C.I. LA LOGNE reconclut au fond le 07/10/2011 soit 4 jours avant la clôture en développant des moyens nouveaux sur 8 pages » et que « Les conclusions déposées le 7/10/2011 4 jours avant la clôture portent manifestement atteinte au principe du contradictoire en ce qu'elles ne permettent pas à l'intimé d'y répondre utilement alors que celle-ci avait conclu au fond le 9/08/2011. Il convient en conséquence de les rejeter.» (arrêt p.6) ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des conclusions ; qu'en retenant, au cas présent, que les conclusions déposées le 7 octobre 2011(pièce n° 11) par la S.C.I. LA LOGNE développaient des moyens nouveaux sur 8 pages quand ces conclusions reprenaient intégralement les précédentes déposées le 8 novembre 2010 (pièce n° 7), auxquelles il était seulement ajouté 3 alinéas sur « la légalité de la 6.1.12 » et un développement répondant au moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires « Sur l'application de l'article 26 alinéa 2 de la loi » tenant sur une seule page, la cour d'appel, qui a conféré à ces conclusions un caractère nouveau dans leur intégralité, en a dénaturé le sens clair et précis, entachant ainsi sa décision d'une violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE il appartient aux juges du fond, saisis de conclusions tardives, de rechercher si ces conclusions nécessitaient une réponse et de caractériser les circonstances qui ont empêché le principe de la contradiction ; qu'en se bornant au cas présent, pour écarter les conclusions déposées par la S.C.I. LA LOGNE le 7 octobre 2011 (pièce n° 11), à relever qu'elles ne permettaient pas à l'intimée, en l'occurrence Mme X..., qui avait conclu le 9 août 2011 (pièce n° 9), d'y répondre utilement avant la clôture fixée au 11 octobre 2011, sans même examiner, ne serait ce que pour les écarter, les circonstances que, d'une part, ces conclusions du 9 août 2011 avaient répondu avec retard aux conclusions de l'exposante déposées depuis le 8 novembre 2010 (pièces n° 5), et, d'autre part, les conclusions de l'exposante du 7 octobre 2011 avaient été régularisées après que, par conclusions du 21 septembre 2011 (production n° 10), Madame X... ait produit une nouvelle pièce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la S.C.I. LA LOGNE de sa demande d'annulation de la résolution 6.1.12 de l'assemblée générale extraordinaire du 22 février 2003 et l'avait condamnée sous astreinte à détruire le cellier construit sur le lot 266 ;
AUX MOTIFS SUBSTITUES QUE « La 25éme résolution de l'assemblée générale du 02/06/2011 subordonnant toute construction de cellier à l'accord du voisin immédiat constitue bien une modification du cahier des charges ainsi que cela ressort des pièces versées aux débats. A défaut de publication au fichier immobilier cette modification n'est pas opposable à la S.C.I. qui a acquis postérieurement le lot 66. Cependant, compte tenu de cette résolution et de l'opposition de Martine X... à la construction par la S.C.I. d'un cellier, l'assemblée générale ne pouvait le 22/02/03 que voter la résolution 6-1-12 et ce d'autant plus que par application des dispositions de l'article 26 alinéa 2 de la Loi du 10/07/1965 elle ne pouvait à quelque majorité que ce soit imposer à la copropriété une modification des parties privatives telles qu'elles résultaient du règlement de copropriété. En l'espèce, il est indéniable que l'édification en parpaing d'un cellier en bordure de propriété mitoyenne constitue une atteinte à la jouissance privative du lot 263 appartenant à Martine X.... C'est par suite à bon droit par substitution de motifs que le premier juge en a ordonné la démolition. » (arrêt p. 6 et 7) ;
1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en confirmant le jugement en ce qu'il avait ordonné la démolition du cellier, sans même examiner, ne serait-ce que pour l'écarter, le moyen opérant soulevé par la S.C.I. LA LOGNE dans ses conclusions d'appel, faisant état de la résolution n° 36 votée lors de l'assemblée générale du 21 mai 2004, aux termes de laquelle les copropriétaires avaient validé la totalité des constructions réalisées sans autorisation préalable de la copropriété et/ou non conformes au cahier des charges, résolution dont elle indiquait pouvoir se prévaloir nonobstant le point fait sur la procédure la concernant aux termes de la résolution n° 18 de cette même assemblée, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'ayant retenu que, faute de publication, la 25éme résolution de l'assemblée générale du 2 juin 2001 ayant modifié le cahier des charges et fixé les règles de construction des celliers, exigeant notamment l'accord du voisin immédiat, n'était pas opposable à la S.C.I. qui avait acquis postérieurement le lot n° 66, la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, s'y référer pour statuer sur la demande d'annulation de la résolution 6.1.12 de l'assemblée générale du 22 février 2003 ayant refusé de valider a posteriori la construction de son cellier ; qu'en statuant ainsi elle a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé et que le recours à des motifs abstraits et généraux constitue un défaut de motifs ; qu'en se bornant au cas présent, pour confirmer la condamnation de la S.C.I LA LOGNE à la démolition du cellier, à relever qu'elle constituait une atteinte à la jouissance des parties privatives de Mme X..., sans préciser en quoi aurait matériellement consisté cette atteinte, la cour d'appel a statué par des motifs abstraits et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS ENFIN QUE si l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, la règle d'ordre public ainsi posée par l'article 26 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne vise pas n'importe quelle atteinte indirecte aux modalités de jouissance des parties privatives, mais seulement les atteintes contraires au respect de la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant au cas présent, pour confirmer la condamnation de la S.C.I. LA LOGNE à la démolition de son cellier, à relever que cette construction constituait une atteinte à la jouissance des parties privatives du lot 263 appartenant à Mme X... préciser en quoi cette atteinte était contraire au respect de la destination de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la S.C.I. LA LOGNE à cesser sous astreinte son activité de toilettage de chiens exercée dans le lot 266 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant de l'activité exercée par la S.C.I. LA LOGNE (toilettage pour chiens) il ressort de l'article 8 du règlement de copropriété que l'ensemble immobilier est destiné à usage principalement d'habitation et que seules les activités professionnelles ou commerciales à usage de bureaux sont autorisées ; l'activité de toilettage pour chiens ne remplit pas ces conditions. C'est par suite à bon droit que le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte a ordonné la cessation de cette activité. » (arrêt p. 7) ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'au cas présent, la S.C.I. LA LOGNE faisait valoir, aux termes de ses conclusions déposées le 8 novembre 2010, que l'exploitation de l'entreprise artisanale de toilettage de chiens était conforme notamment aux articles 10 et 18 du règlement de copropriété (conclusions d'appel p. 8 et 9) ; qu'en retenant que l'activité en cause ne remplissait pas les conditions prévues par l'article 8 du règlement de copropriété, sans même examiner, ne serait-ce que pour l'écarter, la conformité de cette activité aux articles 10 et 18 de ce règlement, compte tenu des autorisations municipales obtenues et des attestations versées aux débats, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et, partant, d'une violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
