LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, appréciant souverainement la gravité des manquements reprochés, que M. X... était lui-même à l'origine de la rupture du contrat en quittant les lieux et en ne les entretenant pas, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. X... ne justifiait d'aucun dégât des eaux qui serait à mettre à la charge de la bailleresse et ne rapportait pas la preuve de ce que la panne de la chaudière ne soit pas seulement due à un défaut d'entretien, la cour d'appel, qui a relevé que la résiliation du bail rendait sans objet la demande de travaux, a pu en déduire que les demandes de M. et Mme X... devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail pour non paiement des loyers, ordonné l'expulsion des époux X... et condamné solidairement les époux X... à payer à Madame Y... la somme de 6.489,86 euros arrêtée au 31 août 2008, outre le paiement d'une indemnité d'occupation de 420 euros par mois à compter du 1er septembre 2008 et jusqu'à la libération des lieux et commis Maître Z..., huissier, afin de dresser un état contradictoire des lieux de sortie ;
AUX MOTIFS QUE « sur la résiliation du bail : Madame Y... a fait délivrer aux époux X... les 12 et 17 juillet 2007 un commandement de payer la somme de 4.772,67 ¿, ledit commandement visant la clause résolutoire ; que ce commandement visait diverses infractions au bail : des sommes impayées au titre de la révision du loyer les sommes demandées visant les années 2002 à 2007 ; la domiciliation dans les lieux d'une activité commerciale ; l'abandon de la maison à titre de logement principal ; le défaut d'entretien des lieux et notamment des abords immédiats du logement ; le défaut d'assurance ; que seuls le défaut d'assurance ou le défaut de paiement du loyer constituent des clauses de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; que les époux X... ont justifié qu'à la date de la délivrance du commandement, et même antérieurement, ils étaient régulièrement assurés ; qu'il résulte d'un courrier officiel du conseil de Madame Y... (Maître PRIM) au conseil des époux X... (Maître BABIN) que contrairement à ce qu'ils indiquent, il est justifié que préalablement à la délivrance du commandement, il leur a été demandé de payer les loyers indexés (courrier du 20 mars 2007) ; que Maître BABIN a accusé réception de ce courrier le 23 mars 2007 à Maître PRIM et lui a indiqué qu'elle répercutait ses demandes à ses clients or ce n'est que le 20 juin 2007 que les loyers de janvier à juin 2007 ont été réglés par les époux X..., et seulement sur la base de 370,03 ¿ ; qu'à la suite de la délivrance du commandement il a été payé par les époux X... : - le 23 août 2007, la somme de 740,60 ¿ correspondant aux loyers de juillet et août 2007 selon Maître BABIN, - le 5 mai 2008 la somme de 3.703 ¿ correspondant toujours selon Maître BABIN aux loyers des mois d'août 2007 à juin 2008 inclus : 370,30 ¿ x 10 ; qu'il est ainsi avéré que non seulement les époux X... n'ont pas payé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance, mais qu'ils ont ensuite laissé leurs loyers impayés de septembre 2007 à avril 2008 ; sur le jeu de la clause résolutoire : que Monsieur et Madame X... font valoir qu'ils n'ont pas payé l'indexation qui leur était réclamée, car leur bailleresse ne s'est pas expliquée sur son mode de calcul qu'ils contestent ; qu'il est exact que l'huissier a indexé les loyers à partir du loyer révisé du mois de Mai 2002, alors que la bailleresse avait accepté que le montant du loyer soit fixé à la somme de 370,30 ¿ au mois d'avril 2006, et que ce montant est d'ailleurs repris dans l'assignation qu'elle a fait délivrer le 10 octobre 2006 ; que Madame Y..., bien que sommée de s'expliquer sur ce mode de calcul n'a pas répondu à la demande qui lui était faite, c'est dès lors à juste titre que le premier juge a estimé que la clause résolutoire était mise en oeuvre de mauvaise foi le commandement ne visant par ailleurs aucun retard de loyer ; sur le non paiement de loyer : que le non paiement du loyer constitue une cause de résolution du bail ; qu'en l'espèce, il est justifié que les époux X... ont cessé le paiement de leur loyer du mois de septembre 2007 au mois d'avril 2008 ; que pour justifier ce non paiement, les époux X... invoquent trois moyens ; la contestation du montant de l'indexation : qu'une simple contestation du montant de l'indexation ne justifie en aucun cas que le locataire se fasse justice à lui-même, d'autant d'ailleurs que le principe de l'indexation lui-même ne peut être remis en cause et qu'ils reconnaissent euxmêmes devoir un loyer indexé, alors que lorsqu'ils adressent paiement du loyer en mai 2008 ils ne paient même pas le loyer indexé qu'ils reconnaissent devoir ; la non délivrance de quittances : qu'il ne peut être fait grief à la bailleresse de ne pas avoir délivré de quittance puisque, d'une part les loyers ont toujours été régulièrement payés, et d'autre part le montant payé ne correspondait pas au montant dû ; que la délivrance de quittance suppose que le locataire soit à jour du terme exact de son loyer ; que ce moyen ne peut donc prospérer ; sur l'exception d'inexécution : que les époux X... étaient tenus à l'obligation d'entretien du chauffage central chaque année par une disposition précise et manuscrite de leur contrat de bail ; qu'ils n'en ont jamais justifié ; que lorsque l'huissier constate l'état de la chaudière le 17 juillet 2007 il relève que la chaudière se met en route et s'arrêt ensuite "le voyant rouge de mise en sécurité de la chaudière s'allume" ; Que les deux artisans requis à la requête de Monsieur X..., hors la présence de la bailleresse concluent à la vétusté de la chaudière et à son remplacement ; qu'évidemment il est toujours plus intéressant pour un artisan de faire droit à la réclamation de son client de changer un élément d'une telle valeur ; mais que pour autant il n'est pas fait la preuve de ce que la panne de la chaudière ne soit pas seulement due à un défaut d'entretien ; qu'en second lieu, encore faudrait-il que cette panne soit susceptible de causer un grief au locataire pour qu'il puisse, sans même l'autorisation d'une décision de justice s'exonérer du paiement de son loyer ; qu'or en l'espèce la Cour ne peut que relever que ce grief n'est pas rapporté ; qu'il est en effet justifié que Monsieur et Madame X... n'habitent pas la maison qu'ils louent ; que la preuve en est rapportée : d'abord par un courrier de Monsieur X... qui écrivait à Madame Y... le 17 novembre 2005 "¿ j'ai dû déménager alors que ma maison n'était pas encore terminée" ; que Monsieur X... fait l'aveu, depuis l'année 2005 qu'il n'habite plus les lieux loués ; ensuite par la déclaration non contredite de Madame Y... selon laquelle lorsqu'elle a rencontré la famille X... la première fois pour lui faire part de son désir de vendre la maison louée, ceux-ci étaient déjà installés dans leur maison neuve ; enfin par l'huissier qui a délivré aux époux X... le commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré, à leur domicile : Chemin de Labourdette à AUCH, où l'huissier les a rencontrés personnellement ; que des photographies prises en 2008, un procès verbal de constat du 25 mars 2009 attestent que la maison est abandonnée, personne n'y réside même si certains meubles et vêtements y sont toujours laissés, une araignée a même tissée sa toile à l'intersection de la porte d'entrée et du mur ce qui atteste que personne ne la pousse depuis un certain temps ; que le constat établi le 17 juillet 2007 alors que Monsieur X... était prévenu depuis le 12 juillet de sa venue ne suffit pas à rapporter la preuve contraire ce dernier ayant eu tout le loisir pendant ces cinq jours de remplir le frigidaire et de faire un lit ; que les époux X... habitent dans une maison qui leur appartient à quelques centaines de mètres des lieux loués ; que ceux-ci sont donc vacants, ouverts au vent ainsi qu'il résulte également des photographies versées aux débats ; que la première obligation du locataire est de payer son loyer, sa deuxième obligation est d'occuper les lieux loués en bon père de famille ; qu'or précisément tel n'est pas le cas ; que Monsieur X... ne s'est préoccupé de l'état de la chaudière qu'après que la fille de Monsieur Y... qui est décédée à l'âge de 91 ans, lui ait délivré un congés pour vendre ; que Monsieur X... avait l'obligation d'entretenir la chaudière, il n'en a jamais justifié ; qu'en quittant la maison dès l'année 2005, en ne réglant pas régulièrement son loyer il a lui-même été à l'origine de la rupture du contrat de sorte qu'aucune exception d'inexécution ne peut être soulevée à l'encontre de la bailleresse alors même d'ailleurs qu'il n'est pas démontré que la chaudière ne marche pas le seul fait que celle-ci soit ancienne et qu'elle se mette en sécurité ne démontrant pas ni qu'elle ne fonctionne pas, ni que ce défaut ne soit pas seulement la conséquence du défaut d'entretien du locataire depuis 21 ans, qui ne l'a jamais faite réviser et qui ne s'en sert plus depuis 2005 ; que Monsieur X... ayant manqué gravement à ses obligations contractuelles en quittant les lieux, en ne les entretenant pas ne peut davantage se prévaloir d'un défaut de couverture ou d'un dégât des eaux alors même qu'en quittant les lieux en 2005 et en ne réglant plus qu'irrégulièrement son loyer il est lui- même à l'origine de la rupture du contrat ; qu'il sera relevé que Monsieur X... ne justifie d'ailleurs d'aucun dégât des eaux qui serait à mettre à la charge de sa bailleresse, la déclaration qu'il en fait à sa compagnie d'assurance n'étant qu'une preuve qu'il se constitue à lui-même ; que par ailleurs aucune disposition légale n'impose à un propriétaire de faire auprès de son assureur une déclaration de sinistre, alors même que ce sinistre est contesté ; qu'enfin cette demande est sans intérêt puisque la résiliation du bail est prononcée ; que c'est dès lors à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail pour non paiement de loyers ; que sa décision sera également confirmée sur ce point »
ALORS QUE 1°) la résolution judiciaire d'un contrat ne peut être prononcée en cas d'inexécution partielle que dans la mesure où un manquement grave est caractérisé; qu'en l'espèce, d'une part, il a été admis que seul un retard de paiement du loyer « du mois de septembre 2007 au mois d'avril 2008 »pouvait être reproché aux époux X... (arrêt d'appel, p. 4, alinéa 2), la Cour d'appel ayant bien admis que (p. 3) « a la suite de la délivrance du commandement il a été payé par les époux X... (¿) le 5 mai 2008 la somme de 3.703 ¿ correspondant toujours selon Maître BABIN aux loyers des mois d'août à juin 2008 inclus : 370,30 x 10 » ; que, d'autre part, Madame Y... qui ne s'était pas expliquée sur le mode de calcul de l'indexation du loyer avait mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire du bail « le commandement ne visant par ailleurs aucun retard de loyer » (p. 3, dernier alinéa) ; qu'il en résultait que le simple retard de paiement du loyer ne pouvait justifier le prononcé de la résolution judiciaire du bail ; qu'en prononçant la résiliation du bail pour non paiement des loyers sans caractériser la gravité du manquement relevé à l'encontre des époux X... au regard du comportement de Madame Y..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) par conclusions régulièrement signifiées le 6 octobre 2009, les époux X... ont fait valoir que le retard de paiement du loyer était uniquement imputable au comportement de Madame Y... qui avait cherché par tous moyens à empêcher les époux X... à satisfaire à leurs obligations ; qu'il a ainsi été notamment soutenu (v. pp. 6 et 7 des conclusions d'appel) « que lorsqu'ils ont reçu le commandement de payer le 12 juillet 2007, les locataires étaient parfaitement à jour des loyers pour avoir versés sur le compte CARPA de Me PRIM agissant désormais comme agent immobilier les sommes suivantes : 2.887,20 ¿ (loyers de mai à décembre 2006) confère lettre officielle du 9 février 2007 ; 2.221,80 ¿ (loyers de janvier à juin 2007) confère lettre officielle du 20 juin 2007 ; 740,60 ¿ (loyers de juillet et août 2007) confère chèque CARPA du 21 août 2007 ; 3.703,00 (loyer de septembre 2007 au 30 juin 2008, chèque du 28 avril 2008) ; règlements par mandats Cash conformément au rapport d'expertise de Monsieur A... ; que d'ailleurs le commandement visait une indexation des loyers depuis 2002 qui n'avait jamais auparavant été proposée aux locataires et non un arriéré de loyer qui serait impayé ! (¿) que selon lettre officielle du 24 août 2007 il a été demandé le détail du mode de calcul de l'indexation du loyer ; qu'à ce jour aucune réponse n'a été apportée ! (¿) que les locataires en désespoir de cause ont alors tenté de s'adresser directement à la bailleresse par différents courriers recommandés (des 8 août, 20 août et 1er septembre 2007) qui sont revenus avec la mention « non réclamé retour à l'envoyeur » (¿) qu'en conséquence les locataires loin de se faire justice eux-mêmes ont répondu à la carence du bailleur et de son conseil du mieux qu'ils ont pu et ont assuré le paiement des loyers malgré l'attitude du bailleur qui refuse d'établir les comptes contraignant les locataires à saisir un cabinet d'expertise comptable » ; qu'un tel moyen, en ce qu'il contredisait directement la position de Madame Y... qui se prévalait d'un défaut de paiement des loyers, méritait réponse ; qu'en s'abstenant d'apporter toute réponse sur ce point et en se contentant de dire que (arrêt d'appel pp 4 et 5) « pour justifier ce non paiement des loyers du mois de septembre 2007 au mois d'avril 2008 les époux X... invoquent trois moyens contestation du montant de l'indexation, non délivrance de quittances et l'exception d'inexécution tirée du défaut de remplacement de la chaudière », la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs diverses demandes à titre de dommages ainsi que de leur demande de réparation de la toiture et de déclaration de sinistre ;
AUX MOTIFS QUE « sur le trouble de jouissance : Monsieur X... se plaint d'un défaut de la chaudière depuis le 17 novembre 2005 ; qu'à cette date il avait déjà quitté les lieux pour s'installer dans sa nouvelle maison ;qu'il n'a donc subi aucun trouble étant rappelé, qu'en n'occupant pas les lieux et en ne payant pas régulièrement son loyer il est responsable de la rupture du contrat de bail à ses torts ; que la Cour relève d'ailleurs que bien que les époux X... aient été sommés en première instance de justifier par la production de factures d'eau et d'électricité de leur occupation des lieux loués depuis 2007, ils n'ont jamais produit aucun élément en ce sens, ils ne justifient donc d'aucun trouble de jouissance ; que c'est donc à tort que le premier juge a cru devoir faire droit à sa demande reconventionnelle ; que sa décision sur ce point sera réformée ; sur les dommages et intérêts : que Monsieur et Madame X... ne justifient pas du préjudice moral qui leur serait causé alors que la présente action en justice est fondée, ils ne font la démonstration d'aucune faute dans l'exercice de la voie de l'appel ni de l'existence d'un préjudice supérieur à celui inhérent à l'exercice de toute action en justice ; qu'ils seront déboutés de leurs diverses demandes de dommages et intérêts : pour préjudice de jouissance, pour préjudice moral et pour procédure abusive »
ALORS QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'il engage sa responsabilité pour tout manquement à ces obligations essentielles du contrat de bail ; qu'en décidant d'écarter les demandes de dommages et intérêts présentées par les époux X... au titre du défaut de chauffage, de dégâts des eaux et d'infiltrations par la toiture, ensemble de désordres qui relevaient pourtant bien de la responsabilité directe de Madame Y... en tant que bailleresse des locaux d'habitation loués, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil.
