LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 11 mars 2002 par M. X..., notaire associé de la SCP X...
Z... (le notaire), M. et Mme Y... ont vendu à la SCI Les jardins de Tuilières (la SCI) diverses parcelles à construire moyennant une certaine somme payable pour partie en trois échéances en l'étude du notaire, l'autre partie étant acquittée par une dation en paiement consistant en la construction d'un immeuble d'habitation sur une parcelle demeurée la propriété des vendeurs ; que le paiement de l'intégralité du prix était garanti par le privilège du vendeur avec action résolutoire, dont l'inscription a été prise par l'intermédiaire du notaire jusqu'au 1er mars 2003 puis s'est trouvée périmée faute d'avoir été renouvelée en temps utile ; que n'ayant pu obtenir la dation en paiement due par la SCI, placée en liquidation judiciaire, M. et Mme Y... ont assigné le notaire en indemnisation, lui reprochant un défaut de renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur ainsi qu'un manquement à son obligation de conseil ;
Attendu que pour débouter M. et Mme Y... de leur demande, l'arrêt, après avoir énoncé qu'il n'y avait lieu de renouveler l'inscription que dans l'hypothèse où la dation en paiement n'aurait pas été livrée avant le 1er mars 2003, retient que si le notaire connaissait les retards de paiement des échéances puisque les versements étaient effectués en son étude, il ignorait en revanche, faute d'en avoir été avisé par M. et Mme Y..., l'absence d'exécution de la dation en paiement, qui seule demeurait en cause, ce qui excluait tout manquement fautif de sa part ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait que les paiements de la partie du prix, en vue duquel l'inscription du privilège du vendeur avait été prise, devaient être effectués en l'étude du notaire, ce dont il résultait que ce dernier, qui avait constaté le non-respect des échéances, se devait d'appeler l'attention de M. et Mme Y... sur l'importance du renouvellement du privilège avant sa péremption, afin de garantir tant le solde du prix en numéraire que l'exécution de la dation en paiement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première, deuxième, troisième, cinquième et sixième branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCP X...
Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP X...
Z... et la condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... de leur demande tendant à la condamnation de la SCP de notaires X...
Z... au paiement de la somme de 158. 578, 54 euros, pour faute professionnelle caractérisée par le défaut de renouvellement d'une inscription du privilège du vendeur en garantie du paiement du prix de la vente de leurs parcelles à la SCI Les Jardins des Tuilières ;
AUX MOTIFS QUE M. et Mme Y... n'ont pas obtenu le bénéfice de la dation ; qu'ils recherchent la responsabilité du notaire auquel ils reprochent de ne pas avoir renouvelé l'inscription du privilège du vendeur et l'action résolutoire prévue à l'acte ; que tout en retenant le manquement du notaire à son devoir de conseil, le jugement dont appel, les a déboutés ; qu'aux termes de la clause relative au privilège du vendeur, l'acte du 11 mars 2002 stipulait que si les quatre lots de la parcelle CE n° 205 étaient vendus dans les deux mois et qu'à chaque vente la somme de 141. 015, 34 euros serait versée au vendeur, l'inscription serait limitée au surplus de la propriété, c'est-à-dire la parcelle CE n° 218 ce qui a été le cas ; que le vendeur s'obligeait à donner mainlevée de leur privilège sur les lots de ladite parcelle sous réserve qu'à chaque vente soit séquestrée la somme de 30. 489, 80 euros jusqu'à la livraison de la dation, la date de péremption étant fixée au 1er mars 2003 ; qu'il était enfin précisé que l'inscription serait prise à la diligence de l'ancien propriétaire et à son profit par l'intermédiaire du notaire ; qu'il ressort de ces dispositions qu'il n'y avait lieu de renouveler l'inscription que dans l'hypothèse où la dation n'aurait pas été livrée aux époux Y... le 1er mars 2003 ; que l'acte du 11 mars 2002 prévoyait que le constructeur s'obligeait à achever la construction de la maison qu'il s'engageait à construire pour le compte du vendeur avant le 15 décembre 2002 ; que si les règlements afférents aux lots vendus par la SCI acquéreur transitaient par la comptabilité du notaire avant d'être, pour partie, reversés aux époux Y... et que Me X... était donc informé du paiement du prix de vente des terrains à ces derniers il n'avait par contre aucun moyen de savoir si la dation était ou non livrée à ceux-ci faute par eux de l'en avoir avisé ; que Me X... fait valoir qu'il ignorait l'absence de livraison, ce que ne contestent pas expressément les appelants qui soutiennent seulement que, compte tenu des retards de paiement de la part de la SCI, il aurait dû renouveler l'inscription ; qu'il est constant que, quoique avec retard la somme de 792. 734, 89 euros a bien été versée aux époux Y... et que seul le paiement en dation correspondant au solde du prix de vente restait enjeu ; que dès lors qu'il n'avait pas été avisé du défaut de livraison au 15 décembre 2002, soit au moins deux mois et demi avant le recouvrement, il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir procédé automatiquement à celui-ci ou même d'avoir manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des vendeurs, étant observé au surplus qu'ils ont ultérieurement refusé les propositions de la SCI destinées à les indemniser et notamment la cession pour 1 euro du lot n° 5 de la parcelle 218 ;
1° ALORS QUE l'acte de vente entre les vendeurs et l'acquéreur, acquéreur, des parcelles cadastrées n° 205 et 218, rédigé par la SCP de notaires X...
Z..., stipulait que l'inscription du privilège du vendeur devait être faite par le notaire rédacteur, à titre de garantie du paiement de l'intégralité du prix de vente, à savoir le solde du prix en numéraire d'une part et la dation en paiement d'autre part, le champ de l'inscription pouvant être limité à la seule propriété résiduelle cadastrée n° 218 en cas de vente dans le délai de deux mois à compter de la signature, de villas construites sur la parcelle cadastrée n° 215 ; qu'en affirmant qu'il n'y avait lieu de renouveler l'inscription du privilège du vendeur qu'en cas de défaut de dation en paiement au 1er mars 2003, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente et violé l'article 1134 du code civil ;
2° ALORS QUE l'objet du litige étant déterminé par les prétentions des parties telles qu'explicitées par leurs moyens, les juges du fond ne peuvent remettre en cause un point de droit défendu par une partie contractante et non réfuté par le cocontractant ; que la portée de l'acte de vente défendue par M. et Mme Y..., dans le sens de l'obligation du renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur, par la SCP de notaires X...
Z..., rédactrice, en cas de non-paiement de l'intégralité du prix de vente en numéraire, à peine d'engager sa responsabilité professionnelle et retenue par le tribunal n'avait pas été contestée par le notaire ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a ainsi remis en cause un point non contesté par les parties, méconnaissant les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3° ALORS QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité de son acte eu égard au but poursuivi par les parties, notamment en s'assurant du renouvellement d'une inscription du privilège du vendeur ; que dans leurs conclusions d'appel, sollicitant l'adoption des motifs du jugement de ce chef, M. et Mme Y... avaient fait valoir que pesait sur la SCP de notaires X...
Z..., l'obligation de procéder au renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur, au vu de son constat, issu de sa comptabilité, des défaillances de la SCI acquéreur dans le paiement du solde du prix en numéraire aux échéances prévues ; qu'en s'abstenant de procéder à la recherche qui lui était ainsi demandée, la cour d'appel n'a pas légalement justifié son arrêt au regard de l'article 1382 du code civil ;
4° ALORS QUE les notaires, tenus en tant que rédacteurs d'actes d'éclairer les parties sur leur portée, leurs conséquences et les risques, doivent mettre en garde le vendeur contre le risque encouru en ne faisant pas inscrire ou renouveler le privilège du vendeur ; que pour exonérer la SCP de notaires de tout manquement à son obligation de conseil et d'information à l'égard des vendeurs, la cour d'appel a considéré qu'il appartenait à ceux-ci d'attirer son attention sur la nouvelle défaillance de l'acquéreur, dans la dation en paiement ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations qui impliquaient qu'il appartenait à la SCP de notaires, qui connaissait la défaillance de l'acquéreur dans son obligation de régler le solde du prix en numéraire, de s'informer auprès de M. et Mme Y... du respect de l'autre obligation de dation en paiement, et non l'inverse, au regard de l'articles 1382 du code civil qu'elle a ainsi violé ;
5° ALORS QUE le non-renouvellement d'une inscription du privilège du vendeur cause nécessairement un préjudice à des vendeurs en cas de liquidation judiciaire de l'acquéreur ; qu'en se fondant, à titre surabondant, sur la circonstance strictement inopérante, sans autre précision, tirée de ce que la SCI acquéreur aurait proposé à M. et Mme Y..., pourtant privés de la chance de pouvoir exercer ce privilège sur l'entier prix de cession en l'ensemble de ses composantes, la cession pour un euro d'un lot de la parcelle vendue n° 218, pour exonérer la SCP de notaires de toute responsabilité à raison du non-renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
6° ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Y... avaient fait valoir que le non-renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur les avait privés de la possibilité d'exercer l'action résolutoire, ce qui leur aurait donné un pouvoir de contrainte sur l'acquéreur, débiteur de l'obligation de réaliser leur villa, d'une part et de leur qualité de créanciers hypothécaires de premier rang, ce qui leur aurait permis d'être réglés en priorité de la valeur de la dation sur les actifs de la SCI d'autre part ; qu'en se bornant à faire état de la proposition virtuelle d'indemnisation de la SCI, de vente pour un euro d'un lot d'une parcelle, sans même en préciser la valeur, la cour d'appel, qui n'a pas procédé à la recherche qui lui était demandée, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
