LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 14 décembre 2011) que M. X..., propriétaire d'une maison édifiée sur un terrain que lui avaient vendu les parents de Mme Y..., son ancienne compagne, a assigné Mme A...
Z..., locataire de la maison, en résiliation du bail et en paiement de loyers et indemnités d'occupation, que Mme Y..., qui avait conclu un nouveau bail avec Mme A...
Z..., a alors fait valoir que la vente du terrain dont se prévalait M. X... était fictive et dissimulait une donation dont elle était l'unique bénéficiaire ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de déclarer inopposable à M. X... le bail qu'elle avait consenti à Mme Z... et de la déclarer responsable du défaut de paiement des loyers et de l'indemnité d'occupation dus par cette dernière à M. X..., alors, selon le moyen :
1°/ qu'elle faisait valoir qu'elle était la véritable propriétaire de l'immeuble donné à bail et invoquait au soutien de ses prétentions l'existence d'une simulation et d'un acte secret de donation, concomitant à l'établissement d'un acte authentique de vente ; qu'en énonçant que l'action de Mme Y... n'avait pas pour objet de démontrer l'existence d'une donation faite à son profit, mais d'obtenir la nullité du contrat de vente, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions et a, dès lors, violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ qu'elle invoquait dans ses écritures l'existence d'une contre-lettre dont il résultait qu'elle était la véritable propriétaire de l'immeuble donné à bail, de sorte qu'elle était en droit d'en percevoir les loyers ; qu'en déclarant néanmoins Mme Y... responsable du défaut de paiement des loyers au bénéfice de M. X..., en s'abstenant de rechercher si la simulation invoquée n'était pas fondée et s'il ne résultait pas d'une contre-lettre que Mme Y... fût la véritable propriétaire de l'immeuble donné à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1321 du code civil ;
3°/ que les tiers qui y ont intérêt ont le droit de se prévaloir de l'existence d'une contre-lettre ; qu'en l'espèce, Mme A...
Z... avait un intérêt manifeste à se prévaloir de la donation, faite au profit de Mme Y..., de l'immeuble qui lui était donné à bail ; qu'en considérant que Mme Y... ne pouvait être considérée par Mme A...
Z... comme le propriétaire des lieux loués, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1321 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel qui a constaté que M. X... justifiait, par la production de l'acte authentique de vente en date du 9 août 1988, être devenu propriétaire du terrain sur lequel avait été construit la maison louée, en a exactement déduit que Mme Y..., qui se bornait à alléguer une fraude sans établir aucun fait propre à caractériser celle-ci, ne pouvait prouver par témoins l'existence de la contre-lettre dont elle se prévalait ;
Que par ces seuls motifs, abstraction fait du motif erroné mais surabondant visé par la première branche du moyen, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré inopposable à M. X... le contrat de bail intervenu le 28 novembre 2006 entre Mmes Y... et A...
Z..., d'avoir déclaré Mme Y... responsable du défaut de paiement des loyers et de l'indemnité d'occupation dus par Mme A...
Z... à M. X... et d'avoir en conséquence condamné in solidum Mmes Y... et A...
Z... à payer à M. X... la somme de 32. 250 ¿ ;
AUX MOTIFS QU'il résulte de l'acte authentique de vente reçu le 9 août 1988 par Me C..., notaire, que M. X... est devenu propriétaire du terrain sur lequel a été construit l'immeuble loué ; qu'il dispose donc d'un titre lui permettant à la fois de louer ce bien, de demander le paiement des loyers et de solliciter la résiliation du bail en cas de non-paiement de ces derniers ; que Mme A...
Z... ne peut être considéré comme ayant de bonne foi conclu le contrat de location avec Mme Y..., alors qu'elle était entrée dans les lieux en vertu d'un premier contrat qui lui avait été consenti par M. X..., qu'elle avait réglé pendant plusieurs mois le montant des loyers à l'intéressé, que le second contrat a été conclu à une date postérieure et que Mme Y... ne pouvait être considérée par elle comme étant le propriétaire apparent des lieux loués ; que Mme Y... est par ailleurs irrecevable à solliciter qu'une enquête soit ordonnée en ce qui concerne les conditions dans lesquelles ses parents ont cédé la propriété du terrain sur lequel le bien loué a été construit à M. X... alors que l'exception prévue par l'article 1348 du code civil qui permet à une partie de prouver par témoins l'existence d'un acte ne peut jouer alors que l'action de Mme Y... n'a pas pour objet de démontrer l'existence d'un tel contrat mais d'obtenir la nullité d'un contrat de vente concernant un immeuble qui ne lui appartenait pas ; qu'elle n'est pas partie à l'acte de vente du terrain et qu'elle n'a pas appelé en la cause toutes les parties à ce contrat et plus précisément les vendeurs ou leurs héritiers ; que le jugement attaqué, dont elle sollicite à titre principal la confirmation, a justement considéré qu'étant saisi d'une demande en résiliation, le tribunal d'instance ne pouvait être saisi d'une demande d'annulation de l'acte de vente du terrain ; qu'il convient dans ces conditions de débouter Mme Y... de ses prétentions ; que le contrat de location intervenu entre M. X... et Mme A...
Z..., qui a été régulièrement conclu, doit donc recevoir exécution ; que faute pour Mme A...
Z... d'avoir déféré au commandement de payer qui lui a été délivré le 28 novembre 2006, dans le délai prévu par cet acte, et d'avoir payé à M. X... le montant des loyers correspondant, il convient de faire droit aux demandes présentées par l'intéressé dans ses conclusions du 5 octobre 2010 et de constater la résiliation du bail à compter du 28 janvier 2007 ; que Mme Y..., qui a conclu avec Mme A...
Z... un contrat de location alors qu'elle ne disposait d'aucun titre pour le faire, qui a demandé à Mme A...
Z... de lui verser les loyers prévus par ce second contrat, qui a perçu ces derniers et qui a ainsi privé M. X... du montant des loyers qui lui étaient dus, a commis une faute qui engage sa responsabilité ; qu'elle doit être condamnée in solidum avec Mme A...
Z... à payer la somme de 35. 250 ¿ qui est réclamée par l'intéressé tant au titre de loyer que de l'indemnité d'occupation arrêtée à la date du 30 septembre 2010 ; (arrêt p. 6 § § 5-8 et p. 7 § § 1-7)
1° ALORS QUE Mme Y... faisait valoir qu'elle était la véritable propriétaire de l'immeuble donné à bail et invoquait au soutien de ses prétentions l'existence d'une simulation et d'un acte secret de donation, concomitant à l'établissement d'un acte authentique de vente ; qu'en énonçant que l'action de Mme Y... n'avait pas pour objet de démontrer l'existence d'une donation faite à son profit, mais d'obtenir la nullité du contrat de vente, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante et a, dès lors, violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE Mme Y... invoquait dans ses écritures l'existence d'une contre-lettre dont il résultait qu'elle était la véritable propriétaire de l'immeuble donné à bail, de sorte qu'elle était en droit d'en percevoir les loyers ; qu'en déclarant néanmoins Mme Y... responsable du défaut de paiement des loyers au bénéfice de M. X..., en s'abstenant de rechercher si la simulation invoquée n'était pas fondée et s'il ne résultait pas d'une contre-lettre que Mme Y... fût la véritable propriétaire de l'immeuble donné à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1321 du code civil ;
3° ALORS QUE les tiers qui y ont intérêt ont le droit de se prévaloir de l'existence d'une contre-lettre ; qu'en l'espèce Mme A...
Z... avait un intérêt manifeste à se prévaloir de la donation, faite au profit de Mme Y..., de l'immeuble qui lui était donné à bail ; qu'en considérant que Mme Y... ne pouvait être considérée par Mme A...
Z... comme le propriétaire des lieux loués, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1321 du code civil.
