LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le troisième moyens, réunis, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant constaté, sans violer l'article 4 du code de procédure civile, que l'action du syndicat avait pour objet de faire restituer aux parties communes des locaux que la société s'était indûment appropriés, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action était une action réelle non soumise à la prescription décennale prévue par l'article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'action engagée visait exclusivement le lot 177 issu de la division du lot 99, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions soutenant que l'action n'était irrecevable à défaut de mise en cause du propriétaire du lot 178 que ses constatations rendaient inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les clauses du règlement de copropriété étaient ambiguës puisque, d'une part, il était indiqué que les locaux à usage de service constituaient un lot privatif, d'autre part, que cette phrase figurait en préambule à un titre intitulé " services et équipements communs " rappelant que l'immeuble constituait une résidence d'étudiants dans laquelle ces derniers pourraient utiliser divers services proposés et imposait la cession de ces locaux au syndicat, la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, qu'il convenait de se référer à la définition légale pour dire que l'ensemble des locaux du rez-de-chaussée du bâtiment B compris dans le lot n° 177 constituaient des parties communes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Montaigne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Montaigne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble... et..., M. et Mme X... et M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros et à la SCP Z..., A...- B..., C..., D... la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de la SCI Montaigne ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la SCI Montaigne
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que l'intégralité du lot n° 177 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B incluant une salle de gymnastique, un accueil bureau de mutuelle, une salle de réunion, un local à vélos, un local de poubelles, un hall et circulations, un WC étaient des parties communes, dit que ce lot n° 177 avec les tantièmes des parties communes et du bâtiment y afférant devait être annulé et D'AVOIR écarté la fin de non-recevoir que la SCI MONTAIGNE tirait de la prescription décennale des actions personnelles ;
AUX MOTIFS QUE les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant qu'un caractère supplétif de la volonté des parties, puisque l'article 43 n'a pas érigé ce texte en disposition d'ordre public, n'ont vocation à s'appliquer que dans le silence ou la contradiction des titres ; que tel est bien le cas en l'espèce ; que le lot n° 99 situé dans le bâtiment B au rez-de-chaussée comprend au vu de l'état descriptif de division : une salle TV, un hall logement avec boites aux lettres, un local accueil-renseignements et une loge, un local à vélos, un local poubelles et les 832/ 1000èmes des parties communes et 171/ 100èmes du bâtiment ; que le lot n° 177 issu de la division de ce lot n° 99 suivant acte modificatif du 9 avril 1996 comprend : une salle de gymnastique, un accueil bureau de mutuelle, une salle de réunion, un local à vélos, un local de poubelles, un hall et circulations, un WC et les 665/ 1000èmes des parties communes et 1371/ 1000èmes du bâtiment ; que le règlement de copropriété définit en son article Titre 2 article 3 les parties privatives comme celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'il intègre notamment dans cette dernière catégorie " les vestibules et couloirs d'entrée... les emplacements de poubelles... et d'une manière générale toutes choses communes à l'entière propriété " et en son Titre 3, chapitre 1 C, " usage des parties communes ", précise " qu'aucun des copropriétaires ou occupants de l'ensemble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules,... et autres endroits communs " ; qu'il décrit en son article Titre I article 2 tous ces locaux du rez-de-chaussée comme " un ensemble de locaux de services ", disposition expressément reprise en son Titre 3 article 5 qui mentionne " que le rez-de-chaussée du bâtiment B comprend des locaux à usage de service " ; qu'en son chapitre II " Etat de répartition des charges ", il classe au nombre des charges générales " les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien des passages communs.... " ainsi que " l'entretien et la réparation des locaux à l'usage des services communs " et des charges propres à chaque bâtiment, les frais d'entretien, de réparation, de réfection du hall, des locaux communs, des dégagements communs.... " ; que le Titre 3 en son article 5 mentionne que " l'immeuble est destiné à usage principal de résidence-service-étudiants " ; qu'il existe ainsi des contradictions entre l'état descriptif de division qui érige tous les locaux de services du rez-de-chaussée en partie privative et le règlement de copropriété qui en classe expressément certains parmi les parties communes ; que l'état descriptif de division, simple document technique n'a aucune valeur contractuelle ; que seul le règlement de copropriété peut déterminer les droits et obligations de chacun et doit donc être pris en considération en cas de contradiction entre ces deux documents ; que quelque ambiguïté existe aussi au sein même du règlement de copropriété puisque en sa page 16 il est indiqué " les locaux usage de service qui constituent un lot privatif alors que cette phrase figure en préambule du Titre 5 intitulé " services et équipements communs " qui rappelle que " l'immeuble objet du présent règlement constitue une résidence d'étudiants dans laquelle ces derniers pourront utiliser les divers services proposés " et que dans son dernier alinéa il impose la cession de ces locaux à usage de service au syndicat des copropriétaires avec répartition de toutes les charges y afférant entre tous les lots de copropriété au prorata des millièmes de chacun des autres lots (résidence étudiants et parkings) ; qu'il convient, dans ces conditions, d'en revenir aux dispositions de la loi et de dire que l'ensemble des locaux du rez-de-chaussée du bâtiment B compris dans le lot 177 tel qu'il résulte du modificatif au règlement de copropriété du 9 avril 1996 constituent des parties communes au sens de l'article 3 qui répute comme tels les passages et corridors et les locaux des services communs ; que la seule constitution en lot avec affectation de millièmes ne peut suffire à faire perdre à de tels locaux leur caractère de partie commune et leur conférer un caractère privatif, ce qui aurait pour résultat de permettre au promoteur d'exploiter à son profit les ambiguïtés et contradictions contenues dans des titres qu'il a lui-même élaborés ; que le jugement sera donc réformé en ce sens ; qu'il convient de souligner que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires vise exclusivement le lot n° 177 issu de la division du lot n° 99 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, tel qu'il ressort du plan annexé au permis de construire modificatif du 7 mars 1996 (avec les libellés suivants à droite du hall d'entrée : local vélos, local poubelles, salle de gymnastique, à gauche du hall d'entrée : accueil, salle TV, WC) ; que s'agissant d'une action réelle puisqu'elle a pour but de faire restituer aux parties communes des locaux que le promoteur, resté titulaire de lots, s'était indûment appropriés, elle n'est pas soumise à la prescription décennale de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
1. ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'il résulte des conclusions du syndicat des copropriétaires qu'il n'a pas agi expressément en restitution des parties communes mais qu'il a saisi la juridiction du second degré afin de voir juger que l'intégralité du lot n° 177 constituait des parties communes en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et à voir annuler en conséquence le lot n° 177 ainsi que les tantièmes de parties communes y afférant (conclusions, p. 11) ; qu'en affirmant que l'action du syndicat des copropriétaires s'analyse en une action réelle dès lors qu'elle tendrait à restituer aux parties communes des locaux que le promoteur, resté titulaire de lots, se serait indûment appropriés, quand il poursuivait l'annulation d'un lot en raison de sa prétendue contrariété à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui, dans le silence ou la contrariété des titres, répute parties communes les locaux des services communs, la cour d'appel a dénaturé les termes des prétentions du syndicat des copropriétaires ; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2. ALORS QUE les actions personnelles nées de l'application de la loi 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'il s'ensuit que la prétention du syndicat des copropriétaires s'analysait en une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elle tendait à l'annulation de l'acte modificatif du règlement de copropriété portant création du lot n° 177 en raison de sa prétendue contrariété à l'article 3 de la présente loi qui répute parties communes les locaux des services communs ; qu'en écartant cependant l'application de la prescription décennale au profit de la prescription trentenaire régissant les actions réelles tendant à la restitution par le promoteur des parties communes qu'il se serait indûment appropriées, quand la demande du syndicat des copropriétaires ne s'analysait pas une action ayant pour objet de restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'était indûment approprié mais en une action en nullité d'un lot de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 par refus d'application.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que l'intégralité du lot n° 177 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B incluant une salle de gymnastique, un accueil bureau de mutuelle, une salle de réunion, un local à vélos, un local de poubelles, un hall et circulations, un WC étaient des parties communes, dit que ce lot n° 177 avec les tantièmes des parties communes et du bâtiment y afférant devait être annulé et D'AVOIR écarté la fin de non-recevoir que la SCI MONTAIGNE tirait de ce que le syndicat des copropriétaires n'avait pas appelé en cause le propriétaire du lot n° 178 et ceux des autres étages ;
AUX MOTIFS QUE les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant qu'un caractère supplétif de la volonté des parties, puisque l'article 43 n'a pas érigé ce texte en disposition d'ordre public, n'ont vocation à s'appliquer que dans le silence ou la contradiction des titres ; que tel est bien le cas en l'espèce ; que le lot n° 99 situé dans le bâtiment B au rez-de-chaussée comprend au vu de l'état descriptif de division : une salle TV, un hall logement avec boîtes aux lettres, un local accueil-renseignements et une loge, un local à vélos, un local poubelles et les 832/ 1000èmes des parties communes et 171/ 100èmes du bâtiment ; que le lot n° 177 issu de la division de ce lot n° 99 suivant acte modificatif du 9 avril 1996 comprend : une salle de gymnastique, un accueil bureau de mutuelle, une salle de réunion, un local à vélos, un local de poubelles, un hall et circulations, un WC et les 665/ 1000èmes des parties communes et 1371/ 1000èmes du bâtiment ; que le règlement de copropriété définit en son article Titre 2 article 3 les parties privatives comme celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'il intègre notamment dans cette dernière catégorie " les vestibules et couloirs d'entrée... les emplacements de poubelles... et d'une manière générale toutes choses communes à l'entière propriété " et en son Titre 3, chapitre 1 C, " usage des parties communes ", précise " qu'aucun des copropriétaires ou occupants de l'ensemble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules,... et autres endroits communs " ; qu'il décrit en son article Titre I article 2 tous ces locaux du rez-de-chaussée comme " un ensemble de locaux de services ", disposition expressément reprise en son Titre 3 article 5 qui mentionne " que le rez-de-chaussée du bâtiment B comprend des locaux à usage de service " ; qu'en son chapitre II " Etat de répartition des charges ", il classe au nombre des charges générales " les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien des passages communs.... " ainsi que " l'entretien et la réparation des locaux à l'usage des services communs " et des charges propres à chaque bâtiment, les frais d'entretien, de réparation, de réfection du hall, des locaux communs, des dégagements communs.... " ; que le Titre 3 en son article 5 mentionne que " l'immeuble est destiné à usage principal de résidence-service-étudiants " ; qu'il existe ainsi des contradictions entre l'état descriptif de division qui érige tous les locaux de services du rez-de-chaussée en partie privative et le règlement de copropriété qui en classe expressément certains parmi les parties communes ; que l'état descriptif de division, simple document technique n'a aucune valeur contractuelle ; que seul le règlement de copropriété peut déterminer les droits et obligations de chacun et doit donc être pris en considération en cas de contradiction entre ces deux documents ; que quelque ambiguïté existe aussi au sein même du règlement de copropriété puisque en sa page 16 il est indiqué " les locaux usage de service qui constituent un lot privatif alors que cette phrase figure en préambule du Titre 5 intitulé " services et équipements communs " qui rappelle que " l'immeuble objet du présent règlement constitue une résidence d'étudiants dans laquelle ces derniers pourront utiliser les divers services proposés " et que dans son dernier alinéa il impose la cession de ces locaux à usage de service au syndicat des copropriétaires avec répartition de toutes les charges y afférant entre tous les lots de copropriété au prorata des millièmes de chacun des autres lots (résidence étudiants et parkings) ; qu'il convient, dans ces conditions, d'en revenir aux dispositions de la loi et de dire que l'ensemble des locaux du rez-de-chaussée du bâtiment B compris dans le lot 177 tel qu'il résulte du modificatif au règlement de copropriété du 9 avril 1996 constituent des parties communes au sens de l'article 3 qui répute comme tels les passages et corridors et les locaux des services communs ; que la seule constitution en lot avec affectation de millièmes ne peut suffire à faire perdre à de tels locaux leur caractère de partie commune et leur conférer un caractère privatif, ce qui aurait pour résultat de permettre au promoteur d'exploiter à son profit les ambiguïtés et contradictions contenues dans des titres qu'il a lui-même élaborés ; que le jugement sera donc réformé en ce sens ; qu'il convient de souligner que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires vise exclusivement le lot n° 177 issu de la division du lot n° 99 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, tel qu'il ressort du plan annexé au permis de construire modificatif du 7 mars 1996 (avec les libellés suivants à droite du hall d'entrée : local vélos, local poubelles, salle de gymnastique, à gauche du hall d'entrée : accueil, salle TV, WC) ; que s'agissant d'une action réelle puisqu'elle a pour but de faire restituer aux parties communes des locaux que le promoteur, resté titulaire de lots, s'était indûment appropriés, elle n'est pas soumise à la prescription décennale de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
1. ALORS QUE sont privatives les parties de bâtiment réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; qu'ainsi que le rappelait la SCI MONTAIGNE dans ses conclusions (p. 3 et 6), il résulte des termes clairs et précis de l'acte du 9 avril 1996 portant modification du règlement de copropriété que le lot n° 177 qui était issu de la division du lot n° 99, comprenait « dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée : une salle de gymnastique, un accueil bureau de mutuelle, une salle de réunion, un local à vélos, un local de poubelles, un hall et circulations, un WC et 665/ 1000èmes de parties communes et 137/ 1000èmes du bâtiment » ; qu'en décidant que la seule constitution de ce lot avec affectation de millièmes ne peut suffire à faire perdre à de tels locaux leur caractère de parties communes et leur conférer un caractère privatif, dès lors que le promoteur ne peut pas exploiter à son profit les ambiguïtés et contradictions contenues dans les titres qu'il a lui-même élaborés, quand le lot n° 177 était composé de parties privatives et d'une quote-part de parties communes, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2. ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis du règlement de copropriété qu'il stipulait sous l'intitulé ¿ ¿ services et équipements communs''que les locaux à usage de service constituaient un lot privatif qui, avec la loge de fonction, serait cédé au syndicat des copropriétaires, tout en rappelant que l'immeuble constituait une résidence d'étudiants dont il pourraient utiliser les divers services proposés ; qu'en se déterminant en considération d'une prétendue ambiguïté du règlement de copropriété et d'une rédaction en des termes contradictoire pour appliquer la présomption de communauté, prévue par l'article 3 de la loi pour les passages, les corridors et les locaux des services communs, quand il n'existe aucune contradiction entre l'acte modificatif du 9 avril 1996 et les termes clairs et précis du règlement de copropriété incluant dans les parties privatives lesdits locaux à usage de service compris dans le lot n° 177 qui était lui-même issu de la division du lot n° 99, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(TRES SUBSIDIAIRE)Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que l'intégralité du lot n° 177 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B incluant une salle de gymnastique, un accueil bureau de mutuelle, une salle de réunion, un local à vélos, un local de poubelles, un hall et circulations, un WC étaient des parties communes, dit que ce lot n° 177 avec les tantièmes des parties communes et du bâtiment y afférant devait être annulé et D'AVOIR écarté la fin de non-recevoir que la SCI MONTAIGNE tirait de ce que le syndicat des copropriétaires n'avait pas appelé en cause le propriétaire du lot n° 178 et ceux des autres étages ;
AUX MOTIFS QUE les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant qu'un caractère supplétif de la volonté des parties, puisque l'article 43 n'a pas érigé ce texte en disposition d'ordre public, n'ont vocation à s'appliquer que dans le silence ou la contradiction des titres ; que tel est bien le cas en l'espèce ; que le lot n° 99 situé dans le bâtiment B au rez-de-chaussée comprend au vu de l'état descriptif de division : une salle TV, un hall logement avec boites aux lettres, un local accueil-renseignements et une loge, un local à vélos, un local poubelles et les 832/ 1000èmes des parties communes et 171/ 100èmes du bâtiment ; que le lot n° 177 issu de la division de ce lot n° 99 suivant acte modificatif du 9 avril 1996 comprend : une salle de gymnastique, un accueil bureau de mutuelle, une salle de réunion, un local à vélos, un local de poubelles, un hall et circulations, un WC et les 665/ 1000èmes des parties communes et 1371/ 1000èmes du bâtiment ; que le règlement de copropriété définit en son article Titre 2 article 3 les parties privatives comme celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'il intègre notamment dans cette dernière catégorie " les vestibules et couloirs d'entrée... les emplacements de poubelles... et d'une manière générale toutes choses communes à l'entière propriété " et en son Titre 3, chapitre 1 C, " usage des parties communes ", précise " qu'aucun des copropriétaires ou occupants de l'ensemble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules,... et autres endroits communs " ; qu'il décrit en son article Titre I article 2 tous ces locaux du rez-de-chaussée comme " un ensemble de locaux de services ", disposition expressément reprise en son Titre 3 article 5 qui mentionne " que le rez-de-chaussée du bâtiment B comprend des locaux à usage de service " ; qu'en son chapitre II " Etat de répartition des charges ", il classe au nombre des charges générales " les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien des passages communs.... " ainsi que " l'entretien et la réparation des locaux à l'usage des services communs " et des charges propres à chaque bâtiment, les frais d'entretien, de réparation, de réfection du hall, des locaux communs, des dégagements communs.... " ; que le Titre 3 en son article 5 mentionne que " l'immeuble est destiné à usage principal de résidence-service-étudiants " ; qu'il existe ainsi des contradictions entre l'état descriptif de division qui érige tous les locaux de services du rez-de-chaussée en partie privative et le règlement de copropriété qui en classe expressément certains parmi les parties communes ; que l'état descriptif de division, simple document technique n'a aucune valeur contractuelle ; que seul le règlement de copropriété peut déterminer les droits et obligations de chacun et doit donc être pris en considération en cas de contradiction entre ces deux documents ; que quelque ambiguïté existe aussi au sein même du règlement de copropriété puisque en sa page 16 il est indiqué " les locaux usage de service qui constituent un lot privatif alors que cette phrase figure en préambule du Titre 5 intitulé " services et équipements communs " qui rappelle que " l'immeuble objet du présent règlement constitue une résidence d'étudiants dans laquelle ces derniers pourront utiliser les divers services proposés " et que dans son dernier alinéa il impose la cession de ces locaux à usage de service au syndicat des copropriétaires avec répartition de toutes les charges y afférant entre tous les lots de copropriété au prorata des millièmes de chacun des autres lots (résidence étudiants et parkings) ; qu'il convient, dans ces conditions, d'en revenir aux dispositions de la loi et de dire que l'ensemble des locaux du rez-de-chaussée du bâtiment B compris dans le lot 177 tel qu'il résulte du modificatif au règlement de copropriété du 9 avril 1996 constituent des parties communes au sens de l'article 3 qui répute comme tels les passages et corridors et les locaux des services communs ; que la seule constitution en lot avec affectation de millièmes ne peut suffire à faire perdre à de tels locaux leur caractère de partie commune et leur conférer un caractère privatif, ce qui aurait pour résultat de permettre au promoteur d'exploiter à son profit les ambiguïtés et contradictions contenues dans des titres qu'il a lui-même élaborés ; que le jugement sera donc réformé en ce sens ; qu'il convient de souligner que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires vise exclusivement le lot n° 177 issu de la division du lot n° 99 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, tel qu'il ressort du plan annexé au permis de construire modificatif du 7 mars 1996 (avec les libellés suivants à droite du hall d'entrée : local vélos, local poubelles, salle de gymnastique, à gauche du hall d'entrée : accueil, salle TV, WC) ; que s'agissant d'une action réelle puisqu'elle a pour but de faire restituer aux parties communes des locaux que le promoteur, resté titulaire de lots, s'était indûment approprié, elle n'est pas soumise à la prescription décennale de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE la recevabilité d'une action en justice est subordonnée à la mise en cause de toutes les parties obligées par l'acte faisant l'objet de la contestation ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen par lequel la SCI MONTAIGNE faisait valoir dans ses conclusions (p. 5) que l'annulation du lot n° 177 impliquait d'annuler également le lot n° 178 qui étaient issus de la division du lot n° 99 par acte modificatif du 9 avril 1996 et que les conséquences de l'annulation du lot n° 177 imposaient donc au syndicat des copropriétaires de l'immeuble d'appeler en cause le propriétaire du lot n° 178, à peine d'irrecevabilité de sa demande, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
