LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2012), que la SCI Casim est propriétaire de plusieurs lots répartis dans les cinq bâtiments de l'ensemble immobilier situé ... ; que les copropriétaires ont décidé de procéder à des travaux de ravalement de la façade du bâtiment A dont les frais ont été répartis en considération de leurs quotes-parts de parties communes de l'ensemble immobilier ; qu'alléguant que ces frais devaient être supportés par les seuls copropriétaires du bâtiment A proportionnellement à leurs quotes-parts de parties communes de ce bâtiment, la SCI Casim a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que le cabinet CP Rinaldi, en sa qualité de syndic, en remboursement d'un trop-perçu de charges ;
Attendu que la SCI Casim fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la SCI Casim faisait valoir que si l'article 8 du règlement de copropriété énumère les charges communes, il résulte de l'article qu'elles sont imputées aux copropriétaires en fonction de la répartition opérée à l'article 3 dudit règlement qui distingue les charges communes générales des charges communes spéciales ; que si les copropriétaires de l'immeuble A ont à leur seule charge les travaux de gros-oeuvre ils ont nécessairement à leur charge les travaux de réfection de la façade, qui constituent une dépense d'entretien et une charge commune spéciale, l'article 9 prévoyant que les copropriétaires seront tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telles qu'elles résultent de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions conventionnelles s'imposant à tous contenues dans le présent règlement de copropriété et notamment l'article 3 ; qu'en retenant qu'il résulte des termes dudit règlement de copropriété que les façades sont des parties communes, sans distinction entre les bâtiments, et que leur ravalement relève des charges communes générales de conservation et d'entretien, seul l'article 11 prévoyant expressément une répartition au prorata des quotes-parts de copropriété dans le bâtiment A par rapport aux quotes-parts de copropriété générale en cas de travaux à effectuer au gros oeuvre du bâtiment A, étant observé que les travaux de ravalement dont s'agit, votés par l'assemblée générale du 10 juillet 2008, ne constituent pas des travaux de gros oeuvre, que ce moyen ne peut donc prospérer quand il résulte du règlement de copropriété que les charges communes spéciales au bâtiment A sont supportés par les seuls copropriétaires de cet immeuble, les travaux de ravalement constituant des dépenses d'entretien et de conservation de l'immeuble A, la cour d'appel a dénaturé le règlement et elle a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la SCI Casim faisait valoir que le fait que l'article 8 mentionne le ravalement au titre des charges communes par opposition aux charges privatives ne peut avoir pour effet de mettre à la charge de l'ensemble des copropriétaires le ravalement de la façade du bâtiment A qui relève nécessairement d'une partie commune spéciale ; qu'en retenant qu'il résulte des termes dudit règlement de copropriété que les façades sont des parties communes, sans distinction entre les bâtiments, et que leur ravalement relève des charges communes générales de conservation et d'entretien, seul l'article 11 prévoyant expressément une répartition au prorata des quotes-parts de copropriété dans le bâtiment A par rapport aux quotes-parts de copropriété générale en cas de travaux à effectuer au gros oeuvre du bâtiment A, étant observé que les travaux de ravalement dont s'agit, votés par l'assemblée générale du 10 juillet 2008, ne constituent pas des travaux de gros oeuvre, que ce moyen ne peut donc prospérer sans préciser en quoi le fait que les façades sont des parties communes et ne relevaient pas des travaux de gros oeuvre permettait d'exclure les travaux de ravalement de la façade du bâtiment A des charges communes spéciales conformément à l'article 10 selon lequel « tous les copropriétaires des locaux comportant les lots 7 à 58 desservis par l'escalier A supporteront, à l'exclusion des autres copropriétaires les charges y afférentes dans les proportions » qu'il fixe, ces charges consistant « en dépense de toute nature et frais d'entretien et de réparations, de même, de remplacement en ce qui concerne les tapis de l'escalier », la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ que la SCI Casim faisait valoir que les appels de charges adressés aux copropriétaires respectent la distinction entre les charges générales et les charges spéciales, que le précédent syndic, lorsque des travaux de couverture du bâtiment A ont été rendus nécessaires, a précisément appliqué à la SCI sa quote-part de 2501/10000ème comme cela ressort de l'attestation de travaux et des appels de fonds mentionnant « charges bâtiment A 2501 » (page 9) ; qu'en délaissant ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété classait en son article 4 les façades dans les parties communes, que les frais de ravalement étaient qualifiés de charges communes générales par l'article 8, et retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que l'article 11 du règlement de copropriété prévoyant une répartition particulière des charges relatives aux travaux de gros-oeuvre du bâtiment A, ne s'appliquait pas au ravalement des façades, et que les frais de ravalement de ce bâtiment devaient être, conformément à l'article 9, répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts de parties communes de l'immeuble, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche relative à l'article 10 que ses constatations rendaient inopérantes ni de répondre à une argumentation inopérante tirée des modalités de répartition de travaux d'une autre nature, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Casim aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Casim à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ... la somme de 3 000 euros, et au cabinet CP Rinaldi la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Casim ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la SCI Casim.
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI CASIM,
AUX MOTIFS QUE, les moyens invoqués par la SCI CASIM au soutien de son appel et par le syndicat des copropriétaires au soutien de son appel incident, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient toutefois d'ajouter que le règlement de copropriété, établi en janvier 1970, dans son chapitre II intitulé « Etat descriptif de division », à l'article 3, mentionne pour chaque lot une quote-part de parties communes générales et une quote-part de parties communes spéciales au bâtiment dans lequel il est situé ; que dans son chapitre IV, à l'article 8, il énumère les charges communes aux divers copropriétaires, dont les frais de ravalement des façades, et à l'article 9, il stipule : « ...les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chacun. Ils seront tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de ladite loi et des dispositions conventionnelles mais s'imposant à tous les copropriétaires, contenues dans le présent règlement et notamment l'article trois. En conséquence, chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes de l'immeuble, calculée proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative... », que l'article 10 prévoit la répartition entre les seuls propriétaires des lots 7 à 58 desservis par l'escalier A des dépenses communes à l'escalier A, d'entretien, réparation et remplacement des tapis d'escalier, que l'article 11, afférent à la répartition relative au gros oeuvre du bâtiment A, stipule : « Le passage commun et le local à poubelles du bâtiment A sont des parties communes à tous les copropriétaires. Ils représentent en surface pondérée de plancher quatre pour cent du bâtiment A. En cas de travaux à effectuer au gros oeuvre de ce bâtiment A ou en cas de démolition par sinistre ou par expropriation, le coût des travaux ou l'indemnité seront à répartir de la façon suivante : quatre pour cent entre tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part de copropriété générale. Le surplus, soit quatre vingt seize pour cent entre les seuls copropriétaires du bâtiment A au prorata de leur quote-part de copropriété dans ce bâtiment » ; que la SCI CASIM, au soutien de sa demande en remboursement de la somme de 64.925,69 euros au titre d'un trop-versé de charges, ne peut pas valablement soutenir que les charges de ravalement du bâtiment A seraient des charges spéciales audit bâtiment auxquelles elle ne devrait contribuer qu'à hauteur de 2.501/10000ème et non en proportion de sa quote-part de parties communes générales au motif que l'article 9 du règlement de copropriété ferait référence à son article 3 distinguant entre parties communes spéciales et parties communes générales alors qu'il résulte des termes dudit règlement de copropriété que les façades sont des parties communes, sans distinction entre les bâtiments, et que leur ravalement relève des charges communes générales de conservation et d'entretien, seul l'article 11 prévoyant expressément une répartition au prorata des quotes-parts de copropriété dans le bâtiment A par rapport aux quotes-parts de copropriété générale en cas de travaux à effectuer au gros oeuvre du bâtiment A, étant observé que les travaux de ravalement dont s'agit, votés par l'assemblée générale du 10 juillet 2008, ne constituent pas des travaux de gros oeuvre ; que ce moyen ne peut donc prospérer ; que la SCI CASIM ne peut pas non plus valablement soutenir qu'il se déduirait de l'article 11 du règlement de copropriété que le ravalement de la façade du bâtiment A serait à la charge exclusive des copropriétaires de ce bâtiment au motif qu'il stipulerait que le porche est une partie commune à tous les copropriétaires, donc une partie commune générale, le reste du bâtiment relevant nécessairement de parties communes spéciales, alors que ledit article 11 envisage la situation particulière de travaux sur le gros oeuvre ou de démolition par sinistre ou expropriation et que ses dispositions ne peuvent être étendues par déduction aux frais de ravalement de la façade dont le même règlement de copropriété stipule qu'ils constituent des charges communes, sans distinction par bâtiment, de telle sorte que c'est à juste titre que ces frais ont été répartis entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part dans les charges générales ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI CASIM recevable mais mal fondée en ses demandes et l'a déboutée de ses prétentions à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du cabinet CP RINALDI ;
ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que si l'article 8 du règlement de copropriété énumère les charges communes, il résulte de l'article 9 qu'elles sont imputées aux copropriétaires en fonction de la répartition opérée à l'article 3 dudit règlement qui distingue les charges communes générales des charges communes spéciales ; que si les copropriétaires de l'immeuble A ont à leur seule charge les travaux de gros oeuvre ils ont nécessairement à leur charge les travaux de réfection de la façade, qui constituent une dépense d'entretien et une charge commune spéciale, l'article 9 prévoyant que les copropriétaires seront tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telles qu'elles résultent de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions conventionnelles s'imposant à tous contenues dans le présent règlement de copropriété et notamment l'article 3 ; qu'en retenant qu'il résulte des termes dudit règlement de copropriété que les façades sont des parties communes, sans distinction entre les bâtiments, et que leur ravalement relève des charges communes générales de conservation et d'entretien, seul l'article 11 prévoyant expressément une répartition au prorata des quotes-parts de copropriété dans le bâtiment A par rapport aux quotesparts de copropriété générale en cas de travaux à effectuer au gros oeuvre du bâtiment A, étant observé que les travaux de ravalement dont s'agit, votés par l'assemblée générale du 10 juillet 2008, ne constituent pas des travaux de gros oeuvre, que ce moyen ne peut donc prospérer quand il résulte du règlement de copropriété que les charges communes spéciales au bâtiment A sont supportés par les seuls copropriétaires de cet immeuble, les travaux de ravalement constituant des dépenses d'entretien et de conservation de l'immeuble A, la Cour d'appel a dénaturé le règlement et elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que le fait que l'article 8 mentionne le ravalement au titre des charges communes par opposition aux charges privatives ne peut avoir pour effet de mettre à la charge de l'ensemble des copropriétaires le ravalement de la façade du bâtiment A qui relève nécessairement d'une partie commune spéciale ; qu'en retenant qu'il résulte des termes dudit règlement de copropriété que les façades sont des parties communes, sans distinction entre les bâtiments, et que leur ravalement relève des charges communes générales de conservation et d'entretien, seul l'article 11 prévoyant expressément une répartition au prorata des quotes-parts de copropriété dans le bâtiment A par rapport aux quotes-parts de copropriété générale en cas de travaux à effectuer au gros oeuvre du bâtiment A, étant observé que les travaux de ravalement dont s'agit, votés par l'assemblée générale du 10 juillet 2008, ne constituent pas des travaux de gros oeuvre, que ce moyen ne peut donc prospérer sans préciser en quoi le fait que les façades sont des parties communes et ne relevaient pas des travaux de gros oeuvre permettait d'exclure les travaux de ravalement de la façade du bâtiment A des charges communes spéciales conformément à l'article 10 selon lequel « tous les copropriétaires des locaux comportant les lots 7 à 58 desservis par l'escalier A supporteront, à l'exclusion des autres copropriétaires les charges y afférentes dans les proportions » qu'il fixe, ces charges consistant « en dépense de toute nature et frais d'entretien et de réparations, de même, de remplacement en ce qui concerne les tapis de l'escalier », la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir que les appels de charges adressés aux copropriétaires respectent la distinction entre les charges générales et les charges spéciales, que le précédent syndic, lorsque des travaux de couverture du bâtiment A ont été rendus nécessaires, a précisément appliqué à l'exposante sa quote-part de 2501/10000ème comme cela ressort de l'attestation de travaux et des appels de fonds mentionnant « charges bâtiment A 2501 » (page 9) ; qu'en délaissant ce moyen la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
