LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu par motifs propres et adoptés que la modification des facteurs de commercialité, dans le centre ville où est installé le local donné en location, n'avait pas emporté d'incidence favorable sur le commerce considéré justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, la cour d'appel, qui n'a pas ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI des Rivières aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI des Rivières, la condamne à payer à société Chaussures Eram la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour la société SCI des Rivières
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de déplafonnement formée par la SCI des Rivières du loyer commercial des locaux loués à la société Chaussures Eram, en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
AUX MOTIFS QUE si aux termes vertu de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative, il ressort cependant des dispositions de l'article L. 145-34 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ; qu'à la lecture des conclusions des parties, le litige ne porte que sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité visée au 4° de l'article précité ; qu'en vertu de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'il s'en déduit qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle présente un intérêt pour le commerce considéré et qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, s'il est indéniable que des efforts conséquents ont été faits en ce qui concerne l'aménagement du centre ville et la possibilité de s'y rendre en raison de la gratuité des transports en commun et des quarante-cinq premières minutes de stationnement, il n'en demeure pas moins que sur la période à prendre en considération, à savoir celle du bail écoulé du 21 janvier 1997 au 20 janvier 2006, les travaux de la rue Victor Hugo, dans laquelle est implanté le commerce exploité par la SARL Chaussures Eram, étaient déjà achevés comme le relève l'expert judiciaire ; que de même, si les transports en commun sont gratuits, ils permettent à la population de Châteauroux, elle-même en déclin, de se rendre dans les centres commerciaux qui se sont développés en périphérie et au détriment du centre ville ; que, par ailleurs, comme le mentionne l'expert judiciaire, l'arrivée de nouvelles enseignes pour remplacer des boutiques fermées est postérieure à la période de référence ; que la société locataire fait ressortir, à raison, que d'importants commerces de chaussures se sont installés dans les zones commerciales périphériques, ce qui attire la clientèle qui souhaite effectuer des comparaisons ; que l'expert judiciaire souligne que la SARL Chaussures Eram, chiffres à l'appui, justifie une baisse conséquente de son chiffre d'affaires au cours du bail écoulé ; qu'ainsi, si le chiffre avoisinait ou dépassait 500.000 euros jusqu'en 2003, il a baissé de manière significative les années suivantes pour atteindre moins de 400.000 euros dès 2005 et 354.000 euros en 2006 ; que dans ces conditions, la modification notable des éléments de commercialité n'a eu aucun intérêt pour le commerce exploité par la société Eram et n'a pas eu d'incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en conséquence, le jugement déféré, qui a rejeté la demande de déplafonnement, sera confirmé ;
ALORS D'UNE PART QUE le déplafonnement du nouveau loyer commercial doit être ordonné lorsque la modification notable des facteurs locaux de commercialité présente un intérêt pour le commerce considéré pris isolément ; que, tout en constatant la réalité de la modification notable des facteurs locaux de commercialité résultant de la gratuité des transports en commun et des quarante-cinq premières de stationnement en centre ville, la cour d'appel a considéré que cette modification n'aurait pas eu d'intérêt pour le commerce de la société Chaussures Eram en raison de l'effet inverse induit par ces améliorations de nature à favoriser, au contraire, un déplacement de la clientèle vers les grandes surfaces et commerces périphériques ; qu'en se fondant sur ces considérations d'ordre général sans rechercher si la modification constatée des facteurs locaux de commercialité n'avait pas présenté, concrètement, un intérêt pour le commerce exploité par la société Chaussures Eram, nécessairement bénéficiaire de telles améliorations de nature à attirer la clientèle en centre ville, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la seule condition édictée pour le déplafonnement du nouveau loyer commercial réside en l'intérêt pour le commerce considéré des modifications notables des facteurs locaux de commercialité ; que tout en constatant l'existence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité générées par la gratuité des transports en commun et des quarante-cinq premières minutes de stationnement en centre ville au profit de la rue Victor Hugo où la société Chaussures Eram exploite son commerce, la cour d'appel s'est fondée sur la baisse du chiffre d'affaires de celle-ci pour en déduire que ces modifications n'auraient pas présenté un intérêt pour son commerce ; qu'en ajoutant ainsi une condition non prévue, liée à l'augmentation du chiffre d'affaires du preneur à bail commercial devant avoir été générée par la modification des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
ALORS ENFIN QU'en toute hypothèse, en se fondant par des motifs inopérants et à tout le moins insuffisants sur la baisse du chiffre d'affaires de la société Eram pour en déduire que la modification constatée des facteurs locaux de commercialité n'aurait pas présenté, concrètement, un intérêt pour son commerce, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, la baisse du chiffre d'affaires d'un commerçant pouvant résulter de causes autres que ces modifications.
