LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, chargée par la société Marignan Résidences, promoteur immobilier, en vertu d'un "mandat non exclusif de vente" consenti le 27 septembre 2007, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, de procéder à la commercialisation par lots de deux ensembles immobiliers que celle-ci projetait de construire sur un terrain lui appartenant, la société Pierre Mathelin immobilier a assigné son mandant, après qu'il eut abandonné ce projet, puis résilié son mandat de vente le 16 janvier 2009, en paiement des commissions dont elle s'estimait créancière au titre des actes de promotion commerciale et de précommercialisation accomplis conformément à ce mandat ainsi qu'en réparation des préjudices nés de sa rupture abusive ; qu'un jugement du tribunal de commerce a rejeté l'exception de nullité du mandat soulevé par la société Marignan Résidences sur le fondement de diverses dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et condamné celle-ci à payer à la société Pierre Mathelin immobilier une certaine somme au titre des seules commissions ;
Attendu que, pour infirmer cette décision, annuler le mandat et débouter le mandataire de l'ensemble de ses demandes, l'arrêt retient qu'il est constant que la société Pierre Mathelin immobilier, qui détient une "carte d'agent commercial", n'est pas titulaire de la carte d'agent immobilier exigée par l'article 3, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 ;
Qu'en se déterminant ainsi quand les conclusions des parties concordaient pour admettre que le mandataire soutenait être titulaire de la carte professionnelle qu'exige l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la société Pierre Mathelin immobilier afin de réfuter le moyen de nullité du mandat pris du non-respect de cette disposition d'ordre public, et la société Marignan Résidences pour en déduire que son adversaire ne pouvait se prévaloir de la qualité d'agent commercial, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions et, partant, l'objet du litige en violation du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la société Marignan Résidences aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Marignan Résidences et la condamne à payer à la société Pierre Mathelin immobilier la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Pierre Mathelin immobilier
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité du mandat du 25 septembre 2007 et de son avenant daté du même jour et d'AVOIR en conséquence débouté la société Pierre Mathelin Immobilier de l'intégralité de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1er de la loi n°70-9 du 02/01/1970, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, prévoit que ses dispositions « s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ¿ » ; que les dispositions d'ordre public de la loi s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours de manière habituelle à des opérations prévues à l'article 1 pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause ; qu'en l'espèce, aux termes du mandat du 25/05/2007 « Le Mandant confère au Mandataire qui l'accepte un mandat non exclusif de vendre, à des utilisateurs ou à des investisseurs, les biens immobiliers à usage d'habitation, ci-après désignés, dont il est propriétaire, aux prix, charges et conditions figurant au tarif joint en annexe » ; que les obligations du mandataire incluaient notamment celles de : « Prospecter la clientèle potentielle et lui présenter les réalisations du Mandant ; Proposer à la signature des clients les contrats de réservation ou les compromis élaborés et fournis par le Mandant, sans possibilité de modification quelle qu'elle soit ; Faire diligence pour faire parvenir au Mandant, pour acceptation les contrats de réservation signés par les clients, accompagnés des chèques, correspondant au dépôt de garantie ou au premier acompte sur le prix » ; qu'un tel mandat, qui confie au mandataire une mission d'entremise habituelle dans les opérations de vente des biens immobiliers construits par la société Marignan résidences, entre dans les prévisions de la loi Hoguet, peu important que le mandant soit un professionnel de l'immobilier ; qu'il est constant que la société Pierre Mathelin Immobilier, qui détient une carte d'agent commercial, n'est pas titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier exigée par l'article 3, alinéa 1, de la loi du 2 janvier 1970 ; que le contrat litigieux est donc nul, et la société Pierre Mathelin Immobilier ne peut donc prétendre à aucune rémunération, ni indemnité au titre de ce mandat ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les termes du litige tels qu'ils sont déterminés par les conclusions des parties ; que dans ses conclusions d'appel, la société Pierre Mathelin Immobilier affirmait remplir les conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970 pour être titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier puisqu'elle indiquait qu'« en ce qui concerne la carte professionnelle, le mandat du 25 septembre 2007 fait expressément référence à la « carte professionnelle n°228 délivrée par la Préfecture de la Loire » (conclusions du 1er septembre 2011, p. 17) ; que de son côté, la société Marignan Résidences faisait valoir que la société Pierre Mathelin Immobilier ne pouvait pas bénéficier du statut d'agent commercial dans la mesure où elle ne justifiait pas de son inscription au registre prévu à cet effet, mais au contraire, « se prévaut d'être titulaire de la carte d'agent immobilier » (conclusions d'appel du 7 juin 2011, p. 8) ; que dès lors, en affirmant qu' « il est constant que la société Pierre Mathelin Immobilier, qui détient une carte d'agent commercial, n'est pas titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier exigée par l'article 3, alinéa 1, de la loi du 2 janvier 1970 », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le juge qui décide de relever un moyen d'office est tenu d'inviter préalablement les parties à s'en expliquer ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel la société Pierre Mathelin Immobilier détenait une carte d'agent commercial, mais n'était pas titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier exigée par l'article 3, alinéa 1, de la loi du 2 janvier 1970, pour en déduire que le mandat du 25 septembre 2007 et son avenant étaient nuls, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations à cet égard, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
