LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que, par courriers des 12 décembre 2002 et 15 décembre 2003, l'indemnité d'occupation avait été fixée par le précédent propriétaire à un montant inférieur à celui prévu par le contrat de mise à disposition et que cette indemnité réduite avait fait l'objet d'une retenue sur les bulletins de salaire de M. X..., la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, a pu retenir qu'était intervenu un accord sur un loyer inférieur à celui stipulé dans la convention ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la SCI Le Noyer ne pouvait ignorer le montant réel de l'indemnité payée par les époux X... qui lui avaient adressé, par lettre recommandée avec avis de réception, le règlement correspondant pour le mois de septembre 2004, que les précédentes procédures engagées contre les locataires n'avaient pas porté sur le non-paiement de l'intégralité du loyer, et que, par courrier du 26 juin 2008, la SCI avait informé leur conseil qu'elle renonçait à la rétroactivité et ne réclamait que l'indexation de l'indemnité, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI Le Noyer avait accepté le montant de l'indemnité d'occupation convenu avant son acquisition du bien loué ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Le Noyer aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Le Noyer à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Le Noyer ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la SCI Le Noyer
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI LE NOYER de la demande qu'elle avait formée à l'encontre de M. et Mme X... afin qu'ils soient condamnés à lui rembourser la somme de 9 197,95 ¿ représentant le produit de la clause d'indexation des loyers et D'AVOIR condamné la SCI LE NOYER à restituer à M. et à Mme X... la somme de 1 254,06 ¿ ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon la convention de mise à disposition du 1er mai 1994. l'indemnité était fixée à 3400 F (518,33 ¿) indexée sur l'indice du coût de la construction et révisée au début de chaque année calendaire ; que cette convention a été rappelée dans les actes de vente passés le 18 septembre 2002 entre la SA DIFAC et la communauté urbaine de Strasbourg (CUS) et le 12 mai 2004 entre la CUS et la SCI LE NOYER ; que cependant, le montant de l'indemnité tel que fixé initialement n'a pas été appliqué par la SA DIFAC ni par la CUS ; qu'il résulte des bulletins de paie de M. X... pour les mois d'avril à juin 2001 que le montant du "loyer" était de 3075 F (468,78 ¿) ; que par courrier du 12 décembre 2002, la CUS a informé les époux X... que le loyer restait fixé à 468,92 ¿ à compter du 1er novembre 2002 et qu'à compter du 1er janvier 2003, il s'élèverait à 481,68 ¿ par mois ; que le 15 décembre 2003, la CUS a notifié au locataire l'augmentation du loyer à partir du 1er janvier 2004 à 494,23 ¿ (3 241,94 F) en tenant compte de la moyenne des 4 derniers indices servant de référence au loyer ; que si l'avenant sur la diminution du loyer n'est pas produit, celui-ci a néanmoins date certaine en raison de la retenue effectuée sur les bulletins de paye de M. X... en 2001 ; que, d'autre part, la SCI LE NOYER ne peut prétendre avoir ignoré le montant réel de l'indemnité payée par les époux X... qui, par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 30 septembre 2004 lui ont adressé le règlement de septembre 2004 de 494,23 ¿ ; que la SCI LE NOYER ne peut sérieusement soutenir que les époux X... n'avaient jamais fait état du montant de l'indemnité dans le cadre des précédentes procédures ; que celles-ci concernaient les congés qu'elle avait donnés aux locataires qui n'étaient pas fondés sur le non-paiement de l'intégralité du loyer et sont antérieurs à son courrier du 26 juin 2008 par lequel elle informe le conseil des époux X... qu'elle renonce à la rétroactivité mais "entend que le montant de l'indemnité de base ... soit indexé" ; qu'elle réclame également un arriéré même pour la période où elle n'était pas propriétaire puisqu'elle réclame un arriéré de juin 2003 à juin 2008 ; que ce courrier constitue l'ultime moyen pour la SCI LE NOYER de faire partir les locataires, les deux précédentes tentatives ayant échoué ; que la SCI LE NOYER était avisée dès le mois de septembre 2004 du montant du loyer fixé par les précédents propriétaires et qu'elle avait accepté : que dès lors, il convient d'infirmer le jugement déféré sur ce point ; que compte tenu de la prescription quinquennale, le loyer pour l'année 2005 devait s'élever à 513,25 ¿ alors que les époux X... n'ont versé que 494,23 ¿. Ils doivent 171,18 ¿ pour l'année 2005, 451,56 ¿ pour l'année 2006 et 766,44 ¿ au titre de l'année 2007 ; qu'ils doivent 1389,18 ¿ pour l'ensemble de ces années ; que, par contre, du 1er janvier 2008, 2009 et jusqu'au 30 juin 2010, le montant du loyer aurait dû être de 586,22 ¿, 624,79 ¿ et 674,10 ¿ alors qu'ils ont payé 751,98 ¿ par mois, soit un trop-versé pour cette période de 2 643,24 ¿ ; que la SCI LE NOYER doit 2 643,24 ¿ - 1 389,18 ¿ = 1254,06 ¿ ; qu'il convient de la condamner à cette somme avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
1. ALORS QU'il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes ; qu'il s'ensuit que la preuve de tous les avenants, qu'ils ajoutent, retranchent ou modifient le pacte originaire doit être rapportée par écrit quelque soit leur montant, dès lors que l'acte initial a lui-même fait l'objet d'un écrit ; qu'en déduisant l'existence d'un avenant du seul fait qu'il était pratiqué sur le bulletin de paie de M. X..., une retenue qui ne correspondait pas au montant du loyer, tel que fixé à l'origine après indexation, la cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil ;
2. ALORS si tel n'est pas le cas QU'aux termes de l'article 1328 du Code civil, les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire ; qu'en se satisfaisant des mentions figurant sur le bulletin de paie pour en déduire que l'avenant portant diminution du loyer avait acquis date certaine à l'égard des tiers, bien qu'aucune des trois conditions limitativement énumérées à l'article 1328 du Code civil ne soit remplie, la cour d'appel a subsidiairement violé la disposition précitée ;
3. ALORS, en toute hypothèse, QUE le silence ne vaut pas à lui seul acceptation ; qu'en décidant que la SCI LE NOYER avait consenti à une réduction du loyer du seul fait qu'elle avait reçu paiement du loyer par un courrier du 30 septembre 2004 pour un montant de 494,23 ¿ sans qu'elle ne réagisse, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil.
