LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des clauses du bail que leur ambiguïté rendait nécessaire, qu'aux termes de ce bail, M. X... avait autorisé expressément le locataire à réaliser les travaux de plantation en vignes des parcelles à planter, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, a pu en déduire que le bailleur devait indemniser le locataire du chef de ces plantations ;
Attendu, d'autre part, que M. X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que l'éventuelle autorisation de planter contenue au bail était rédigée en termes trop généraux pour être efficace, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux de construction étaient nécessaires pour rendre habitable la maison d'habitation comprise dans le domaine loué et retenu souverainement, par motifs propres et adoptés, que l'accord du bailleur pour la réalisation de ces travaux par le locataire résultait de ce qu'il avait fourni la plupart des matériaux, la cour d'appel a pu en déduire que ces travaux devaient recevoir indemnisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Robert X... à verser à Madame Florence Y... épouse Z... la somme de 70 700 euros au titre de l'indemnité du preneur sortant, dont 50 700 euros au titre des plantations nouvelles, sommes qui portera intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2008 ;
AUX MOTIFS QUE le bail signé par les parties désigne diverses parcelles de terre en nature de vigne, blanche, vigne rouge et pré ; qu'il convient un paragraphe concernant la plantation et la replantation des vignes « concernant les plantations nouvelles et renouvellements des vignes par replantation, il est convenu entre bailleur et preneur que le preneur assurera seul la charge des plantations et replantations nécessaires et autorisées par le bailleur, les frais étant entièrement à la charge du preneur. A cet égard, il est précisé entre les parties que l'indemnité due à la sortie par le bailleur, dans le cas où des plantations auraient été effectuées sera fixée dans les conditions visées à l'article L. 411-71-2° du code rural pour une durée d'amortissement égale à celle qui eût été retenue si le bailleur avait eu la charge de la plantation ou de la replantation ; que les plantations nouvelles ont été échelonnées de 1993 a 2001, réalisées a la densité de 4000 pieds/ha et l'expert évalue l'indemnité du preneur sortant à la somme de 50.700¿ selon des calculs que la Cour adopte ; que la Cour considère, contrairement aux premiers juges que M. X... doit bien cette somme à Mme Z... ; qu'en effet, il convient de déduire de l'analyse détaillée du bail rural liant les parties que M. X... avait autorisé expressément dans ledit bail la plantation en vignes des parcelles à planter (ce qui paraît somme toute assez logique concernant la location d'une propriété viticole) dans la mesure où dans le paragraphe concernant le fermage, il est prévu « - 46,11 hectolitres de vin blanc pour le fermage de la vigne blanche ; - 66,15 hectolitres de vin rouge pour le fermage de la vigne rouge ; - 3600 litres de lait pour le fermage des terres avec la précision suivante concernant ces terres ; ces terres devant être plantées en vigne par le preneur dans les cinq ans à venir et au rythme d'un hectare par an, le fermage calculé dés à présent en litres de lait, se trouvera au fur et à mesure de la mise en production des parcelles, remplacé par un fermage calculé, sur la valeur de 10 hectolitres à l'hectare en fonction de la superficie en production au moment du calcul du fermage » ;
ALORS, D'UNE PART, QU'en se déterminant comme elle l'a fait pour accueillir la demande d'indemnisation formée par Madame Z... au titre des plantations nouvelles à hauteur d'une somme de 50.700 euros, la Cour a dénaturé les termes du bail à long terme liant les parties, desquels il résultait clairement que pour être indemnisés les travaux de plantations et replantations de vignes devaient faire l'objet d'une autorisation expresse de la part du bailleur, violant, ce faisant, l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'UNE PART, QU'en toute hypothèse, l'indemnisation des travaux de plantations et de replantations est subordonnée à la notification d'une proposition au bailleur ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que la preneuse n'avait notifié aucune proposition de réalisation des travaux de replantation au bailleur, ni même communiqué aucun état descriptif estimatif, et sans rechercher si la clause insérée dans le bail relative aux plantations nouvelles et au renouvellement des vignes âgées par replantation n'était pas rédigée en des termes trop généraux pour valoir autorisation, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-69, L. 411-71 et L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, ENFIN, QU'en statuant encore comme elle l'a fait, sans répondre au chef des conclusions de l'intimé qui faisait valoir que le fermage sur les parcelles nouvellement plantées par Madame Z... était demeuré fixé à la valeur des terres nues, ce dont il résultait qu'en l'absence de modification des conditions de détermination du fermage telles qu'elles avaient été fixées lors de la conclusion du bail, le bailleur ne pouvait être regardé comme ayant donné son autorisation au preneur d'effectuer des travaux de replantation sur ces parcelles, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, accueilli la demande de Madame Z... en paiement d'une indemnité de sortie au titre des constructions par elle réalisées sur le fonds loué, et condamné Monsieur Robert X... à lui payer à ce titre une somme de 20 000 euros (outre celle de 50 700 euros au titre des plantations nouvelles).
AUX MOTIFS QUE l'expert a noté que des travaux d'amélioration de l'immobilier bâti avaient été incontestablement faits sur la maison d'habitation et sur les deux bâtiments d'exploitation ;que l'expert a noté en préalable à l'examen des lieux qu' « il semble pouvoir être convenu entre les parties que M. X... a approvisionné les chantiers successifs et que Madame Z... et son époux ont réalisé les travaux à l'exception les travaux à l'exception de ceux réalisés sur la charpente par l'entreprise de Monsieur
X...
» ; que la Cour reprend l'analyse des premiers juges, sachant qu'aucun état des lieux d'entrée n'est versé aux débats et qu'il n'est pas contesté que les époux Z... aient dû vivre d'abord dans un mobil-home, acheté à frais communs entre les parties, le temps de la réalisation de certains travaux nécessaires à l'habitabilité des lieux ;
ET ENCORE AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE l'expert note que dans la mesure où le bailleur a fourni la plupart des matériaux ayant servi aux travaux son accord pour leur exécution ne faisait pas de doute ; qu'il a écarté les devis et a évalué le temps de main d'oeuvre pour les postes de travaux concernés ; que les critiques formulées par le défendeur ne sont guère pertinentes et visent essentiellement à se soustraire de cette indemnité de sortie ;
ALORS QUE les travaux engagés sans le respect des procédures de contrôle du propriétaire ne sont pas indemnisés ; que l'absence d'apparition ou d'objection du bailleur ne peut équivaloir à une acceptation ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, sans caractériser une autorisation expresse du bailleur à la réalisation des travaux affectant les bâtiments et pour la réalisation desquels M. X... n'était pas intervenu, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-71 et L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, AU SURPLUS, QU'en toute hypothèse, sauf accord du bailleur, les travaux réalisés par le preneur doivent présenter un caractère d'utilisation certaine pour l'exploitation ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si les travaux en cause, dont l'indemnisation était sollicitée par Mme Z..., présentaient un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation prise à bail, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime.
