LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause la société Sun immobilia ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1178 et 1126 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 juin 2012), que les époux X... ont consenti une promesse de vente de leur appartement à la société civile immobilière DJP (la SCI), par l'entremise de la société Sun immobilia, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que, la vente n'ayant pas été réitérée par acte authentique, les époux X... ont assigné en paiement la SCI et la société Sun immobilia en invoquant les dispositions de l'article 1178 du code civil contre l'acquéreur et celles des articles 1991 et 1992 du code civil contre l'agent immobilier ;
Attendu que, pour débouter les époux X... de leurs demandes, l'arrêt retient que la SCI DJP, qui ne rapporte pas la preuve de sa bonne foi dans la non-réalisation de la condition suspensive, n'est redevable que de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre, comme le prévoit l'acte en pareille hypothèse, et non du montant de la clause pénale stipulée en cas de refus manifesté par l'acquéreur de régulariser la vente et qu'aucune immobilisation excessive du bien n'est imputable à sa faute ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la SCI ne démontrait pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ce dont il résultait que la condition suspensive était réputée accomplie et que la partie qui n'était pas en défaut pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue en cas de refus de régulariser la vente par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leurs demandes formées contre la SCI DJP, l'arrêt rendu le 7 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SCI DJP aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI DJP à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
M. et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE la promesse synallagmatique de vente prévoit au paragraphe : « I- Obligations de l'acquéreur : L'acquéreur s'engage à faciliter l'instruction des dossiers de prêts et à effectuer dans les plus brefs délais toutes démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d'immobilisation des biens à vendre, laquelle pourrait constituer pour le vendeur un préjudice financier très grave. Il s'oblige notamment : à déposer dans le délai indiqué de 10 jours une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies et couvrant le montant total de la somme financée et en justifier au vendeur et/ou au mandataire dans les 48 heures du dépôt. J- Non-réalisation de la condition suspensive : Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans les délais prévus sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d'autre. En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droits de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre. Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d'un commun accord entre les parties ou en vertu d'une décision de justice devenue définitive » ; que les parties à la promesse sont également convenues au titre de la clause pénale : « En application de la rubrique « réalisation » il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais des poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus du cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10% du prix de vente outre honoraires de Sun Immobilia de l'autre partie. De plus dans l'une et l'autre éventualité, la rémunération du mandataire restera due intégralement dans les conditions de forme prévues ci-après (¿) » ; que la SCI DJP, futur acquéreur qui entend se dédire sans indemnité verse une attestation bancaire qui ne fait mention que du bien immobilier pour lequel un prêt a été sollicité ; qu'il ne démontre par cette production, et par celle d'une simple simulation auprès d'un autre établissement bancaire, effectuée concomitamment à la promesse, avoir déposé et avoir vu rejeter une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente décrite, soit selon la promesse synallagmatique de vente, un prêt de 550.000 euros aux taux maximum de 5,50% l'an sur 25 années, alors que la charge de la preuve lui incombe ; qu'à défaut, la SCP DJP ne rapporte pas la preuve de sa bonne foi dans la non-réalisation de la condition suspensive ; qu'elle est donc redevable de « dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre », comme stipulé à l'acte en pareille hypothèse, et non du montant de la clause pénale figurant à cet acte en cas de refus manifesté par l'acquéreur de régulariser la vente par acte authentique ; qu'en revanche, la SCI DJP justifiant avoir prévenu le mandataire dès le 14 mars 2008, alors que la condition suspensive arrivait à échéance le 25 mars suivant, aucune immobilisation excessive du bien, ouvrant droit à l'allocation de dommages-intérêts, n'est imputable à sa faute ; qu'en effet, c'est l'agence Sun Immobilia qui a informé les époux tardivement, le 17 juin 2008 seulement, suite à une erreur de code postal lors d'un premier envoi, alors que ceux-ci s'étaient engagés le 19 mai 2008 en vue de l'achat d'un autre bien immobilier ; que les époux X..., qui demandent uniquement le bénéfice du montant de la clause pénale de 55.000 euros, se sont abstenus d'établir l'existence et le montant du préjudice résultant du comportement du mandataire ; qu'en conséquence le jugement qui a condamné le vendeur et le mandataire in solidum à payer aux époux X... la somme principale de 55.000 euros, en faisant application de la clause pénale, doit être réformé ;
ALORS QUE lorsqu'une condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie en raison de la faute de l'acquéreur, ce dernier doit s'acquitter au profit du vendeur du montant de la clause pénale stipulée au cas où l'une des parties viendrait, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, à refuser de régulariser la vente par acte authentique ; que la cour qui, bien qu'elle ait relevé que la société DJP, acquéreur, ne démontrait pas avoir déposé et avoir vu rejeter une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ni davantage qu'elle ait été de bonne foi dans la non réalisation de la condition suspensive, a néanmoins jugé qu'elle n'était pas redevable du montant de la clause pénale figurant à cet acte en cas de refus de régulariser la vente par acte authentique, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la non-réalisation de la conditions suspensive d'obtention du prêt était imputable à faute à la société DJP et par conséquent que la clause pénale devait s'appliquer, violant ainsi les articles 1134, 1152, 1178 et 1226 du code civil.
