LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente comportait une clause de non-garantie des vices cachés et relevé que les acquéreurs avaient eu connaissance des travaux réalisés par le vendeur contre le mur du vide sanitaire et que celui-ci, qui avait connaissance des infiltrations, avait attiré leur attention sur le risque d'inondation qui justifiait, notamment, la pose de gouttières, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'exécution des travaux par le vendeur, pu retenir que celui-ci, profane, ne pouvait être tenu d'informer les acquéreurs sur les travaux à mettre en oeuvre pour remédier à des infiltrations et que la preuve du caractère caché du vice invoqué et de la mauvaise foi du vendeur n'était pas rapportée et en a justement déduit que la demande ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X...à payer à M. Y...la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Martin X...et Madame Catherine Z...épouse X...de l'ensemble de leurs prétentions ;
AUX MOTIFS QU'avant d'analyser la pertinence des moyens en fait, il est nécessaire de rappeler en droit qu'il est inclus dans l'acte authentique de vente (page 17 de l'acte) une clause libellée ainsi : « indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du Code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison notamment de la présence éventuelle de termites ou autres insectes xylophages » ; que la clause figurant tant dans l'acte sous seing privé du 11 septembre 2007 que dans l'acte authentique fait en principe obstacle à toute action sur le fondement de l'article 1641 du Code civil sauf à prouver que le vendeur était un professionnel ou connaissait l'existence des vices avant la vente ; que cette clause ne se conçoit en effet que si le vendeur est de bonne foi autrement dit s'il ignorait le vice au moment de la vente ; que la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ; qu'à cet égard, le vendeur d'immeuble, même non professionnel est tenu à une obligation de contracter de bonne foi et se doit de renseigner de façon complète les acquéreurs sur l'état du bien vendu et sur les éléments dont l'acquéreur ne pouvait lui-même avoir connaissance ; que cette obligation de délivrance d'une information connue constitue en l'occurrence la traduction en droit de l'exigence de bonne foi du vendeur ; qu'il appartient donc aux époux X...de rapporter la preuve d'un vice caché au moment de la vente et de la mauvaise foi du vendeur ; qu'il est constant à la lecture des pièces versées aux débats et plus particulièrement l'acte sous seing privé du 11 septembre 2007 et l'acte authentique du 21 décembre 2007 que les époux X...ont acquis " une maison à usage d'habitation avec terrain attenant " située sur la commune de ... pour une contenance totale de 13a 74ca, désignation conforme au mandat de vente signé par Monsieur Y...au profit de l'agence TEYSSIER TRANSACTION le 6 septembre 2007 ; qu'il n'existe aucune mention dans les actes quant à la surface habitable ; qu'il n'est pas davantage précisé dans les actes la volonté des acquéreurs d'aménager le sous-sol en surface habitable, la seule publicité de l'agent immobilier n'ayant aucune valeur contractuelle ; que par ailleurs, il est indiqué dans l'acte authentique au paragraphe intitulé note de renseignements d'urbanisme (page 12 de l'acte) au niveau des risques majeurs sur la commune : " Inondation ", le plan de prévention des risques ayant été approuvé le 1er août 2005 ; qu'ainsi que le conclut à juste titre l'appelant, les acquéreurs n'établissent pas avoir fait de l'aménagement du sous-sol une condition déterminante de la vente en l'absence de mention dans les documents contractuels ce qui rend inopérante l'argumentation des époux X...tenant aux caractéristiques du bien ; qu'il s'évince tant du rapport d'expertise judiciaire que du rapport amiable de M. A...que les infiltrations d'eau dans les dépendances situées au sous-sol sont récurrentes lors de fortes précipitations et rendent les locaux impropres à leur destination et que ces infiltrations sont consécutives à l'absence de drain d'assainissement du bâtiment ; que ces infiltrations constitutives d'un vice ont rendu postérieurement à la vente la partie de sous-sol aménagé par les époux X...impropre à sa destination ; qu'il doit être relevé que l'intégralité du sous-sol était initialement à destination de vide sanitaire, qui a précisément vocation à protéger l'immeuble contre les inondations, mais que le vendeur a procédé à des travaux en vue d'aménager une partie de ce sous-sol en studio puisqu'il existait au moment de la vente une dalle ainsi que trois ouvertures en façade ; qu'il est en effet établi par la facture de l'entreprise Jallet du 10 avril 1998 qu'il a été réalisé au sous-sol une " dalle de béton studio " et un " décaissement studio au compresseur " et qu'un permis de construire modificatif a été déposé à cet effet ; que si les travaux d'aménagement n'ont pas été poursuivis par le vendeur, cette surface était potentiellement habitable au moment de la vente ; qu'il appartient dès lors aux acquéreurs qui invoquent un vice caché de démontrer qu'ils n'avaient pas connaissance de l'existence d'infiltrations ; qu'ils font grief à leur vendeur de ne pas les avoir informés de l'absence de drainage ou d'isolation des bâtiments et du fait que l'étanchéité n'a pas été faite dans les règles de l'art ; que ces griefs sont inopérants dans la mesure où le vendeur n'a pas procédé lui-même à la construction de l'immeuble et que la nécessité de la pose d'un drain s'est révélée au moment des opérations d'expertise pour remédier aux vices, c'est-à-dire postérieurement à la vente ; que le vendeur, profane en la matière, ne saurait être tenu d'informer les acquéreurs sur les travaux à mettre en oeuvre pour remédier à des infiltrations, alors qu'il ne résulte pas des pièces communiquées aux débats qu'il disposait d'une étude préalable mettant en évidence la nécessité de ces travaux et qu'il n'avait aucune compétence particulière de par sa profession antérieure (médecin) en matière d'étanchéité ; que l'appelant soutient en revanche avoir informé les acheteurs du risque d'inondation de la partie aménageable du vide sanitaire auquel il fallait remédier dans le cadre de l'exécution des travaux d'aménagement par la pose de gouttières, travaux qui ont donné lieu à une réfaction du prix de vente ; que les acquéreurs répliquent que la diminution de 10. 000 ¿ dans la négociation du prix de vente était justifiée par la pose de gouttières à la charge de l'acheteur dans le seul but de protéger les murs et d'embellir l'esthétisme de la construction ; que néanmoins, la destination des gouttières est précisément de recueillir l'eau pour la canaliser et éviter qu'elle ne se répande de façon anarchique et provoque des inondations ; qu'il doit être observé que les acquéreurs ne contestent pas avoir été informés des travaux antérieurement réalisés par Monsieur Y...(réalisation d'un caniveau intérieur contre le mur du vide sanitaire et siphon de sol dans l'entrée), ce qui ressort du courrier du conseil de l'appelant du 4 août 2009, ces travaux ayant été rendus nécessaires du fait d'infiltrations ; qu'il ressort de ces éléments que le vendeur qui avait connaissance des infiltrations a attiré l'attention des acquéreurs sur le risque d'inondation qui justifiait notamment la pose de gouttières ; qu'il ne saurait être reproché au vendeur d ne pas avoir informé les acquéreurs de l'ampleur de travaux à mettre en oeuvre pour aménager le sous-sol dès lors qu'il leur appartenait de se renseigner sur la nature des travaux nécessaires pour réaliser leur projet d'aménagement alors qu'ils avaient été avertis des risques d'inondation par le vendeur, que les intimés opèrent à cet égard une confusion entre l'obligation de renseignement qui reste une obligation de moyens à la charge du vendeur et l'obligation de conseil à laquelle ce dernier ne saurait être tenu ; qu'il s'ensuit qu'en l'absence de démonstration du caractère caché du vice et de la mauvaise foi du vendeur, les époux X...ne peuvent qu'être déboutés de leurs prétentions sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner le troisième moyen développé par l'appelant ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
ALORS QUE dénature l'acte du 21 décembre 2007 et viole en conséquence l'article 1134 du Code civil la Cour d'appel qui se détermine sur la base de cette affirmation que « le vendeur n'a pas procédé lui-même à la construction de l'immeuble et que la nécessité de la pose d'un drain s'est révélée au moment de l'opération d'expertise pour remédier aux vices c'est-à-dire postérieurement à la vente », quand l'acte stipulait clairement et précisément que « le vendeur réitère que la maison vendue a été construite par lui-même » (p. 14, dernier alinéa) et que « le vendeur déclare qu'il a construit la maison vendue aux présentes, lui-même et qu'il n'a pas eu recours, lors de la construction des biens et droit immobiliers vendus à l'assurance de dommages obligatoire » (p. 18 in fine).
