LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses sept premières branches et en sa neuvième branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 mai 2012) et les productions, que par acte du 6 avril 2007, M. X...et Mme Y... ont cédé à la société Crédit agricole Bretagne habitat transactions (la société CABHT) les cinq cents parts représentant l'intégralité du capital de la société Espace immobilier ; que conformément aux stipulations de cet acte, M. X...a souscrit le 27 avril 2007 une garantie d'actif et de passif au profit de la société CABHT ; qu'invoquant l'existence d'un important passif révélé postérieurement à la cession des titres sociaux, la société CABHT a fait assigner M. X...et Mme Y... en paiement d'une certaine somme au titre de la convention de garantie, subsidiairement en dommages-intérêts pour dol ; que M. X...a sollicité reconventionnellement le remboursement de son compte courant créditeur ;
Attendu que la société CABHT fait grief à l'arrêt d'avoir limité à la somme de 7 725 euros la dette de M. X...et de Mme Y... au titre de la garantie d'actif et de passif, de l'avoir condamnée après compensation à payer à ces derniers la somme de 8 545, 10 euros et d'avoir rejeté ses autres demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que la convention de garantie d'actif et de passif conclue le 27 avril 2007 comportait l'engagement des cédants de « désintéresser le cessionnaire et ses substitués de tout préjudice qu'ils subiraient (¿) soit en cas de survenance de tout passif nouveau non comptabilisé ou de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les comptes de référence, dès lors que ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause ou une origine imputable à des faits antérieurs à la date des comptes de référence, soit en cas de toute surestimation des actifs » sous les mêmes conditions (article 6. 1) ; qu'en limitant comme elle l'a fait le jeu de cette garantie, au prétexte que le cessionnaire aurait été parfaitement informé de la situation réelle des sociétés cédées, cependant que les cédants n'avaient en rien subordonné leur engagement de garantie à la circonstance que le cessionnaire avait ou non connaissance de la cause ou de l'origine du passif nouveau ou de la surestimation de l'actif, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'une clause contractuelle, fût-elle usuelle ou de style, n'en produit pas moins son effet normal lorsqu'elle n'est pas contredite par une autre stipulation contractuelle ; qu'en l'espèce, pour limiter la garantie due par les cédants, la cour d'appel a affirmé que l'article 6. 1 b) du contrat de garantie litigieux, aux termes duquel les garanties consenties « ne seront pas réduites ou limitées du fait des revues ou investigations préalables effectuées par le cessionnaire » apparaît comme étant de pur style ; qu'en statuant ainsi, sans relever la stipulation d'une clause exprimant une volonté contraire des cédants, qui n'était d'ailleurs pas alléguée par ces derniers, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ subsidiairement, que pour affirmer qu'il ressortait de l'attestation de M. Z...que les auditeurs et conseils mandatés par l'acquéreur avaient pu se rendre compte des méthodes comptables adoptées quant au décompte des commissions des salariés et agents commerciaux, et écarter à ce titre le jeu de la convention de garantie litigieuse, l'arrêt a énoncé qu'il résultait de cette attestation que l'attention du représentant de l'acquéreur et de son conseil avait été attirée sur « la méthode de comptabilisation rattachant aux produits de l'exercice les commissions relatives aux compromis de vente signés avant la date de clôture de l'exercice concerné dont les conditions suspensives sont levées lors de l'établissement du bilan dans les délais légaux » ; qu'en statuant ainsi, sans indiquer en quoi il ressortait de ce document que le cessionnaire avait été informé de la pratique consistant à ne comptabiliser les charges résultant des commissions à payer aux salariés et aux agents commerciaux engagées par les sociétés cédées qu'une fois passé l'acte authentique de vente afférent, ni qu'il connaissait les autres éléments du passif nouveau qu'il invoquait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
4°/ subsidiairement, que si le document intitulé « examen limité » établi par les auditeurs de la société KPMG indique avoir examiné les « principes comptables des honoraires », il résulte des termes clairs et précis de ce document que les honoraires visés sont les honoraires relatifs aux transactions conclues avec les clients des sociétés cédées, et non pas les commissions perçues par les salariés et agents commerciaux ayant réalisé ces transactions ; qu'en affirmant que les auditeurs avaient énoncé dans ce document avoir « étudié les contrats de travail et d'agents commerciaux et notamment le principe comptable des honoraires », pour en déduire que les conseils et auditeurs mandatés par le cessionnaire avaient pu se rendre compte des méthodes comptables adoptées quant au décompte des commissions des salariés et agents commerciaux et limiter en conséquence la garantie des cédants, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
5°/ que la convention de garantie d'actif et de passif litigieuse comportait l'engagement des cédants de « désintéresser le cessionnaire et ses substitués de tout préjudice qu'ils subiraient (¿) en cas de survenance de tout passif nouveau non comptabilisé ou de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les comptes de référence, dès lors que ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause ou une origine imputable à des faits antérieurs à la date des comptes de référence » (art. 6. 1 a), cette date ayant été fixée au 30 avril 2007 (art. 3) ; que, pour exclure de la garantie le montant des commissions dues par les sociétés cédées à leurs salariés et agents commerciaux à raison des promesses de vente conclues par l'intermédiaire de ceux-ci, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que « le lissage des rémunérations des salariés et agents avec régularisation périodique en fonction des sommes réellement perçues par l'agence concernée et la permanence de ce système depuis de nombreuses années ne permettent pas de retenir à ce titre un quelconque préjudice pour le Crédit agricole Bretagne habitat transaction » ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, à la date des comptes de référence, soit le 30 avril 2007, les honoraires d'ores et déjà comptabilisés en produits au titre des promesses de vente conclues par l'entremise des sociétés cédées n'avaient pas donné lieu à la comptabilisation en charges ou en provisions des commissions dues aux salariés et aux agents commerciaux à ce titre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
6°/ qu'il résultait de l'article 5. 3. 17 de la convention de garantie d'actif et de passif litigieuse que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence à la mise en jeu des garanties stipulées seraient établis sous la responsabilité des cédants, « dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur » ; que, pour limiter le jeu de la garantie due par les cédants, l'arrêt attaqué a relevé que le déficit calculé au 30 avril 2007 provenait en réalité de ce que les réviseurs professionnels, se conformant aux règles de l'art, avaient appliqué des méthodes nouvelles notamment sur les commissions ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il s'évinçait que le déficit invoqué par le cessionnaire au titre de la convention litigieuse était établi au regard des dispositions légales et réglementaires en vigueur, violant par là même l'article 1134 du code civil ;
7°/ que l'article 5. 3. 17 de la convention de garantie d'actif et de passif litigieuse stipulait que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence à la mise en jeu des garanties stipulées seraient établis sous la responsabilité des cédants, « dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur et selon les règles et méthodes comptables pratiquées par la société cédée et les filiales pour l'établissement des comptes 2006 ayant servi de base à la fixation du prix » ; que, pour limiter le jeu de la garantie due par les cédants, l'arrêt attaqué a énoncé « qu'une continuité dans les méthodes comptables avait été stipulée dans le contrat de garantie » ; qu'en se bornant ainsi à prendre en compte une partie seulement de la clause litigieuse, la cour d'appel a dénaturé, par omission, les termes de cette clause, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
8°/ que la cassation à intervenir sur les troisième et quatrième branches, en ce que la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision quant à la connaissance par le cessionnaire du passif apparu dans les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007, entraînera, par voie de conséquence, la censure de l'arrêt en ce qu'il a débouté le cessionnaire de sa demande fondée sur la réticence dolosive des cédants, le rejet de celle-ci ayant été motivé par la connaissance qu'aurait eue le cessionnaire de l'existence de ce passif, et ce en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
Mais attendu, en premier lieu, que dès lors que la convention de garantie d'actif et de passif prévoyait que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence à la mise en jeu des garanties devaient être établis dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur et selon les règles et méthodes comptables pratiquées par la société Espace immobilier et ses filiales pour l'établissement des comptes 2006, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'interprétation de la commune intention des parties, que l'existence de clauses incompatibles entre elles rendait nécessaire, que la cour d'appel, qui a relevé qu'une continuité dans les méthodes comptables avait été stipulée dans le contrat de garantie, en a déduit que seules ces méthodes comptables utilisées depuis de nombreuses années et connues de la société CABHT devaient être prises en compte pour la mise en oeuvre de la garantie litigieuse ;
Attendu, en deuxième lieu, qu'ayant retenu que seules les méthodes de comptabilisation jusqu'alors en vigueur dans la société Espace immobilier et ses filiales pouvaient être invoquées au soutien de la demande de garantie litigieuse, et relevé qu'en raison du lissage des rémunérations des salariés et agents avec régularisation périodique en fonction des sommes réellement perçues par l'agence concernée, et du fait de la permanence de ce système depuis de nombreuses années, la société CABHT ne pouvait se prévaloir d'aucun préjudice résultant de l'application de ces méthodes de comptabilisation, la cour d'appel a, par ces motifs rendant inopérante la critique de la cinquième branche, et abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les quatre premières branches, légalement justifié sa décision ;
Et attendu, enfin, que les troisième et quatrième branches ayant été rejetées comme critiquant des motifs surabondants, la huitième branche est sans objet ;
D'où il suit que le moyen, qui ne peut être accueilli en ses première, deuxième, troisième, quatrième et huitième branches, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu que le moyen pris en sa dernière branche ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Crédit agricole Bretagne habitat transactions aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. X...et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Crédit agricole Bretagne habitat transactions.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR limité à la somme de 7 725 euros la dette de Didier X...et de Nadine A..., née Y..., à l'égard du CRÉDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION, au titre de la garantie d'actif et de passif, en conséquence, après compensation, d'AVOIR condamné ce dernier à payer à Didier X...et à Nadine A..., née Y..., la somme de 8 545, 10 euros et d'AVOIR débouté le CRÉDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION de toutes ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des écritures, des explications des parties et des pièces par elles régulièrement produites, que : par acte sous seing privé du 6 avril 2007 Didier X...et Nadine A..., née Y..., ont cédé au Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction la totalité des actions de la société ESPACE IMMOBILIER exploitant directement et par ses filiales des agences immobilières ; Le prix était composé d'une partie fixe de 776. 000 ¿, et d'une partie complémentaire de 100. 000 ¿ soumise à conditions ; Le 27 avril 2007 Didier X...a souscrit à hauteur de 500. 000 ¿, une garantie d'actif et de passif au profit de l'acquéreur sur la base des comptes et bilans arrêtés au 30 avril 2006, cette garantie s'opérant au vu des comptes et bilan arrêtés au avril 2007 par les soins de Didier X...; La situation au 30 avril 2007 ne correspondant pas aux attentes, la garantie de passif était mise en oeuvre ; Le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction a vainement mis Didier X...en demeure le mars 2008 de payer à ce titre la somme de 322. 603 ¿ et l'a fait assigner à cette fin ; Condamnés Nadine A..., née Y..., et Didier X...ont interjeté appel ; (¿) considérant sur la garantie qu'en annexe de la cession de parts consentie le même jour au Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction Didier X...et Nadine A..., né e Y..., se sont notamment engagés à désintéresser le cessionnaire dans une limite de 500. 000 ¿ de tout préjudice résultant :- soit d'inexactitude ou d'omission dans une ou plusieurs des déclarations et attestations faites sous l'article 5, soit de la non-exécution des engagements souscrits par eux sous le même article et qui les complètent,- soit de tout passif nouveau non comptabilisé ou, de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les COMPTES DE REFERENCE (joints en annexe 5. 3. 17) dès lors que ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause ou une origine imputable à des faits antérieurs à la DATE DES COMPTES DE REFERENCE quelle qu'en soit la cause,- soit en cas de constatation de toute surestimation des actifs de LA SOCIETE et DES FILIALES, tels qu'ils sont comptabilisés dans les COMPTES DE REFERENCE dès lors que cette surestimation aurait une cause ou une origine imputable à des faits antérieurs à la DATE DES COMPTES DE REFERENCE, quelle qu'en soit la cause ; Qu'il y était ajouté que : les garanties consenties par LE CEDANT ne seront pas réduites ou limitées du fait des revues limitées ou investigations préalables effectuées par le CESSIONNAIRE. Que les comptes devaient être établis par le cédant conformément aux règles comptables en vigueur et reconnues en France ; Que Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction fait état de :- l'existence d'un passif de 179. 223, 00 euros, au titre de la société ESPACE IMMOBILIER et de ses filiales MER IMMO, BL IMMOBILIER, CAP SIZUN IMMOBILIER et BENODET IMMOBILIER.- l'existence d'un passif non comptabilisé au titre des commissions à payer sur les promesses de vente comptabilisées (93. 534 ¿), des factures non payées ou irrécouvrables (5. 017 ¿ + 33. 800 ¿), des erreurs sur le calcul de la provision au titre des congés payés (2. 282 ¿), des avoirs émis non comptabilisés (3. 370 ¿), de l'IFA non réglé (2. 896 ¿), de la cotisation SOCAF non comptabilisée en charge (1. 131 ¿), des honoraires d'expert-comptable (4. 454 ¿) des avances salariales non comptées et irrécupérables (1. 350 ¿) ;- un actif réel inférieur à l'actif arrêté par le comptable du cédant au titre d'une créance fiscale et de créances clients irrécouvrables, laissant ainsi apparaître en réalité une surestimation de l'actif. Mais que les pièces produites établissent que le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction était parfaitement informé de la situation réelle et qu'il ne saurait de bonne foi affirmer que les sociétés convoitées on t fait l'objet seulement de visites limitées l'empêchant de contracter en pleine connaissance de cause ; que la clause minorant l'étendue réelle des investigations contrairement aux faits et interdisant à l'acquéreur de s'en prévaloir apparaît de pure style ; Considérant que la garantie d'actif et de passif souscrite couvre non un résultat, mais la différence observée sur les bilans de référence entre l'actif et le passif déclarés et ceux finalement constatés ; que le déficit calculé au 30 avril 2007 provient en réalité de ce que sur un exercice très incomplet les réviseurs professionnels, se conformant aux règles de l'art, ont appliqué des méthodes comptables nouvelles notamment sur les commissions ; Que la cession a été négociée au cours de nombreuses réunions tenues les 25 octobre, 30 octobre, 15 novembre, 23 novembre et 20 décembre 2006 ; que plusieurs rencontres ont lieu avec l'expert-comptable des sociétés visées ; que ce long processus d'information s'est concrétisé par l'envoi d'abord d'une lettre le 22 janvier 2007 ; que ce document de 9 pages témoigne de l'expertise de l'expéditeur en matière d'agences immobilières, puisqu'y sont détaillés les éléments d'appréciation et défini le périmètre d'acquisition, les chiffres d'activités, le prix (1. 000. 000 ¿), le paiement de ce prix, la situation personnelle des cédants, la revue limitée (audit) des sociétés, les modalités du rapprochement, les conditions particulières et le calendrier prévisionnel ; que cette lettre détaillée manifestement établie par les conseils de l'acquéreur, a été suivie de nouvelles interventions du cabinet d'expertise et d'audit KPMG dans le cabinet de l'expert-comptable des sociétés visées ; qu'une lettre d'intention, confirmant la précédente, était adressée dans des termes identiques aux cédants le 30 janvier 2007 ; que dans un courrier de la veille, le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction annonçait la visite de KPMG pour auditer la comptabilité et demandait à Didier X...de préparer diverses informations, pour les exercices 2004, 2005 et 2006 et joignait à cette demande un long questionnaire à remplir notamment sur le système de rémunération et d'une façon générale dans les matières sociales comptables sociales et fiscales entrant dans la ou les missions des professionnels mandatés par Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction ; qu'ensuite trois avocats expérimentés dans le droit des sociétés, le droit fiscal et le droit social, accompagnés de KPMG ont passé plusieurs jours à examiner la situation sous tous ses angles ; qu'ils ont eu accès à tous les documents souhaités ainsi qu'il est expressément mentionné dans l'article 4-2 de l'acte de cession ; qu'ils avaient reçu mission d'auditer la cible en faisant porter leur examen plus spécialement sur les domaines juridiques avec notamment le statut des agences immobilières, social avec notamment les contrats de travail et les modes de rémunérations, fiscal, organisationnel et maîtrise des process, financier et comptables ; qu'ils ont pu se rendre compte des méthodes comptables continues adoptées notamment quant au décompte des commissions des salariés et agents commerciaux ainsi qu'en fait foi l'attestation de M. Z..., expert-comptable d'ESPACE IMMOBILIER selon lequel il a attiré l'attention de M. B...(FIDAL-KPMG et C...(acquéreur) sur la méthode de comptabilisation rattachant aux produits de l'exercice les commissions relatives aux compromis de vente signés avant la date de clôture de l'exercice concerné dont les conditions suspensives sont levées lors de l'établissement du bilan dans les délais légaux ; que d'après le document intitulé " revue limitée " ce point a fait l'objet d'un examen particulier par les auditeurs à la suite des explications alors fournies par Didier X...exprimées dans les mêmes termes que M. Z...; que ceux-ci indiquent avoir étudié les contrats de travail et d'agents commerciaux et notamment le principe comptable des honoraires ; que les réflexions du commissaire aux compte de ESPACE IMMOBILIER en date du 30 octobre 2007 sur la comptabilisation des commissions ne contredit en rien la connaissance qu'avait le cessionnaire du système utilisé par les cédants pour incorrect qu'il fût, son attention ayant été attirée sur ce point dans les conditions déjà décrites alors qu'une continuité dans les méthodes comptables avait été stipulée dans le contrat de garantie ; qu'au surplus, le lissage des rémunérations des salariés et agents avec régularisation périodique en fonction des sommes réellement perçues par l'agence concernée et la permanence de ce système depuis de nombreuses années ne permettent pas de retenir à ce titre un quelconque préjudice pour Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction ; Considérant que, à l'exception des points spécialement examinés ci-après, Didier X...et Nadine A..., née Y...admettent devoir la garantie demandée au titre des factures non réglées ou irrécouvrables ; Que le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction réclame à ce titre 33. 800 ¿ ; mais que doivent être déduites de cette somme les rémunérations perçues au titre des affaires D.../ E..., CF 114, et F.../ SCI INDIGO pour un montant total de 8. 900 ¿ ; que doivent être retranchées deux affaires réalisées interagences pour un montant de 12. 250 ¿ TTC ; qu'il en résulte sur ce point un solde de 16. 116 ¿ en faveur du Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction ; Que la créance du cabinet d'expertise comptable
Z...
ayant fait l'objet d'un avoir de TTC 4. 453, 93 ¿ n° 25846 du 27 novembre 2007, cette somme n'a pas à être garantie ; Qu'il en résulte qu'une somme de 7. 725 ¿ est finalement due par Didier X...et Nadine A..., née Y..., en exécution du contrat de garantie conclu avec le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction ; Considérant sur le dol que pleinement informé de la situation réelle des sociétés visées comme il vient d'être retenu, le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction ne démontre pas l'existence de manoeuvres constitutives d'un dol ; que ce cessionnaire, spécialiste de la vente immobilière dont c'est l'objet même, assistés de professionnels éprouvés en matière de fusion-cession, étaient à même de vérifier la rentabilité des sociétés convoitées ; qu'ayant eu accès à tout ce qu'ils demandaient, ils pouvaient constater l'anomalie concernant les commissions et mesurer l'incidence décisive d'une correction sur les comptes ; que ces irrégularités du bilan qui n'ont pu échapper à l'acquéreur ne constituaient pas des manoeuvres dolosives. puisqu'elles procédaient d'une pratique continue et connue de lui ; que, bien informé, le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction connaissait la baisse des ventes immobilières constatées depuis 2006 phénomène qualifié de crise immobilière, de freinage en douceur ou de ralentissement du marché résidentiel par les professionnels (pièces n° 25 et 26, 31) et la fragilité des sociétés visées comme de celles de son propre groupe (pièce 6), déficitaires dès 2007 (tableaux provenant d'info greffe, page 28 des dernières conclusions des appelants) ; qu'il doit à ce sujet être observé que cette opération, dans un contexte de baisse des ventes, s'inscrivait manifestement dans la tendance des banques alors d'élargir à tout prix leur champ de compétences en les étendant à une activité dans l'immobilier jugée prometteuse comme pouvant être adossée à leurs offres de prêt et d'assurances, par l'achat de réseaux, de points de vente et de savoir-faire quel qu'en fût le prix (pièces 20, 32, 35 et 61) ; Considérant sur la demande reconventionnelle, que le détail du passif du bilan d'ESPACE MOBILIER pour l'exercice clos le 31 décembre 2008 mentionne que Didier X...a un compte courant créditeur de 16. 276, 10 ¿ ; que pour prétendre à une somme de 24. 821 ¿, celui-ci produit des extraits du grand livre non datés ; que la cour retiendra le chiffre figurant au bilan ; que l'acte de cession impose au Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction le remboursement de cette somme ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; Considérant qu'en définitive le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction a une dette de 16. 276, 10 ¿ à l'égard de Didier X...et Nadine A..., née Y..., ont à l'égard du Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction une dette de 7. 725 ¿ ; qu'après compensation entre ces deux dettes réciproques un solde de 8. 545, 10 ¿ se dégage en faveur de Didier X...et Nadine A..., née Y...;
Les DEPENS et les FRAIS :
Considérant que chaque partie qui succombe supportera ses propres frais et dépens de première instance et d'appel » ;
1. ALORS QUE la convention de garantie d'actif et de passif conclue le 27 avril 2007 comportait l'engagement des cédants de « désintéresser le cessionnaire et ses substitués de tout préjudice qu'ils subiraient (¿) soit en cas de survenance de tout passif nouveau non comptabilisé ou de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les comptes de référence, dès lors que ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause ou une origine imputable à des faits antérieurs à la date des comptes de référence, soit en cas de toute surestimation des actifs » sous les mêmes conditions (cf. art. 6. 1) ; qu'en limitant comme elle l'a fait le jeu de cette garantie, au prétexte que le cessionnaire aurait été parfaitement informé de la situation réelle des sociétés cédées, cependant que les cédants n'avaient en rien subordonné leur engagement de garantie à la circonstance que le cessionnaire avait ou non connaissance de la cause ou de l'origine du passif nouveau ou de la surestimation de l'actif, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du Code civil ;
2. ALORS QU'une clause contractuelle, fût-elle usuelle ou de style, n'en produit pas moins son effet normal lorsqu'elle n'est pas contredite par une autre stipulation contractuelle ; qu'en l'espèce, pour limiter la garantie due par les cédants, la Cour d'appel a affirmé que l'article 6. 1 b) du contrat de garantie litigieux, aux termes duquel les garanties consenties « ne seront pas réduites ou limitées du fait des revues ou investigations préalables effectuées par le cessionnaire » apparaît comme étant de pur style ; qu'en statuant ainsi, sans relever la stipulation d'une clause exprimant une volonté contraire des cédants, qui n'était d'ailleurs pas alléguée par ces derniers, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
3. ALORS subsidiairement QUE pour affirmer qu'il ressortait l'attestation de Monsieur Z...que les auditeurs et conseils mandatés par l'acquéreur avaient pu se rendre compte des méthodes comptables adoptées quant au décompte des commissions des salariés et agents commerciaux, et écarter à ce titre le jeu de la convention de garantie litigieuse, l'arrêt a énoncé qu'il résultait de cette attestation que l'attention du représentant de l'acquéreur et de son conseil avait été attirée sur « la méthode de comptabilisation rattachant aux produits de l'exercice les commissions relatives aux compromis de vente signés avant la date de clôture de l'exercice concerné dont les conditions suspensives sont levées lors de l'établissement du bilan dans les délais légaux » ; qu'en statuant ainsi, sans indiquer en quoi il ressortait de ce document que le cessionnaire avait été informé de la pratique consistant à ne comptabiliser les charges résultant des commissions à payer aux salariés et aux agents commerciaux engagées les sociétés cédées qu'une fois passé l'acte authentique de vente afférent, ni qu'il connaissait les autres éléments du passif nouveau qu'il invoquait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
4. ALORS subsidiairement QUE si le document intitulé « examen limité » établi par les auditeurs de la société KPMG indique avoir examiné les « principes comptables des honoraires » (p. 4), il résulte des termes clairs et précis de ce document que les honoraires visés sont les honoraires relatifs aux transactions conclues avec les clients des sociétés cédées, et non pas les commissions perçues par les salariés et agents commerciaux ayant réalisé ces transactions (cf. p. 12, al. 3 ; p. 23, al. 1er) ; qu'en affirmant que les auditeurs avaient énoncé dans ce document avoir « étudié les contrats de travail et d'agents commerciaux et notamment le principe comptable des honoraires », pour en déduire que les conseils et auditeurs mandatés par le cessionnaire avaient pu se rendre compte des méthodes comptables adoptées quant au décompte des commissions des salariés et agents commerciaux et limiter en conséquence la garantie des cédants, la Cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
5. ALORS QUE la convention de garantie d'actif et de passif litigieuse comportait l'engagement des cédants de « désintéresser le cessionnaire et ses substitués de tout préjudice qu'ils subiraient (¿) en cas de survenance de tout passif nouveau non comptabilisé ou de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les comptes de référence, dès lors que ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause ou une origine imputable à des faits antérieurs à la date des comptes de référence » (cf. art. 6. 1 a), cette date ayant été fixé au 30 avril 2007 (art. 3) ; que, pour exclure de la garantie le montant des commissions dues par les sociétés cédées à leurs salariés et agents commerciaux à raison des promesses de vente conclues par l'intermédiaire de ceux-ci, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que « le lissage des rémunérations des salariés et agents avec régularisation périodique en fonction des sommes réellement perçues par l'agence concernée et la permanence de ce système depuis de nombreuses années ne permettent pas de retenir à ce titre un quelconque préjudice pour le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction » ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, à la date des comptes de référence, soit le 30 avril 2007, les honoraires d'ores et déjà comptabilisés en produits au titre des promesses de vente conclues par l'entremise des sociétés cédées n'avaient pas donné lieu à la comptabilisation en charges ou en provisions des commissions dues aux salariés et aux agents commerciaux à ce titre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
6. ALORS QU'il résultait de l'article 5. 3. 17 de la convention de garantie d'actif et de passif litigieuse que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence à la mise en jeu des garanties stipulées seraient établis sous la responsabilité des cédants, « dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur » ; que, pour limiter le jeu de la garantie due par les cédants, l'arrêt attaqué a relevé que le déficit calculé au 30 avril 2007 provenait en réalité de ce que les réviseurs professionnels, se conformant aux règles de l'art, avaient appliqué des méthodes nouvelles notamment sur les commissions ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il s'évinçait que le déficit invoqué par le cessionnaire au titre de la convention litigieuse était établi au regard des dispositions légales et réglementaires en vigueur, violant par là même l'article 1134 du Code civil ;
7. ALORS en toute hypothèse QUE l'article 5. 3. 17 de la convention de garantie d'actif et de passif litigieuse stipulait que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence à la mise en jeu des garanties stipulées seraient établis sous la responsabilité des cédants, « dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur et selon les règles et méthodes comptables pratiquées par la société cédée et les filiales pour l'établissement des comptes 2006 ayant servi de base à la fixation du prix » ; que, pour limiter le jeu de la garantie due par les cédants, l'arrêt attaqué a énoncé « qu'une continuité dans les méthodes comptables avait été stipulée dans le contrat de garantie » ; qu'en se bornant ainsi à prendre en compte une partie seulement de la clause litigieuse, la Cour d'appel a dénaturé, par omission, les termes de cette clause, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
8. ALORS QU'aux termes de l'article 6. 4 h) du contrat de garantie du 27 avril 2007, « seront considérées comme irrécouvrables et donc prises en compte dans la garantie pour leurs valeurs nettes à la date des comptes de référence, les créances envers les clients existantes et insuffisamment ou non provisionnées à cette date, qui ne seront payées le 30 septembre 2007 », l'article 3 dudit contrat ayant fixé la date des comptes de référence au 30 avril 2007 ; que, pour limiter à la somme de 16 116 euros les créances irrécouvrables dont les cédants devaient la garantie au cessionnaire, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que devait être déduite de la somme réclamée à ce titre des rémunérations perçues au titre de trois affaires ainsi que deux affaires réalisées interagences ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces affaires ne correspondaient pas à des créances sur des clients existantes et insuffisamment ou non provisionnées à la date des comptes de référence, soit le 30 avril 2007, et si ces créances n'avaient pas été payées le 30 septembre 2007 au plus tard, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
9. ALORS QUE la cassation à intervenir sur les troisième et quatrième branches, en ce que la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision quant à la connaissance par le cessionnaire du passif apparu dans les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007, entraînera, par voie de conséquence, la censure de l'arrêt en ce qu'il a débouté le cessionnaire de sa demande fondée sur la réticence dolosive des cédants, le rejet de celle-ci ayant été motivé par la connaissance qu'aurait eue le cessionnaire de l'existence de ce passif, et ce en application de l'article 624 du Code de procédure civile.
