LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que la société civile immobilière Sapin s'est pourvue en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 27 mars 2012 fixant les indemnités lui revenant à la suite de l'expropriation au profit de la Société d'équipement de la région mulhousienne de parcelles lui appartenant ;
Attendu que pour fixer l'indemnité revenant à la société civile immobilière Sapin l'arrêt retient que les dispositions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique doivent recevoir application, la partie expropriante ayant réalisé à l'amiable des acquisitions qui concernent plus de la moitié des propriétés et plus du tiers des superficies ;
Qu'en statuant ainsi sans préciser la date des accords amiables qu'elle prenait pour base et sans rechercher si certains de ces accords n'étaient pas antérieurs à la déclaration d'utilité publique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à la somme de 74 063,41 euros l'indemnité d'expropriation due par la Société d'équipement de la région mulhousienne à la société civile immobilière Sapin dont une indemnité principale de 52 325 euros, une indemnité de remploi de 6 223 euros et une indemnité pour travaux de 15 505,41 euros, l'arrêt rendu le 27 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy (chambre des expropriations) ;
Condamne la Société d'équipement de la région mulhousienne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société d'équipement de la région mulhousienne à verser à la société civile immobilière Sapin la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la Société d'équipement de la région mulhousienne ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Sapin
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 74.063,41 ¿, l'indemnité d'expropriation due par la Société d'Équipement de la Région Mulhousienne à la SCI SAPIN dont une indemnité principale de 52.325 ¿, une indemnité de remploi de 6.223 ¿ et une indemnité pour travaux de 15.505,41 ¿ et D'AVOIR écarté la demande que la SCI SAPIN avait formée afin que l'indemnité d'expropriation soit évaluée à la somme de 340.505,41 ¿ ;
AUX MOTIFS QUE, sur la faute équipollente au dol, le premier juge, écartant l'action dolosive de la ville de Mulhouse résultant de l'intervention le 5 juin 2008 d'un arrêté de fermeture administrative interdisant de fait toute exploitation commerciale intérieure au motif de sécurité publique, avant même la mise en oeuvre, par l'intermédiaire de la SERM, de la procédure d'expropriation, a toutefois retenu une faute équipollente au dol en raison de l'extrême négligence de la ville ; qu'il apparaît en réalité que la dégradation immobilière et la perte d'attractivité du Centre Europe sont dues à la négligence des différents copropriétaires et à la défaillance des syndics de copropriété successifs qui n'ont pas consenti aux investissements nécessaires au maintien en état de cet ensemble, ainsi qu'à la concurrence des secteurs commerciaux avoisinants, et non à la fermeture administrative qui est seconde ; que ni la déclaration d'utilité publique, ni les arrêtés de cessibilité, ni les arrêtés de fermeture administrative n'ont fait l'objet de recours administratif ou juridictionnel ; qu'il s'ensuit que le premier juge a, à tort, écarté l'application de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, sauf pour les lots d'expropriés « n'ayant jamais fait valoir une position en cour d'instance » ; que, sur la fixation des indemnités, l'ensemble du Centre Europe est situé dans la zone UQ 2 du plan local d'urbanisme de Mulhouse, dite zone de « centralité très dense constituée destinée à accueillir des fonctions diverses » ; que les biens n'ayant pas donné lieu à accords amiables peuvent être décrits comme suit : ¿¿Bien appartenant à la S.CI. SAPIN, immeuble C 2'' ; que le lot n° 31, d'une surface 115 m², est situé au rez-de-chaussée de l'immeuble C2, en façade sur le Boulevard de l'Europe ; qu'il s'agit d'un local commercial de restauration (exploité sous l'enseigne « Sur le Pouce ») accessible à partir du Boulevard de l'Europe par deux côtés, avec une salle de consommation (sol carrelé, portes et baies vitrées, cadres aluminium, vitrage partiellement à double vitrage, notamment pour les baies coulissantes), une cuisine avec une petite réserve (sols carrelés) et des sanitaires (lavabo, urinoirs, WC, dont un pour handicapé, carrelage), chauffage électrique, système anti-incendie sprinkler, climatisation ; qu'il résulte des articles L 13-13 à L 13-20 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et leur montant fixé d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, selon leur valeur à la date de la décision de première instance et, sous réserve de l'application des dispositions du H de l'article L 13-15, selon leur usage effectif un an avant la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; que l'arrêté préfectoral portant ouverture d'enquête conjointe relative aux procédures de restructuration du Centre Europe et sur le territoire de la commune de Mulhouse est intervenu le 2 octobre 2009 ; que par application de l'article L. 13-15 précité, la date de référence à retenir pour l'estimation est le 2 octobre 2008 ; qu'il ressort des références communiquées par le commissaire du gouvernement concernant des mutations de locaux situés dans la galerie commerciale, sans accès direct vers l'extérieur, une valeur dominante de 220 ¿ le m² ; que l'article L 13-16 du code de l'expropriation dispose que pour fixer les indemnités de dépossession, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; que pour pouvoir être pris en considération, les accords visés par l'article précité doivent porter sur des biens équivalents et se situer dans le périmètre de la même DUP ; qu'il est constant que les actes répertoriés qui constituent des accords d'acquisition par la SERM couvrent la moitié au moins des surfaces concernées représentant les deux tiers des propriétaires ; que lesdits accords se sont établis sur les bases suivantes : 220 ¿ du m² pour les biens ayant fait l'objet d'une fermeture administrative et ne disposant pas d'une façade sur rue / 650 ¿ du m² pour les biens non frappés d'une fermeture administrative et bénéficiant d'une façade sur cour ; que c'est donc bien le prix de 220 ¿ du m² qui doit être retenu pour chaque local situé dans la galerie commerciale, sans accès direct vers l'extérieur ;que doit en outre être retenue une indemnité de remploi fixée sur le barème usuel en pareille matière soit 20 % jusqu'à 5.000 ¿, 15 % entre 5.000 et 15.000 ¿, 10 % au-delà ; qu'il s'ensuit que les indemnités de dépossession revenant aux expropriés ci-après désignés doivent être fixées de la manière suivante ; que, dans le cas de la SCI SAPIN, le premier juge, se référant à la situation de totale indépendance de ce lot avec ouverture sur la voie publique, par rapport aux autres lots situés dans le centre commercial, à la production d'une expertise privée et à l'engagement d'exécution de travaux pour la poursuite de l'activité commerciale, a retenu un prix au m² de 1.250 ¿, soit 143.750 ¿ ainsi que l'indemnisation des travaux de reprise et de mise en conformité pour 15.505,41 ¿ ; qu'au vu des éléments produits, il apparaît que le local en question est situé en lisière du centre-ville, hors la zone piétonne et dans un secteur plutôt bruyant en raison d'une circulation automobile très dense, de sorte qu'il ne peut être considéré que cet emplacement répond à des conditions d'attractivité et de situation pouvant être qualifiées d'exceptionnelles et/ou de remarquables ; qu'il ressort des références communiquées par le commissaire du gouvernement concernant des mutations de locaux situés dans la galerie commerciale avec accès direct vers l'extérieur, une valeur allant de 529 à 650 ¿ du m² ; que la vente en avril 2009 d'un bien situé dans le bâtiment prolongeant l'ensemble en question, au prix de 1.250 ¿ le m² , ne peut être retenue comme terme de comparaison dès lors qu'elle concerne un local qui n'est pas situé dans les copropriétés C2, C3 ou C4 et ne se trouve pas dans le périmètre concerné par le projet visé dans la déclaration d'utilité publique ; que l'estimation du bien d'après l'expertise de la chambre syndicale des experts immobiliers de France datée du 2 avril 2008 produite par SCI SAPIN, selon la valeur moyenne arithmétique de différents paramètres (valeur du terrain, valeur de la construction, valeur SDPHO, valeur réelle, valeur de rendement), faisant ressortir une valeur des murs à 232.508,35 ¿ à actualiser à 250.000 ¿, ne peut être utilement retenue comme un élément pouvant servir de base à la fixation de l'indemnité de dépossession, la valeur de référence devant approcher celle des mutations portant sur des biens comparables intervenues dans le périmètre concerné par l'opération ; qu'en cet état, la valeur de 650 ¿ le m² pour l'évaluation du bien exproprié apparaît satisfactoire ; que compte tenu des pièces produites, l'indemnité fixée par le premier juge à 15 505,41 ¿ pour indemniser la SCI SAPIN des travaux engagés pour améliorer les conditions de sécurité doit être confirmée ;
1. ALORS QU'il résulte de l'article L 13-16, alinéa 1er, du Code de l'expropriation que la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'en se déterminant en considération des accords amiables intervenus dans les termes de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation et qu'en écartant, de ce fait, le rapport d'expertise produit par la SCI SAPIN pour la raison que la valeur de référence devait approcher celle des mutations portant sur biens comparables intervenues dans la périmètre concerné par l'opération sans préciser la date des accords amiables qu'elle prenait pour base et sans rechercher si certains de ces accords n'étaient pas antérieurs à la déclaration d'utilité publique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation ;
2. ALORS QU'en se bornant à se référer à des accords amiables intervenus dans les conditions de majorité de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, sans les énumérer distinctement, ni les analyser séparément, la cour d'appel qui a n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation ;
3. ALORS QU'en se déterminant en considération des accords amiables intervenus dans les termes de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation et qu'en écartant, de ce fait, le rapport d'expertise produit par la SCI SAPIN pour la raison que la valeur de référence devait approcher celle des mutations portant sur biens comparables intervenues dans la périmètre concerné par l'opération sans expliquer en quoi ces accords portent sur des biens de même nature, ayant les mêmes caractéristiques - physiques et juridiques - que celui à évaluer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation ;
4. ALORS si tel n'est pas le cas QU'en toute hypothèse, les dispositions de l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation sont compatibles avec celles de l'article 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales à la condition que que le juge de l'expropriation tient compte pour fixer l'indemnité d'expropriation en application de cet article L. 13-16 des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, sans être lié par le prix résultant desdits accords dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation tant de l'ensemble des éléments de référence produits aux débats que des caractéristiques matérielles et juridiques du bien à évaluer par rapport aux biens, objets des accords amiables, et dans le respect du principe de la contradiction ; qu'en se déterminant en considération des éléments de référence produits par le commissaire du gouvernement et des accords amiables intervenus dans les termes de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation et qu'en écartant, de ce fait, le rapport d'expertise produit par la SCI SAPIN pour la raison que la valeur de référence devait approcher celle des mutations portant sur des biens comparables intervenues dans la périmètre concerné par l'opération, sans expliquer, ainsi qu'elle y était invitée par la SCI SAPIN (conclusions, p. 9), sur les termes de la promesse de vente régularisée par la SCI SAPIN pour la cession de ses locaux au prix de 230 000 ¿ et qui n'avait échoué qu'en raison de l'opposition de la SERM qui avait menacé d'exercer son droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 13-16 du Code de l'expropriation et de l'article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l'homme ;
5. ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles la SCI SAPIN soutenait qu'elle avait régularisé une promesse de vente pour la cession de ses locaux au prix de 230 000 ¿ et que cette vente n'avait échoué qu'en raison de l'opposition de la SERM qui avait menacé d'exercer son droit de préemption (conclusions, p. 9), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
6. ALORS QU'il est interdit au juge de se déterminer par voie de disposition générale et règlementaire sur les causes qui leur sont soumises ; qu'en se déterminant en considération d'un barème usuel pour évaluer le montant de l'indemnité de remploi au lieu de s'expliquer in concreto sur les préjudices effectivement éprouvés par la SCI SAPIN, la cour d'appel a statué par voie de dispositions générales et règlementaires en violation de l'article 5 du Code civil et de l'article L 13-14 du Code de l'expropriation ;
7. ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles la SCI SAPIN a soutenu que « l'achat de locaux commerciaux aux lieu et place des locaux dont l'expropriation est poursuivie, générera une dépense largement supérieure à 10 % comprenant les droits d'enregistrement, les frais d'acte, la commission d'agence, auxquels se rajouteront les démarches de la SCI elle-même et enfin le manque à gagner entre le jour de la perception de l'indemnité et le jour de son remploi » (conclusions, p. 9), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
