LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, qu'il ressortait clairement de l'accord du 11 mai 2001, que la volonté commune des parties était de laisser M. X... occuper sa maison jusqu'à ce qu'il soit relogé définitivement dans le cadre de l'opération immobilière de résorption de l'habitat insalubre, et constaté qu'aucune offre concrète n'avait été proposée à M. X..., la cour d'appel a motivé sa décision du chef critiqué par le moyen ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bailleur ne justifiait pas que la construction litigieuse ait été faite contre son gré, alors qu'il lui était loisible de formaliser son refus, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé les conditions mises par les articles L. 462-14 et R-462-10 du code rural et de la pêche maritime à l'indemnisation des améliorations faites par le preneur au cours du bail à colonat partiaire, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la procédure d'expulsion dirigée contre M. X... avait été initialement engagée par la société Sofisav porteur de parts sociales dépourvu de toute qualité à cet égard, et non par le bailleur qui est ensuite intervenu volontairement, et devant une juridiction incompétente, alors que la société Sofisav ne pouvait ignorer que le bailleur avait consenti à ce que le preneur demeure dans son logement après résiliation du bail jusqu'à la réalisation d'une opération de résorption de l'habitat insalubre, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé une faute dans l'exercice du droit d'agir en justice, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société anonyme à responsabilité limitée Sofisav et la société civile immobilière Domaine de Moka aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Sofisav et la société civile immobilière Domaine de Moka à payer à la SCP Fabiani et Luc-Thaler la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Sofisav et la société civile immobilière Domaine de Moka ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour les sociétés Sofisav et Domaine de Moka
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Monsieur Jeanny X... était maintenu dans les lieux jusqu'à relogement dans le cadre d'une opération de résorption de l'habitat insalubre ;
AUX MOTIFS QU'en revanche, les premiers juges ont exactement estimé que l'expulsion de Monsieur Jeanny X..., comme il est dit dans le dispositif ci-après, ne pourra avoir lieu avant le relogement de ce dernier dans les conditions de l'accord du 11/05/01 posé par le gérant Monsieur Y... énonçant la faculté exercée depuis de conserver la maison « au plus tard au jour de l'opération de RHI » (résorption de l'habitat insalubre) ;
ET AUX MOTIFS adoptés du jugement QU'il est également constant que Monsieur X... a signé le 11 mai 2001 un courrier préétabli aux termes duquel il était indiqué : « Suite à notre entrevue, je vous informe de ma volonté de mettre fin au bail après la campagne sucrière de 2001. En outre, je souhaiterai pouvoir conserver la maison que j'occupe actuellement jusqu'à la réalisation de l'opération de RHI (Résorption de l'Habitat Insalubre) » ; qu'en sa qualité de gérant de la SCI DOMAINE DE MOKA, Monsieur Y... lui a répondu le même jour : « Je vous confirme que vous pourrez conserver l'usage de la maison que vous occupez au plus tard au jour de l'opération de RHI¿ » ; que par lettre du 21 juillet 2005, la SEMADER informait Monsieur X... : - d'une part que, dans le cadre de l'opération de Résorption de l'Habitat Insalubre du bourg de MOKA, il allait être attributaire d'un nouveau logement, - d'autre part, que les logements ne devant pas être livrés avant le début de l'année 2007, il lui était proposé la mise à disposition à titre gratuit d'un logement provisoire ; qu'il en ressort clairement que la volonté commune des parties était de laisser Monsieur X... occuper sa maison jusqu'à ce qu'il soit relogé dans le cadre de l'opération immobilière de RHI réalisée par la SEMADER ; qu'à ce jour, force est de constater qu'aucune offre concrète n'a été proposée à Monsieur X... ;
ALORS QU'en ne recherchant pas, en réfutation des conclusions des exposantes, si la SEMADER n'avait pas proposé à Monsieur Jeanny X... un logement que celui-ci avait refusé, si bien qu'il ne pouvait plus se prévaloir de l'accord signé le 11 mai 2001 dans la mesure où il n'avait pas accepté le logement provisoire offert à titre gratuit et où il n'avait pas exécuté de bonne foi cet accord en sollicitant et acceptant l'attribution d'un logement définitif dans le cadre de l'opération de Résorption de l'Habitat Insalubre, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI DOMAINE DE MOKA à payer à Monsieur Jeanny X... en sa qualité de preneur la somme de 20 095,22 euros à titre d'indemnisation fondée sur les dispositions des articles L. 461-15 et suivants du Code rural en suite de la résiliation d'un commun accord du bail à colonat partiaire suivant avenant au contrat SM 3 daté du 04/03/02 et visé par la DAF le 08/03/02 ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant des bâtiments, le nouveau propriétaire est malvenu de contester leur indemnisation alors qu'il a consenti en suite du 11/05/01 à ce que Monsieur Jeanny X... conserve la maison qu'il occupait alors sur les terres louées qu'il avait acquises en connaissance de cause ; que de même, en l'absence de la justification que la construction litigieuse ait été édifiée dans les années 1959/1960 contre son gré, alors qu'il lui était loisible de formaliser son refus à ce projet dont il n'est pas établi, de surcroît, qu'il ait fait l'objet dans les 3 années suivantes d'une procédure pour défaut de permis de construire préalable de la part de la DDE qui n'aurait pas manqué d'instruire à sa requête, l'attestation de l'ancien bailleur Monsieur Vincent Z... témoignant 50 ans plus tard d'un défaut d'autorisation est dépourvue de crédibilité et sera écartée des débats, et ce d'autant qu'en s'abstenant d'évoquer une telle difficulté lors de la cession de 2001 l'intéressé a nécessairement accepté cette situation relativement à une maison desservie en eau ; que la même constatation vaut pour les aménagements (sanitaires, électricité, téléphone) intervenus en 1977 et 1984 ;
ALORS QUE l'indemnisation des travaux de constructions de bâtiments d'habitation réalisés par le détenteur d'un bail à colonat partiaire suppose rapportée la preuve par le preneur d'un accord préalable écrit du bailleur, et cet accord doit être précis et non équivoque ; qu'en application de ces principes, l'accord donné par le bailleur pour que le preneur puisse se maintenir dans la maison d'habitation qu'il avait construite dans les lieux donnés à bail jusqu'à la réalisation de l'opération de Résorption de l'Habitat Insalubre, et l'abstention de celui-ci à se prévaloir d'une construction sans permis de construire et contre son gré , ne pouvaient valoir autorisation précise et non équivoque donnée à Monsieur Jeanny X... de construire la maison d'habitation, si bien qu'en indemnisant cette construction, par ailleurs insalubre, la Cour d'appel, en inversant la charge de la preuve, n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article L. 411-73 du Code rural, ensemble les articles L. 462-14 du même Code et 1315 du Code civil ;
ET ALORS QUE la Cour d'appel qui a procédé à l'indemnisation des constructions à usage d'habitation insalubres sans caractériser l'existence d'un accord précis et non équivoque du bailleur, ou d'une autorisation du Tribunal, n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article L. 462-14, ensemble les articles L. 461-15 et L. 461-16 du même Code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SARL SOFISAV à payer à Monsieur Jeanny X... la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE nonobstant l'intérêt indirect ayant animé cette partie, la procédure d'expulsion dirigée contre Monsieur Jeanny X... ayant été engagée initialement par le propriétaire des parts sociales dépourvu de qualité à cet égard et non par le bailleur qui n'est intervenu volontairement qu'en cours de litige qui plus est devant une juridiction incompétente et ce en violation des droits de l'ancien preneur, alors que cette situation ne pouvait être ignorée de ce demandeur ni du dernier bailleur qui avait consenti à ce que l'ancien preneur demeure dans son logement après résiliation du bail d'un commun accord, jusqu'à la réalisation d'une opération de résorption de l'habitat insalubre, la Société SOFISAV a adopté un comportement fautif faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'agir en justice, et ce d'autant que cette action a été initiée à l'encontre d'un ancien preneur dont elle ne pouvait ignorer qu'il avait été frustré, du fait de la SCI acquise, de son droit à indemnité non évoqué à l'occasion de la résiliation d'un commun accord ;
ALORS QUE le droit d'agir en justice est un droit fondamental, qui ne peut dégénérer en abus qu'en présence d'une faute caractérisée ; que le fait que la procédure ait été engagée par le propriétaire des parts sociales et non par le bailleur, avant que celui-ci n'intervienne volontairement à l'instance ne caractérise pas l'existence d'une faute dans l'exercice du droit d'agir en justice, et n'a au surplus causé aucun préjudice à Monsieur Jeanny X..., si bien que l'arrêt attaqué, infirmatif à cet égard, est privé de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ET ALORS QU'en l'état de la contestation à tout le moins particulièrement sérieuse sur la portée de l'accord du 11 mai 2001 et de la résiliation amiable, et sur le droit à indemnisation du preneur, l'abus de droit d'agir en justice n'est pas caractérisé si bien que l'arrêt attaqué est privé de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
