LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 11 mai 2011), que la société Santa Maria est propriétaire, dans un immeuble en copropriété, des lots 1 et 2 correspondant à des locaux situés au rez-de-chaussée dans lesquels est exploitée une station service devenue station de lavage de véhicules ; que le règlement de copropriété comporte un article 3 stipulant que « par dérogation aux clauses ci-dessus, la station service lots n° 1 et 2 ne participera qu'aux charges suivantes : réparation des gros murs ; étanchéité » ; que se prévalant de cette clause, la société Santa Maria a assigné le syndic de l'immeuble afin d'obtenir la rectification de la répartition des charges, la restitution des charges indûment perçues et une expertise pour rétablir les décomptes de charges afférentes aux différents lots ;
Sur le premier moyen pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause du règlement de copropriété avait pour effet de dispenser le propriétaire des lots 1 et 2 de participer à l'ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l'exception de celles concernant la réparation des gros murs et l'étanchéité, l'exonérant du paiement des impôts, contributions et taxes auxquelles sont assujettis toutes les choses et parties communes de l'immeuble, des frais de ravalement des façades, de la rémunération du syndic, des frais nécessités par le fonctionnement du syndicat et des frais de tout-à-l'égout et que l'importance de la dérogation ainsi accordée n'était pas justifiée au regard de la destination spécifique des lots concernés, la cour d'appel, qui a retenu que cette clause contrevenait aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en a déduit à bon droit qu'elle devait être réputée non écrite en application de l'article 43 de cette loi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'une clause réputée non écrite étant censée n'avoir jamais existé, la cour d'appel a, à bon droit, rejeté la demande de la société Santa Maria en restitution de sommes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que lorsque le juge, en application du premier alinéa de ce texte, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ;
Attendu, qu'après avoir déclaré non écrite la clause 3 du règlement de copropriété, a dit, par motifs adoptés, que l'assemblée générale devrait procéder à une nouvelle répartition des charges en se conformant aux dispositions légales et réglementaires ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'il appartient au juge de procéder à une nouvelle répartition des charges et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose y compris la création de charges spéciales lorsqu'elle s'avère indispensable au regard de la loi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble l'Empereur procédera à une nouvelle répartition des charges, l'arrêt rendu le 11 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Empereur à Bastia aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Ricard, avocat aux Conseils, pour la société Santa Maria.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit non écrite la clause contenue à l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble l'Empereur situé 25 avenue Emile Sari à Bastia et stipulant que « par dérogation aux clauses ci-dessus, la station service, lots numéro un, deux ne participera qu'aux suivantes : réparation des gros murs, étanchéité », débouté la SCI Santa Maria de l'intégralité de ses demandes et dit que l'Assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble « L'Empereur » situé 25 avenue Emile Sari à Bastia procédera à une nouvelle répartition des charges en se conformant aux dispositions légales et règlementaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les considérations d'ordre topographique invoquées par la société SANTA MARIA sont sans incidence sur le fait que les lots 1 et 2 appartiennent à la copropriété. Ils sont d'ailleurs mentionnés dans le descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété du 19 décembre 1968. Ce règlement contient des conditions spéciales, dont la mention en 7) que "les assurances de la station-service seront indépendantes de celle de l'immeuble", mais cette clause ne signifie pas que le propriétaire de la station-service est dispensé de participer à l'assurance de l'immeuble. Il est en revanche tenu de prévoir une assurance spécifique, ce qui ce comprend au regard des risques spécifiques découlant de son activité, et doit participer aux charges d'assurance de l'immeuble qui sont des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La clause dérogatoire limitant la participation du propriétaire des lots 1 et 2 aux charges de réparation des gros murs et à l'étanchéité invoquée par la société SANTA MARIA se heurte aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les premiers juges l'ont indiqué par des motifs que la Cour adopte. Même si la volonté des fondateurs de la copropriété était de prévoir une situation particulière en faveur des propriétaires de la station service préexistante, dès lors que la station est intégrée dans une copropriété, les règles d'ordre public régissant les copropriétés s'appliquent et, par application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de réputer non écrite la clause dérogatoire invoquée qui ne respecte pas les dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et est susceptible de mettre en péril l'économie de la copropriété. Le syndic était en conséquence bien fondé à ne pas faire application de cette clause dérogatoire et à demander la participation de la société SANTA MARIA aux charges relatives à la conservation de l'immeuble, à l'entretien et à l'administration des parties communes, sur la base des tantièmes de parties communes. La société SANTA MARIA a critiqué la manière dont les charges prévues au premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sont réparties en se référant au critère d'utilité mais le constat d'huissier du 30 mars 2010 ne suffit pas à démontre la pertinence de ses critiques auxquelles le syndic a répondu point par point dans les écritures déposée le 3 Juin 2010 devant le magistrat chargé de la mise en état. L'appelante ne démontre en particulier pas que le lot n° 1 n'est pas raccordé à la chaudière de la collectivité. L'utilisation de deux appareils de climatisation réversible constatée par l'huissier ne suffît en effet pas à exclure le raccordement invoqué par le syndic ».
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il ressort de ce texte que le règlement de copropriété doit distinguer les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun des charges communes générales relatives à la maintenance et à l'administration des parties communes. Il ne peut être totalement dérogé aux charges communes générales et la dérogation prévue par le règlement de copropriété doit être justifiée par la situation particulière des lots au profit desquels la dispense est consentie, les lots exemptés ne devant matériellement retirer aucun avantage ni utilité des parties communes dont les charges sont imputées sur les autres lots. Le règlement de copropriété de l'immeuble "L'Empereur" établi suivant acte notarié du 17 décembre 1968 modifié le 23 février 1970 ne distingue pas les charges relatives à la maintenance et à l'administration des parties communes des charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs. Son article troisième énumère dans sa première partie la liste de 11 charges communes. Il est prévu dans la deuxième partie de cet article que "par dérogation aux clauses ci-dessus, la station service, lots numéro UN, DEUX ne participera qu'aux suivantes : - réparation des gros murs ; - étanchéité. " Cette clause dérogatoire dispense le propriétaire des lots n°1 et 2 de participer à l'ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l'exception de celles concernant la réparation des gros murs et l'étanchéité. Cette clause prévoit donc de dispenser notamment le propriétaire de ces lots du paiement des impôts, contributions et taxes auxquelles sont assujettis toutes les choses et parties communes de l'immeuble (art 3-1-1°), des frais de ravalement des façades (art 3 -1 - 4°), de la rétribution du syndic et des frais nécessités par le fonctionnement du syndicat (art 3 -1 - 5°,6°) et des frais de tout à l'égout (art 3 -1 - 8°). La destination spécifique des lots n° 1 et 2 exploités dans le cadre d'une station service ne justifie pas une dérogation de telle ampleur. Le règlement de copropriété ne peut pas soustraire un copropriétaire au paiement des charges communes générales indispensables au fonctionnement de la copropriété telles que le paiement des impôts, taxes et contributions et les frais afférents à la gestion et au fonctionnement du syndicat des copropriétaires. L'importance de la dérogation accordée aux propriétaires des lots n° 1et 2 n'est pas justifiée au regard de la destination de ces lots. Cette clause contrevient donc aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et réputée non écrite en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. La SCI SANTA MARIA a formé ses demandes sur le fondement de cette clause et doit donc être déboutée de l'intégralité des ses prétentions. Il convient de dire que l'Assemblée Générale des copropriétaires de l'immeuble "l'Empereur" procédera à une nouvelle répartition des charges en se conformant aux dispositions légales et réglementaires ».
ALORS QUE le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel des lots ont une destination spécifique constituant une sorte de sous-copropriété peut stipuler des clauses exonérant partiellement leur propriétaire de certaines charges communes au regard de leur situation particulière ; qu'en l'espèce, les lots n° 1 et 2 de la copropriété de l'immeuble l'Empereur, situés au rez-de-chaussée de l'immeuble et dans lesquels sont exploités une station de lavage de véhicule, sont indépendants du reste de l'immeuble et ne bénéficient d'aucune prestation ou service de la part de la copropriété ; que cette situation particulière justifiait la clause dérogatoire stipulée à l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble dispensant le propriétaire de ces lots de participer à l'ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l'exception de celles concernant la réparation des gros murs et l'étanchéité ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS, subsidiairement, QUE lorsque le juge, en application de l'alinéa premier de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ; que la cour d'appel, qui a réputé non écrite la clause dérogatoire stipulée à l'article 3 du règlement de copropriété dispensant le propriétaire des lots n°1 et 2 de participer à l'ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l'exception de celles concernant la réparation des gros murs et l'étanchéité, se devait de procéder à une nouvelle répartition des charges ; qu'en s'abstenant de le faire, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Santa Maria de sa demande de restitution par la copropriété des sommes indûment perçues à son détriment depuis novembre 2001 pour les lots 1 et 2, et janvier 2003 pour le lot 98, avec les intérêts légaux depuis la date de l'assignation du 19 décembre 2007 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les considérations d'ordre topographique invoquées par la société SANTA MARIA sont sans incidence sur le fait que les lots 1 et 2 appartiennent à la copropriété. Ils sont d'ailleurs mentionnés dans le descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété du 19 décembre 1968. Ce règlement contient des conditions spéciales, dont la mention en 7) que "les assurances de la station-service seront indépendantes de celle de l'immeuble", mais cette clause ne signifie pas que le propriétaire de la station-service est dispensé de participer à l'assurance de l'immeuble. Il est en revanche tenu de prévoir une assurance spécifique, ce qui ce comprend au regard des risques spécifiques découlant de son activité, et doit participer aux charges d'assurance de l'immeuble qui sont des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La clause dérogatoire limitant la participation du propriétaire des lots 1 et 2 aux charges de réparation des gros murs et à l'étanchéité invoquée par la société SANTA MARIA se heurte aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les premiers juges l'ont indiqué par des motifs que la Cour adopte. Même si la volonté des fondateurs de la copropriété était de prévoir une situation particulière en faveur des propriétaires de la station service préexistante, dès lors que la station est intégrée dans une copropriété, les règles d'ordre public régissant les copropriétés s'appliquent et, par application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de réputer non écrite la clause dérogatoire invoquée qui ne respecte pas les dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et est susceptible de mettre en péril l'économie de la copropriété. Le syndic était en conséquence bien fondé à ne pas faire application de cette clause dérogatoire et à demander la participation de la société SANTA MARIA aux charges relatives à la conservation de l'immeuble, à l'entretien et à l'administration des parties communes, sur la base des tantièmes de parties communes ».
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il ressort de ce texte que le règlement de copropriété doit distinguer les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun des charges communes générales relatives à la maintenance et à l'administration des parties communes. Il ne peut être totalement dérogé aux charges communes générales et la dérogation prévue par le règlement de copropriété doit être justifiée par la situation particulière des lots au profit desquels la dispense est consentie, les lots exemptés ne devant matériellement retirer aucun avantage ni utilité des parties communes dont les charges sont imputées sur les autres lots. Le règlement de copropriété de l'immeuble "L'Empereur" établi suivant acte notarié du 17 décembre 1968 modifié le 23 février 1970 ne distingue pas les charges relatives à la maintenance et à l'administration des parties communes des charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs. Son article troisième énumère dans sa première partie la liste de 11 charges communes. Il est prévu dans la deuxième partie de cet article que "par dérogation aux clauses ci-dessus, la station service, lots numéro UN, DEUX ne participera qu'aux suivantes : - réparation des gros murs ; - étanchéité. " Cette clause dérogatoire dispense le propriétaire des lots n°1 et 2 de participer à l'ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l'exception de celles concernant la réparation des gros murs et l'étanchéité. Cette clause prévoit donc de dispenser notamment le propriétaire de ces lots du paiement des impôts, contributions et taxes auxquelles sont assujettis toutes les choses et parties communes de l'immeuble (art 3-1-1°), des frais de ravalement des façades (art 3 -1 - 4°), de la rétribution du syndic et des frais nécessités par le fonctionnement du syndicat (art 3 -1 - 5°,6°) et des frais de tout à l'égout (art 3 -1 - 8°). La destination spécifique des lots n° 1 et 2 exploités dans le cadre d'une station service ne justifie pas une dérogation de telle ampleur. Le règlement de copropriété ne peut pas soustraire un copropriétaire au paiement des charges communes générales indispensables au fonctionnement de la copropriété telles que le paiement des impôts, taxes et contributions et les frais afférents à la gestion et au fonctionnement du syndicat des copropriétaires. L'importance de la dérogation accordée aux propriétaires des lots n° 1et 2 n'est pas justifiée au regard de la destination de ces lots. Cette clause contrevient donc aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et réputée non écrite en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. La SCI SANTA MARIA a formé ses demandes sur le fondement de cette clause et doit donc être déboutée de l'intégralité des ses prétentions ».
ALORS QUE les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; qu'il en résulte que le syndicat des copropriétaires doit appeler les charges sur la base des clauses du règlement de copropriété tant que leur caractère illicite n'a pas été judiciairement établi ; qu'en considérant que le syndicat des copropriétaires était bien fondé à ne pas faire application de la clause dérogatoire et à demander la participation de la société SANTA MARIA aux charges relatives à la conservation de l'immeuble, à l'entretien et à l'administration des parties communes, sur la base des tantièmes de parties communes, au motif qu'elle avait réputé cette clause non écrite, la cour d'appel a violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
