LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles L.231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 18 janvier 2012), que M. et Mme X... et la société Les Maisons du Val de Bresle, ayant pour garant la société Caisse générale immobilière du bâtiment (la CGI BAT), ont signé un contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plans ; que les époux X... ont assigné le constructeur et la CGI BAT en remboursement de travaux ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que les éléments fournis au constructeur par le maître de l'ouvrage suffisent à démontrer que dans la commune intention des parties le contrat ne pouvait concerner des travaux que les époux X... avaient conservé à leur charge ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition qui est critiquée par le second moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leur demande de condamnation de la société Les Maisons du Val de Bresle à leur payer la somme de 136 978,77 euros au titre du coût des travaux non prévus ou non chiffrés par la notice et de leurs demandes de dommages et intérêts, de paiement des pénalités de retard, de remboursement du coût des frais juridiques engagés et de toutes leurs demandes dirigées contre la Caisse générale immobilière du bâtiment, l'arrêt rendu le 18 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne la société Les Maisons du Val de Bresle et la Caisse générale immobilière du bâtiment aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Maisons du Val de Bresle et la Caisse générale immobilière du bâtiment à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à la condamnation de la société LES MAISONS DU VAL DE BRESLE à leur payer la somme de 136.978,77 euros au titre du coût des travaux non prévus ou non chiffrés par la notice et, en conséquence, d'AVOIR écarté leur demande de dommages et intérêts, d'AVOIR rejeté leur demande de paiement de pénalités de retard et de les AVOIR déboutés de leur demande de remboursement du coût des frais juridiques engagés ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande de remboursement des travaux « réservés » ; le principal grief que formulent les époux X... à l'encontre du constructeur consiste en une absence de chiffrage des travaux leur incombant pour rendre habitable leur maison ; qu'ils rappellent à ce propos que la notice descriptive obligatoirement annexée au contrat de construction doit comporter sans aucune omission la description et les caractéristiques techniques de l'immeuble conformes au plan proposé, et celles des travaux de toute nature indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ; que le non-respect de ces prescriptions est selon eux sanctionné par l'intégration dans le prix convenu de ces travaux ; que cependant, rien dans les dispositions impératives de l'article L.231-2 du Code de la construction et de l'arrêté du 27 novembre 1991 n'autorise une telle affirmation ; qu'en effet les disposition précitées, qui ont pour raison d'être une volonté de protection des maîtres de l'ouvrage en cas d'imprécision des documents contractuels, ne peuvent produire un tel effet lorsque les circonstances de la cause démontrent qu'aucune ambiguïté n'existait en réalité ni sur la nature des travaux réservés ni sur leur coût, la seule sanction consistant alors en la réparation du préjudice subi par les maîtres de l'ouvrage à raison de l'inobservation des prescriptions d'ordre public de ce texte, étant observé que l'annulation du contrat n'est pas sollicitée ; que le contrat signé entre les parties le 26 janvier 2007 prévoit qu'il a pour objet la construction d'une maison de type F3 avec combles aménageables, d'un coût total de 162.280,36 ¿ dont 10.600 ¿ à la charge du maître de l'ouvrage, ce que confirment les plans également annexés au contrat, conformément à la loi, et signés par les parties ; que les époux X... évaluent à 136.978,77 ¿ les travaux réservés non chiffrés nécessaires pour rendre habitable leur maison, mais, mise à part la somme de 5.092,70 ¿ qu'ils prétendent avoir réellement exposée, ils ne fournissent, dans leurs écritures, aucune autre précision, et la Cour ne peut donc que se reporter aux pièces versées aux débats et aux explications fournies par les parties afin de tenter d'en déterminer la consistance ; que selon le constructeur, plusieurs solutions ont successivement été présentées aux époux X... ; que les parties se sont rencontrées une première fois le 6 octobre 2006 et un premier contrat leur a été proposé fin décembre 2006, prévoyant un coût total de l'immeuble de 190.600 ¿, sans travaux réservés au maître de l'ouvrage, mis à part le chemin d'accès chiffré à 11.000 ¿ et les raccordements chiffrés à 7.200 ¿ ; que les époux X... ont alors sollicité une nouvelle étude intégrant des moins-values tenant à l'absence d'aménagement des combles, et l'abandon des lots isolation-plâtrerie et menuiseries intérieures, dont ils se réservaient l'exécution, et portes de garage devenues basculantes au lieu d'être motorisées ; qu'à la demande de la société LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, qui indiquait devoir les soumettre à son assureur, les époux X... lui ont transmis les devis qu'ils avaient fait établir par une autre entreprise pour le terrassement, la création d'un chemin empierré et la réalisation des raccordements EDF, téléphone et assainissement, ainsi que pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire, devis tous signés avant le 27 janvier 2007 ; que ces éléments, fournis au constructeur par le maître de l'ouvrage lui-même, et qu'il produit, suffisent à démontrer que, dans la commune intention des parties, le contrat signé le 27 janvier 2007 ne pouvait concerner ces travaux, et les époux X... sont mal fondés à soutenir qu'ils doivent être inclus dans le prix du marché prévu à ce contrat à défaut d'être mentionnés au titre des travaux réservés, même s'il est en effet regrettable qu'ils n'y aient pas été rappelés ; que les époux X... ne démontrent donc pas avoir subi le moindre préjudice à raison du défaut de mention du coût de ces travaux dans la notice descriptive ; que par ailleurs, concernant la dalle flottante constituant la chape de ravoirage pour plancher flottant, il résulte bien de la notice jointe au contrat qu'elle est incluse dans le lot chauffage, lequel ne comporte en outre qu'un sèche serviettes et une alimentation pour pompe à chaleur, le client conservant à sa charge le circuit chauffant ; qu'or, par avenant n°4, versé aux débats et signé des deux parties, les époux X... ont déchargé le constructeur des lots électricité, chauffage, plomberie, sanitaire et escalier, pour un montant total TTC de 15.470 ¿ ; que c'est donc à juste titre que les MAISONS DU VAL DE BRESLE font valoir qu'elles ne doivent pas cette prestation ; qu'il n'est par ailleurs proposé par les époux X... aucun élément tendant à démontrer que le chiffrage figurant à la notice des lots menuiseries intérieures rez-de-chaussée, pour 1.910 ¿, et doublage isolation plâtrerie, pour 8.690 ¿ n'était pas réaliste, puisque n'est produit qu'un seul devis par lot, non accepté, à l'exclusion de toute facture acquittée ; sur les demandes de dommages et intérêts et au titre des pénalités de retard ; qu'il doit être souligné que les époux X..., qui avaient listé une série de réserves lors de la réception, ne reprochent finalement aux MAISONS DU VAL DE BRESLE aucune malfaçon, et ont fini par solder le prix convenu ; qu'en particulier, les interrogations des époux X..., qui ont pris la précaution de dépêcher sur le chantier un expert auquel ils ont demandé de vérifier l'admissibilité de la barrière d'étanchéité mise en place et celle de la charpente, ont reçu des réponses, et aucune demande n'a été formée de ces chefs ; qu'aucune faute des MAISONS DU VAL DE BRESLE dans les opérations techniques d'exécution matérielle du contrat n'est donc démontrée, étant rappelé qu'il a été précédemment jugé que les bien réelles insuffisances formelles de rédaction du contrat de construction et de la notice descriptive, n'avaient en réalité causé aucun préjudice aux époux X... ; qu'il est patent que la réception de l'ouvrage n'a été formalisée que le 26 mai 2011 ; qu'il résulte cependant tant du constat d'huissier cité plus haut que des nombreux courriers adressés aux époux X... par les MAISONS DU VAL DE BRESLE, notamment le 7 août 2008, que l'immeuble était en état d'être réceptionné à l'été 2008, soit avant l'expiration du délai contractuel expirant, selon avenant n°1 du 1er février 2008 au 9 septembre 2008, et que le refus injustifié des époux X... d'y procéder est l'origine exclusive du retard de la réception, ce qui a d'ailleurs entraîné leur condamnation par le Tribunal à y procédé sous astreinte, non remise en cause devant la Cour ; qu'à cet égard, il ne peut qu'être rappelé que les lots que les époux X... s'étaient réservés devant être exécutés après achèvement des prestations contractuellement à la charge du constructeur, ce dernier était fondé à solliciter de ses co-contractants qu'il soit procédé à la réception de ses travaux après leur achèvement, alors même que la construction était inachevée ; que les demandes des époux X... au titre du préjudice de désagrément et des pénalités de retard ont donc été justement rejetées ; qu'il en va de même des demandes au titre des frais divers exposés par ces derniers dans le cadre du présent litige ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'alors qu'ils prétendent avoir été contraints d'engager par eux-mêmes de nombreux frais pour rendre la maison habitable, les époux X... communiquent certes plusieurs devis mais n'établissent aucun décompte précis pour justifier du total de 136.978,77 ¿ mentionné dans leurs écritures, sur lequel il ne s'expliquent pas et qui demeure injustifié au vu des pièces versées sans autre précision à leur dossier ; que ce décompte semble au demeurant inclure d'autres travaux de nature très variée dont au moins certains échappant à l'application du contrat ;
1° ALORS QU'incombent au constructeur les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge ; qu'en jugeant que les omissions de la notice descriptive remise aux époux X... ne leur permettaient pas de solliciter la prise en charge, par la société MAISONS DU VAL DE BRESLE, des travaux indispensables à l'habitation de leur maison et qui n'avaient pas été prévus ou chiffrés par la notice, et n'avaient pas fait l'objet de la mention manuscrite prescrite par les textes, aux motifs inopérants que « dans la commune intention des parties, le contrat ne pouvait concerner ces travaux », la Cour d'appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'arrêté du 27 novembre 1991 ;
2° ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux énuméraient certains des travaux indispensables à l'habitation de l'immeuble qui n'avaient pas fait l'objet de mention manuscrite, n'avaient pas été prévus dans la notice ou n'y avaient pas été chiffrés (conclusions d'appel des époux X..., p. 6, § 1 et suivants et p. 2, § 2) ; qu'en jugeant que « les époux X... évalu ai ent à 136.918,77 ¿ en réalité 136.978,77 ¿ les travaux réservés non chiffrés nécessaires pour rendre habitable leur maison, mais, mise à part la somme de 5.092,70 ¿ qu'ils prétend ai ent avoir réellement exposée, ils ne fourniss ai ent, dans leurs écritures, aucune autre précision » de sorte qu'elle ne pouvait « que se reporter aux pièces versées aux débats et aux explications fournies par les parties afin de tenter d'en déterminer la consistance », la Cour d'appel a dénaturé les conclusions des époux X... et violé l'article 1134 du Code civil ;
3° ALORS QUE les époux X... produisaient, au soutien de leur demande de paiement, deux tableaux énumérant très précisément les travaux, leurs coûts et les devis les justifiant, non encore réalisés et qui devaient être pris en charge par le constructeur (pièce n° 6 du bordereau de communication de pièces annexées aux conclusions d'appel) ou qu'ils avaient fait réaliser mais dont ils demandaient le remboursement (pièces n° 7 du bordereau de communication de pièces annexées aux conclusions d'appel) ; qu'en jugeant que « les époux X... communiqu ai ent certes plusieurs devis mais n'établiss ai ent aucun décompte précis pour justifier du total de 136.978,77 ¿ mentionné dans leurs écritures, sur lequel ils ne s'expliqu ai ent pas et qui demeur ai t injustifié au vu des pièces versés sans autre précision à leur dossier » (jugement p.6, §9), la Cour d'appel a dénaturé les tableaux produits par les époux X... qui visaient précisément les travaux dont ils sollicitaient le paiement ou le remboursement ainsi que leurs coûts et les devis qui les justifiaient et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
4° ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond ont l'obligation de préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent pour considérer qu'un fait est établi ; qu'en se fondant sur les seules affirmations du constructeur, sans viser aucune pièce, pour reconstruire la chronologie des relations entre les parties au contrat et considérer qu'un premier contrat dont le prix comprenait tous les travaux (sauf chemin d'accès et raccordements) avait été conclu entre les parties, avant que les époux X... ne décident de se réserver les travaux dont ils sollicitaient le paiement et en déduire qu'ils savaient donc nécessairement que ces travaux n'étaient pas compris dans le prix convenu (arrêt p. 5, dernier §, suite p. 6), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5° ALORS QU'en toute hypothèse, aucun des devis produits par les époux X... n'avait été signé par eux avant le 27 janvier 2007 ; qu'en jugeant qu'ils avaient parfaitement conscience de l'existence des travaux de terrassement, création d'un chemin empierré, raccordements EDF, téléphone et assainissement, chauffage et production d'eau chaude et du fait qu'ils n'étaient pas compris dans le prix convenu dès lors qu'ils avaient fait l'objet de devis signés par les maîtres de l'ouvrage « avant le 27 janvier 2007 » (arrêt p. 6, § 1, in fine), la Cour d'appel a dénaturé ces devis et violé l'article 1134 du Code civil ;
6° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ni rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs moyens ; qu'en jugeant que la réalisation de la dalle flottante constituant la chape de ravoirage avait fait l'objet de l'avenant de moins-value n° 4 mettant à la charge des époux X... certains travaux dont le coût était initialement compris dans le prix convenu, sans examiner le descriptif des travaux faisant l'objet de cet avenant envoyé par le constructeur au maître de l'ouvrage le 19 mars 2008, qui ne mentionnait pas la chape de ravoirage et établissait donc, sans contestation possible, qu'elle n'était pas concernée par cet avenant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
7° ALORS QUE le juge ne peut limiter par avance les preuves admises pour établir la réalité d'un fait juridique ; qu'en écartant la demande des époux X... aux motifs qu'ils ne produisaient pas de devis « accepté » ni de « facture acquittée » et en refusant dès lors d'examiner la force probante du devis qu'ils produisaient (arrêt p. 6, § 3), la Cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de toutes leurs demandes dirigées contre la société CGI BAT ;
AUX MOTIFS QU'aucune défaillance du constructeur n'étant finalement démontrée, et les demandes contre ce dernier étant rejetées, il n'y a pas lieu à mise en oeuvre de la garantie contre cet organisme ;
ALORS QUE la cassation atteignant un chef de dispositif de l'arrêt s'étend, par voie de conséquence, à tous ceux qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ; que la censure des chefs de dispositifs par lesquels la Cour d'appel a débouté les époux X... de leurs demandes contre la société MAISONS DU VAL DE BRESLE s'étendra nécessairement au chef de dispositif par lequel la Cour d'appel les a déboutés de leur demande de condamnation solidaire de la société CGI BAT.
