LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 14, 31 et 32 du code de procédure civile, 1134 et 1165 du code civil, et L. 312-12 du code de la consommation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, pour financer la construction d'une maison dont ils avaient confié la réalisation à la société CEM bois (le constructeur), les époux X... (les emprunteurs) ont accepté de la caisse de Crédit mutuel de Mayenne (la banque), les 5 août et 9 octobre 2006, deux offres de prêt d'un montant respectif de 76 110 euros et 13 890 euros, que la banque a, sur la demande des emprunteurs, débloqué une somme de 40 642 euros, le 27 octobre 2006, que le chantier, qui avait à peine débuté, a été arrêté à la suite de la mise en liquidation judiciaire du constructeur, prononcée le 23 février 2007, que les emprunteurs ont assigné la banque en résolution des prêts et en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que, pour accueillir leurs demandes, l'arrêt retient que que la qualification de contrat de construction de maison individuelle est obligatoire dès lors que des plans sont fournis par le constructeur, que les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation prévoient, à peine de nullité, la rédaction d'un contrat écrit comportant un certain nombre de mentions obligatoires, qu'en l'espèce, compte tenu de l'intervention globale du constructeur en vue de l'édification d'une maison d'habitation suivant des plans qu'il avait fournis, cette opération entrait dans le champ des dispositions relatives au contrat de construction de maison individuelle, qu'il est constant qu'aucun contrat de construction n'a été signé dans le délai de quatre mois suivant l'acceptation des offres de prêt et que, dès lors, les emprunteurs sont fondés à se prévaloir de l'article L. 312-12 du code de la consommation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le constructeur, cocontractant des emprunteurs dans le contrat de construction d'une maison individuelle, n'avait pas été appelé à l'instance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la caisse de Crédit mutuel de Mayenne
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a prononcé la résolution des prêts en conséquence de l'absence de contrat écrit avec l'entreprise en charge de la construction au sens de l'article L.231-2 du Code de la construction et de l'habitation, ordonné des restitutions et condamné le Crédit Mutuel de Mayenne à payer à M. et Mme X... une indemnité ;
AUX MOTIFS QUE « l'un des points essentiels de la protection des emprunteurs immobiliers consiste dans l'interdépendance entre le contrat de prêt et le contrat immobilier de manière à ce que l'exécution du premier dépende de la réalisation du second ; que c'est pourquoi l'article L.312-12 du code de la consommation énonce que l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat pour lequel le prêt est demandé dans les quatre mois de son acceptation ; que pour rejeter la prétention des époux X... relative à la résolution des contrats de prêt, le premier juge a déduit du commencement des travaux que les époux X... avaient nécessairement accepté le devis du 20 juin 2006 ; qu'il est exact que les contrats de louage d'ouvrage ne sont soumis à aucune forme particulière et peuvent être conclus verbalement, la preuve pouvant en être rapportée conformément à l'article 1341 du code civil ; que cependant, les époux X... se prévalant des dispositions impératives des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation relatives au contrat de construction de maison individuelle, il incombait au premier juge d'examiner si ce moyen était fondé ; qu'ils rappellent justement qu'il suffit, pour bénéficier de ces dispositions, que la construction projetée entre dans le champ d'application de la loi, à savoir, toute convention par laquelle une personne se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, destiné à un même maître de l'ouvrage, suivant les plans qu'elle fournit (article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation) ; qu'il s'ensuit que l'essentiel de l'opération doit être menée par le constructeur, la qualification de contrat de construction de maison individuelle étant obligatoire dès lors que des plans sont fournis par ce dernier ; que la réglementation prévoit notamment, à peine de nullité, la rédaction d'un contrat écrit comportant un certain nombre de mentions obligatoires avec, en annexe, l'attestation de garantie de livraison (L. 231-2) ; qu'en l'espèce, la société CEM Bois avait remis aux époux X..., d'une part, un devis de huit pages daté du 20 juin 2006 qui mentionnait le descriptif de la maison avec l'indication de la surface de chaque pièce, le descriptif détaillé des travaux, les modalités de paiement en fonction de l'état d'avancement de ceux-ci et deux représentations par ordinateur de la maison, d'autre part, des plans datés du 25 juillet 2006 portant le cachet de la société CEM Bois ; que compte tenu de l'intervention globale de la société CEM Bois en vue de l'édification d'une maison d'habitation suivant des plans qu'elle avait fournis, cette opération entrait dans le champ des dispositions relatives au contrat de construction de maison individuelle ; qu'il est constant qu'aucun contrat de construction n'a été signé dans le délai de quatre mois suivant l'acceptation des offres de prêt ; que dès lors, et contrairement à ce qui a été jugé, les intimés sont fondés à se prévaloir de l'article L. 312-12 du code de la consommation ; qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement et de prononcer la résolution des contrats de prêt n°502462-103-03 et n°502462-003-04 souscrits par monsieur et madame X... auprès du Crédit mutuel de Mayenne »
ALORS QUE, premièrement, après avoir constaté l'établissement par la Société CEM BOIS d'un devis du 20 juin 2006 puis l'établissement par la Société CEM BOIS de plans datés du 25 juillet 2006 (p.7, alinéa 2) mis en évidence qu'en exécution d'un contrat de prêt, la Caisse de Crédit Mutuel de Mayenne avait débloqué au profit de M. et Mme X... le 27 octobre 2006 une somme de 40.142 ¿ (p.2, antépénultième alinéa), les juges du fond ont constaté qu'il n'y avait pas eu de contrat de construction de maison individuelle, entre l'entreprise et M. et Mme X... nonobstant les éléments qui viennent d'être évoqués, dès lors qu'au regard de l'article L.231-2 du Code de la construction et de l'habitation un tel contrat doit donner lieu à l'établissement d'un écrit comportant un certain nombre de mentions obligations et comporter en annexe une garantie de livraison ; qu'en se prononçant ainsi sur la nullité du contrat de construction sans qu'ait été mise en cause l'entreprise, les juges du fond ont violé les articles 14, 31 et 32 du Code de procédure civile, ensemble les articles 1134 et 1165 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, si nonobstant les motifs de l'arrêt, celui-ci devait être compris comme ayant fondé son appréciation non pas sur une nullité, mais sur une absence de contrat, un contrat de construction individuelle devant être signé par écrit avec un certain nombre de mentions et comporter en annexe une attestation de garantie ; en toute hypothèse, faute pour les juges du fond d'avoir statué en présence de l'entreprise éventuelle partie au contrat, les juges du fond ont de toute façon violé les articles 14, 31 et 32 du Code de procédure civile, ensemble les articles 1134 et 1165 du Code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a prononcé la résolution des prêts en conséquence de l'absence de contrat écrit avec l'entreprise en charge de la construction au sens de l'article L.231-2 du Code de la construction et de l'habitation, ordonné des restitutions et condamné le Crédit Mutuel de Mayenne à payer à M. et Mme X... une indemnité ;
AUX MOTIFS QUE « l'un des points essentiels de la protection des emprunteurs immobiliers consiste dans l'interdépendance entre le contrat de prêt et le contrat immobilier de manière à ce que l'exécution du premier dépende de la réalisation du second ;que c'est pourquoi l'article L.312-12 du code de la consommation énonce que l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat pour lequel le prêt est demandé dans les quatre mois de son acceptation ; que pour rejeter la prétention des époux X... relative à la résolution des contrats de prêt, le premier juge a déduit du commencement des travaux que les époux X... avaient nécessairement accepté le devis du 20 juin 2006 ; qu'il est exact que les contrats de louage d'ouvrage ne sont soumis à aucune forme particulière et peuvent être conclus verbalement, la preuve pouvant en être rapportée conformément à l'article 1341 du code civil ;que cependant, les époux X... se prévalant des dispositions impératives des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation relatives au contrat de construction de maison individuelle, il incombait au premier juge d'examiner si ce moyen était fondé ; qu'ils rappellent justement qu'il suffit, pour bénéficier de ces dispositions, que la construction projetée entre dans le champ d'application de la loi, à savoir, toute convention par laquelle une personne se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, destiné à un même maître de l'ouvrage, suivant les plans qu'elle fournit (article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation) ; qu'il s'ensuit que l'essentiel de l'opération doit être menée par le constructeur, la qualification de contrat de construction de maison individuelle étant obligatoire dès lors que des plans sont fournis par ce dernier ; que la réglementation prévoit notamment, à peine de nullité, la rédaction d'un contrat écrit comportant un certain nombre de mentions obligatoires avec, en annexe, l'attestation de garantie de livraison (L. 231-2) ; qu'en l'espèce, la société CEM Bois avait remis aux époux X..., d'une part, un devis de huit pages daté du 20 juin 2006 qui mentionnait le descriptif de la maison avec l'indication de la surface de chaque pièce, le descriptif détaillé des travaux, les modalités de paiement en fonction de l'état d'avancement de ceux-ci et deux représentations par ordinateur de la maison, d'autre part, des plans datés du 25 juillet 2006 portant le cachet de la société CEM Bois ; que compte tenu de l'intervention globale de la société CEM Bois en vue de l'édification d'une maison d'habitation suivant des plans qu'elle avait fournis, cette opération entrait dans le champ des dispositions relatives au contrat de construction de maison individuelle ; qu'il est constant qu'aucun contrat de construction n'a été signé dans le délai de quatre mois suivant l'acceptation des offres de prêt ; que dès lors, et contrairement à ce qui a été jugé, les intimés sont fondés à se prévaloir de l'article L. 312-12 du code de la consommation ; qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement et de prononcer la résolution des contrats de prêt n°502462-103-03 et n°502462-003-04 souscrits par monsieur et madame X... auprès du Crédit mutuel de Mayenne »
ALORS QUE, premièrement, en retenant l'existence d'une obligation d'information et de conseil à la charge de la Caisse de Crédit Mutuel de Mayenne, sans constater au préalable que cet organisme pouvait être regardé comme un prêteur rompu aux contrats de construction de maisons individuelles, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en retenant une obligation d'information et de conseil à la charge de la Caisse de Crédit Mutuel de Mayenne, sans constater au préalable si M. et Mme X... qui avaient contacté la Société CEM BOIS et contracté avec cette dernière et sollicité de la banque la mise à disposition des fonds pour acquitter directement une fraction de ce qui était dû à l'entreprise, étaient ou non en mesure de mesurer les risques auxquels ils étaient éventuellement exposés, en cas de défaillance de l'entreprise, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil.
