LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa seconde branche, réunis, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a retenu que la société civile immobilière Nouvel Age ne saurait se voir opposer les avenants au contrat de crédit bail, à l'égard duquel elle est un tiers, et auxquels elle n'a pas été partie et qui ne lui ont pas même été notifiés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche :
Attendu qu'ayant relevé, appréciant souverainement la commune intention des parties, que si le bail à construction et le crédit bail immobilier participaient d'une même opération économique, cette circonstance ne permettait pas de soutenir l'indivisibilité des contrats, laquelle n'était pas affirmée, par les conventions litigieuses, alors que l'opération économique pouvait être divisée, ce que les parties avaient expressément prévu dans l'hypothèse d'une résiliation ou d'une résolution du crédit bail avant son expiration conventionnelle, la cour d'appel en a déduit qu'en l'absence d'indivisibilité matérielle ou conventionnelle, la SCI ne saurait se voir opposer les avenants au contrat de crédit bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Résidence Saint-Louis et la société Natiocrédibail aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Résidence Saint-Louis ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour la société Résidence Saint-Louis.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société NATIOCREDIBAIL devait se soumettre, à compter du 1er janvier 2007, au doublement du loyer tel qu'initialement convenu et indexé, d'AVOIR condamné la Société NATIOCREDIBAIL à payer à la SCI du NOUVEL AGE la somme de 85.449,68 ¿ arrêtée au 17 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter de cette date et d'AVOIR condamné la Société RESIDENCE SAINT LOUIS à relever et garantir la Société NATIOCREDIBAIL des condamnations prononcées à son encontre.
AUX MOTIFS QU'« il n'est pas contestable que les contrats en cause, qui poursuivent des finalités juridiques différentes alors que l'un a vocation à permettre l'édification d'une construction sur le terrain de la SCI et que l'autre a pour but de donner à location cette même construction, participent d'une même opération économique.
Pour autant, cette circonstance ne permet pas de soutenir l'indivisibilité des contrats, laquelle au demeurant n'est pas affirmée par les conventions en cause, alors que l'opération économique peut être divisée, ce que les parties ont d'ailleurs expressément prévu dans l'hypothèse d'une résiliation ou d'une résolution du crédit-bail avant son expiration conventionnelle la Société NATIOCREDIBAIL pouvant (page 14 du bail à construction) soit « aménager les bâtiments édifiés en y apportant toutes modifications jugées utiles en vue d'une utilisation autre que celle ci-dessus prévue, soit de démolir lesdits bâtiments ou d'édifier à leur place après obtention des autorisations administratives éventuellement nécessaires tous autres bâtiments à usage commercial ou industriel qu'elle jugera convenables dont la valeur sera au moins sensiblement équivalente à celle des bâtiments démolis, soit de résilier le présent bail à construction par anticipation, sans indemnité de part ni d'autre ».
En l'absence d'indivisibilité matérielle ou conventionnelle, laquelle ne ressort pas davantage de l'intervention de la Société RESIDENCE SAINT LOUIS à l'acte de bail à construction ou de la légitime recherche, par les parties, d'un équilibre économique, la SCI NOUVEL AGE ne saurait se voir opposer les avenants au contrat de crédit-bail, à l'égard duquel elle est un tiers, et auxquels elle n'a pas été partie et qui ne lui ont pas même été notifiés.
A cet égard il importe peu que des personnes physiques, associées au sein de la SCI, aient pu intervenir en d'autres qualités à l'occasion de la signature des avenants en cause.
Il est tout aussi indifférent que la SCI ait accepté, expressément, une diminution du loyer en 1995, ce qui n'avait pas pour effet de proroger, même implicitement, le terme du bail.
Enfin, les intimées ne sauraient opposer à la SCI NOUVEL AGE une lecture littérale du contrat de bail à construction, lequel prévoyait un loyer annuel de 200.000 Fr « jusqu'à la date d'expiration du crédit-bail dont il a été question qui sera consenti par acte ensuite des présentes à la SA Saint-Louis » alors qu'il n'est pas contesté ni contestable que la SCI NOUVEL AGE n'a pu, à la date de signature de la convention, avoir connaissance des prorogations ultérieures du crédit-bail et que seule la durée de quinze ans prévue a pu être portée à sa connaissance.
Tout autre raisonnement reviendrait à laisser à la seule discrétion du preneur du bail à construction et du preneur du contrat de crédit-bail l'application du loyer prévu par le contrat de bail à construction, sans même en aviser la SCI NOUVEL AGE, créancière du loyer du bail à construction.
Il convient par voie de conséquence, infirmant la décision entreprise, de dire que la Société NATIOCREDIBAIL doit se soumettre, à compter du 1er janvier 2007, au doublement du loyer tel qu'initialement convenu et indexé et de condamner la Société NATIOCREDIBAIL à payer à la SCI NOUVEL AGE la somme de 85.449,68 ¿, arrêtée au 17 décembre 2007, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, les droits de la SCI NOUVEL AGE étant réservés pour les sommes dues postérieurement au 17 décembre 2007.
Il convient par ailleurs de condamner la Société RESIDENCE SAINT LOUIS à relever et garantir la Société NATIOCREDIBAIL des condamnations prononcées à son encontre en vertu de l'article 18 des conditions particulières du contrat de crédit-bail (page 43) prévoyant que « compte tenu de l'existence d'un bail à construction sur le terrain d'assiette de la présente opération, il est précisé que toutes les charges, de quelque nature que ce soit, de ce bail à construction donneront lieu à une facturation de loyers complémentaires à due concurrence, TVA en sus, qui devront être réglés par le preneur suffisamment à l'avance pour que le bailleur puisse les régler luimême à bonne date », le contrat de crédit-bail prévoyant expressément que « comme conditions essentielles et déterminantes du présent contrat, il est précisé que toutes les charges du bail à construction de quelque nature que ce soit font parties intégrantes des obligations du preneur au titre de la présente opération de créditbail » » (arrêt p. 5 alinéas 3 à 8 et p. 6 alinéas 1 et 2).
ALORS QUE, D'UNE PART, les contrats de crédit-bail et de bail à construction immobilière participaient d'une même opération économique puisque les loyers payés par la Société RESIDENCE SAINT LOUIS à la Société NATIOCREDIBAIL au titre du contrat de crédit-bail permettaient à cette dernière de payer ses loyers à la SCI du NOUVEL AGE dans le cadre du contrat de bail à construction ; que la Société RESIDENCE SAINT LOUIS s'étant rapidement trouvée dans l'incapacité financière de régler les loyers, plusieurs avenants ont été signés de nature à proroger le contrat de crédit- bail pour alléger la dette de la Société RESIDENCE SAINT LOUIS et lui permettre de régler les loyers ; que si ces quatre avenants ont été signés par les deux parties à l'opération de crédit-bail, à savoir les sociétés NATIOCREDIBAIL et RESIDENCE SAINT LOUIS, ils concernaient tout autant la SCI du NOUVEL AGE puisque le défaut de paiement des loyers du crédit-bail impliquait nécessairement un défaut de paiement des loyers du bail à construction ; que dès lors non seulement la SCI NOUVEL AGE a eu connaissance des prorogations ultérieures du crédit-bail mais en plus elle les a implicitement mais nécessairement acceptées pour être elle-même réglée de ses loyers par la Société NATIOCREDIBAIL ; que dès lors en énonçant qu' « il n'est pas contesté ni contestable que la SCI NOUVEL AGE n'a pu, à la date de signature de la convention, avoir connaissance des prorogations ultérieures du crédit-bail et que seule la durée de quinze ans prévue a pu être portée à sa connaissance » quand il résultait des avenants prorogeant la durée du contrat de crédit-bail qu'il était dans l'intérêt de toutes les parties à cette même opération économique de proroger le contrat de crédit-bail pour permettre à la Société RESIDENCE SAINT LOUIS de payer ses loyers de sorte que la SCI NOUVEL AGE avait nécessairement connaissance des prorogations ultérieures du crédit-bail qu'elle avait implicitement acceptées pour être elle-même réglée de ses loyers par la Société NATIOCREDIBAIL, la Cour d'appel a méconnu le sens et la portée des quatre avenants prorogeant la durée du contrat de crédit-bail et a violé l'article 1134 du Code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'objet du litige était de déterminer si la SCI du NOUVEL AGE avait implicitement mais nécessairement accepté la prorogation du contrat de crédit-bail pour permettre à la Société RESIDENCE SAINT LOUIS de régler ses loyers et en conséquence à la Société NATIOCREDIBAIL de régler les siens à la SCI du NOUVEL AGE ; qu'en se bornant à se fonder sur l'absence d'indivisibilité et à relever qu' «il n'est pas contesté ni contestable que la SCI NOUVEL AGE n'a pu, à la date de signature de la convention, avoir connaissance des prorogations ultérieures du crédit-bail et que seule la durée de quinze ans prévue a pu être portée à sa connaissance » et que « tout autre raisonnement reviendrait à laisser à la seule discrétion du preneur du bail à construction et du preneur du contrat de crédit-bail l'application du loyer prévu par le contrat de bail à construction, sans même en aviser la SCI NOUVEL AGE, créancière du loyer du bail à construction », quand la SCI du NOUVEL AGE avait nécessairement , si implicitement, accepté les avenants qui imposaient une prorogation du contrat de crédit-bail pour alléger les dettes de la Société RESIDENCE SAINT LOUIS et permettre à la Société NATIOCREDIBAIL de lui payer ses loyers, la Cour d'appel a statué par un motif d'ordre général et hypothétique concernant l'acceptation par la SCI du NOUVEL AGE des avenants et a ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Defrénois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société Natiocrédibail.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Natiocrédibail devait se soumettre, à compter du 1er janvier 2007, au doublement du loyer tel qu'initialement convenu et indexé, et condamné en conséquence celle-ci à payer à la SCI Nouvel Age la somme de 85.449,68 euros, arrêtée au 17 décembre 2007 ;
AUX MOTIFS QUE : il n'est pas contestable que les contrats en cause, qui poursuivent des finalités juridiques différentes alors que l'un a vocation à permettre l'édification d'une construction sur le terrain de la SCI et que l'autre a pour but de donner à location cette même construction, participent d'une même opération économique ; que pour autant, cette circonstance ne permet pas de soutenir l'indivisibilité des contrats, laquelle au demeurant n'est pas affirmée par les conventions en cause, alors que l'opération économique peut être divisée, ce que les parties ont d'ailleurs expressément prévu dans l'hypothèse d'une résiliation ou d'une résolution du crédit-bail avant son expiration conventionnelle de la société Natiocrédibail pouvant (page 14 du bail à construction) soit « aménager les bâtiments édifiés en y apportant toutes modifications jugées utiles en vue d'une utilisation autre que celle-ci-dessus prévue, soit de démolir lesdits bâtiments ou d'édifier à leur place après obtention des autorisations administratives éventuellement nécessaires touts autres bâtiments à usage commercial ou industriel qu'elle jugera convenables dont la valeur sera au moins sensiblement équivalente à celle des bâtiments démolis, soit de résilier le présent bail à construction par anticipation, sans indemnité de part ni d'autre » ; qu'en l'absence d'indivisibilité matérielle ou conventionnelle, laquelle ne ressort pas davantage de l'intervention de la société Résidence Saint-Louis à l'acte de bail à construction ou de la légitime recherche, par les parties, d'un équilibre économique, la SCI Nouvel Age ne saurait se voir opposer les avenants au contrat de crédit-bail, à l'égard duquel elle est un tiers, et auxquels elle n'a pas été partie et qui ne lui ont pas même été notifiés ; qu'à cet égard il importe peu que des personnes physiques, associées au sein de la SCI, aient pu intervenir en d'autres qualités à l'occasion de la signature des avenants en cause ; qu'il est tout aussi indifférent que la SCI ait accepté, expressément, une diminution du loyer en 1995, ce qui n'avait pas pour effet de proroger, même implicitement, le terme du bail ; qu'enfin, les intimées ne sauraient opposer à la SCI Nouvel Age une lecture littérale du contrat de bail à construction, lequel prévoyait un loyer annuel de 200.000 Fr « jusqu'à la date d'expiration du crédit-bail dont il a été question qui sera consenti par acte ensuite des présentes à la SA Saint-Louis » alors qu'il n'est pas contesté ni contestable que la SCI Nouvel Age n'a pu, à la date de signature de la convention, avoir connaissance des prorogations ultérieures du créditbail et que seule la durée de quinze ans prévue a pu être portée à sa connaissance ; que tout autre raisonnement reviendrait à laisser à la seule discrétion du preneur du bail à construction et du preneur du contrat de crédit-bail l'application du loyer prévu par le contrat de bail à construction, sans même en aviser la SCI Nouvel Age, créancière du loyer du bail à construction ; qu'il convient par voie de conséquence, infirmant la décision entreprise de dire que la société Natiocrédibail doit se soumettre, à compter du 1er janvier 2007, au doublement du loyer tel qu'initialement convenu et indexé et de condamner la société Natiocrédibail à payer à la SCI Nouvel Age la somme de 85.449,68 euros, arrêtée au 17 décembre 2007, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, les droits de la SCI Nouvel Age étant réservés pour les sommes dues postérieurement au 17 décembre 2007 ;
1/ ALORS QUE aux termes des conditions particulières du bail à construction du 25 octobre 1990, auquel est intervenue la société Résidence Saint-Louis « en sa qualité de future locataire en crédit-bail de l'immeuble », il était expressément stipulé que le bail donnait son accord sur les points suivants : « 2 ¿ si le contrat de crédit-bail venait à être résilié ou résolu avant son expiration conventionnelle, Natiocrédibail aurait la faculté » (¿) « de résilier le présent bail à construction par anticipation, sans indemnité de part ni d'autre », qu' « en cas de non-levée d'option par le preneur en crédit-bail, Natiocrédibail bénéficiera également des stipulations figurant sous le 2 ci-dessus » et qu' « il ne serait dû aucun loyer pendant tout le temps nécessaire à Natiocrédibail pour trouver un cessionnaire du bail à construction », pour une durée pouvant aller jusqu'à 3 ans, et enfin, « qu'en cas de retard dans le paiement des loyers du créditbail, Natiocrédibail bénéficiera d'une suspension dans le paiement des loyers et charges du présent bail à construction, sans intérêts ni indemnités d'aucune sorte à sa charge » ; que la cour d'appel a elle-même retenu que les contrats en cause participaient d'une même opération économique ; qu'il résultait nécessairement de ces stipulations et constatations la commune intention des parties de rendre indivisibles les deux contrats de crédit-bail immobilier et de bail à construction, chacune des conventions ayant été conclu en considération de l'autre dans le cadre d'une opération globale, de sorte que les avenants au contrat de crédit-bail immobilier ayant prorogé la durée de celui-ci étaient opposables à la SCI Nouvel Age ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1218 du code civil ;
2/ ALORS QUE les contrats de crédit-bail et de bail à construction immobilière participaient d'une même opération économique puisque les loyers payés par la société Résidence Saint-Louis à la société Natiocrédibail au titre du contrat de crédit-bail permettaient à cette dernière de payer ses loyers à la SCI du Nouvel Age dans le cadre du contrat de bail à construction ; que la société Résidence Saint-Louis s'étant rapidement trouvée dans l'incapacité financière de régler les loyers, plusieurs avenants ont été signés, de nature à proroger le contrat de crédit-bail pour alléger la dette de la société Résidence Saint-Louis et lui permettre de régler les loyers ; que si ces quatre avenants ont été signés par les deux seules parties à l'opération de crédit-bail, ils ont expressément prévu un réaménagement corrélatif des loyers et concernaient nécessairement la SCI Nouvel Age puisque la résiliation du contrat de crédit-bail ou un retard de paiement des loyers de crédit-bail entraînant en application des conditions particulières, l'arrêt définitif ou la suspension du paiement des loyers du bail à construction ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand il résultait de la signature des avenant ayant prorogé la durée du contrat de crédit-bail immobilier et réaménagé en conséquence le montant des loyers permettant à Natiocrédibail de régler les loyers à Nouvel Age dans le cadre du bail à construction que cette dernière avait nécessairement connaissance des prorogations intervenues et les avait acceptées afin d'éviter toute arrêt ou suspension du paiement de ses loyers par Natiocrédibail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
