LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 64 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 18 mai 2012), que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Monplaisir (le syndicat) ayant assigné Mme X..., copropriétaire, en payement d'un arriéré de charges, cette dernière a soulevé la nullité de l'acte introductif d'instance en invoquant la nullité de l'assemblée générale du 29 octobre 2003 ayant désigné le syndic ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer une certaine somme au syndicat, l'arrêt relève que la convocation à l'assemblée générale a été envoyée à l'adresse « Sainte Catherine lotissement Monplaisir Fort-de-France » alors que son adresse exacte est « lotissement Monplaisir,... » et retient que si Mme X... n'a pas signé l'accusé de réception de la lettre recommandée, celle-ci a été retournée avec la mention « non réclamée » et non pas la mention « n'habite pas à l'adresse indiquée » et qu'il s'en déduit que l'avis de passage a été déposé à la bonne adresse mais que la destinataire s'est abstenue de retirer le pli ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas que la lettre de convocation avait été effectivement présentée à l'adresse que Mme X... avait déclarée au syndic, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Monplaisir aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Monplaisir à payer à Mme Marie-Rose Y..., veuve X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour Mme Marie-Rose Y..., veuve X....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le cabinet de gestion PLISSON, agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence MONPLAISIR, disposait de la qualité et du pouvoir d'agir et d'avoir condamné Mme X... à lui verser une somme de 12. 176, 33 ¿ ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la régularité de la convocation de Mme X... à l'assemblée générale ; qu'en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, par ordonnance du 11 juillet 2003, M. Z... a convoqué les deux copropriétaires à une assemblée générale ordinaire le 15 octobre 2003 à 15h en son étude, pour connaître, notamment de la nomination du syndic ; que la convocation précisait qu'à défaut de quorum à cette assemblée générale, une seconde assemblée se tiendrait le octobre 2003, même heure, même endroit, sans autre convocation ; que Mme X... expose qu'elle n'a pas eu connaissance de la convocation, celle-ci n'ayant pas été envoyée à son adresse exacte ; qu'il est établi par les pièces communiquées par l'administrateur Z... que Mme Marie-Rose X... a été convoquée : Sainte Catherine Lotissement Monplaisir Fort-de-France ; que Mme X... expose que son adresse est «... » ; que Mme X... n'a pas signé l'accusé de réception de la lettre recommandée ; que la lettre est toutefois revenue avec la mention « non réclamée » et non avec la mention « n'habite pas à l'adresse indiquée » ; qu'il s'en déduit que l'avis de passage a été déposé à la bonne adresse de Mme X..., mais que celle-ci s'est abstenue d'aller retirer le pli ; que la convocation a donc été délivrée dans des conditions régulières ; ¿ que Mme X... ne peut contester les décisions de l'assemblée générale, au motif qu'elle n'avait pas été convoquée régulièrement à celle-ci, puisque la cour a relevé la régularité de sa convocation ; que la demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale est donc rejetée ; que, sur la régularité de la nomination du syndic, l'assemblée générale ordonnée s'est tenue, conformément à la convocation, le 29 octobre 2003, à 15h, en l'étude de Me Z..., sous la présidence de l'administrateur provisoire ; que Mme X..., qui ne s'était pas présentée à l'assemblée générale du 15 octobre 2003, n'était pas présente le 29 octobre 2003 ; qu'était présent M. A..., disposant de 519 millième ; que disposant du quantum nécessaire, l'assemblée générale a valablement désigné, en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le cabinet immobilier PLISSON, représenté par M. Yann B... pour exercer les fonctions de syndic ; que le moyen de nullité tendant à constater la nullité de la désignation du syndic est rejeté ; que sur la capacité et le pouvoir du syndic à faire délivrer l'acte introductif d'instance ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence MONPLAISIR a assigné Mme X... à comparaitre le 6 septembre 2005 devant le juge de proximité, par son syndic, la société de gestion PLISSON ; qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans les actes civils et en justice, notamment dans le cas visé à l'article 15 ; qu'il a ainsi été régulièrement désignée pour remplir les fonctions de syndic de la copropriété MONPLAISIR, la société de gestion PLISSON était habilitée à faire délivrer l'acte introductif d'instance ; que le moyen de nullité est rejeté ; que sur les sommes dues au titre des charges ; que le premier juge a condamné Mme X... à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 12. 176, 33 ¿, représentant le montant des charges impayées du 1er juillet 2000 au 1er février 2008, cette réclamation ayant été justifiée par les pièces versées aux débats ; que Mme X... conteste devoir cette somme et expose que le montant des charges a été artificiellement gonflé et que les créances ne sont ni certaines ni exigibles ; que Mme X... s'abstient de développer ce moyen ; qu'elle ne précise pas quelles sont les charges qui auraient été gonflées, ni les créances qui seraient certaines, ni liquides ni exigibles ; qu'elle ne verse aucune pièce pour soutenir ses moyens ; que la demande ne peut être que rejetée » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, « sur la nullité de l'acte introductif et l'irrecevabilité des demandes du syndic ; qu'un administrateur judiciaire a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale ordinaire devant se tenir le 11 juillet 2003 ; que la convocation concernant Mme X... par LRAR (outre une lettre simple) a été l'objet d'un courrier revenu avec la mention du préposé des postes « non réclamé » ; que l'adresse indiquée, à savoir Sainte Catherine, Lotissement MONPLAISIR 97200 Fort de France, comporte certes une mention erronée dans la mesure où ledit lotissement ne se situe par dans le quartier de STE CATHERINE, mais comme le soutient Mme X... dans le quartier CLUNY ; que, pour autant, de la mention non réclamé retour à l'envoyeur (et non n'habite pas à l'adresse indiquée) se déduit nécessairement le fait que le préposé a bien remis l'avis de passage à la bonne adresse de Mme X..., lotissement MONPLAISIR, laquelle n'est pas venue réclamer son pli ; qu'ainsi la preuve est rapportée de la régularité de la convocation au sens de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 ; que sur la désignation de l'agence PLISSON en qualité de syndic par l'assemblée générale du 29 octobre 2003, les mêmes observations s'imposent pour la convocation à l'assemblée générale, étant en outre observé que Mme X... s'est vue notifier le procès verbal de l'AG du 29 octobre 2003 lequel comportait 8 résolutions, et ce, selon lettre recommandée avec accusé de réception signée par elle le 25 novembre 2006 ; que pour autant il demeure qu'en application de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Mme X... n'a pas contesté les décisions dans le délai légal ; que sur la somme réclamée de 12. 176, 33 ¿ par le syndic ; que le syndic a produit diverses pièces et un décompte pour la période du 1er juillet 2000 au 1er février 2008 qui fait ressortir le solde dû ; que Mme X... n'apporte pas d'éléments propres à en contester le bien fondé, étant observé que par nature les provisions réclamées ne peuvent qu'anticiper une facturation ; que la condamnation de Mme X... à cette somme ne pourra toutefois porter intérêt qu'au taux légal à compter du 14 mars 2005, date du commandement, le décompte actualisé faisant apparaître des charges et provisions postérieures à cette date ; que c'est donc la date du 1er février 2008 qui sera retenue ; que l'ancienneté des réclamations de la copropriété non satisfaites sont génératrices d'un préjudice, conséquence d'une résistance abusive justifiant de faire droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 1000 ¿, tandis que celle au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile sera accueillie pour 1. 500 ¿ au regard notamment de l'ancienneté de cette procédure ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la participation des copropriétaires aux assemblées générales de copropriété est un droit fondamental attaché à la propriété ; qu'ainsi, ces assemblées générales ne peuvent être régulièrement organisées si les copropriétaires n'en sont pas avertis ; que dès lors, une convocation doit leur être remise de manière effective au moins vingt et un jours avant ladite assemblée générale ; que, dans cette perspective, la convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse réelle de chaque copropriétaire ; que la convocation de Mme X... a été envoyée à une adresse erronée, l'empêchant inévitablement de réclamer le courrier auprès des services postaux ; qu'en retenant pourtant que la convocation de Mme X... avait été délivrée dans des conditions régulières, la cour a violé les articles 8, 9, 64 et 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en application du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification de la convocation doit être faite au domicile exact des copropriétaires ; que pour conclure à la régularité de la convocation à l'assemblée générale du 29 octobre 2003, la cour a retenu tout d'abord qu'il était « établi par les pièces communiquées par l'administrateur Z... que Mme Marie Rose X... a été convoquée : Sainte Catherine Lotissement MONPLAISIR, FORT DE FRANCE », avant de rappeler que l'adresse exacte de Mme X... était « Lotissement MONPLAISIR, rue ... à FORT DE FRANCE » et que « Mme X... n'a pas signé l'accusé de réception de la lettre recommandée » ; qu'il en résulte que la convocation a été envoyée à une adresse erronée et que Mme X... n'en a jamais eu connaissance ; qu'en jugeant pourtant que la convocation était régulière, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le décret susvisé ;
ALORS QU'ENFIN, en application des articles 8, 9, 19, 19-1, 64 et 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 2003, une même convocation ne peut valablement concerner plusieurs assemblées générales de copropriétaires successives ; que chaque assemblée générale de copropriétaires doit être précédée d'une convocation par lettre recommandée ; qu'en jugeant pourtant qu'une seule convocation pouvait concerner deux assemblées générales successives de copropriétaires, la cour a violé les dispositions susvisées.
