LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 octobre 2011), que le 11 mars 2008, M.
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et Mme
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(les consorts
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) ont conclu avec les époux Z..., en l'étude de M. A..., notaire, une promesse de vente d'une maison d'habitation prévoyant la réitération par acte authentique au plus tard le 28 juin 2008 ; que le 16 juin 2008, les époux Z...ont informé le notaire de leur intention de régulariser la vente à un moindre prix calculé en fonction de la surface réelle de l'immeuble inférieure à celle indiquée dans un document publicitaire, ce que le notaire a refusé ; que les époux Z...n'ayant pas signé l'acte authentique le 22 juillet 2008, malgré sommation du notaire, les consorts
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les ont assignés pour faire constater la vente et obtenir versement du prix, de dommages-intérêts et de la clause pénale ;
Attendu que pour dire que la promesse de vente valait vente et condamner les époux Z...à payer le prix de vente et une indemnité, l'arrêt retient que ceux-ci ne peuvent se prévaloir de la clause prévoyant la caducité de la promesse de vente en cas de défaut de réalisation de la vente résultant de l'acquéreur, à défaut pour eux d'établir qu'ils ont mis en demeure les consorts
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d'avoir à réitérer cette promesse avant la date préalablement déterminée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la caducité s'appliquait au cas où l'acquéreur, mis en demeure par le vendeur de réitérer la vente, ne donnerait pas suite, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne M.
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, Mme
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et M. A...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M.
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, Mme
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et M. A...à verser la somme globale de 3 000 euros aux époux Z...; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les époux Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;EN CE QU'il a décidé que le compromis de vente du 11 mars 2008 valait vente, que le jugement constituait un titre pour Monsieur et Madame Z...et condamné ces derniers à payer le prix de vente, outre une indemnité ;
AUX MOTIFS QU'« il est constant qu'au regard de la date à laquelle a été signée la promesse synallagmatique de vente litigieuse, soit le 11 mars 2008, les dispositions applicables de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation sont celles antérieures au décret du 19 décembre 2008, pris pour l'entrée en vigueur de la loi SRU du 13 juillet 2006 ; qu'il en résulte, aux termes de la jurisprudence développée pour l'interprétation de ces dispositions légales que la seule remise en main propre, fût-elle le fait du notaire, est insuffisante pour satisfaire aux exigences de la loi, dès lors qu'elle n'a pas été constatée par un acte ayant date certaine ; que cependant, il est établi en l'espèce que le 11 mars 2008, soit le jour même de la signature par les parties de la promesse synallagmatique de vente relative à l'immeuble vendu par les consorts
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à Monsieur et Madame Z..., Maître A...a fait signer par les parties un document, annexé à la minute de la promesse, aux termes duquel Monsieur et Madame Bernard Z...notamment, ont reconnu avoir reçu une copie de l'avant-contrat conclu avec les consorts
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concernant le bien situé ..., afin de « satisfaire aux obligations de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, à l'effet de permettre à l'acquéreur non professionnel de disposer du délai de rétractation de sept jours ¿ » ; que dans ce document, sont littéralement reproduits les termes des articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence, c'est vainement que Monsieur et Madame Bernard Z...soutiennent que le délai de rétractation de sept jours, partant du lendemain de la notification de la promesse synallagmatique de vente, n'a jamais commencé à courir et que c'est valablement qu'ils ont exercé ce droit le 11 mars 2011 par l'envoi aux consorts
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d'une lettre recommandée avec accusé de réception leur faisant part de leur rétractation, alors que le document qu'ils ont signé le 11 mars 2008 établi par Maître A..., annexé à la minute de la promesse synallagmatique de vente du même jour, acquérant ainsi date certaine, répondait aux exigences de la loi susvisée pour faire courir valablement le délai de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, à compter du 11 mars 2008 ; qu'il s'ensuit que la rétractation opérée par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2011 est sans effet » (arrêt, p. 6-7) ;
ALORS QUE, premièrement, en application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation tel qu'il était applicable antérieurement au décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008 (C. constr. et habit., art. D. 271-6 et D. 271-7), seule une notification réalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pouvait faire courir le délai de rétractation, à l'exclusion de toute remise en main propre, fût-elle le fait d'un notaire ; qu'en décidant au cas d'espèce que le délai de rétractation avait couru dès lors que, lors de la signature du compromis, le notaire avait fait signer par Monsieur et Madame Z...un document aux termes duquel ceux-ci reconnaissaient avoir reçu une copie d'un avant-projet qui reproduisait les termes des articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, quand seul l'envoi d'un pli recommandé avec demande d'avis de réception pouvait faire courir le délai de rétractation prévu par le premier de ces textes, les juges du fond ont violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'époque des faits ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en toute hypothèse, l'annexe à un acte authentique ne constitue pas elle-même un acte authentique, et ne dispose dès lors pas de la date certaine qui s'attache aux actes authentiques ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1328 du Code civil, ensemble l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'époque des faits ;
ALORS QUE, troisièmement, l'authenticité que confère le notaire ne peut concerner, par hypothèse, que des faits qui lui sont extérieurs et qu'il constate personnellement ; qu'ainsi, elle ne peut s'appliquer à un écrit ayant la forme d'un acte sous seing privé que le notaire fait signer à une partie ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1328 du Code civil et L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction en applicable à l'époque des faits ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, l'authenticité suppose non seulement que le notaire constate un fait qui lui est extérieur, mais qu'en outre il appose sa signature au pied de ce qu'il a personnellement contesté ; que faute d'avoir constaté que tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont de nouveau violé les articles 1328 du Code civil et L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'époque des faits.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que le compromis de vente du 11 mars 2008 valait vente, que le jugement constituait un titre pour Monsieur et Madame Z...et condamné ces derniers à payer le prix de vente, outre une indemnité ;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur et Madame Bernard Z...s'emparent des termes clairs et précis de la clause incluse dans la promesse synallagmatique de vente prévoyant que celle-ci deviendrait caduque sans formalité, si elle n'était pas réitérée à la date convenue, du fait de l'acquéreur, pour solliciter la caducité de la promesse susvisée ; que cependant, la clause susvisée ne constitue que l'une des modalités d'exécution de la clause précédente, fixant une date limite pour réitérer la promesse synallagmatique de vente ; que cette clause prévoit en effet, que la réitération de la promesse devra intervenir « au plus tard le 28 juin 2008 » ; que cette date « n'est pas extinctive », mais « constitutive du point de départ à partir duquel chaque partie pourra obliger l'autre à s'exécuter, par le biais d'une mise en demeure ¿ » et que si « dans les 15 jours de cette mise en demeure, la situation n'est pas régularisée ¿ », alors seulement, les règles fixées par la clause invoquée par Monsieur et Madame Bernard Z...prévoyant le défaut de réalisation résultant de l'acquéreur, pourront trouver à s'appliquer ; qu'ainsi, à défaut pour Monsieur et Madame Bernard Z...d'établir qu'ils ont mis en demeure les consorts X...
Y... d'avoir à réitérer la promesse synallagmatique de vente avant une date préalablement déterminée, c'est vainement qu'ils tentent de se prévaloir de la clause prévoyant la sanction applicable en cas de défaut de réalisation de la vente résultant de l'acquéreur, pour conclure à la caducité de la promesse synallagmatique de vente litigieuse » (arrêt, p. 7) ;
ALORS QUE, premièrement, le compromis de vente du 11 mars 2008 stipulait que l'acte authentique de vente « interviendra au plus tard le 28 juin 2008 » ; qu'il précisait que « cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure », et encore que « si dans les quinze jours de cette mise en demeure, la situation n'est pas régularisée, il sera fait application de la règle suivante : défaut de réalisation résultant de l'acquéreur. Si le défaut de réalisation incombe à l'acquéreur, le vendeur fera son affaire personnelle de toute demande en versement de dommages et intérêts et la présente convention sera définitivement caduque sans autre formalité » (compromis, p. 16-17) ; qu'en refusant de tenir le compromis de vente pour caduc faute de mise en demeure par Monsieur et Madame Z...adressée à Monsieur et Madame
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d'avoir à réitérer la vente, quand l'hypothèse de caducité invoquée concernait le cas où le vendeur ayant mis en demeure l'acquéreur, celui-ci ne donnerait pas suite, les juges du fond ont dénaturé le compromis de vente du 11 mars 2008 en tant qu'il prévoyait la caducité de la vente pour défaillance de l'acquéreur, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir recherché, eu égard au libellé de la clause en tant qu'elle concernait l'hypothèse d'une défaillance de l'acquéreur, si Monsieur et Madame
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n'avaient pas mis en demeure Monsieur et Madame Z...au delà de la date du 28 juin 2008, et si, du fait de la carence de l'acquéreur, le compromis de vente n'avait pas été frappé de caducité, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du Code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que le compromis de vente du 11 mars 2008 valait vente, que le jugement constituait un titre pour Monsieur et Madame Z...et condamné ces derniers à payer le prix de vente, outre une indemnité ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour conclure à la nullité de la vente pour vice du consentement, Monsieur et Madame Bernard Z...entendent soutenir dans un premier temps que la clause de non-garantie de contenance encourt la nullité dès lors que le vendeur de l'immeuble était un professionnel du bâtiment, puis que les acquéreurs ont été victimes de manoeuvres dolosives ; que Monsieur et Madame Bernard Z...exposent que Monsieur
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possédait la qualité de professionnel du bâtiment en raison de sa fonction de dirigeant d'une société fabricant, ou tout au moins commercialisant du béton ; que cependant, pour autant qu'il puisse être valablement déduit de la profession de Monsieur
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, qu'il puisse être un professionnel du bâtiment, il ne peut en être déduit qu'il est un professionnel de l'immobilier ; que seul cette qualité pourrait être de nature à permettre de solliciter la nullité de la clause susvisée ; que par ailleurs, il n'est justifié d'aucun élément établissant que Monsieur
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aurait été le maître d'oeuvre de la maison qu'il a mise en vente à l'occasion du divorce d'avec son épouse ; qu'ainsi, c'est vainement que Monsieur et Madame Bernard Z...sollicitent la nullité de la clause de non-garantie de contenance figurant dans la promesse synallagmatique de vente conclue avec les consorts
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; qu'en conséquence, à suivre le développement de l'argumentation de Monsieur et Madame Bernard Z...selon lequel la nullité de la vente pour vice du consentement ne peut qu'être subordonnée à la démonstration de la nullité de la clause de non garantie de contenance, point ne serait besoin de rechercher en l'absence de cette démonstration, s'ils ont été victime de manoeuvre dolosives de la part des consorts
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; que toutefois, il doit être constaté que le dol ne se présume pas ; qu'il appartient à celui qui s'en prévaut de démontrer l'existence des manoeuvres dolosives justifiant l'annulation de la vente ; que pour établir l'existence de manoeuvres dolosives, Monsieur et Madame Z...expliquent que les consorts
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ont sciemment menti sur la superficie exacte de l'immeuble ; que cependant, s'il est exact qu'une erreur a été commise, tant par le négociateur de Maître A..., que par les vendeurs eux-mêmes, sur la superficie exacte du bien vendu, rien n'indique qu'elle ait été commise sciemment dans le but d'induire en erreur les acquéreurs et de les déterminer ainsi à contracter ; qu'en effet, la mention de la superficie qui ne figure que dans des documents non contractuels, n'a jamais constitué un élément déterminant de la vente susvisée ; qu'elle n'est nullement portée dans la promesse synallagmatique de vente ; qu'aucune clause de celle-ci ne stipule que les parties ont entendu faire de la superficie un élément déterminent de la vente ; qu'au demeurant, même au stade des conclusions d'appel, Monsieur et Madame Bernard Z...ne précisent pas en quoi la détermination précise de la superficie du bien vendu constitue un élément déterminant du contrat ; qu'en outre, non seulement Monsieur et Madame Bernard Z...n'établissent pas l'existence de manoeuvre dolosives commises à leur détriment par les consorts
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, mais surtout, celles-ci sont d'autant moins avérée, qu'en ayant produit au notaire chargé de la rédaction de la promesse synallagmatique de vente, un exemplaire du permis de construire relatif au bien vendu, et en l'ayant fait annexer à l'acte, les consorts
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démontrent, alors que la preuve ne leur en incombe pas, qu'ils n'on nullement cherché à tromper qui que ce soit sur la superficie du bien vendu ; que pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour fait siens, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il écarte la nullité de la vente sur le fondement du vice du consentement » (arrêt, p. 7-8) ;
ET AUX MOTIFS DÉCLARÉS ADOPTÉS QUE « les époux Z...invoquent des manoeuvres dolosives de la part des vendeurs pour les tromper sur la contenance du bien vendu qui serait de nature à exclure l'application de la clause de non garantie ; que les manoeuvres dolosives sont des manoeuvres destinée à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant ; qu'il est constant que des renseignements inexacts ne suffisent pas à établir la volonté de tromper de la part de l'auteur de ces informations ; qu'en l'espèce, M. et Mme Z...se contentent de relever l'inexactitude de l'information contenue dans l'offre publicitaire pour en déduire l'existence d'un dol ; qu'ils ne justifient pas d'une quelconque manoeuvre frauduleuse de la part des vendeurs ou de l'étude notariale qui leur a remis cette offre litigieuse ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que cette inexactitude ne résulte pas d'une intention de tromper ; qu'en effet, Maître A...a sollicité, dès qu'il a eu connaissance de la contestation portant sur la surface du bien, l'avis d'un expert qui a conclu, le 26 juin 2008, à une surface habitable de 304, 4 119 m2 ; qu'au surplus, ni le notaire ni les vendeurs ne contestent l'existence de cette erreur ; que l'ensemble de ces éléments sont de nature à démontrer la bonne foi du notaire et des vendeurs ; qu'en conséquence, la clause de non garantie, non discutée ou contestée par M. et Mme Z..., a pleine force contractuelle et fait obstacle à la recevabilité de tout recours en justice fondé sur l'état de l'immeuble acquis et, notamment, sur sa surface habitable ; qu'il s'ensuit que les demandes subsidiaires de M. et Mme Z...à l'encontre de M.
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et Mme
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, sur le fondement des vices du consentement et sur celui du manquement à l'obligation de délivrance peuvent être écarté au seul constat de la présence de la clause de non garantie de contenance ; qu'aux termes de l'article 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix » ; qu'il est constant que l'acte authentique doit être régularisé dès lors que le compromis comporte les éléments essentiels à la formation de la vente et qu'aucune circonstance n'est de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; qu'en l'espèce, le compromis de vente signé le 11 mars 2008 contient l'accord synallagmatique sur la chose et le prix ; que, même si une erreur a été relevée sur la surface habitable de la maison, objet de la vente, elle se heurte à la clause de non-garantie de contenance qui doit s'appliquer dans ce litige ; qu'aucune rétractation n'étant intervenue dans le délai légal et au vu de la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis, cette promesse de vente vaut vente ; que le refus par M. et Mme Z...de signer l'acte authentique réitérant la promesse de vente, constitue une inexécution de cette convention et justifie en conséquence le prononcé de l'exécution forcée de la vente » (jugement, p. 8) ;
ALORS QUE, premièrement, dans leurs conclusions d'appel, Monsieur et Madame Bernard Z...ont soutenu que l'erreur sur la superficie avait eu notamment pour effet de provoquer une erreur sur les performances énergétiques de la maison et que cet élément était déterminant dans la mesure où ils entendaient acquérir un immeuble performant (concl. p. 14-15) ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame Z...précisaient qu'ils entendaient acquérir à raison de la surface habitable de l'immeuble telle qu'elle était présentée à la vente (p. 12, al. 2) ; qu'en opposant que les intéressés ne précisaient pas en quoi l'erreur constituait un élément déterminant du contrat, les juges du fond ont dénaturé lesdites conclusions, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, dans leurs conclusions d'appel, Monsieur et Madame Bernard Z...ont soutenu que l'erreur sur la superficie avait eu notamment pour effet de provoquer une erreur sur les performances énergétiques de la maison et que cet élément était déterminant dans la mesure où ils entendaient acquérir un immeuble performant (concl. p. 14-15) ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont à nouveau dénaturé lesdites conclusions, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, pour se prononcer sur l'existence d'une erreur susceptible d'avoir vicié le consentement des contractants, les juges du fond sont tenus de scruter la volonté des parties à partir de tous les éléments dont ils disposent, peu important que l'élément sur lequel porte l'erreur n'ait pas fait l'objet d'une énonciation formelle dans l'acte ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1110 et 1116 du Code civil ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, ayant constaté l'erreur de Monsieur et Madame Z..., et ceux-ci soutenant que cette erreur avait notamment une incidence sur les performances énergétiques de l'immeuble, les juges du fond ne pouvaient statuer comme ils l'ont fait sans rechercher, eu égard à cette circonstance, s'il n'y avait pas eu erreur viciant leur consentement ; que faute de s'être prononcé sur ce point, l'arrêt est privé de base légale au regard des articles 1110 et 1116 du Code civil.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes formulées à titre subsidiaire par Monsieur et Madame Z...à l'encontre de Maître A...;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur et Madame Bernard Z...font grief à Maître A...d'avoir gravement manqué à ses obligations en ne les informant pas de ce que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir, de ce qu'il existait une clause de caducité de la promesse dont ils auraient pu se prévaloir, de ne pas avoir, à titre surabondant, informé les parties sur les conséquences de la clause de non garantie, de ne pas avoir vérifié la superficie réelle et de l'immeuble au regard des éléments dont il disposait et notamment du permis de construire ; que cependant, c'est vainement que Monsieur et Madame Bernard Z...font grief à Maître A...de ne pas les avoir informé de ce que le délai de rétractation était toujours en cours et des effets de la clause de caducité, dès lors qu'ils est démontré par les termes de cette décision, que le délai de rétractation était épuisé depuis plusieurs années et que la clause de caducité était dépourvue d'effet en l'espèce ; que c'est tout aussi vainement que Monsieur et Madame Bernard Z...s'appuient sur les griefs surabondants qu'ils invoquent à l'égard de Maître A...pour tenter d'engager sa responsabilité, alors d'une part, que Monsieur et Madame Bernard Z...étaient assisté de leur propre conseil lors de la signature de la promesse litigieuse, et qu'ainsi leur attention avait été nécessairement attirée sur la signification et la portée de l'ensemble des clauses figurant à l'avant contrat et d'autre part, que la superficie du bien vendu ne constituait nullement un élément déterminant de la vente et ne figurait pas au titre des mentions portées à la promesse » (arrêt, p. 9) ;
ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE « M. et Mme Z...ne démontrent ni que le notaire aurait manqué à son devoir d'information ni qu'il aurait participé à des manoeuvres dolosives ; que si Maître A...ne conteste pas l'erreur commise par le négociateur de son étude, il ne peut être fait droit à la demande de dommages-intérêts formulée contre lui par M. et Mme Z...car l'erreur porte sur un élément non déterminant de leur consentement ; qu'au surplus, dans les motifs de ces conclusions, Maître A...indique qu'il renonce à tout émolument de négociation » (jugement, p. 9) ;
ALORS QUE le rejet des demandes dirigées contre le notaire étant fondé sur les appréciations des juges du fond relativement aux demandes formées par Monsieur et Madame Z...à l'encontre de Monsieur et Madame
X...
, la cassation à intervenir sur la base de l'un ou l'autre des trois premiers moyens invoqués ne peut manquer d'entraîner la cassation, par voie de conséquence, de ce dernier chef, en application de l'article 625 du Code de procédure civile.
