| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 09 juillet 2013, 12-19880

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, qu'ayant relevé, d'une part, que les travaux imposés en matière de sécurité et de salubrité des locaux en considération de leur exploitation hôtelière, étaient visés à l'article 3 du bail mettant à la charge du preneur tous les travaux d'entretien et de réparations de l'immeuble et de ses dépendances, notamment ceux nécessaires pour la salubrité publique, prévus ou imprévus, d'autre part, que les différents constats et procès-verbaux effectués dans les lieux mettaient en évidence une absence d'entretien et de réparation de l'immeuble ainsi que l'état déplorable des équipements communs, la cour d'appel a pu retenir que l'état des lieux loués ne procédait pas du vieillissement normal ou de l'usure intrinsèque de l'immeuble, mais des manquements graves et répétés du locataire à son obligation d'entretien des lieux qui justifiaient la résiliation du bail commercial à ses torts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Clichy-la-Garenne ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement de première instance ayant prononcé la résiliation, aux torts exclusifs de Monsieur X..., du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 1985 avec Mme Y..., aux droits de laquelle se trouve la Commune de Clichy-La-Garenne et d'avoir en conséquence dit que Monsieur X... était occupant des lieux sans droit ni titre et ordonné son expulsion ainsi que de tous occupants de son chefs ;
AUX MOTIFS QU'« il convient de rappeler que : M'Bark Ben Mohamed X... exploite depuis 1965, un fonds de commerce d'hôtel meublé dans un immeuble à Clichy-la-Garenne 17 rue du Docteur Emile Roux ; usant de son droit de préemption, la commune de Clichy la Garenne est devenue propriétaire de l'immeuble en 1988, le bail commercial dont M'Bark Ben Mohamed X... est titulaire résulte en dernier lieu d'un renouvellement du 15 octobre 1985, pour se terminer le 31 décembre 1994, ce bail s'est poursuivi par tacite reconduction, que le 3 mars 2008, la commune de Clichy la Garenne a assigné M'Bark Ben Mohamed X... devant le tribunal de grande instance de Nanterre en résiliation du bail lui reprochant de ne pas procéder à l'entretien et aux réparations de l'immeuble loué et de ses dépendances lesquels seraient dans un état de dégradation avancé, que l'établissement a été l'objet d'une enquête au titre de la salubrité des locaux qui a donné lieu à un constat d'évaluation le 29 avril 2008, notifié à M'Bark Ben Mohamed X... le 2 mai suivant, faisant état de manquements aux règles d'hygiène et de salubrité, qu'après avoir procédé à une visite de l'établissement le 26 mai 2008, la commission communale de sécurité, mettant en évidence des anomalies en matière de sécurité, a émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité, ; que le 11 juin 2008, le maire de Clichy la Garenne a pris un arrêté mettant en demeure M'Bark Ben Mohamed X... de cesser son activité à compter de sa notification, soit le 19 juin 2008, que cet arrêté définitif n'a pas été exécuté, ; que par acte d'huissier du 9 juillet 2008, M'Bark Ben Mohamed X... a fait sommation à la commune de Clichy la Garenne d'entreprendre les travaux nécessaires pour remédier aux anomalies décrites dans le procès-verbal du 26 mai 2008, que par ordonnance de référé du 4 septembre 2008, M'Bark Ben Mohamed X... a été autorisé à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les mesures de sécurité prescrites par le procès-verbal du 26 mai 2008 ; que le 16 décembre 2008, le service hygiène sécurité prévention de la ville de Clichy la Garenne a émis un avis favorable au projet présenté par M'Bark Ben Mohamed X... ; que le 30 décembre 2008, M'Bark Ben Mohamed X... a fait constater par huissier de justice la réalisation d'un certain nombre de travaux ; que le 5 mai 2010, la commission de sécurité a confirmé son avis défavorable à l'exploitation de l'établissement ; que Sur la résiliation du bail : que la commune de Clichy la Garenne fait valoir qu'en méconnaissance des dispositions du bail et de l'article 1134 du code civil, M'Bark Ben Mohamed X... n'a pas procédé à l'entretien et aux réparations de l'immeuble loué qui est aujourd'hui dans un état critique de dégradation ; qu'elle expose que les manquements de M'Bark Ben Mohamed X... à son obligation contractuelle d'entretien, persistants et particulièrement graves, comme mettant en péril la salubrité et la sécurité des lieux affectés à usage d'hôtel meublé et recevant du public séjournant la nuit, justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire ; ; que la commune de Clichy la Garenne s'appuie essentiellement sur trois documents pour démontrer les manquements de M'Bark Ben Mohamed X... à ses obligations d'entretien et de réparation ; qu'elle invoque en premier lieu, un prérapport d'expertise judiciaire du 7 décembre 2007, établi par Jean Pierre Z... dans le cadre d'un référé préventif diligenté à la requête de la Semercli préalablement à la démolition de l'immeuble voisin situé ... ; que M'Bark Ben Mohamed X... fait valoir que n'étant pas partie à cette expertise, le pré-rapport ne peut être qualifié de contradictoire à son égard ; ; or considérant qu'il ressort d'une lettre recommandée avec AR du 14 novembre 2007, que M'Bark Ben Mohamed X... a été convoqué par l'expert ; qu'il résulte également du pré-rapport d'expertise, que M'Bark Ben Mohamed X... était présent à la réunion qui s'est tenue sur place le 27 novembre 2007, ainsi qu'il est établi par la liste de présence dressée par l'expert sur laquelle M'Bark Ben Mohamed X... a inscrit son nom, son adresse et son numéro de téléphone ; que dans ces circonstances, le rapport d'expertise a la valeur d'un élément de preuve opposable à M'Bark Ben Mohamed X... ; qu'en deuxième lieu, que la commune de Clichy la Garenne fait état de deux rapports techniques établis pas Claude A..., architecte, en date des 7 décembre 2007 et 18 juin 2008 ; que M'Bark Ben Mohamed X... conteste les conclusions de ces rapports diligentés à l'initiative de la bailleresse ; mais que M'Bark Ben Mohamed X... ne dément pas l'affirmation de la commune de Clichy la Garenne selon laquelle les constatations de Claude A... ont été réalisées en sa présence ; qu'en troisième lieu, que la commune de Clichy la Garenne oppose le rapport d'inspection établi le 29 avril 2008, par les inspecteurs de salubrité habilités par le préfet des Hauts de Seine et notifié à M'Bark Ben Mohamed X... le 2 mai 2008 ; que M'Bark Ben Mohamed X... soutient n'avoir jamais été destinataire de ce document, mais n'en tire aucune conséquence ; que M'Bark Ben Mohamed X... fait valoir que certaines des'graves anomalies'relevées par la commission communale de sécurité le 26 mai 2008, relèvent de l'obligation de délivrance de la seule responsabilité de la bailleresse ; qu'il soutient que les gros travaux stipulés par l'article 606 du code civil se distinguent des travaux prescrits par l'autorité administrative, à savoir les travaux notifiés par la commune en matière d'hygiène et de sécurité du public, dont la charge incombe au bailleur sur le fondement de l'obligation de délivrance visée aux articles 1719 et 1720 du code civil ; mais que selon l'article 3 du bail, le preneur s'est engagé à exécuter diverses charges et conditions : Il entretiendra l'immeuble loué et ses dépendances en bon état de réparation de toute nature, grosses et menues et il supportera toutes les charges qui sont suivant l'usage et le droit acquittées par les propriétaires, comme l'entretien et la réparation des toitures et des gros murs, la vidange de la fosse d'aisance et du tout à l'égout en cas d'engorgement et les réparations et travaux nécessaires pour la salubrité publique et autres prévus et imprévus de quelque nature qu'ils soient et quelle qu'en soit la cause (articles 605 et 606 du code civil) ; qu'il s'ensuit que si l'exécution des travaux de mise aux normes imposés par l'administration est de l'essence de l'obligation du bailleur et sont à sa charge en l'absence de stipulation contraire du bail, il n'en demeure pas moins en l'espèce, qu'il s'infère clairement de l'article 3 du bail précité, que tous les travaux d'entretien et de réparations de l'immeuble et de ses dépendances sont à la charge du preneur, notamment ceux nécessaires pour la salubrité publique, prévus ou imprévus, quelles qu'en soient la cause et la nature ; qu'ainsi, en présence de cette clause du bail non équivoque, M'Bark Ben Mohamed X... ne saurait prétendre que s'agissant de travaux imposés par l'autorité administrative, ils seraient à la charge du bailleur ; considérant que par ailleurs, au-delà même des travaux nécessaires en matière de sécurité et de salubrité des locaux en considération de leur exploitation hôtelière, les différents constats et procès-verbaux effectués dans les lieux ont mis en évidence une absence d'entretien et de réparation de l'immeuble ainsi que l'état déplorable des équipements communs, de sorte que, contrairement à ce que prétend M'Bark Ben Mohamed X..., l'état des lieux ne procède pas du vieillissement normal ou de l'usure intrinsèque de l'immeuble, mais des manquements du locataire à l'entretenir ou à la réparer ; qu'en effet, le rapport d'inspection du 29 avril 2008 a mis en évidence un défaut d'entretien et de réparation des locaux par l'exploitant traduisant une insalubrité avérée ; que les inspecteurs de la salubrité ont notamment prescrit comme mesures à prendre :- la reprise des revêtements des façades et des murs pignons afin de prévenir tout risque de chutes des enduits,- la réfection de la zinguerie et des canalisations,- la réfection des revêtements muraux des parties communes,- le traitement et la réparation des marches d'escaliers,- la prise de mesures efficaces contre les nuisibles,- l'installation d'orifices de ventilation dans les pièces et logements,- le remède aux fuites d'eaux, infiltrations et autres causes d'humidité dans la totalité de l'immeuble,- l'assainissement des murs, planchers et autres surfaces affectées par l'humidité,- la réfection des équipements sanitaires dégradés dans les pièces de service,- la garantie d'un chauffage suffisant et constant dans la totalité de l'immeuble,- la réfection des revêtements dégradés dans les chambres,- la réparation ou le remplacement des portes dégradées dans certaines chambres,- la réparation du réseau d'évacuation des eaux vannes,- la reprise de la tuyauterie et de la plomberie,- la vérification de la solidité de la structure et des planchers,- la proscription de surcharge des prises électriques,- le remède à l'absence d'étanchéité et le mauvais fonctionnement des fenêtres,- le remède à la vétusté des lavabos ou éviers, aux fuites et aux anomalies d'étanchéité,- la mise en conformité des sanitaires communs,- le maintien des parties communes en état de propreté,- la réfection des revêtements du sol et des murs des chambres dégradées ; Que la commission de sécurité a, entre autres, mis en évidence lors de sa visite du 26 mai 2008 :- le non fonctionnement de l'alarme incendie,- le non fonctionnement de l'éclairage de sécurité,- la présence d'un pouvoir calorifique important par le stockage de matériaux divers au rez-de-chaussée d'un bâtiment,- l'absence de vérification des installations électriques, des installations techniques de sécurité,- l'absence de balisage de sécurité,- la présence de bouteilles de gaz et matériaux dans la cave,- la présence de fils volants alimentés électriquement,- l'absence d'isolement de l'ensemble des portes des chambres,- l'absence d'isolement de la trappe d'accès aux combles, de la cave (...) ; que le rapport de Claude A... en date du 18 juin 2008 a permis en particulier de constater :- l'absence de désenfumage,- l'organisation des issues convergeant vers une sortie unique,- la présence au rez-de-chaussée de nombreux objets à fort pouvoir calorifique, entassés, qui côtoient une installation électrique vétuste,- l'absence d'isolation thermique,- des moisissures dans les pièces habitables,- l'encombrement des caves,- la fragilité des planchers bois,- des plâtres décollés,- un sous équipement en matière d'hygiène-des installations sanitaires éloignées du minimum acceptable-des fissurations du plafond des locaux du rez de chaussée, peintures des murs et du plafond sales et écaillées,- des travaux de mise en conformité à effectuer dans les chambres (...) ; que Claude A... a estimé le coût des travaux à effectuer à la somme de 263. 787, 13 euros TTC ; que M'Bark Ben Mohamed X... fait valoir que les 15 avril 1997 et 1er mars 2004, des avis favorable avaient été émis à la poursuite de l'exploitation, que le service d'hygiène de la commune, après avoir visité l'hôtel le 20 septembre 2005, avait rendu un rapport constatant le bon suivi de l'échéancier des travaux, qu'ayant réalisé des travaux de mise en sécurité, d'électricité, de peinture, plomberie, menuiserie, serrurerie, un avis favorable a été émis par ce service le 16 décembre 2008 ; qu'il expose également avoir fait constater par huissier de justice le 30 décembre 2008, la réalisation de travaux, à savoir notamment, la vérification de l'ensemble des installations électriques, l'isolation du local situé au rez de chaussée, l'équipement d'armoires électriques, la vérification des alarmes et extincteurs, la suppression de l'alimentation en gaz, le renforcement de l'édicule WC situé à l'étage ; qu'il fait valoir que le devis de son architecte fait ressortir un montant hors taxe de travaux à la somme non négligeable de 67. 000 euros, outre celle de 8. 264, 36 euros pour les travaux de renforcement de l'édicule WC ; qu'il ajoute qu'il avait un délai jusqu'au 1er janvier 2012, pour mettre en conformité les travaux de mises aux normes relevés par l'avis défavorable émis en 2008 ; or M'Bark Ben Mohamed X... omet que l'avis favorable émis en 2004, était subordonné à la réalisation de prescriptions dont six n'étaient pas mises en oeuvre lors de la visite de la commission le 26 mai 2008, dont l'absence de cloisonnement de l'escalier du bâtiment principal, la non-accessibilité aux secours de sept chambres, de trois chambres dans le bâtiment secondaire ; que par ailleurs, si M'Bark Ben Mohamed X... a été autorisé en référé à effectuer des travaux de mises aux normes à la suite de la visite de contrôle du 26 mai 2008 et a reçu le 16 décembre 2008, du service communal de sécurité prévention, un avis favorable sur le projet qu'il a présenté concernant le réaménagement des locaux, il n'en demeure pas moins que la commission communale de sécurité s'est à nouveau rendue sur les lieux le 5 mai 2010 pour constater que l'ensemble des travaux prescrits en 2008 n'était pas entièrement réalisé et conclure ainsi au maintien de son avis défavorable à la poursuite de l'activité de l'établissement ; que force est de constater, en ce qui concerne les obligations d'entretien et de réparation mises à la charge du preneur, que les pièces produites par M'Bark Ben Mohamed X... sont pour la plupart constituées de devis dont il n'est pas établi que les travaux correspondants auraient été réalisés et que s'agissant des factures, elles ne correspondent qu'à des interventions ponctuelles de détection incendie, plomberies, appareils sanitaires, changement d'une fenêtre, pose de parpaings, travaux d'enduit et de peinture, dont le montant cumulé dépasse à peine la somme de 10. 000 euros pour la période comprise entre 1997 et 2010 ; que M'Bark Ben Mohamed X... ne dément pas les affirmations de la commune de Clichy la Garenne selon laquelle elle a dû au mois d'avril 2010, intervenir en urgence pour purger des éléments maçonnés de la façade de l'immeuble sur rue qui menaçaient de tomber ; que M'Bark Ben Mohamed X... ne saurait se prévaloir de l'illégalité prétendue des avis de la commission communale de sécurité ou de l'arrêté de fermeture administrative de l'hôtel alors qu'il ne les a jamais contestés à l'époque ; que M'Bark Ben Mohamed X... ne peut davantage prétendre à la mauvaise foi de la bailleresse qui serait, selon lui, juge et partie et qui aurait tenté de récupérer la jouissance de l'immeuble en cherchant à s'exonérer du paiement de l'indemnité d'éviction, alors qu'elle avait mis en place un programme immobilier de rénovation de la rue du Docteur Emile Roux ; qu'en effet, le seul fait que la commune de Clichy la Garenne soit propriétaire de l'immeuble ne dispense pas l'autorité municipale de faire respecter la réglementation administrative ; que M'Bark Ben Mohamed X... ne saurait confondre la qualité de propriétaire-bailleurs de la commune avec les pouvoirs de police dont le maire est investi au titre de la sécurité, de la salubrité des locaux exploités à usage d'hôtel ; que s'agissant de l'opération d'aménagement confiée à la Semercli, il résulte de la pièce 30 versée aux débats, que le projet initial ne concernait pas l'immeuble situé au 17 rue du Docteur Emile Roux dans lequel M'Bark Ben Mohamed X... exploitait l'hôtel mais qu'il y a été postérieurement inclus compte tenu de son état de dégradation ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, que les manquements graves et répétés de M'Bark Ben Mohamed X... à ses obligations d'entretien des lieux justifient la résiliation du bail commercial à ses torts, de sorte que la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions » ;
1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux loués à leur destination contractuelle ; que ne constitue pas une telle stipulation dérogatoire expresse mettant les travaux de mise en conformité prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur la clause du bail selon laquelle celui-ci « entretiendra l'immeuble loué et ses dépendances en bon état de réparations de toute nature, grosses et menues » et précisant qu'il « supportera toutes les charges qui sont suivant l'usage et le droit acquittées par les propriétaires, comme l'entretien et la réparation des toitures et des gros murs, la vidange de la fosse d'aisance et du tout à l'égout en cas d'engorgement et les réparations et travaux nécessaires pour la salubrité publique et autres prévus et imprévus de quelque nature qu'ils soient et qu'elle qu'en soit la cause (article 605 et 606 du Code civil) » ; qu'aucune de ces stipulations contractuelles ne transférait expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité imposés par l'administration en matière de sécurité, lesquels relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur et ne constituent pas des « réparations » ; qu'en décidant du contraire, sans constater qu'une clause expresse du bail mettait à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative pour la mise en conformité des locaux au regard de leur destination contractuelle, la Cour d'appel a violé l'article 1719 alinéa 2 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE les réparations occasionnées par la vétusté des locaux sont à la charge du bailleur en vertu de son obligation de délivrance, sauf stipulation expresse contraire, laquelle ne résulte pas d'une clause mettant à la charge du preneur des réparations de toute nature ; qu'en l'espèce, aucune stipulation du bail ne mettait expressément à la charge du preneur les réparations dues à la vétusté des locaux, pourtant mise en évidence par les différents rapports techniques produits aux débats ; qu'en se bornant néanmoins à énoncer que les désordres constatés étaient uniquement imputables à un défaut d'entretien de l'immeuble par Monsieur X... sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, au moins pour partie, lesdits désordres n'étaient pas occasionnés par la vétusté des locaux, et partant si leur prise en charge n'incombait pas au bailleur à ce titre, en l'absence de toute clause expresse du bail en transférant la charge au preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.