LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme B... ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
DÉCLARE non admis le pourvoi ;
Condamne Mmes C... et Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes C... et Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... ; les condamne à payer la somme globale de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Meyran ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils pour Mme C..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les demandeurs au pourvoi, copropriétaires, de leurs demandes tendant à l'annulation de la résolution n'10 de l'assemblée générale en date du 15 avril 2009 décidant de fermer les locaux communs situés sur la terrasse et au rez-de-chaussée de l'immeuble servant de salle d'eau et de WC aux chambres de service.
Aux motifs propres que la résolution numéro 10 critiquée a été adoptée dans les termes suivants : 10ème résolution : majorité article 26, décision à prendre pour la fermeture des locaux communs situés sur la terrasse et au rez-de-chaussée ; projet de résolution : l'assemblée générale constate que les locaux communs situés sur la terrasse et au rez-de-chaussée de l'immeuble servant de salle d'eau et de WC aux chambres de bonne sont : - non désignés comme tels dans le règlement de copropriété ;- non répertoriés comme tels dans le règlement de copropriété ¿ dans un état déplorable avec un risque de problèmes d'hygiène et d'insalubrité ; - régulièrement détériorés par les occupants des chambres ; -non entretenus par les occupants de l'immeuble ; l'assemblée générale décide à la majorité de ¿l'article 26 de fermer ces locaux à clé et de les remettre à l'état initial comme défini dans le règlement de copropriété ; l'assemblée générale passe au vote à la majorité de l'article 26 ; (¿) cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 7401/9969èmes représentant 18 copropriétaires sur 23 ; pour soutenir leur demande d'annulation et prétendre que la résolution aurait dû être adoptée à l'unanimité, les appelants font valoir que la délibération critiquée modifie la destination de leurs parties privatives, constituées des chambres de service, qu'elle porte atteinte aux modalités de jouissance ; qu'elle constitue une aliénation et entraîne un abus de majorité par rupture d'égalité entre copropriétaires ; ils affirment encore que ces locaux communs aménagés en sanitaires pour les chambres de service dont les locaux accessoires à celles-ci et qu'ils figuraient sur les plans initiaux de l'immeuble ; il sera cependant retenu : - que le règlement de copropriété cite ces locaux comme des «locaux communs», tant en page 4 lors de la description de chacun des étages du bâtiment A, qu'en page 35 lorsqu'il énumère les parties communes ; qu'il ne donne pas de précision particulière sur leur utilisation ; qu'il ne les affecte pas non plus, d'une destination spécifique au service des chambres et qu'il ne prévoit pas de lien quelconque autre entre ces locaux et les chambres ; que si en page 36, il cite les installations sanitaires, les salles de bains , cabinets toilette et WC comme compris dans les parties privatives, ces dispositions ne visent que les sanitaires installés dans les lots privatifs et non dans les locaux communs ; - que les plans invoqués comme annexés au permis de construire et le projet du promoteur n'ont aucune valeur contractuelle dès lors qu'il n'est pas établi qu'ils sont joints ou intégrés au règlement de copropriété ; il en résulte :- que l'assemblée générale a pu décider de fermer ces locaux commun par un vote pris à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que ce faisant, elle n'a pas décidé d'aliéner ces locaux puisqu'elle en conserve la propriété , mais qu'elle a simplement aménagé des locaux à usage commun et que cette décision qui est en outre , prise pour des raisons précises d'hygiène et de salubrité générés par leur utilisation , au demeurant non contredits par les appelants , peu important l'imputabilité des désordres y constatés , ne saurait être considérée comme entraînant une rupture d'égalité entre copropriétaires dan la jouissance des parties communes puisqu'elle s'impose à tous à propos de locaux communs ; - qu'il est dans ces conditions vain de prétendre que l'utilisation de ces locaux communs comme sanitaires pour les chambres de service est nécessaire pour permettre leur location ou leur habitation et respecter la destination de l'immeuble ; -qu'enfin les moyens tirés de ce que l'assemblée générale a pu en 2003, décider d'une réfection de ces locaux ou que les copropriétaires appelants «ont beaucoup de mal à consulter les comptes» ou encore que le syndic n'aurait pas inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée postérieure du 18 septembre 2009, une question de Mme X... sur l'accès aux salles de bains du rez-de-chaussée sont sans emport sur les présents débats, limités à la validité de la résolution 10 de l'assemblée du 15 avril 2009 ;
Et aux motifs adoptés qu'il est constant qu'a été adoptée à la majorité de l'article 26 , lors de l'assemblée générale du 15 avril 2009, une résolution décidant de fermer à clés les locaux communs situés sur la terrasse et au rez-de-chaussée de l'immeuble servant de salles d'eau et de WC et de les remettre à l'état initial ; cette décision constitue non pas une aliénation puisqu'il n'y a pas vente à un tiers mais implique une transformation des parties communes ; le règlement de copropriété de la résidence Le Meyran précise que le bâtiment A comprend 4 étages sur rez-de-chaussée et un 5ème étage en retrait , que le rez-de-chaussée est composé de caves, de garages, de 9 chambres de service, de 8 locaux communs et de la chaufferie , que le 5ème étage est composé de 15 chambres de service , et de 3 locaux communs ; il définit donc les parties privatives comme réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, dont les installations sanitaires des salles de bains, cabinets de toilette et WC ; il mentionne également que chacun des copropriétaires peut pour la jouissance des locaux lui appartenant, user librement des parties communes selon leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires ; il en résulte que si la résolution adoptée le 15 avril 2009, entraîne une modification dans leurs conditions de jouissance des chambres de service, puisque l'accès de leurs éventuels occupants à des sanitaires communs n'est plus possible, les demandeurs ne peuvent cependant arguer d'aucun droit conféré par le règlement de copropriété ; les demandeurs doivent en conséquence être déboutés de leur demande en annulation de la résolution litigieuse dont l'adoption relevait de la majorité de l'article 26 et non de l'unanimité ;
1°/ Alors que l'assemblée générale des copropriétaires ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'il en résulte qu'elle ne peut procéder à des modifications sur les parties communes entraînant une modification de la destination des parties privatives et de leurs modalités de jouissance ; que la cour d'appel adoptant les motifs des premiers juges a constaté que la fermeture des toilettes communes entraînait une modification de la jouissance des chambres de service , mais qui a approuvé la résolution de l'assemblée générale décidant de fermer les sanitaires communs, en énonçant qu'il était vain de prétendre que l'utilisation de ces locaux communs comme sanitaires pour les chambres de service était nécessaire pour permettre leur location ou leur habitation et respecter la destination de l'immeuble, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations a violé l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
2°/ Et Alors que l'assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'en énonçant que faute pour les sanitaires d'être spécifiquement affectée aux chambres de bonne, la copropriété qui n'avait pas décidé d'aliéner les locaux communs à usage de WC et de salles de bains , mais de les aménager, avait pu décider pour des raisons d'hygiène de les fermer alors qu'il n'y avait pas de rupture d'égalité puisque la résolution s'appliquait à tous les copropriétaires et qu'il était vain de prétendre que l'utilisation de ces locaux communs comme sanitaires pour les chambres de service était nécessaire pour permettre leur location ou leur habitation et respecter la destination de l'immeuble, la cour d'appel a encore violé l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
