LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... avait été destinataire du compte rendu de l'assemblée générale du 25 mars 2008, par laquelle les copropriétaires de la résidence... n'avaient donné mandat au conseil syndical que de recenser les acquéreurs potentiels de la maison de gardien, et retenu, sans dénaturer les termes du courrier du 9 mai 2008 rédigé par deux membres de ce conseil, que cette lettre indiquait très clairement que la conclusion définitive du contrat était subordonnée à l'agrément de l'offre par l'assemblée générale et ne pouvait être considérée comme une offre de vente, complète et ferme, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen sur l'existence d'un mandat apparent que ses constatations rendaient inopérant, en a exactement déduit qu'aucune vente n'avait été formée par l'offre d'achat faite le 13 mai 2008 par M. X... ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que M. X... était informé du mandat limité donné au conseil syndical, relevé qu'il ressortait clairement des termes de la lettre du 9 mai 2008, à lui transmise par la société Rond point immobilier, qu'elle ne constituait pas une offre de vente ferme et retenu que le syndicat des copropriétaires de la résidence... n'avait de ce fait aucune obligation d'informer M. X... des autres offres d'achat qui pouvaient lui avoir été adressées, la cour d'appel, qui a répondu au moyen prétendument omis, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'envoi de la convocation à l'assemblée générale du 23 juin 2008, que le syndicat des copropriétaires et cette société, qui n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, n'avaient pas commis de faute et que les demandes indemnitaires formées à leur encontre ne pouvaient être accueillies ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande tendant à ce qu'il soit dit et jugé que la vente de la maison de gardien située dans le bâtiment C de la copropriété Résidence... à Marseille, résultant du détachement de la parcelle cadastrée... section L. 171, est parfaite et à ce que la Syndicat des copropriétaires de la Résidence... lui fournisse tous les documents utiles en vue de la réitération de la vente, sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. X... demande à la Cour de dire que le 13 mai 2008 il s'est formé entre lui et le Syndicat de la Résidence... une vente rendue parfaite par l'acceptation le 13 mai 2008 de l'offre de vente du 9 mai 2008 de la maison dite de gardien du bâtiment C actuel de la résidence avec 300m ² de jardin, détachée d'un ensemble immobilier plus vaste, cadastrée... section L. 171 au prix de 300. 000 € nets vendeur outre 10. 000 € de frais d'agence, sans servitude de passage, sans place de parking ; que le 25 mars 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a mandaté le conseil syndical pour l'instruction du dossier concernant ce bâtiment et « notamment pour recenser les acquéreurs potentiels » ; que M. X..., qui explique émarger pour l'eau au titre des charges de copropriété, précise avoir reçu le compte-rendu de cette assemblée ; que le 3 avril 2008, M. Y..., membre du conseil syndical lui a écrit « Suite à notre conversation téléphonique, je vous serais très obligé de bien vouloir me faire savoir, si vous pouvez me faire passer une photocopie du document détachement de parcelle, ce document a été établi lors de la vente de l'immeuble sis..., ce document nous est nécessaire pour repérer les limites de propriété entre votre immeuble et la maison dite du gardien qui jouxte votre propriété. Nous avons mis cette maison en vente » ; que le 21 avril 2008, la Société ROND POINT IMMOBILIER, mandatée par le conseil syndical, a précise à M. X..., « Suite à la conversation téléphonique que nous avons eue il y a quelques jours, concernant la mise en vente de la petite maison de gardien dépendant de la R2sidence..., je tiens à t'informer que nous avons reçu une proposition d'achat sans condition suspensive, émanant de mon ami Pascal Z..., que tu connais, au prix de 305. 000 €. Si cette maison t'intéresse à ce prix là, merci de me l'indiquer le plus rapidement possible » ; que M. X... ayant donné une réponse positive à la Société ROND POINT IMMOBILIER, celle-ci lui a faxé, le 2 mai 2008, le courrier suivant « Comme convenu, je vous faxe le modèle d'offre d'achat à proposer à la copropriété Résidence..., concernant la maison de gardien qu'elle met en vente (¿) Proposition d'achat de la maison de gardien ; Je soussigné, propose d'acquérir l'ancienne maison de gardien de votre copropriété, celle (ci comporte la maison proprement dit et une parcelle d'environ 300m ² qui sera délimitée par géomètre, devant ladite maison par le mur d'enceinte de la propriété et en alignement du terrain de l'hôtel particulier. Cette offre comporte également la jouissance privative d'un emplacement de parking dans la résidence, le prix proposé est de 295. 000 € + une commission d'agence forfaitaire de 10. 000 € TTC. Je m'engage par ailleurs à prendre à mon compte les clôtures éventuelles du terrain et les frais de géomètre nécessaires au détachement de la parcelle allouée à cette maison. Je m'engage à signer un compromis sans aucune clause suspensive d'obtention de prêt et d'obtention de permis » ; que le 5 mai, M. X... a faxé à l'agence immobilière une offre d'achat conforme à ce qui lui avait été demandé par l'agence ; que le 9 mai 2008, M. Frédéric A..., président du conseil syndical de la copropriété de la Résidence..., et M. Alain
B...
, membre du conseil syndical et chargé des négociations par l'assemblée générale des copropriétaires ont adressé à la Société ROND POINT IMMOBILIER une correspondance ainsi rédigée : « Cette lettre fait suite à notre conversation téléphonique et selon l'offre que vous avez reçue ce jour par téléphone, je vous confirme que le prix de vente de la maison citée supra est de 300. 000 € net vendeur, sans mise à disposition d'un parking et sans aucune servitude. Si cette offre écrite nous parvient au plus tard mercredi 14 mai, elle fera l'objet d'une promesse de vente soumise à la condition suspensive d'acceptation de l'offre par l'assemblée générale du 23 juin 2008, celle-ci restant seule décisionnaire finale sans oublier le délai légal de deux mois d'attente après le vote pour la signature définitive » ; que le 13 mai suivant, M. X... a déposé, dans les locaux de la Société ROND POINT IMMOBILIER une lettre datée du 11 mai, adressée à la copropriété de la Résidence..., M. A..., M.
B...
et Mme C..., répondant à l'offre du 9 mai et libellée en ces termes : « Je donne une suite favorable à la promesse de vente datée du 9 mai 2008 et je suis d'accord pour acheter à la copropriété son ancienne maison de gardien, une parcelle de 300 m ² environ située devant la maison, telle que définie sur le plan du géomètre de la copropriété pour le détachement de la parcelle, au prix de 300. 000 € hors commission d'agence, sans mise à disposition d'un parking et sans aucune servitude. Je m'engage à prendre à mon compte les clôtures éventuelles du terrain, rembourser à la copropriété les frais de géomètre afférents au détachement de la parcelle » que le 23 juin 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution suivante « Dans le prolongement de l'assemblée générale de 1998 qui avait adopté la vente du Bt C, l'assemblée générale, après avoir examiné les deux offres jointes à la convocation, retient l'offre de M. ou Mme Z... d'un montant de 330. 000 € net vendeur (projet n° 1) » ; que la lettre précitée du 9 mai 2008 ne peut être considérée comme une offre de vente, complète et ferme, dès lors qu'il y était clairement indiqué qu'il appartenait aux candidats à l'acquisition du bien litigieux de formuler une offre écrite d'achat et que la conclusion définitive du contrat était subordonnée à l'agrément de l'offre par l'assemblée générale des copropriétaires, qui se réservait ainsi la possibilité de choisir entre les différentes offres qui pouvaient lui être adressées ; que M. X..., qui avait été destinataire du compte rendu de l'assemblée générale du 25 mars 2008, n'ignorait pas par ailleurs que le conseil syndical, dont des membres avaient rédigé le courrier du 9 mai 2008, n'avait été mandaté que pour recenser les acquéreurs potentiels et qu'il ne peut être sérieusement invoqué la théorie du mandat apparent en prétendant qu'il ait pu légitimement croire que le conseil syndical avait reçu de l'assemblée générale un mandat de vendre directement le bien litigieux ; que dans ces conditions, en l'absence d'acceptation par la copropriété de l'offre d'achat de M. X..., aucune vente n'a pu se former ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort de l'ensemble de ces pièces que l'assemblée générale des copropriétaires du 25/ 03/ 2008 a mandaté le Conseil Syndical pour recenser les acquéreurs potentiels du bâtiment dit « la conciergerie » et non pour vendre le bien ; que jusqu'au courrier de Frédéric A... daté du 9/ 05/ 2008, seules des propositions d'achat sans offre de vente à un prix déterminé étaient recueillies conformément au mandat de l'assemblée générale des copropriétaires du 25/ 03/ 2008 ; que le courrier de Frédéric A... daté du 9/ 05/ 2008 ressemblant à une offre de vente comporte une réserve importante « d'acceptation de l'offre par l'assemblée générale du 23/ 06/ 2008, celle-ci restant seule décisionnaire final » ; que dans ces conditions, l'offre ainsi faite, sous réserve de l'accord de l'organe habilité à vendre un bien appartenant à une copropriété, ne peut valoir accord sur la chose et sur le prix puisqu'elle n'émane pas encore dudit organe habilité, lequel a d'ailleurs retenu lors de l'assemblée générale du 23/ 06/ 2008 un autre acquéreur ; que la demande de M. X... tendant à voir dire et juger que la vente immobilière est parfaite à son profit et condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence... à lui fournir tous les documents utiles en vue de la réitération de la vente, sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard, sera donc rejetée ;
ALORS QUE, D'UNE PART, sous couvert d'interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; que le courrier du 9 mai 2008 signé de M. A..., président du conseil syndical de la Résidence... et de M.
B...
, chargé de négociation, énonce « Je vous confirme que le prix de vente de la maison citée supra est de 300. 000. 00 euros (trois cent mille euros) net vendeur, sans mise à disposition d'un parking et sans aucune servitude. Si cette offre écrite nous parvient au plus tard mercredi 14 mai elle fera l'objet d'une promesse de vente soumise à la condition suspensive d'acceptation de l'offre par l'Assemblée Générale du 23 juin 2008, celle-ci restant seule décisionnaire final sans oublier le délai légal de deux mois d'attente après le vote, pour la signature définitive » ; qu'en considérant qu'il « y était très clairement indiqué qu'il appartenait aux candidats à l'acquisition du bien litigieux de formuler une offre écrite d'achat et que la conclusion définitive du contrat était subordonnée à l'agrément de l'offre par l'assemblée générale des copropriétaires, qui se réservait ainsi la possibilité de choisir entre les différentes offres qui lui pourraient lui être adressées » (arrêt, p. 4, dernier considérant), la Cour d'appel, qui a dénaturé cet écrit, a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la vente est parfaite dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en refusant de dire parfaite la vente intervenue par la rencontre de l'offre susvisée en date du 9 mai 2008 et de l'acceptation formulée par M. X... le 13 mai 2008 à la faveur d'un écrit stipulant « « Je donne une suite favorable à la promesse de vente datée du 9 mai 2008 et je suis d'accord pour acheter à la copropriété son ancienne maison de gardien, une parcelle de 300 m ² environ située devant la maison, telle que définie sur le plan du géomètre de la copropriété pour le détachement de la parcelle, au prix de 300. 000 € hors commission d'agence, sans mise à disposition d'un parking et sans aucune servitude », la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1583 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ou au delà du pouvoir qui lui a été donné, lorsqu'il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans ses limites ; qu'en se bornant à affirmer, pour dire que M. X... ne peut sérieusement invoquer la théorie du mandat apparent, qu'il a été destinataire du compte-rendu de l'assemblée générale du 25 mars 2008 limitant le mandat des signataires de l'offre du 9 mai 2008 au recensement des acquéreurs potentiels sans examiner, comme elle y était dûment invitée (conclusions récapitulatives d'appel, p. 10) s'il ne résultait pas de ce que l'offre du 9 mai 2008 lui avait été soumise par l'intermédiaire d'une agence immobilière, la Société ROND POINT IMMOBILIER, et particulièrement de Mme C..., salariée de l'agence et copropriétaire de la Résidence..., que M. X... avait pu légitimement croire que ses signataires agissaient dans le cadre de leur mandat, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1998 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande de condamnation du SYNDICAT des copropriétaires de la RESIDENCE ... et de la Société ROND POINT IMMOBILIER à 150. 000 € de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande en dommages-intérêts de M. X... contre le syndicat, le second n'avait à l'égard du premier aucune obligation de l'informer des autres offres d'achat qui pouvaient lui avoir été adressées ; que M. X... admet par ailleurs avoir été destinataire de la convocation à l'assemblée générale du 23 juin 2008, dont il ressortait que M. et Mme Z... avaient formulé une offre supérieure à la sienne ; qu'aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité n'étant démontré contre le syndicat, M. X... ne peut qu'être débouté de la demande en dommages-intérêts qu'il a formée à son encontre ; que sur la demande en dommages-intérêts de M. X... contre la Société ROND POINT IMMOBILIER, celle-ci a clairement indiqué à l'appelant que Monsieur Z... était intéressé par l'acquisition du bien et que c'était à lui de formuler une offre d'achat ; qu'elle n'avait pas à informer M. X... de ce que le conseil syndical n'était mandaté, pour vendre le bien, mais pour recenser les acquéreurs potentiels, ce qu'il savait déjà pour avoir été destinataire du compte rendu de l'assemblée générale du 25 mars 2008 ; que M. X... était par ailleurs informé pour avoir reçu la convocation à l'assemblée générale du 23 juin 2008 que Monsieur Z... avait fait une offre supérieure à la sienne ; que dans ces conditions aucun manquement n'est établi à l'encontre de la Société ROND POINT IMMOBILIER et que le jugement entrepris, qui a débouté M. X... de sa demande de ce chef, doit être confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... fonde sa demande subsidiaire de dommages-intérêts sur l'existence d'un mandat apparent de vendre engageant le mandant ; que toutefois il connaissait les limites du mandat confié par l'assemblée générale des copropriétaires au conseil syndical pour recenser les acquéreurs potentiels du bâtiment dit la conciergerie et non pour vendre, puisqu'il est propriétaire de la bastide mitoyenne au bien en litige et intéressé par son acquisition de longue date et qu'il recevait les procès verbaux d'assemblée générale des copropriétaires du bien litigieux parmi lesquels celui du 25/ 03/ 2008 ; que de plus, la limite du mandat lui a été rappelée dans le courrier de Frédéric A... daté du 9/ 05/ 2008 l'informant que « si une offre d'achat parvenait avant le 14/ 05, elle ferait l'objet d'une promesse de vente sous condition suspensive d'acceptation de l'offre par l'assemblée générale du 23/ 06/ 2008, celle-ci restant seule décisionnaire final » ; que c'est donc en vain qu'il invoque l'existence d'un mandat apparent qui serait allé au-delà du mandat confié pour prétendre à des dommages intérêts ;
ALORS QUE, D'UNE PART, en affirmant que le syndicat de copropriétaires de la Résidence... n'a commis aucune faute à l'encontre de M. X... sans répondre au moyen par lequel ce dernier invoquait un comportement fautif consistant, après lui avoir soumis une offre ferme de vente, à avoir fait fi de son acceptation et soumis deux offres à l'assemblée des copropriétaires selon une présentation favorable à celle des époux Z... (conclusions récapitulatives d'appel de M. X..., p. 12), sans en informer M. X... qui n'a pu surenchérir, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en relevant, pour débouter M. X... de sa demande de condamnation à paiement de dommages intérêts, qu'il a été destinataire de la convocation à l'assemblée générale du 23 juin 2008 faisant mention de ce que M. et Mme Z... avaient fait une offre supérieure à la sienne quand cette connaissance était postérieure à la date de soumission au 14 juin 2008 qui lui avait été impartie pour répondre à l'offre de vente ferme et définitive du 9 mai 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'une agence immobilière est tenue vis-à-vis de l'acheteur à une obligation de conseil et d'information ; qu'en jugeant qu'en l'état du procès-verbal d'assemblée générale du 23 juin 2008 mentionnant que le conseil syndical avait été mandaté pour rechercher les acquéreurs potentiels, la Société ROND POINT IMMOBILIER n'était pas tenue vis-à-vis de M. X... de l'informer de ce que le Conseil syndical n'était pas régulièrement mandaté pour vendre le bien, la Cour d'appel, qui a statué par une motivation inopérante à écarter les obligations de l'agence immobilière vis-à-vis de cet acheteur, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
