LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 22 mars 2012) que M. X..., propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à M. Y..., aux droits duquel vient la société Bernier, a, le 23 octobre 2009 délivré congé à son locataire avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné, puis l'a assigné en fixation du loyer ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de déplafonnement, alors, selon le moyen :
1°/ que dès lors que par dérogation aux clauses du bail, le bailleur a autorisé un aménagement, consistant dans le percement du mur, pour relier le local loué à un local voisin, et étendre la surface de vente, les juges du fond doivent prendre en compte cet élément au titre de la modification des caractéristiques du local loué, sans pouvoir opposer que le local voisin n'est pas loué par le bailleur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce ;
2°/ que sont inopérants, en cas d'aménagement prenant la forme du percement d'un mur, la circonstance que le local adjacent appartienne à un propriétaire voisin, ou encore qu'il n'y ait pas extension de l'assiette du local loué, dès lors que la modification réside dans l'aménagement opéré dans la structure de l'immeuble ; que de ce point de vue également, l'arrêt doit être censuré pour violation des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le local adjacent auquel le percement du mur donnait accès n'était pas un local loué par le même bailleur et que l'assiette du bail ne s'en trouvait pas modifiée, la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de modification des caractéristiques du local, il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, sans dénaturation des conclusions du bailleur, que les éléments énumérés ne permettaient pas de caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé, contrairement aux premiers juges, que le loyer était plafonné et ne pouvait être fixé à la valeur locative ;
AUX MOTIFS QUE « Mr X... avait fait valoir en première instance d'une part l'acquisition par le locataire d'un local commercial jouxtant les lieux loués et le percement d'un mur séparatif ayant eu pour effet d'augmenter la surface de vente, d'autre part une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ; que le tribunal s'est arrêté à l'examen de la modification des caractéristiques des locaux qu'il a considérée comme notable et retenue comme motif de déplafonnement, sans ce prononcer sur la question d'une modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'en cause d'appel, Mr Y... reprend ses contestations sur l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et se réfère à cet égard aux constatations de l'expert judiciaire que Mr X... ne critique pas, se bornant à faire état de ce que le commerce bénéficierait d'un emplacement et d'une commercialité favorables et à viser un certain nombre d'éléments dont la seule énumération en termes généraux et non circonstanciés ne caractérise pas une modification notable intervenue au cours du bail expiré ni même ne constitue l'allégation d'une telle modification ; que le seul point sérieusement en litige devant la cour est donc celui relatif au percement du mur ; que le tribunal a exactement relevé comme constant que le percement du mur autorisé par le bailleur en décembre 2005 avait été financé par le locataire et avait eu pour effet d'étendre la surface de vente à un local adjacent n' appartenant pas quant à lui à Mr X... ; qu'il ne pouvait en revanche en déduire que les travaux constituaient une amélioration devant être prise en compte lors du premier renouvellement et une modification notable des caractéristiques du local ; qu'en effet, aux termes des articles L 145-33, L 145-34, R 145-3 et R 145-4 du code de commerce, la modification notable doit, pour emporter déplafonnement, porter sur les caractéristiques "propres au local considéré" le cas échéant affectées par des "éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux". ; que dès lors que le local adjacent (auquel le percement du mur donne accès) n'est pas un local loué par Mr X... et que l'assiette du bail consenti par ce dernier ne se trouve en rien modifiée, le moyen tiré de la modification des caractéristiques propres du local devait être écarté » (arrêt, p. 4-5) ;
ALORS QUE, premièrement, dès lors que par dérogation aux clauses du bail, le bailleur a autorisé un aménagement, consistant dans le percement du mur, pour relier le local loué à un local voisin, et étendre la surface de vente, les juges du fond doivent prendre en compte cet élément au titre de la modification des caractéristiques du local loué, sans pouvoir opposer que le local voisin n'est pas loué par le bailleur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, sont inopérants, en cas d'aménagement prenant la forme du percement d'un mur, la circonstance que le local adjacent appartienne à un propriétaire voisin, ou encore qu'il n'y ait pas extension de l'assiette du local loué, dès lors que la modification réside dans l'aménagement opéré dans la structure de l'immeuble ; que de ce point de vue également, l'arrêt doit être censuré pour violation des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé, contrairement aux premiers juges, que le loyer était plafonné et ne pouvait être fixé à la valeur locative ;
AUX MOTIFS QUE « Mr X... avait fait valoir en première instance d'une part l'acquisition par le locataire d'un local commercial jouxtant les lieux loués et le percement d'un mur séparatif ayant eu pour effet d'augmenter la surface de vente, d'autre part une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ; que le tribunal s'est arrêté à l'examen de la modification des caractéristiques des locaux qu'il a considérée comme notable et retenue comme motif de déplafonnement, sans ce prononcer sur la question d'une modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'en cause d'appel, Mr Y... reprend ses contestations sur l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et se réfère à cet égard aux constatations de l'expert judiciaire que Mr X... ne critique pas, se bornant à faire état de ce que le commerce bénéficierait d'un emplacement et d'une commercialité favorables et à viser un certain nombre d'éléments dont la seule énumération en termes généraux et non circonstanciés ne caractérise pas une modification notable intervenue au cours du bail expiré ni même ne constitue l'allégation d'une telle modification ; que le seul point sérieusement en litige devant la cour est donc celui relatif au percement du mur ; que le tribunal a exactement relevé comme constant que le percement du mur autorisé par le bailleur en décembre 2005 avait été financé par le locataire et avait eu pour effet d'étendre la surface de vente à un local adjacent n' appartenant pas quant à lui à Mr X... ; qu'il ne pouvait en revanche en déduire que les travaux constituaient une amélioration devant être prise en compte lors du premier renouvellement et une modification notable des caractéristiques du local ; qu'en effet, aux termes des articles L 145-33, L 145-34, R 145-3 et R 145-4 du code de commerce, la modification notable doit, pour emporter déplafonnement, porter sur les caractéristiques "propres au local considéré" le cas échéant affectées par des "éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux". ; que dès lors que le local adjacent (auquel le percement du mur donne accès) n'est pas un local loué par Mr X... et que l'assiette du bail consenti par ce dernier ne se trouve en rien modifiée, le moyen tiré de la modification des caractéristiques propres du local devait être écarté » (arrêt, p. 4-5) ;
ALORS QUE, premièrement, pour se dispenser de statuer sur l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité, les juges du fond ne pouvaient énoncer que M. X... se bornait « à faire état de ce que le commerce bénéficierait d'un emplacement et d'une commercialité favorables et à viser un certain nombre d'éléments dont la seule énumération en termes généraux et non circonstanciés ne caractérise pas une modification notable intervenue au cours du bail expiré ni même ne constitue l'allégation d'une telle modification » (arrêt, p. 4, dernier alinéa), en retenant notamment qu'il n'y avait pas allégation de la part de M. X... d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, dès lors que, dans ses conclusions du 07 novembre 2011, M. X..., après avoir énuméré les éléments qu'il invoquait, concluait : « Que contrairement à ce que prétend M. Y..., l'ensemble de ces éléments constitue une modification notable des facteurs de commercialité tels que mentionnés à l'article L. 145-33 1° à 4° du code de commerce » (p. 5, alinéa 2) ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont dénaturé les conclusions du 07 novembre 2011 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, les juges du fond ne pouvaient pas davantage énoncer que l'argumentaire développé par M. X... ne caractérisait pas une modification notable intervenue au cours du bail expiré (arrêt, p 4, dernier alinéa), dès lors que, dans ses conclusions du 07 novembre 2011, M. X... se prévalait de « travaux de rénovation et d'embellissement de la façade du commerce effectués courant 2007 » (p. 4, dernier alinéa) au titre de la modification notable des facteurs de commercialité ; que de ce point de vue également, les conclusions de M. X... ont été dénaturées.
