LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la bailleresse n'assurait ni le clos, ni le couvert, ni l'accessibilité des locaux et retenu à bon droit que la clause selon laquelle le locataire prenait les lieux en l'état, ne dispensait pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'une clause du bail mettait à la charge du preneur les travaux liés à la vétusté et qui n'a pas tranché une contestation sérieuse, a pu, répondant aux conclusions, condamner la bailleresse preneur à faire exécuter les travaux de réfection des chéneaux qui étaient à l'origine d'infiltrations et autoriser la locataire à consigner la moitié des loyers dus jusqu'à exécution des travaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI de la Digue aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société de la Digue
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI DE LA DIGUE à payer à la société CHIMITEX la somme de 7.893,60 ¿ en remboursement des travaux urgents préconisés par l'expert judiciaire, d'AVOIR condamné la SCI DE LA DIGUE à faire exécuter les travaux de réfection du chéneau sous-dimensionné avec surverse insuffisante au droit du couloir d'accès aux locaux sociaux et les travaux de réfection du chéneau du Bât. 6 (point 8 et 11 du rapport) dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance entreprise puis sous astreinte, et d'AVOIR autorisé la société CHIMITEX à consigner la moitié des loyers dont elle était redevable à compter de la signification de l'ordonnance entreprise jusqu'à exécution par la SCI DE LA DIGUE des seuls travaux mis à sa charge, en sa qualité de bailleur, par ladite ordonnance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SCI DE LA DIGUE conclut à la réformation de l'ordonnance déférée soutenant que le juge des référés en interprétant l'étendue des obligations du bailleur au regard de la clause insérée dans le bail et des conclusions du rapport d'expertise, devait déduire l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à l'exercice de ses pouvoirs ; elle soutient que le juge des référés ne pouvait lui imputer la totalité des travaux de réfection des chéneaux d'autant que l'expert a retenu que l'intégralité des désordres est la conséquence de la vétusté des bâtiments, ce qui l'exonère en sa qualité de bailleur du coût des réparations ; s'agissant des travaux urgents préconisés par l'expert judiciaire relatifs à la dégradation du bac acier en plafond de la travée d'agrandissement du bâtiment n° 4 exécutés en cours d'expertise aux frais avancés de la société CHIMITEX, elle soutient que cette dégradation n'a été causée que par la modification de la destination des lieux voulue par le locataire commercial, le premier étage n'ayant jamais eu, depuis l'origine, une destination de stockage ; qu'elle estime en conséquence que les travaux sont devenus urgents par l'utilisation des locaux qu'en a faite la société CHIMITEX et qu'en vertu de la clause insérée dans le bail, elle ne peut être tenue au coût des réparations liées à la vétusté des ouvrages ; qu'elle soutient enfin que les travaux mis à sa charge par l'ordonnance entreprise ont été réalisés avec retard du seul fait de la locataire ; que la société CHIMITEX, intimée, réplique qu'en application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir celle-ci en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'elle fait valoir que par principe, la charge de l'entretien de l'immeuble pèse sur le bailleur sans que celui-ci ne puisse opposer la vétusté au preneur, ni arguer d'une clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent ; que la société CHIMITEX demande la confirmation de l'ordonnance du chef du remboursement de la somme de 7.893,60 e et la réformation pour le surplus, réclamant la fixation de l'astreinte à 500 ¿ et l'autorisation de consigner la totalité des loyers à la CDC des Bouches du Rhône, jusqu'à la pleine et entière réalisation des travaux prescrits par l'expert dans son rapport du 31 janvier 2011 ; qu'il résulte du rapport du 31 janvier 2011 déposé par M. X... que l'immeuble loué est affecté de désordres divers, à savoir : des affaissements significatifs dans la cour occasionnant des désordres sur les réseaux, la fissuration du mur du bâtiment 2, la dégradation du bac acier en plafond de la travée d'agrandissement du bâtiment 4, aciers à bétons apparents en plafond des box 4, 5, 6 et 7 du bâtiment 8, désordres affectant des monte charges du bâtiment 9, l'absence d'étanchéité de couverture au droit du couloir d'accès aux locaux sociaux, le délabrement des passerelles aériennes extérieures, des infiltrations des eaux de pluie au rez-de-chaussée du bâtiment 6, et l'effondrement et le poinçonnement des dallages du bâtiment 8 ; que l'expert a également prescrit la réalisation de travaux urgents concernant la dégradation du bac acier au plafond de la travée d'agrandissement du bâtiment 4, sans retenir sur ce point, comme cause du désordre un changement de destination, mais seulement « l'oxydation prématurée et même accélérée par le process industriel lors de la fabrication du savon » ; que la clause du bail aux termes de laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ; que dès lors, sans qu'il soit besoin d'interpréter le contrat de bail liant les parties, c'est à juste titre que le premier juge, en retenant que la SCI DE LA DIGUE ne pouvait s'exonérer de ses obligations envers sa locataire, l'a condamnée à faire exécuter sous astreinte les travaux de réfection des chéneaux (points 8 et 11 du rapport d'expertise) dans le mois de signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 200 ¿ par jour de retard, en se réservant l'éventuel contentieux de la liquidation de cette astreinte, et à rembourser à la société CHIMITEX la somme de 7.893,60 ¿ au titre des travaux urgents préconisés par l'expert ; que la société CHIMITEX ne démontre pas que les désordres pour lesquels la SCI DE LA DIGUE est condamnée à réaliser des travaux de reprise, sont d'une gravité telle qu'ils compromettent totalement l'utilisation des locaux et justifient la consignation totale des loyers ; que l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a autorisé la société CHIMITEX à consigner la moitié des loyers sur un compte ouvert à la CARSAM jusqu'à exécution par la SCI DE LA DIGUE des travaux lui incombant en sa qualité de bailleur, tels que précisés par l'ordonnance déférée » ;
ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE « la SCI DE LA DIGUE produit les deux premières pages d'un acte en date du 31 août 1999 signé entre la société CHIMITEX et la SCI DE LA DIGUE pour en déduire on ne sait quoi puisque la désignation des biens vendus ne figure pas dans ces deux pages ; qu'en tout état de cause, la SCI a signé le 1er septembre 1999 un bail commercial avec la société CHIMITEX (Savonnerie du Midi) portant sur un immeuble industriel sis avenue des Aygalades entièrement clos de murs et ayant droit aux eaux du ruisseau de Caravelle ; qu'un état des lieux devait être dressé dans le mois, mais il ne l'a pas été ; qu'à défaut le preneur était réputé les avoir reçus en parfait état ; qu'il s'agit d'une clause de style précédant celle selon lequel le bailleur est tenu aux travaux de l'article 606 du Code civil ; que le 27 février 2008 le bail a été renouvelé à la demande de la société CHIMITEX qui avait déjà évoqué en 2003 et en 2007 des dégradations du bâti ; qu'une ordonnance de référé en date du 5 décembre 2008 a désigné M. X... en qualité d'expert, lequel a déposé un rapport le 31 janvier 2011 ; qu'il en résulte que partie des bâtiments construite avant 1906 abritait une minoterie et qu'en 1970 des transformations et agrandissements ont permis d'installer une savonnerie ;que l'arrêt de la saponification en chaudrons sur place est de 1998 avec développement du stockage de matières premières et de produits finis importés ; que selon M. X..., la configuration des lieux date de cette époque et la SCI DE LA DIGUE n'a, depuis 1999, effectué aucun travaux dont la nature et le montant seraient justifiés par des factures ; que l'expert constate la vétusté importante des locaux qui ne peut en aucun cas incomber au preneur dès lors qu'il note que la SCI DE LA DIGUE n'assure ni le clos, ni le couvert, ni l'accessibilité ; que des travaux urgents préconisés par l'expert en page 17 incombant incontestablement au bailleur ont été réalisés par la société CHIMITEX qui est bien fondée à être remboursée du montant des deux factures figurant à son dossier soit la somme de 7.893,60 ¿ TTC ; qu'il convient de condamner la SCI DE LA DIGUE à faire exécuter les travaux de réfection des deux chéneaux constituant les points 8 et 11 du rapport afin de mettre un terme aux infiltrations pluviales et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision puis sous astreinte de 200 ¿ par jour de retard, sa liquidation nous étant réservée ; que l'appréciation de l'ampleur des travaux à réaliser incombe au juge du fond mais il résulte à l'évidence de la lecture du rapport de M. X... que la SCI DE LA DIGUE ne remplit pas ses obligations de bailleur dans la délivrance d'un bien conforme à la destination prévue par le bail ; que la société CHIMITEX est donc autorisée à consigner moitié des loyers dus à partir de la signification de la présente décision jusqu'à exécution par la SCI DE LA DIGUE des travaux qui lui incombent, soit spontanément, soit sur décision de justice » ;
ALORS, DE PREMIERE PART, QUE le bailleur peut se libérer par une clause expresse des travaux causés par la vétusté, quand bien même à défaut de tels travaux, les lieux ne seraient pas en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués ; que dès lors, en jugeant que l'obligation de délivrance imposait au bailleur de réaliser les travaux litigieux, peu important le contenu précis de la clause selon laquelle le locataire prenait les lieux dans lesquels ils se trouvaient, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE l'article 4 a) du contrat de bail commercial stipulait que « le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation du bailleur, autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet et sans pouvoir exercer aucun recours contre lui pour vices de construction, dégradation, voirie, insalubrité, humidité, infiltrations, cas de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressant l'état des locaux » (production n° 4, article 4) ; que cette clause mettait à la charge du preneur tous les travaux dus à la vétusté existant lors de la formation du bail ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les désordres au titre desquels elle condamnait le bailleur ne résultaient pas de la vétusté des locaux lors de la conclusion du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART et à titre subsidiaire, QU'en cause d'appel, la SCI DE LA DIGUE soutenait que le bail commercial avait mis à la charge du preneur l'ensemble des travaux résultant de la vétusté des locaux, et que les travaux litigieux étaient précisément dus à la vétusté des lieux ; que dès lors, à supposer que les clauses invoquées par le bailleur au soutien de ses prétentions n'aient pas été claires et précises, le juge des référés était tenu de renvoyer l'affaire devant le juge du fond en raison d'une contestation sérieuse tenant à la nécessité d'interpréter ces clauses ; qu'en mettant néanmoins les travaux à la charge du bailleur, la Cour d'appel a tranché une contestation sérieuse et a violé l'article 809 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE QUATRIEME PART et à titre plus subsidiaire, QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI DE LA DIGUE faisait valoir que la totalité de la réfection des chéneaux (points 8 et 11 du rapport d'expertise) ne pouvait être mise à sa charge, l'expert judiciaire ayant lui-même tenu le preneur pour partie responsable des désordres afférents (conclusions d'appel p. 4, §§ 2 s.) ; que dès lors, en mettant l'intégralité des travaux de réfection à la charge du bailleur, sans répondre au moyen précité, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE CINQUIEME PART, et enfin QU'en cause d'appel, la SCI DE LA DIGUE produisait les pages 1 à 4 de l'acte de cession intervenu le 31 août 1999 entre cette société et la société CHIMITEX, lequel indiquait la « désignation » du bien vendu (production n° 5, p. 3 §§ 1 s.) ; que dès lors, à supposer adoptés les motifs selon lesquels la SCI DE LA DIGUE n'aurait produit que les deux premières pages de cet acte ne précisant pas la désignation du bien vendu (ordonnance entreprise, p. 2 § 5), la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte précité et a violé l'article 1134 du Code civil.
