LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 28 février 2012), que M. et Mme X..., locataires, selon bail du 8 août 1979 soumis à la loi du 1er septembre 1948 énonçant une surface corrigée des lieux loués de 175 m2 en catégorie 2B/ 2A, après avoir notifié une demande de modification ramenant la surface corrigée à 169 m2 du local dans la catégorie 2C à Mme Y... aux droits de laquelle se trouvent désormais Philippe Y..., Alain Y... et Florence Y... (les bailleurs), ont assigné leur bailleresse en fixation du loyer par référence à sa valeur locative ; qu'après expertise le tribunal d'instance a classé le logement loué en catégorie II B avec une surface corrigée de 161, 88 m2 et fixé le loyer mensuel à compter du 1er juillet 2008 conformément au décret du 10 décembre 1948 modifié annuellement ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les bailleurs font grief à l'arrêt de classer le logement dans la catégorie II B pour une surface corrigée de 161, 88 mètres carrés, de dire le loyer déterminable annuellement par application des dispositions légales et de les condamner à verser diverses sommes en remboursement au titre des loyers trop perçus du 7 août 2008 au 30 avril 2011 alors, selon le moyen :
1°/ que les consorts Y... soutenaient qu'aux termes du bail écrit signé le 8 août 1979, le loyer avait été établi conventionnellement par les parties, sur la base d'une surface corrigée de 175 m2 en catégorie 2A/ 2B, dans la limite de la valeur locative, conformément aux dispositions de l'article 34 bis de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que selon l'article 34 bis de la loi du 1er septembre 1948, les parties peuvent, d'un commun accord, fixer un prix de loyer dans la limite de la valeur locative définie à l'article 27 ; qu'en jugeant qu'en l'absence de notification par le bailleur aux époux X... du décompte du prix du loyer du logement dans les conditions prévues à l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948, aucun délai de forclusion n'avait pu courir à l'encontre des preneurs qui étaient autorisés à contester le montant du loyer, tant dans son classement dans les différentes catégories ou sous-catégories que dans sa surface corrigée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas conventionnellement déterminé le loyer en application de l'article 34 bis, sur la base d'une surface corrigée de 175 m2 en catégorie 2B/ 2A et si le loyer convenu correspondait à la valeur locative du logement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 34 bis de la loi du 1er septembre 1948 ;
3°/ que subsidiairement, le défaut de notification du décompte de surface corrigée par le propriétaire au locataire permet seulement à ce dernier de ne pas encourir la forclusion prévue par l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948 et de saisir le juge des loyers d'une instance en fixation de la valeur locative en fonction d'une surface corrigée à déterminer, sans qu'il soit possible de revenir sur la catégorie des locaux déterminée de façon subjective dans le bail ; qu'en classant le logement en catégorie II B, déterminée par l'expert en fonction des critères définis par les dispositions légales et/ ou réglementaires, tout en constatant qu'aux termes du contrat de bail, les parties avaient convenu d'un classement en catégorie 2A/ 2B, lequel s'imposait à elles, la cour d'appel a violé l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel, ayant relevé la soumission du bail aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et l'absence d'une notification conforme aux dispositions de l'article 32 de la loi précitée et à l'article 2 du décret du 10 décembre 1948, du décompte du prix du loyer du logement figurant au bail, a retenu, à juste titre, qu'aucune forclusion ne pouvait être opposée aux locataires recevables à établir, la surface corrigée de ce local et la catégorie dans laquelle il devait être classé selon l'annexe I du décret du 10 décembre 1948, éléments permettant de déterminer la valeur locative du local ;
Et attendu que répondant aux conclusions, en se livrant à la recherche prétendument omise, la cour d'appel qui a constaté, par motifs propres et adoptés, que le prix du loyer, fixé d'un commun accord, dépassait les limites de la valeur locative définie par la surface corrigée du logement et la définition de la catégorie à laquelle il appartient en fonction des critères réglementaires définis, a fixé le loyer du logement loué et condamné les bailleurs au remboursement de trop perçus ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Attendu que pour condamner les consorts Y... au paiement de 12 000 euros de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les époux X... de condition modeste, ont subi pendant de nombreuses années, un préjudice financier né de la perception par leur bailleur d'un loyer supérieur au loyer taxé qui aurait dû être acquitté et ne peuvent aujourd'hui réclamer le remboursement d'un trop perçu au delà de la prescription de trois ans ;
Qu'en statuant ainsi alors que l'impossibilité, en raison de la prescription de l'action en répétition de l'indu, d'obtenir le remboursement de sommes versées, ne constitue pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les consorts Y... au paiement de la somme de 12 000 euros de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 28 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour les consorts Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir classé le logement sis ... à Lyon donné en location par Mademoiselle Marguerite Y... aux époux X... dans la catégorie IIB pour une surface corrigée de 161, 88 mètres carrés, dit que les loyers devront être déterminés chaque année au 1er juillet par application des dispositions légales et condamné les consorts Y..., pris en leur qualité de légataires de Mademoiselle Marguerite Y... à payer à Monsieur et Madame X... les sommes de 2. 489, 30 ¿ pour la période du 7 août 2008 au 30 juin 2009, 2. 927, 28 ¿ pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juillet 2010 et 2. 345, 50 ¿ pour la période du 1er juillet 2010 au 30 avril 2011 à titre de remboursement des trop perçus au titre des loyers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour protéger les locataires contre les risques d'abus des propriétaires dans un contexte de pénurie de logements, la loi du 1er septembre 1948 a posé le principe de la taxation des loyers pour les locaux achevés postérieurement au 1er septembre 1948 ; le loyer réglementé pouvait alors être fixé selon le système de la valeur locative ou selon le système du loyer forfaitaire s'agissant des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ; il ressort des dispositions conventionnelles issues du contrat de bail signé le 8 août 1979, que les parties ont entendu appliquer un loyer mensuel de 1. 275 francs outre charges, pour une surface corrigée de 175 m2 en catégorie 2B/ 2A, étant précisé que le montant du loyer sera et demeurera égal à la valeur locative telle qu'elle résulte de la loi du 1er septembre1948 ; la référence donnée par les parties à une surface corrigée ayant fait l'objet d'un décompte établi à l'intention du locataire ayant précédé les époux X... et une catégorie intermédiaire que seule elles-mêmes pouvaient fixer, ne permet nullement de considérer comme le font à tort les consorts Y..., que le montant du loyer avait été fixé forfaitairement entre elles par application de l'article 34 de la loi du 1er septembre 1948 et qu'elles s'étaient dispensées de l'application des règles de fixation des loyers telles que prévues par les articles 27 et suivants de la loi susvisée ; comme l'a rappelé à juste titre le premier juge, en l'absence de notification par le bailleur aux époux X..., du décompte du prix du loyer du logement donné à bail le 8 août 1979, dans les conditions prévues à l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948, aucun délai de forclusion n'a pu courir à l'encontre des preneurs qui sont donc aujourd'hui encore autorisés à contester le montant du loyer, tant dans son classement dans les différentes catégories ou sous-catégories que dans la surface corrigée ; en l'espèce, les époux X... acceptent la surface corrigée déterminée par l'expert Z..., se limitant à remettre à tort en cause la possibilité de contestation de la catégorie 2B/ 2A portée au contrat de bail, sans en discuter cependant le classement fait par l'expert ne serait-ce même qu'à titre subsidiaire ; l'expert Z... a procédé au classement des lieux en fonction des critères définis par les dispositions légales et/ ou réglementaires et notamment en fonction des travaux réalisés par le propriétaire, lesquels n'ont d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation entre les parties ; il convient en conséquence de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a classé le logement situé 22 rue Dumont d'Urville en catégorie II B et fixé sa surface corrigée à 161, 88 m2 ; le loyer dû doit être déterminé au 1er juillet de chaque année conformément aux dispositions du décret du 10 décembre 1948 modifié chaque année ; les époux X... sollicitent donc à juste titre le remboursement du trop perçu à ce titre à compter de la date de leur assignation délivrée le 7 août 2008 et il convient de faire droit en la matière à leurs demandes correspondant très exactement à l'application actualisée des dispositions susvisées ; les consorts Y... seront donc condamnés en leur qualité de légataires de Madame Marguerite Y..., au paiement des sommes réclamées, sauf à faire application de l'article 1220 du code civil instituant le principe de division du passif héréditaire entre les héritiers et à refuser toute condamnation de ces derniers « in solidum » (arrêt pages 4 et 5) ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « conformément à l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories prévues à l'article 30 ; en application de l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948, chaque propriétaire doit faire connaître à chaque locataire par lettre recommandée, avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire le loyer des locaux qu'il occupe et doit joindre, à l'appui de cette notification un décompte détaillé établi d'après un modèle type annexé au décret du 22 novembre 1948 pris en application de l'article 28 ; aux termes de l'article 2 du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, en vue de la détermination du montant du loyer et de la valeur locative des locaux d'habitation ou à usage professionnel, ceux-ci sont classés en quatre catégories dont les deuxième et troisième comportent respectivement trois et deux sous-catégories ; l'indication de la catégorie du local, déterminée conformément aux règles fixées à l'annexe I jointe au décret, doit figurer sur le décompte établi selon le modèle type annexé au décret du 22 novembre 1948 ; en l'espèce, Marguerite Y... ne justifie pas de la notification du décompte du prix du loyer du logement donné à bail le 8 août 1979 ; en conséquence, le locataire est en droit de contester tant le classement que la surface corrigée de son logement ; en l'espèce, aux termes de l'acte sous seing privé en date du 8 août 1979, la surface corrigée du logement sis ... est de 175 mètres carrés en catégorie 2A/ 2B ; or, Jacques Z..., expert désigné suivant jugement avant dire droit en date du 21 avril 2009, conclut au classement en catégorie IIB du logement et à une surface corrigée du local de 161, 88 m2, portant le montant du loyer au 1er juillet 2008 en application du décret du 20 août 2008 à la somme de 563, 92 ¿ ; les conclusions de l'expert tant sur la classification que sur la surface corrigée du logement n'étant pas contestées, il convient de classer le logement sis ... en catégorie IIB et de fixer sa surface corrigée à 161, 83 m2 ; en conséquence, le montant du loyer dudit logement est fixé à la somme de 563, 92 ¿ jusqu'au 30 juin 2009 en application du décret du 20 août 2008 et à la somme de 562, 08 ¿ entre le 1er juillet 2009 et le 30 juin 2010 en application du décret du 3 septembre 2009 ; il résulte des pièces du dossier que Annick et Paul X... ont réglé un loyer de 790, 22 ¿ entre le mois d'août 2008, date de l'assignation et le mois de juin 2009 et un loyer de 806, 02 ¿ entre les mois de juillet 2009 et le 31 décembre 2009 ; les parties devront procéder au décompte pour la période postérieure au 31 décembre 2009 et pourront procéder par compensation entre eux en application des dispositions de l'article 1289 du code civil ; » (jugement pages 3 et 4) ;
1°) ALORS QUE les consorts Y... soutenaient qu'aux termes du bail écrit signé le 8 août 1979, le loyer avait été établi conventionnellement par les parties, sur la base d'une surface corrigée de 175 m2 en catégorie 2A/ 2B, dans la limite de la valeur locative, conformément aux dispositions de l'article 34 bis de la loi du 1er septembre 1948 (conclusions, page 2 in fine, page 3 § 1, page 4 § 5 à 8) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE selon l'article 34 bis de la loi du 1er septembre 1948, les parties peuvent, d'un commun accord, fixer un prix de loyer dans la limite de la valeur locative définie à l'article 27 ; qu'en jugeant qu'en l'absence de notification par le bailleur aux époux X... du décompte du prix du loyer du logement dans les conditions prévues à l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948, aucun délai de forclusion n'avait pu courir à l'encontre des preneurs qui étaient autorisés à contester le montant du loyer, tant dans son classement dans les différentes catégories ou sous-catégories que dans sa surface corrigée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas conventionnellement déterminé le loyer en application de l'article 34 bis, sur la base d'une surface corrigée de 175 m2 en catégorie 2B/ 2A et si le loyer convenu correspondait à la valeur locative du logement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 34 bis de la loi du 1er septembre 1948 ;
3°) ALORS QUE subsidiairement, le défaut de notification du décompte de surface corrigée par le propriétaire au locataire permet seulement à ce dernier de ne pas encourir la forclusion prévue par l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948 et de saisir le juge des loyers d'une instance en fixation de la valeur locative en fonction d'une surface corrigée à déterminer, sans qu'il soit possible de revenir sur la catégorie des locaux déterminée de façon subjective dans le bail ; qu'en classant le logement en catégorie IIB, déterminée par l'expert en fonction des critères définis par les dispositions légales et/ ou réglementaires, tout en constatant qu'aux termes du contrat de bail, les parties avaient convenu d'un classement en catégorie 2A/ 2B, lequel s'imposait à elles, la cour d'appel a violé l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble l'article 1134 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les consorts Y... au paiement de la somme de 12. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts au profit des époux X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les époux X... qui justifient de leur condition modeste, ont nécessairement subi pendant de nombreuses années, un préjudice financier né de la perception par leur bailleur d'un loyer supérieur au loyer taxé qui aurait dû être acquitté par leurs soins au titre de la loi du 1er septembre 1948 et ils ne peuvent aujourd'hui réclamer le remboursement d'un trop perçu au-delà de la prescription de trois ans prévue par l'article 68 de la loi susvisée ; contrairement à ce qu'ils soutiennent, le classement de leur logement en catégorie 2B/ 2A à l'origine n'était toutefois pas illégal mais ressortait de la libre convention des parties et aucune intention de nuire de la bailleresse d'origine n'est démontrée alors même que cette dernière s'était adressée à un mandataire de gestion ; ils seront indemnisés par l'octroi d'une juste somme de 12. 000 ¿ destinée à compenser le préjudice financier subi, réformant en cela la décision du premier juge » (arrêt page 5 § 9 à 11) ;
1°) ALORS QUE ne constitue pas un préjudice indemnisable celui né de la prescription de l'action en répétition de sommes indûment perçues ; qu'en indemnisant les époux X... du préjudice financier né de la perception par leur bailleur d'un loyer supérieur au loyer taxé qui aurait dû être acquitté par leurs soins au titre de la loi du 1er septembre 1948 et dont ils ne pouvaient réclamer remboursement d'un trop perçu au delà de la prescription de trois prévue par l'article 68 de cette loi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 ;
2°) ALORS QUE la responsabilité contractuelle suppose l'existence d'une faute en relation causale avec le préjudice alléguée ; qu'en se bornant à retenir, pour condamner les consorts Y... au paiement de dommages et intérêts, que les époux X... avaient subi un préjudice financier né de la perception par leur bailleur d'un loyer supérieur au loyer taxé qui aurait dû être acquitté par leurs soins au titre de la loi du 1er septembre 1948, tout en constatant que le classement du logement en catégorie 2A/ 2B n'était pas illégal mais ressortait de la libre convention, qu'aucune intention de nuire de la bailleresse d'origine n'était démontrée, et alors que le préjudice allégué avait pour cause la prescription de l'action en répétition des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
