LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé d'une part, que, par arrêt définitif du 6 avril 2006, la cour d'appel de Montpellier avait jugé la vente parfaite en considérant que toutes les conditions prévues étaient réalisées, et d'autre part, qu'il n'y avait pas de correspondance entre le découpage par lots de lotissement et le découpage cadastral, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'objet de la vente était le lot 31 du lotissement représentant un terrain d'une surface de 12 ares 6 centiares, a pu, sans dénaturation et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en déduire que l'objet de la vente pouvait déborder sur une parcelle cadastrale autre que la parcelle AV 44, sous réserve que l'excédent ne soit pas propriété d'un tiers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...à payer à M. Y...la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la délivrance par les consorts X...à Monsieur Y...du bien vendu conformément au plan annexé au compromis du 7 juin 1996, et d'AVOIR condamné les consorts X...à payer à Monsieur Y...la somme de 9. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance de la partie du terrain ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la Cour d'appel de MONTPELLIER, dans son arrêt définitif du 6 avril 2006, a jugé que l'objet de la vente était déterminé ; qu'il s'agit d'« une parcelle de terrain à bâtir située à Sanary, quartier ..., cadastrée section AV numéro 44 pour 10 ares 87 centiares, mais d'une contenance réelle déclarée par le vendeur de 12 ares 06 centiares, formant l'article 31 du lotissement dénommé Le Lotissement de la Résidence ... » ; que le lot 31 représentait en effet sur les plans du lotissement un terrain d'une surface de 12 ares et 6 centiares ; que la surface de 1. 200 m ² était la superficie minimum exigée par la commune de Sanary-sur-mer pour installer une fosse septique dans ce quartier qui n'était pas encore équipé à l'époque d'un réseau d'assainissement ; qu'il fallait en conséquence une surface de 1. 200 m ² au moins pour construire une maison d'habitation ; que la promesse synallagmatique de vente contenait d'ailleurs une condition suspensive particulière selon laquelle : « les présentes conventions sont soumises à la condition suspensive que le terrain présentement vendu soit d'une contenance réelle de 1. 206 m ², le vendeur déclarant que la superficie minimum dans cette zone est de 1. 200 m ² » ; que la Cour d'appel de MONTPELLIER ayant jugé la vente parfaite, en considérant que toutes les conditions prévues étaient réalisées, cette vente est censée concerner un terrain de 1. 206 m ² ; qu'il y avait donc absence de correspondance entre le découpage par lots de lotissement et le découpage cadastral, le lot 31 du lotissement, objet de la vente, pouvait déborder sur une autre parcelle cadastrale que la parcelle AV 44, sous réserve de ce que la partie excédant la parcelle cadastrale AV 44 ne soit pas propriété d'un tiers ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il condamne les consorts X...à délivrer la surface manquante ; que le tribunal a fait une juste appréciation du montant du préjudice subi en retenant une somme de 9. 000 euros ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la Cour d'appel de MONTPELLIER a rendu un arrêt ayant autorité de chose jugée, constatant le caractère parfait de la vente de la parcelle de terrain à bâtir, située à SANARY-SUR-MER, cadastrée section AV n° 44, pour 10 ares et 87 centiares, mais d'une contenance réelle déclarée par le vendeur de 12 ares et 6 centiares formant l'article 31 du lotissement dénommé « Le Lotissement de la Résidence ... » ; que les consorts X...soutiennent qu'il résulte d'un projet d'acte intitulé « Rectification-Bornage-consorts X.../ Y...» que l'arrêt a été publié le 10 octobre 2006 et que le géomètre a bien été saisi pour procéder au mesurage et au bornage de la propriété ainsi que la servitude, tels que prévus au compromis de vente du 7 juin 1996 ; qu'ils affirment que le document d'arpentage dressé par Monsieur Z..., géomètre, prévoit d'enlever 168 m ² de la parcelle AV 45 leur appartenant pour la remembrer avec la parcelle AV 44 qui ne fait au cadastre que 1087 m ² ; que selon eux, il n'a jamais été question de vendre autre chose que la parcelle AV 44 et encore moins de prélever 68 m ² sur la parcelle AV 45, de même qu'il n'a jamais été prévu de constituer une servitude de passage sur la parcelle AV 45 restant leur appartenir ; qu'ils affirment que seule la parcelle AV 44 a été cédée et non pas une contenance déterminée ; qu'il résulte toutefois des éléments du dossier que :
- par acte du 7 juin 1996, les époux X...ont vendu un terrain cadastré section AV 44 pour une contenance de 10 ares 87 centiares mais d'une contenance réelle de 1206 m ², formant le lot 31 du lotissement « Résidence ... », d'une contenance de 1206 mètres carrés suivant arrêté préfectoral du 20 juin 1953 modifié,
- eux-mêmes étaient propriétaires pour l'avoir acquis suivant acte reçu par Me A..., notaire le 11 octobre 1971, qui stipulait que la parcelle vendue constituait le lot n° 31 du lotissement « Résidence ... » pour une superficie de 1206 m ² mais cadastrée section AV 44 pour une superficie de 1087 m ²,
- en raison de cette discordance entre la superficie réelle vendue approuvée par arrêté préfectoral et la contenance cadastrale provenant d'une erreur faite lors de la rénovation cadastrale, les vendeurs s'étaient engagés dans le compromis en date du 7 juin 1996 à requérir le bornage de ce terrain par un géomètre,
- ce bornage a été effectué par Monsieur Z..., géomètre conformément au compromis du 7 juin 1996 validé par la Cour d'appel de MONTPELLIER qui a constaté le caractère parfait de la vente par l'accord des parties sur la chose et sur le prix et la réalisation des conditions suspensives ;
qu'en conséquence les consorts X...ont l'obligation de délivrer le bien dans sa désignation prévue par le compromis de vente du 7 juin 1996, et confirmé par la Cour d'appel de MONTPELLIER le 6 avril 2006 ; que les consorts X...ne sont pas dépossédés d'une partie de leur patrimoine ; que la parcelle AV 45 a été vendue à Monsieur Y...pour que cette partie du terrain constitue 1206 m ² ; que selon la volonté des parties, cette partie lui appartient, peu important sa qualification cadastrale ; qu'il convient de rappeler qu'il est constant que les mentions cadastrales ne font nullement la preuve de la propriété et n'ont aucun effet juridique ; qu'elles ne constituent que des références administratives approximatives ; que la servitude de passage a été créée à juste titre sur la parcelle appartenant à Monsieur Y..., soit sur la parcelle cadastrée AV 44 et en partie sur la parcelle AV 45 conformément aux plans ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande de Monsieur Y...tel qu'il sera dit au dispositif, à savoir qu'il y a lieu d'ordonner la délivrance du bien litigieux ; que la perte de jouissance subie par Monsieur Y...sera réparée par l'attribution d'une somme de 9. 000 euros ;
1°) ALORS QUE la vente du 7 juin 1996 jugée parfaite par arrêt du 6 avril 2006 portait sur une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AV numéro 44 ; qu'en affirmant néanmoins que le lot 31 du lotissement objet de la vente pouvait déborder sur une autre parcelle que la parcelle AV 44, et en partie sur la parcelle AV 45, les juges du fond ont dénaturé l'acte de vente précitée et l'arrêt l'ayant jugée parfaite, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la vente d'un corps certain n'oblige le vendeur qu'à sa délivrance, quand bien même sa contenance aurait été précisée ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la vente portait sur la parcelle AV 44 ; qu'en affirmant néanmoins que les consorts X...étaient tenus de délivrer une superficie de 1. 206 m ² dès lors qu'elle avait été indiquée, quand une telle indication n'était pas de nature à disqualifier la vente de ce corps certain en vente à tant la mesure, la Cour d'appel a violé les articles 1604 et 1619 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en stipulant que la vente était subordonnée à la condition que la parcelle AV 44 présente une superficie de 1. 206 m ², les parties avaient nécessairement entendu vendre un terrain déterminé et non une superficie à prendre sur n'importe quelle surface ; qu'en affirmant néanmoins que l'objet de la vente pouvait déborder sur une autre parcelle que la parcelle AV 44 afin d'atteindre une superficie de 1. 206 m ², la Cour d'appel a dénaturé la vente du 7 juin 1996 et l'arrêt du 6 avril 2006 qui l'avait jugée parfaite, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QU'aucun motif de l'arrêt du 6 avril 2006 jugeant la vente du 7 juin 1996 parfaite ne constate la réalisation de la condition suspensive que la parcelle AV 44, objet de la vente, soit d'une superficie de 1. 206 m ² ; qu'en affirmant néanmoins, pour condamner les consorts X...à délivrer à Monsieur Y...une parcelle d'une superficie de 1. 206 m ², que toutes les conditions prévues à l'acte du 7 juin 1996 s'étaient réalisées, la Cour d'appel a dénaturé l'arrêt du 6 avril 2006, violant l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QUE la vente conclue sous condition suspensive se forme, soit que l'événement se réalise, soit que celui au bénéfice duquel elle est stipulée y renonce ; qu'en déduisant du caractère parfait de la vente constatée par arrêt du 6 avril 2006 que la condition suspensive relative à ce que la parcelle AV 44 soit d'une superficie de 1. 206 m ² s'était nécessairement réalisée, sans rechercher comme elle y était invitée, si l'acquéreur au profit duquel elle était stipulée n'avait pas renoncé au bénéfice de cette condition, en confirmant sa volonté d'acquérir alors même qu'aucun mesurage de la parcelle vendue n'avait été effectué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil ;
6°) ALORS QU'aux termes de l'acte de vente du 7 juin 1996 jugée parfaite par arrêt de la Cour d'appel de MONTPELLIER du 6 avril 2006, « aucune contenance n'est garantie, toute différence, excédât-elle un vingtième devant profiter ou préjudicier à l'acquéreur » ; qu'en condamnant néanmoins les époux X...à délivrer à Monsieur Y...le bien vendu « conformément au plan annexé au compromis du 7 juin 1996 », mentionnant une superficie minimum de 1. 206 m ², sans rechercher si les vendeurs n'avaient pas contractuellement exclu leur garantie en cas de distorsion entre la surface déclarée et la surface réelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1619 du Code civil.
