LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, retenu, d'une part, par motifs propres et adoptés, non critiqués, que la promesse unilatérale de vente subordonnait à la rédaction de l'acte authentique, non pas la vente, mais l'exécution par le promettant de son obligation de transférer la propriété, et d'autre part, que le délai prévu à peine de caducité pour la réalisation de la vente avait été prorogé d'un commun accord par les parties, la cour d'appel a pu en déduire que M. X...ayant levé l'option, la vente était parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et quatrième branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les consorts Y...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente consentie par M. Godefroy Moïse Y...et Mme Léa Danielle B..., épouse Y..., à M. Michel X...;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la qualification de la promesse de vente, la promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une personne, qualifiée de promettant, s'engage immédiatement à vendre à des conditions déterminées un bien à une autre personne, qualifiée de bénéficiaire, qui accepte la promesse, sans pour autant prendre l'engagement d'acquérir ; qu'il résulte tant des termes ¿ certes imprécis ¿ de la promesse de vente que de la recherche de la commune intention des parties que la promesse du 21 septembre 1972 constitue une promesse unilatérale de vente ; que c'est avec pertinence que les premiers juges ont relevé que l'acte prévoit que les époux Y...promettent la vente d'une parcelle désignée pour un prix défini et que le caractère conditionnel de la vente résultant de l'emploi des termes « si elle (la vente) se réalise » ne peut s'expliquer que par l'option laissée au bénéficiaire d'acquérir ou de ne pas acquérir le terrain ; que c'est également avec pertinence qu'ils ont considéré que l'enregistrement de la promesse rédigée par un notaire, professionnel de la vente immobilière, corrobore la qualification ; qu'il convient donc de juger que l'acte sous seing privé du 21 septembre 1972 ne contenait aucun engagement d'acquérir, M. X...ayant simplement accepté la promesse de vente et constitue donc une promesse unilatérale de vente ; que, sur la vente, en vertu de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'il est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ai pas été encore livrée et le prix payé ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le bénéficiaire de la promesse a, en 1973, payé au notaire une partie du prix, puis en 1974 et 1978, les frais à valoir sur l'établissement de l'acte authentique et la presque intégralité du prix ; qu'il n'est en outre pas contesté que le prix versé au notaire a été payé aux vendeurs par le notaire et que les consorts X...occupent le terrain depuis les années 1970 ; que de fait, M. X...a levé l'option dès 1973 et le délai prévu à peine de caducité pour la réalisation de la vente a été prorogé d'un commun accord par les parties ; qu'il doit être ainsi jugé que les parties ayant convenu depuis 1973 de la chose et du prix la vente est parfaite, ce d'autant que le prix a été versé (hormis un modique reliquat de 274, 40 ¿) et que les consorts X...jouissent de la parcelle depuis plus de trente ans ; que l'intérêt présidant à la demande d'instauration d'une mesure d'instruction n'est nullement démontré, de sorte que la demande formulée par les consorts Y...sera rejetée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en présence d'une promesse unilatérale, il convient de rechercher si l'option a été levée par le bénéficiaire ¿ M. X...; qu'en l'absence de formalisme imposé par l'acte lui-même, cette levée résultera d'une manifestation de volonté pouvant être tacite ; que M. X...a d'abord versé deux sommes de 4. 000 F courant 1973, soit postérieurement à la date initiale de réalisation, et acceptées par les vendeurs (« reçu pour l'achat d'une propriété sise à Malescot. Il reste un solde de 500 F ») ; qu'il a ensuite réglé une somme de 1. 500 F entre les mains du notaire qui atteste le 20 février 1978 « avoir reçu vertement d'une partie du prix de vente pour M. et Mme Y...Moïse » ; que ces trois règlements non refusés constituent les premiers actes d'exécution du contrat par M. X...et caractérisent suffisamment sa volonté non équivoque de lever l'option ; que les défendeurs se prévalent de la caducité de la promesse mais qu'il ressort de la chronologie et surtout de leur attitude qu'ils ont accepté que le bénéficiaire de la promesse renonce tacitement à se prévaloir du terme contractuel ; que cette volonté de contracter s'ajoutant à la volonté du promettant a constitué le consentement des deux parties à la vente, illustrée par l'occupation non contesté des demandeurs et que les quittances de loyers établies, semble-t-il par les défendeurs, à M. X...pour la location d'un terrain sis à Malescot de 1997 à 2002 ne peuvent expliquer ; qu'en second lieu, la promesse exige que la vente soit « constatée par acte authentique » et qu'il n'est pas contesté qu'aucune partie n'a effectué cette diligence ; que certes, le non-respect du délai était conventionnellement sanctionné par la nullité de la promesse et sa caducité ; que cependant, l'attitude postérieure des deux parties, à savoir le règlement par le bénéficiaire de la quasi-totalité du prix d'achat mais aussi des frais de la vente à venir (en deux versements en 1974 et 1978), conduisent à considérer que ce n'est pas la vente qui est subordonnée à la rédaction de l'acte authentique mais l'exécution par le promettant de son obligation de transférer la propriété ; qu'ainsi, les défendeurs qui ont accepté la levée d'option plusieurs années après le terme contractuellement prévu sont mal venus à ériger la signature d'un acte notarié en condition de l'engagement des parties qui n'auraient pas entendu se lier avant la signature de l'acte ; que par ailleurs, ils n'expliquent aucunement le versement des sommes précédemment listées par une cause distincte de cette vente que même le notaire considère comme parfaite en 1978 ; que la rencontre de l'accord des parties sur la chose déterminée et le prix rend parfaite la vente depuis la levée de l'option ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la promesse unilatérale de vente conclue le 21 septembre 1972 stipule que « la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de huit mille cinq cents francs comptant, et sera constatée par acte authentique de Me C..., notaire soussigné, dans un délai de six mois à compter de ce jour. En cas de non réalisation dans le délai ci-dessus fixé, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue » ; qu'en estimant que l'acte du 21 septembre 1972 avait produit ses effets, tout en constatant, par motifs adoptés du jugement qu'elle confirmait (p. 4 § 6), qu'aucune des parties n'avait effectué la diligence prévue dans la clause précitée, ce dont il résultait nécessairement que la promesse était nulle et non avenue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU'en affirmant que « le délai prévu à peine de caducité pour la réalisation de la vente a été prorogé d'un commun accord par les parties » (arrêt attaqué, p. 4 § 2), et en se fondant sur ce point sur l'existence de versements, consentis postérieurement à la date de réalisation de la promesse, relatifs à l'achat « d'une propriété sise à Malescot » (motifs adoptés du jugement entrepris, p. 4 § 4), cependant que cette propriété est étrangère à la promesse de vente qui porte sur une parcelle située Habitation A...ou D..., commune du Moule, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE les modalités de levée de l'option d'une promesse de vente sont distinctes des modalités de la réitération de ladite vente par acte authentique ; qu'en admettant que les éléments de fait retenus par les juges du fond, à savoir les versements consentis par les consorts X...et l'occupation par ceux-ci de la parcelle litigieuse, soient avérés, ils ne pouvaient en toute hypothèse qu'établir la levée de l'option et non la réalisation de la condition posée pour la réitération de la vente, de sorte qu'en confondant les deux domaines, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE les parties fixent les limites du litige ; qu'en reconnaissant aux consorts X...un droit de propriété sur la parcelle litigieuse, au motif que ceux-ci « jouissent de la parcelle depuis plus de trente ans » (arrêt attaqué, p. 4 § 3), cependant que la demande des consorts X...n'était pas fondée sur la prescription acquisitive, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
