LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 novembre 2011) , que la société Bastille Saint-Antoine, preneuse à bail de locaux à usage commercial appartenant à la SCI Cinéma Saint-Lazare Pasquier (la SCI), a assigné celle-ci le 21 mai 2007 en restitution de charges ; que la SCI lui a délivré le 20 juillet 2007 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, puis, le 27 juin 2008, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes à effet au 31 décembre 2008 ; que la société Bastille Saint-Antoine l'a alors assignée en contestation de ce congé ; que les instances ont été jointes et que la SCI a notamment sollicité le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail en vertu du commandement du 20 juillet 2007 et la validation du congé ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en constat de la clause résolutoire, alors, selon le moyen :
1°/ que le non-respect par le preneur des délais impartis par le juge en application de l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce entraîne la déchéance automatique de l'effet suspensif de la clause résolutoire ; que la société Bastille Saint-Antoine, preneuse, avait obtenu en première instance que lui soient accordés des délais de paiement échelonnés sur une période de douze mois suspendant les effets de la clause résolutoire ; qu'aussi, en refusant à la SCI Cinéma Saint-Lazare Pasquier, bailleresse, le jeu de la clause résolutoire, quand elle constatait que, si la somme due avait été intégralement acquittée, la société Bastille Saint-Antoine n'avait pas effectué tous les versements dans les délais puisqu'elle relevait un retard dans le paiement du loyer au mois d'août 2010, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article L. 145-41 du code de commerce ;
2°/ que la clause résolutoire est acquise dès lors que le locataire n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti par le juge en application de l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, sauf force majeure ; qu'en s'abstenant de rechercher si le retard dans le paiement du loyer au mois d'août 2010 était dû à une faute de la banque qui lui était exclusivement imputable comme le soutenait la société Bastille Saint-Antoine, présentant un caractère irrésistible, imprévisible et extérieur, et en se bornant à énoncer que l'incident de paiement avait été régularisé pour refuser à la SCI Cinéma Saint-Lazare Pasquier, bailleresse, le jeu de la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1244-1 du code civil et de l'article L. 145-41 du code du commerce ;
Mais attendu que saisie par l'effet dévolutif de l'appel, la cour d'appel a le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant elle-même des délais ; qu'ayant souverainement retenu que l'attitude de la bailleresse, qui n'avait pas apuré annuellement le montant des charges comme le prévoyait le bail et réclamé en une seule fois le montant des charges correspondant à plus de quatre années de location, justifiait que soient accordés à la locataire de larges délais de paiement et que soit suspendue la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la cour d'appel, qui a constaté que la locataire s'était acquittée de l'intégralité des sommes dues dans le délai, a, par ces seuls motifs et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, décidé à bon droit que la clause résolutoire n'avait pas trouvé à s'appliquer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de retenir le principe d'une indemnité d'éviction au bénéfice de la locataire et d'ordonner une expertise sur son montant, alors, selon le moyen, que les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions si ce n'est pour expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que, pour déclarer recevable la demande de la société Bastille Saint-Antoine en paiement d'une indemnité d'éviction, présentée pour la première fois en cause d'appel, la cour d'appel a considéré que celle-ci était la conséquence de la contestation du congé sans offre d'indemnité d'éviction devant le tribunal de grande instance ; qu'en statuant de la sorte quand la contestation du congé avait pour finalité que le bail se poursuive de sorte que la demande poursuivant l'octroi d'une indemnité d'éviction, laquelle supposait la fin des relations contractuelles, était une prétention nouvelle, la cour d'appel a violé les article 564, 565 et 566 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'existait aucun motif grave justifiant un refus d'indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la demande en paiement d'une indemnité d'éviction était la conséquence de la demande de la locataire contestant le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction, en a déduit à bon droit que la demande en paiement de cette indemnité était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident de la société Bastille Saint-Antoine qui n'est qu'éventuel ;
REJETTE le pourvoi ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur le pourvoi incident ;
Condamne la SCI Cinéma Saint-Lazare Pasquier aux dépens des pourvois ;
Condamne la SCI Cinéma Saint-Lazare Pasquier à payer la somme de 3 000 euros à la société Bastille Saint-Antoine ; rejette la demande de la SCI Cinéma Saint-Lazare Pasquier ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la société du Cinéma Saint-Lazare Pasquier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le délai de grâce tel qu'accordé par le jugement pendant une durée d'un an à compter de la signification du jugement a suspendu la mise en oeuvre de la clause résolutoire qui n'a pas trouvé à s'appliquer et d'AVOIR débouté la SCI CINEMA SAINT LAZARE PASQUIER de sa demande tendant au constat de la clause résolutoire ;
AUX MOTIFS QUE « la sci cinéma Saint Lazare Pasquier fait valoir que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer délivré le 20 juillet 2007 faisant suite à de nombreux commandements de payer au nombre de 17 au total, doit trouver à s'appliquer, alors qu'il est resté partiellement infructueux dans le délai d'un mois à l'exception du seul loyer courant hors taxes, que c'est à tort que le tribunal a retenu que ce commandement avait été délivré de mauvaise foi de sa part le tribunal a en effet jugé que la bailleresse avait fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer qui ne pouvait donc produire effet, dès lors que celle-ci a fait délivrer le commandement d'avoir à payer des charges correspondant à quatre années et demi de location sans demande préalable, qu'elle savait sa locataire en difficultés à la suite de ses demandes de délais de paiement, que le commandement a été délivré à une période de l'année où l'activité du cinéma est réduite, où les recettes sont moindres, et alors qu'une procédure opposait les parties ; or, aucun de ces éléments ne caractérisent véritablement la mauvaise foi de la bailleresse ; en effet, la connaissance par elle des difficultés récurrentes à faire face au paiement des loyers ne prive pas la bailleresse de réclamer le montant des sommes qui lui sont dues et elle n'est pas l'associée de la locataire dans la gestion de son exploitation de sorte que les variations d'activité lui sont étrangères et ne peuvent la conduire qu'à éventuellement faire preuve de mansuétude en accordant au locataire défaillant des délais de paiement sans que cela la prive de l'exercice de ses droits ; il est cependant juste de reprocher à la bailleresse de ne pas avoir apuré annuellement le montant des charges comme le prévoit le bail et d'avoir réclamé ainsi en une seule fois en juin 2007 le montant de charges correspondant à plus de quatre années de location soit de 2003 à 2007, ce qui était susceptible d'aggraver davantage les difficultés de gestion de la locataire ; cette attitude de légèreté blâmable de la part de la bailleresse, si elle n'est pas assimilable à la mauvaise foi, justifiait que soit accordé à la locataire de larges délais de paiement suspendant la mise en oeuvre de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer, ce que le tribunal lui a du reste octroyés ; il n'est pas contesté que la locataire s'est aujourd'hui acquitté de l'intégralité des sommes dues dans les délais impartis jusqu'au 31 octobre 2010 sauf un incident de paiement en août 2010 qu'elle attribue à sa banque et qui a été régularisé depuis mais qui ne peut, a posteriori conduire au constat de l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que le tribunal en avait écarté l'application, la défaillance ne pouvant alors conduire qu'à la reprise des poursuites, à l'exigibilité de la totalité de la sommes due et à l'application des pénalités de retard qui ne sont pas demandées » (cf. arrêt p.5, sur l'acquisition de la clause résolutoire -p.6, §2) ;
1/ ALORS QUE, d'une part, le non-respect par le preneur des délais impartis par le juge en application de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce entraîne la déchéance automatique de l'effet suspensif de la clause résolutoire ; que la société BASTILLE SAINT ANTOINE, preneuse, avait obtenu en première instance que lui soient accordé des délais de paiement échelonnés sur une période de douze mois suspendant les effets de la clause résolutoire ; qu'aussi, en refusant à la SCI CINEMA SAINT LAZARE PASQUIER, bailleresse, le jeu de la clause résolutoire, quand elle constatait que, si la somme due avait été intégralement acquittée, la société BASTILLE SAINT ANTOINE n'avait pas effectué tous les versements dans les délais puisqu'elle relevait un retard dans le paiement du loyer au mois d'août 2010, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article L.145-41 du code de commerce ;
2/ ALORS QUE, d'autre part et à titre subsidiaire, la clause résolutoire est acquise dès lors que le locataire n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti par le juge en application de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, sauf force majeure ; qu'en s'abstenant de rechercher si le retard dans le paiement du loyer au mois d'août 2010 était dû à une faute de la banque qui lui était exclusivement imputable comme le soutenait la société BASTILLE SAINT ANTOINE, présentant un caractère irrésistible, imprévisible et extérieur, et en se bornant à énoncer que l'incident de paiement avait été régularisé pour refuser à la société CINEMA SAINT LAZARE PASQUIER, bailleresse, le jeu de la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1244-1 du Code civil et de l'article L. 145-41 du Code du commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR retenu le principe d'une indemnité d'éviction au bénéfice de la SAS BASTILLE SAINT ANTOINE et d'AVOIR désigné un expert pour permettre d'évaluer son montant ;
AUX MOTIFS QUE « pour la première fois en cause d'appel, la société Bastille Saint Antoine demande le paiement d'une indemnité d'éviction ; le sci Cinéma Saint Lazare Pasquier invoque qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel et comme telle irrecevable ; or l'intimé peut présenter en cause d'appel une demande additionnelle à condition qu'elle soit la conséquence, le complément ou l'accessoire de la demande principale ; la demande en paiement d'une indemnité d'éviction est bien la conséquence de la demande de la locataire tendant à voir contester le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction de sorte que bien que présentée pour la première fois en cause d'appel elle est recevable ; la cour ne disposant cependant pas des éléments suffisants, il y a lieu d'ordonner une expertise devant permettre de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui d'occupation, aucune demande d'indemnité provisionnelle n'étant faite par la bailleresse » (cf. arrêt p.6, sur la demande en paiement d'une indemnité d'éviction -p.7, §3) ;
ALORS QUE, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que, pour déclarer recevable la demande de la société BASTILLE SAINT ANTOINE en paiement d'une indemnité d'éviction, présentée pour la première fois en cause d'appel, la cour d'appel a considéré que celle-ci était la conséquence de la contestation du congé sans offre d'indemnité d'éviction devant le tribunal de grande instance ; qu'en statuant de la sorte quand la contestation du congé avait pour finalité que le bail se poursuive de sorte que la demande poursuivant l'octroi d'une indemnité d'éviction, laquelle supposait la fin des relations contractuelles, était une prétention nouvelle, la cour d'appel a violé les article 564, 565 et 566 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Defrénois et Lévis, avocat aux Conseils pour la société Bastille Saint-Antoine ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du 19 novembre 2009 en ce qu'il avait débouté la Sci du Cinéma Saint-Lazare Pasquier de sa demande tendant au constat de la clause résolutoire au motif que le commandement avait été délivré de mauvaise foi ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a jugé que la bailleresse avait fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer qui ne pouvait donc produire effet, dès lors que celle-ci a fait délivrer le commandement d'avoir à payer des charges correspondant à quatre années et demi de location, sans demande préalable, qu'elle savait sa locataire en difficultés à la suite de ses demandes de délais de paiement, que le commandement a été délivré à une période de l'année ou l'activité du cinéma est réduite, ou les recettes sont moindres, et alors qu'une procédure opposait les parties ; qu'aucun de ces éléments ne caractérisent véritablement la mauvaise foi de la bailleresse ; qu'en effet, la connaissance par elle des difficultés récurrentes à faire face au paiement des loyers ne prive pas la bailleresse de réclamer le montant des sommes qui lui sont dues et elle n'est pas l'associée de la locataire dans la gestion de son exploitation de sorte que les variations d'activité lui sont étrangères et ne peuvent la conduire qu'à éventuellement faire preuve de mansuétude en accordant au locataire défaillant des délais de paiement sans que cela la prive de l'exercice de ses droits ;
ALORS QUE la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur ; que le bailleur est tenu de procéder à une régularisation annuelle des charges dues par le locataire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément relevé que la Sci du Cinéma Saint-Lazare Pasquier avait fait délivrer, par exploit du 20 juillet 2007, à la Sarl Bastille Saint-Antoine un commandement visant la clause résolutoire, d'avoir à payer des charges correspondant à quatre années et demi de location sans demande préalable, ce dont il résultait nécessairement que, compte tenu du montant de la somme demandée, à savoir 70.090,74 €, et du manquement de la société bailleresse à son obligation de régularisation annuelle des charges, la clause résolutoire avait été invoquée de mauvaise foi par la Sci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 du code civil et L. 1145-41 du code de commerce.
