LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 janvier 2012), que, suivant un acte du 16 mai 2006, la société IJEM a promis de vendre à Mme X... un immeuble sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 340 000 euros, la bénéficiaire de la promesse s'obligeant à déposer une ou plusieurs demandes de prêt auprès d'au moins deux organismes financiers différents avant le 15 juin 2006 ; que la société IJEM a assigné Mme X... en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que la société IJEM fait grief à l'arrêt de dire que la condition suspensive d'obtention de prêt est défaillie sans faute de Mme X... et de la débouter de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, alors, selon le moyen :
1°/ que pour bénéficier de la protection de la condition suspensive de prêt, le bénéficiaire de la promesse devait justifier du dépôt de sa demande de prêts d'un montant total de 340 000 euros auprès d'au moins deux établissements financiers différents ; qu'en se fondant, pour retenir que Mme X... avait satisfait à cette obligation, sur le courrier que lui avait adressé la société Ace le 10 juin 2006, sans s'interroger sur l'identité des établissements bancaires visés dans ce courrier et sans vérifier si le montant des prêts sollicités correspondait au montant du prêt nécessaire à l'acquisition de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que pour bénéficier de la protection de la condition suspensive de prêt, le bénéficiaire de la promesse était également tenu de se prévaloir, au plus tard au 15 juin 2006, de la non-obtention d'un ou plusieurs prêts ou de refus de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents ; qu'en considérant qu'il ne pouvait être imputé à Mme X... de n'avoir pas notifié la non-obtention des prêts dans un délai d'un mois parce que la condition était impossible, cependant que la promesse de vente stipulait qu'à défaut, elle était réputée avoir renoncé au bénéfice des conditions suspensives, la cour d'appel a méconnu les termes de la promesse du 16 mai 2006, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en écartant les stipulations de la promesse de vente au motif qu'il était impossible d'exiger du bénéficiaire qu'il obtienne une réponse dans un délai d'un mois, par référence aux pratiques bancaires en la matière, sans inviter les parties à formuler leurs observations sur ces pratiques, pourtant susceptibles de varier, notamment selon les établissements de crédit en cause et la capacité financière de l'emprunteur, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de la lettre de la banque BSD CIN accusant réception du dépôt d'une demande de financement immobilier d'un montant de 340 000 euros par Mme X... et de celle du 10 juin 2006 par laquelle la société ACE faisait part à Mme X... de ce que sa demande avait été déposée auprès de deux banques mais qu'aucune suite favorable n'avait pu lui être réservée, que l'intéressée avait satisfait à son obligation de déposer une demande de prêt auprès de deux organismes différents, et souverainement retenu qu'il était impossible que la bénéficiaire puisse justifier d'un éventuel refus de prêt dans le même délai d'un mois que celui imparti pour le dépôt de la demande de prêt, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y..., ès qualités de liquidateur de la société IJEM aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y..., ès qualités de liquidateur de la société IJEM à payer à Mme Girard la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y..., ès qualités de liquidateur de la société IJEM ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société IJEM
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la condition suspensive d'obtention de prêt est défaillie sans faute de Madame X... et débouté la société Ijem de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
AUX MOTIFS QUE les conventions font la loi des parties et que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; que la promesse unilatérale de vente conclue le 16 mai 2006 qui n'a pas fait l'objet d'un enregistrement dans un délai de huit jours n'est pas entachée de nullité dès lors qu'elle a été reçue par un acte authentique dont la régularité formelle n'est pas sérieusement mise en cause, que le moyen tiré de sa nullité doit être écarté ; que la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt d'un montant minimum de 340 000 € à charge par lui de déposer le ou les dossiers de demandes de prêts dans le délai de 30 jours calendaires à compter de la signature de l'acte et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite ; qu'il était prévu à l'acte que la condition suspensive serait réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords de prêts au plus tard le 15 juin 2006, cette obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire, lequel pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive devait justifier du dépôt de sa demande de prêts auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant, de la non obtention d'un ou plusieurs prêts ou du refus de prêt devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents ; que la société Ijem invoque les dispositions de l'article 1178 du Code civil estimant que Mme X... n'a pas accompli les diligences nécessaires pour l'obtention du prêt requis ; qu'il résulte d'une part, de la lettre du 30 mai 2006 de la banque BSD CIN accusant réception du dépôt d'une demande de financement immobilier d'un montant de 340 000 € sur 180 mois par Mme X... et confirmant que le dossier est en cours d'étude et d'autre part, de la lettre du 10 juin 2006 par laquelle la société ACE fait part à Mme X... de ce que sa demande du 24 mai a été déposée auprès de deux banques mais que malheureusement aucune suite favorable ne peut lui être réservée, que l'intéressée a satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès de deux organismes différents dans le mois de la signature de la promesse de vente ; que le défaut de diligences ne saurait être déduit des lettres des organismes financiers, notamment de la lettre du 30 juin 2006 de la Banque Scalbert Dupont CIN rejetant la demande de prêt et de celle du 20 septembre 2006 de la société ACE confirmant qu'elle ne peut donner une suite favorable à la demande de prêt ce dont il s'infère que Mme X... a tenté, même au-delà du délai imparti, de remplir la condition en litige ; qu'en outre, le défaut d'information du promettant de la non obtention du prêt dans le délai qui expirait le 15 juin 2006 ne pouvait faire présumer le défaut de diligences, dès lors que s'agissant d'un crédit d'un montant de 340 000 €, le délai d'un mois était manifestement trop court pour la constitution et l'instruction d'un dossier de cette importance, eu égard aux pratiques bancaires en la matière ; qu'en outre, il est justifié que le notaire instrumentaire a été tenu informé des refus opposés à la demande de prêt ; qu'en tout état de cause, alors que la bénéficiaire disposait d'un délai d'un mois expirant le 16 juin pour procéder au dépôt de sa demande de prêt, il était donc impossible qu'elle puisse justifier dans le même délai qui expirait également le 16 juin 2006, d'un éventuel refus de prêt ; que pour autant, si contrairement à ce que soutient Mme X... la convention elle-même n'est pas entachée de nullité, pour ce motif également, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie sans faute de la part de Mme X... ; que le versement de l'indemnité d'immobilisation à la charge de la bénéficiaire qui devait avoir lieu le 30 juin, n'ayant pas été érigé en condition suspensive et dont l'absence de consignation permettait au promettant de se libérer, si bon lui semblait, de son engagement de vente, le fait que Mme X... n'ait pas procédé à la consignation requise est sans influence sur la solution du litige qui concerne l'appréciation du caractère fautif ou non de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la question de l'éventuelle attribution de l'indemnité d'immobilisation au promettant n'en étant que la conséquence ; qu'en l'espèce, la condition suspensive étant défaillie sans faute de Mme X..., la société Ijem, promettant, n'est pas fondée à revendiquer le versement de l'indemnité convenue d'un montant de 15 500 € ; que dans ces conditions la décision des premiers juges qui ont considéré que la condition suspensive d'obtention de prêt était réputée accomplie de sorte que l'indemnité d'immobilisation était acquise à la SCI Ijem doit être infirmée et celle-ci déboutée de l'intégralité de ses demandes ;
1°) ALORS QUE pour bénéficier de la protection de la condition suspensive de prêt, le bénéficiaire de la promesse devait justifier du dépôt de sa demande de prêts d'un montant total de 340.000 euros auprès d'au moins deux établissements financiers différents ; qu'en se fondant, pour retenir que Madame X... avait satisfait à cette obligation, sur le courrier que lui avait adressé la société Ace le 10 juin 2006, sans s'interroger sur l'identité des établissements bancaires visés dans ce courrier et sans vérifier si le montant des prêts sollicités correspondait au montant du prêt nécessaire à l'acquisition de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que pour bénéficier de la protection de la condition suspensive de prêt, le bénéficiaire de la promesse était également tenu de se prévaloir, au plus tard au 15 juin 2006, de la non-obtention d'un ou plusieurs prêts ou de refus de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents ; qu'en considérant qu'il ne pouvait être imputé à Madame X... de n'avoir pas notifié la non-obtention des prêts dans un délai d'un mois parce que la condition était impossible, cependant que la promesse de vente stipulait qu'à défaut, elle était réputée avoir renoncé au bénéfice des conditions suspensives, la cour d'appel a méconnu les termes de la promesse du 16 mai 2006, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en écartant les stipulations de la promesse de vente au motif qu'il était impossible d'exiger du bénéficiaire qu'il obtienne une réponse dans un délai d'un mois, par référence aux pratiques bancaires en la matière, sans inviter les parties à formuler leurs observations sur ces pratiques, pourtant susceptibles de varier, notamment selon les établissements de crédit en cause et la capacité financière de l'emprunteur, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
