LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers,1er juin 2012), que le 10 août 2005 M. X... a conclu avec la société civile immobilière Bonpland (la SCI) un « compromis de vente » d'un immeuble, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'une décision devenue irrévocable a déclaré la vente parfaite et a condamné M. X... à verser à la SCI la somme de 60 000 euros au titre d'une clause pénale ; que, la vente n'ayant pas été réalisée, M. X... a assigné la SCI en résolution de la vente et paiement de la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 60 000 euros alors, selon le moyen :
1°/ que la résolution du contrat prononcée à la demande des deux parties emporte anéantissement rétroactif de celui-ci et prive la clause pénale de ses effets ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui, après avoir prononcé la résolution du compromis de vente « au vu de l'accord des parties sur ce point », a néanmoins débouté M. X... de sa demande en restitution du montant de la clause pénale a, ce faisant, omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et 1184 du code civil ;
2°/ que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en l'espèce, M. X... dénonçait l'attitude de la SCI Bonpland qui, dans un premier temps, et alors qu'elle se savait déjà impécunieuse, avait poursuivi la réalisation forcée de la vente, en offrant de payer le prix, pour finalement, et dans un second temps, se prévaloir de son impécuniosité aux fins d'échapper à la réitération de la vente ; qu'en s'abstenant d'apprécier le litige sous cet angle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé, et au regard de l'article 6 paragraphe 1er de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
3°/ que commet une faute le marchand de biens qui poursuit la réalisation forcée d'une vente en sachant qu'il n'aura pas les capacités de s'acquitter du prix de vente ; qu'en retenant que le vendeur aurait causé son propre préjudice en s'opposant à la réalisation de la vente jusqu'à l'arrêt du 12 novembre 2008, tout en relevant que dès le mois de juin de la même année, donc avant l'audience des débats ayant donné lieu à l'arrêt précité, la société Bonpland savait qu'elle ne se porterait plus acquéreur de l'immeuble, ce qui ne l'avait pas empêchée de persister à demander la confirmation du jugement ayant ordonné la réalisation forcée de la vente, la cour d'appel, qui s'est abstenue de sanctionner la faute de l'acquéreur, a violé les articles 1147 et 1383 du code civil ;
4°/ que méconnaît la loyauté des débats la partie qui dissimule un élément essentiel de nature à permettre à son adversaire de se défendre utilement ; qu'en l'espèce, M. X... reprochait à la SCI Bonpland, qui savait depuis le mois de juin 2008 qu'elle était impécunieuse, d'avoir, dans le seul but de préserver le bénéfice de la clause pénale, dissimulé cet élément ; qu'en s'abstenant de rechercher si la société Bonpland ne s'était pas rendue responsable d'une dissimulation d'autant plus fautive qu'elle avait privé le vendeur de faire valoir que le montant de la clause devenait nécessairement excessif compte tenu de l'abandon du projet par la société Bonpland elle-même, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil et 6 paragraphe 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des écritures devant la cour d'appel que M. X... ait soutenu que la clause pénale était privée de ses effets, que la SCI s'était contredite au détriment d'autrui, et qu'elle avait méconnu le principe de la loyauté des débats ; que le moyen est, de ces chefs, nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la situation prétendument préjudiciable de M. X..., qui s'était opposé à la réalisation de la vente en décembre 2005 alors que la SCI disposait des fonds nécessaires à l'acquisition, et avait prolongé le délai d'attente pour régulariser l'acte en interjetant appel du premier jugement, lui était imputable, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne pouvait être reproché à la SCI aucune résistance abusive ;
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à la SCI Bonpland la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande en paiement de la somme de 60.000 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « que la SCI Bonplan, qui avait obtenu en 2005 le financement nécessaire à son acquisition, justifie du refus du Crédit Mutuel, qu'elle avait à nouveau sollicité, de lui accorder un crédit ; que d'autres banques contactées (BNP Paribas, CIO-BRO) ont, elles aussi, refusé leur concours ; qu'il n'est ni établi, ni même allégué que la SCI BONPLAND n'aurait pas effectué les diligences nécessaires pour rechercher le crédit qui lui était nécessaire pour financer l'opération ; que la SCI BONPLAND ne peut être tenu pour responsable du resserrement du crédit et du retournement de la conjoncture économique ; qu'aucune résistance abusive et circonstanciée ne peut donc lui être reprochée ; que surtout, Monsieur X... s'est lui-même opposé à la réalisation de la vente en décembre 2005 alors que l'acquéreur disposait des fonds nécessaires et a été contraint de saisir le tribunal de grande instance pour obtenir la réalisation forcée de la vente ; que Monsieur X... a interjeté appel de ce jugement, prolongeant d'autant le délai d'attente pour régulariser l'acte ou vendre l'immeuble à un tiers ; que Monsieur X... n'est donc pas fondé à reprocher à la SCI BONPLAND une résistance abusive, alors que la situation prétendument préjudiciable dans laquelle il se trouve lui est imputable ; que par ailleurs, Monsieur X..., qui a continué à percevoir les loyers de l'immeuble pendant toute la durée de la procédure, c'est-à-dire depuis fin 2005, ne justifie pas de ses diligences pour trouver un acquéreur et réaliser la vente de l'immeuble » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « c'est Daniel X... qui est exclusivement à l'origine du préjudice qu'il invoque dès lors d'une part qu'il s'est opposé à la réitération sous forme authentique de la vente de l'immeuble ainsi qu'il résulte du procèsverbal de carence en date du 21 décembre 2005, rédigé par Maître ASSELIN, notaire à LA ROCHELLE, ce qui a conduit la SCI BONPLAND à saisir le tribunal de grande instance aux fins d'obtenir la réalisation forcée, d'autre part qu'il a interjeté appel du jugement du 7 novembre 2006, ce qui a donné lieu à l'arrêt du 12 novembre 2008 ; qu'en refusant de signer l'acte de vente pendant trois ans, et en tout état de cause jusqu'à l'arrêt de la cour d'appel de POITIERS en date du 12 novembre 2008, Daniel X... ne saurait soutenir que la résistance par la SCI BONPLAND de régulariser la vente en exécution de cette décision de justice est abusive, alors que la SCI BONPLAND justifie par la production de trois attestations d'établissements bancaires qu'elle n'était plus en mesure d'obtenir un prêt destiné à financer l'acquisition de l'immeuble à compter de juin 2008, ce qui n'était pas le cas en 2005, puisque les juges du fond avaient constaté la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt ; qu'en conséquence, Daniel X... étant exclusivement à l'origine de la non-réalisation de la vente sous forme authentique jusqu'à l'arrêt de la cour d'appel et ne justifiant pas en outre de son préjudice du fait du refus partiel de la SCI BONPLAND d'exécuter l'arrêt du 12 novembre 2008, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts »
ALORS 1°) QUE la résolution du contrat prononcée à la demande des deux parties emporte anéantissement rétroactif de celui-ci et prive la clause pénale de ses effets ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui, après avoir prononcé la résolution du compromis de vente « au vu de l'accord des parties sur ce point », a néanmoins débouté Monsieur X... de sa demande en restitution du montant de la clause pénale a, ce faisant, omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et 1184 du code civil ;
ALORS 2°) QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en l'espèce, Monsieur X... dénonçait l'attitude de la SCI BONPLAND qui, dans un premier temps, et alors qu'elle se savait déjà impécunieuse, avait poursuivi la réalisation forcée de la vente, en offrant de payer le prix, pour finalement, et dans un second temps, se prévaloir de son impécuniosité aux fins d'échapper à la réitération de la vente ; qu'en s'abstenant d'apprécier le litige sous cet angle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé, et au regard de l'article 6 paragraphe 1er de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS 3°) QUE commet une faute le marchand de biens qui poursuit la réalisation forcée d'une vente en sachant qu'il n'aura pas les capacités de s'acquitter du prix de vente ; qu'en retenant que le vendeur aurait causé son propre préjudice en s'opposant à la réalisation de la vente jusqu'à l'arrêt du 12 novembre 2008, tout en relevant que dès le mois de juin de la même année, donc avant l'audience des débats ayant donné lieu à l'arrêt précité, la société BONPLAND savait qu'elle ne se porterait plus acquéreur de l'immeuble, ce qui ne l'avait pas empêchée de persister à demander la confirmation du jugement ayant ordonné la réalisation forcée de la vente, la cour d'appel, qui s'est abstenue de sanctionner la faute de l'acquéreur, a violé les articles 1147 et 1383 du code civil ;
ET ALORS ENFIN 4°) QUE méconnaît la loyauté des débats la partie qui dissimule un élément essentiel de nature à permettre à son adversaire de se défendre utilement ; qu'en l'espèce, Monsieur X... reprochait à la SCI BONPLAND, qui savait depuis le mois de juin 2008 qu'elle était impécunieuse, d'avoir, dans le seul but de préserver le bénéfice de la clause pénale, dissimulé cet élément ; qu'en s'abstenant de rechercher si la société BONPLAND ne s'était pas rendue responsable d'une dissimulation d'autant plus fautive qu'elle avait privé le vendeur de faire valoir que le montant de la clause devenait nécessairement excessif compte tenu de l'abandon du projet par la société BONPLAND elle-même, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil et 6 paragraphe 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Le greffier de chambre
