LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 6 mars 2012), que par acte du 25 avril 2008, Mme X... a vendu à M. Y... un terrain à bâtir viabilisé sur la commune de Moussey ; que le 2 juillet 2008, M. Y... et sa compagne ont déposé à la mairie une demande de permis de construire une maison individuelle sur le terrain, qui leur a été accordée par le maire de Moussey par arrêté du 12 juillet 2008 ; que le 6 septembre 2008, le maire de Moussey a pris un nouvel arrêté retirant le permis de construire, la construction projetée étant implantée pour partie en zone agricole ; que M. Y... a assigné Mme X... en annulation de la vente pour dol et, à titre subsidiaire, pour manquement à son obligation de renseignement ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé l'annulation de la vente du terrain, alors selon le moyen :
1°/ que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel qui a retenu que le terrain n'était devenu partiellement inconstructible que lors de la modification du plan d'occupation des sols de 2006 et qu'il était affecté d'une servitude administrative d'alignement, n'a pas précisé d'où il aurait résulté, autrement que dans un document d'arpentage de 2005, antérieur à la modification du plan d'occupation des sols, que Mme X... aurait eu connaissance de ces deux circonstances, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2°/ que le défaut d'information précontractuelle ne suffit pas à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; que la cour d'appel qui s'est bornée à affirmer que Mme X... avait caché à M. Y... que le terrain litigieux était grevé d'une servitude d'alignement et que le consentement de ce dernier n'avait été obtenu que par le dol de Mme X..., n'a pas caractérisé l'élément intentionnel de la réticence dolosive, privant encore sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que Mme X... avait présenté à M. Y..., lors de la conclusion du compromis de vente du 25 avril 2008, un certificat d'urbanisme datant de 2004, alors que le plan d'occupation des sols de la commune de Moussey avait été modifié le 6 juillet 2006 et faisait apparaître que le terrain litigieux était désormais classé pour partie en zone non constructible, et relevé qu'elle avait une parfaite connaissance de la situation juridique de la parcelle litigieuse puisqu'elle avait signé le 15 mars 2005 un document d'arpentage établi à la suite de la division d'un ensemble immobilier dont faisait partie celle-ci et qu'elle avait caché à l'acquéreur que le terrain litigieux était grevé d'une servitude d'alignement diminuant encore sa surface constructible et rendant irréalisable son projet de construction, la cour d'appel, qui a caractérisé l'existence d'un comportement dolosif de Mme X..., a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen, qui est recevable :
Vu l'article 1227 du code civil ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer la somme de 8 600 euros à titre de clause pénale, l'arrêt retient que l'acte de vente contenait une clause prévoyant le versement de cette somme en cas de défaillance du vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité de l'acte du 25 avril 2008 qu'elle venait de prononcer entraînait celle de la clause pénale qui y était insérée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 8 600 euros, l'arrêt rendu le 6 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la vente d'un terrain à bâtir par Mme X... à M. Y...,
Aux motifs que Mme X... avait une parfaite connaissance de la situation juridique de la parcelle puisqu'elle avait signé le 15 mars 2005 un document d'arpentage établi à la suite de la division d'un ensemble immobilier dont faisait partie celle-ci, division qui avait été demandée par son frère et elle-même à la suite de laquelle elle s'était trouvée propriétaire de deux terrains dont celui objet du litige et son frère de l'autre parcelle ; qu'elle avait présenté à M. Y... lors de la conclusion du compromis de vente du 25 avril 2008 un certificat d'urbanisme de 2004 alors que le POS avait été modifié le 6 juillet 2006 et avait classé en zone agricole non constructible une partie du terrain initialement classé en zone UC ; que Mme X... avait en outre caché à M. Y... que le terrain litigieux était grevé d'une servitude d'alignement, diminuant sa superficie constructible et rendant irréalisable le projet de construction de l'acquéreur ; qu'il résultait de ces circonstances ayant précédé et accompagné la signature de l'acte sous seing privé litigieux que le consentement de M. Y... n'avait été obtenu que par le dol de Mme X... ;
Alors que 1°) le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel qui a retenu que le terrain n'était devenu partiellement inconstructible que lors de la modification du plan d'occupation des sols de 2006 et qu'il était affecté d'une servitude administrative d'alignement, n'a pas précisé d'où il aurait résulté, autrement que dans un document d'arpentage de 2005, antérieur à la modification du plan d'occupation des sols, que Mme X... aurait eu connaissance de ces deux circonstances, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
Alors, subsidiairement, que 2°) le défaut d'information précontractuelle ne suffit pas à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; que la cour d'appel qui s'est bornée à affirmer que Mme X... avait caché à M. Y... que le terrain litigieux était grevé d'une servitude d'alignement et que le consentement de ce dernier n'avait été obtenu que par le dol de Mme X..., n'a pas caractérisé l'élément intentionnel de la réticence dolosive, privant encore sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué, qui a annulé la vente d'un terrain par Mme X... à M. Y..., d'avoir condamné la venderesse à payer à l'acquéreur la somme de 8 600 euros en application de la clause pénale insérée à l'acte de vente,
Aux motifs que cet acte comportait une clause intitulée « Défaillance du vendeur » selon laquelle, au cas où l'acte authentique n'aurait pas été dressé par la faute du vendeur, l'acquéreur aura droit à une somme de 8 600 € à titre d'indemnité et de clause pénale forfaitaire,
Alors que la nullité de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale ; qu'en ayant condamné la venderesse à payer à l'acquéreur le montant des dommages-intérêts prévus par la clause pénale insérée à l'acte de vente du 25 avril 2008 quand la nullité de cet acte qu'elle venait de prononcer entraînait celle de la clause pénale qui y était insérée, la cour d'appel a violé l'article 1227 du code civil.
