LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et deuxième moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu que lors de l'acquisition de la propriété, la SCI DELJ avait valablement pu croire qu'elle acquérait l'accès à la propriété et ce d'autant plus que la configuration des lieux telle qu'elle résultait des photographies versées aux débats permettait de vérifier que la propriété était entourée de murs et que le seul accès se faisait par le portail en bois situé entre ces murs d'enceinte ; qu'il était évident compte tenu de la configuration des lieux que la SCI DELJ avait entendu acquérir non seulement la propriété mais son accès, qu'il était non moins évident que les époux X... avaient entendu céder cet accès, sinon ils auraient prévu dans l'acte de vente une servitude de passage au profit des acquéreurs, qu'aux termes de l'acte le bien vendu était « tel que l'objet des présentes existe et ce comporte actuellement avec toutes ses aisances », la cour d'appel qui a pu en déduire que la commune intention des parties avait bien été, de la part du vendeur de céder un ensemble immobilier auquel on accédait par un portail en bois et une allée et, de la part de l'acquéreur d'acheter une propriété ayant un accès propre et non se faisant par la propriété voisine, et que la SCI avait nécessairement acquis la partie du terrain comportant le portail et la voie d'accès figurant au nord de la limite A-B figurant au plan de M. Y... et représentant une surface de 270 mètres carrés, a, sans dénaturation de l'acte du 8 avril 2002, légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les notaires, qui n'avaient pas l'obligation de se rendre sur les lieux, n'avaient aucun moyen de vérifier que l'accès à la propriété vendue se faisait par la parcelle AK 13, faute de plan de bornage faisant état, avant la vente, de cette situation ; et que le plan de masse joint à l'acte de vente faisait état d'un accès inclus dans la propriété vendue ; la cour d'appel, qui a pu en déduire que les notaires n'avaient pas commis de faute susceptible d'engager leur responsabilité, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, infirmant le jugement, décidé que la SCI DELJ a, aux termes de l'acte du 8 avril 2002, acquis l'assiette de terrain comportant le portail et la voie d'accès, figurant au nord de la limite A-B sur le plan de Monsieur Y..., d'une superficie de 270 m2 et prescrit une expertise, puis rejeté les demandes dirigées contre les notaires ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte tant des photographies que du plan de bornage produit aux débats que l'accès à la propriété vendue par les époux X... à la SCI DELJ constituée d'une maison et de ses dépendances, se fait au départ de la voie communale n°1, au moyen d'un accès en nature de terre plein, aboutissant à un portail qui ouvre lui même sur un chemin débouchant sur la parcelle ZA 18 acquise par la SCI DELJ ; que ce portail, ainsi qu'il résulte des photographies produites par la SCI DELJ (pièce 10) est entouré de chaque côté de murs d'enceinte en pierre et ouvre sur une allée se prolongeant vers la parcelle ZA 18 ; qu'il n'est pas contesté qu'au moment où la SCI DELJ a acquis l'ensemble immobilier, il n'existait sur le terrain aucune marque distinctive de séparation entre les parcelles ZA 18 acquise par la SCI DELJ et AK 13 restant propriété des vendeurs ; que ce n'est qu'à l'issue des opérations de Monsieur Y..., géomètre-expert mandaté par la SCI DELJ pour définir les limites entre la parcelle ZA 18 et la parcelle AK 13 qu'il est apparu que la majeure partie de l'entrée de la propriété vendue se situait sur la parcelle AK 13 ; Monsieur X... soutient qu'il s'est acquitté de ses obligations en transférant à l'acquéreur la propriété des biens objet du contrat de vente, dont était exclue la parcelle AK 13 et que la demande de la SCI DELJ constitue une manoeuvre tendant à obtenir à titre gratuit une partie de la parcelle expressément exclue de la vente ; qu'il résulte du rapport d'expertise de Monsieur DELIGEZ, géomètre expert commis par le tribunal d'instance pour procéder au bornage des propriétés, qu'à la promesse de vente du 14 janvier 2002 était joint un plan cadastral figurant la parcelle AK. 13 ; que force est de constater que ce plan figurant en annexe 2 du rapport de l'expert ne permet nullement de vérifier l'existence sur cette parcelle d'une entrée permettant la desserte de la parcelle voisine ZA 18 ; que de la même manière, l'expert précise qu'à l'acte de vente du 08 avril 2002 étaient joints outre le plan précédent (annexe 2) le plan cadastral relatif à la section ZA (annexe 3) ainsi que le permis de construire délivré le 14 février 1979 qui comprend un plan de situation et un plan de masse (annexe 5a et 5b du rapport de Monsieur B...) ; que l'examen de ces documents permet de vérifier que l'annexe 3 concernant la zone ZA ne comporte aucun élément permettant de vérifier l'accès à la propriété vendue ; que le plan de situation joint au permis de construire (annexe 5) ne mentionne pas davantage l'entrée de la propriété ; que, quant au plan de masse (annexe 5b), il fait état d'un accès qui se situe hors parcelle AK 13, accès qui selon l'expert n'est pas conforme à l'accès actuel et ne pouvait en tout état de cause qu'induire les acquéreurs en erreur puisque l'accès figurant sur ce plan de masse se situe bien à l'intérieur de la propriété vendue ; qu'il résulte de ce qui précède que lors de l'acquisition de la propriété, la SCI DELJ a valablement pu croire qu'elle acquérait l'accès à la propriété et ce d'autant plus que la configuration des lieux telle qu'elle résulte des photographies versées aux débats permet de vérifier que la propriété est entourée de murs et que le seul accès se fait par le portail en bois situé entre ces murs d'enceinte ; qu'en vertu des dispositions de l'article 1156 du Code Civil, "on doit dans les conventions rechercher la commune intention des parties contractantes" ; qu'il est évident, compte tenu de la configuration des lieux, que la SCI DELJ a entendu acquérir non seulement la propriété mais son accès ; qu'il est non moins évident que les époux X... ont entendu céder cet accès, sinon ils auraient prévu dans l'acte de vente une servitude de passage au profit des acquéreurs ; que Monsieur X... ne peut aujourd'hui venir prétendre que l'accès se faisant par la parcelle AK 13 dont il est propriétaire, il n'a jamais cédé cette parcelle et par voie de conséquence l'accès litigieux, alors même qu'il ne justifie d'aucun document qui aurait été remis à la SCI DELJ et qui lui aurait permis de vérifier qu'elle n'avait pas d'accès à la propriété vendue si ce n'est au travers de la parcelle restant lui appartenir ; que les époux X... ont vendu à la SCI DELJ "un ensemble immobilier se composant d'une maison de maître, d'un jardin avec dépendances, d'un verger, de terrain, tel que l'objet des présentes existe, s'étend, se poursuit et comporte actuellement avec toutes ses aisances, dépendances ... sans aucune exception ni réserve" ; que le 24 août 1989, la SCP LECERC VILLEDIEU écrivait aux époux X... à propos de l'estimation de leur bien « suite à la visite détaillée que j'ai effectuée de votre propriété de LANTHEUIL comprenant maison de maître .. la propriété est longée sur la rue, comme d'ailleurs sur la quasi-totalité de son pourtour, par un mur de pierre. On y entre par un portail bois et une allée en S au milieu de bosquets d'arbres" ; que Monsieur X... est donc particulièrement mal venu aujourd'hui de venir prétendre que la propriété en question ne comporte pas le portail de bois et l'allée en S, puisqu'aux termes de l'acte le bien vendu est "tel que l'objet des présentes existe et ce comporte actuellement avec toutes ses aisances", ce qui signifie que le bien apparaît notamment avec son accès ; qu'il convient en conséquence au vu de l'ensemble de ces éléments de constater que la commune intention des parties a bien été de la part du vendeur de céder un ensemble immobilier s'accédant par un portail en bois et une allée et de la part de l'acquéreur d'acheter une propriété ayant un accès propre et non se faisant par la propriété voisine, ce qui en tout état de cause aurait nécessité dans l'acte de vente une mention particulière ; que Monsieur X... ne saurait par ailleurs valablement soutenir que, s ' i l était fait droit aux demandes de la SCI DELJ, sa parcelle AK 13 se trouverait enclavée alors même qu'elle bénéficie d'une façade sur la voie communale n°1 permettant un accès aisé » ;
ALORS QUE l'acte du 8 avril 2002 énonçait « AK 30 : le parc, 72a 80ca ; AK 61 : les valettes, 14a, 32ca ; AK 68 : le parc, 1ha 11a 32ca ; AK 70 : le parc, 33a 27ca ; AK 72 : le parc, 7a 22ca ; AB 102 : hameau de Pierrepont, 48a 18ca ; AB 105 : hameau de Pierrepont, 47a 70ca ; AB 106 hameau de Pierrepont, 6a 85ca ; ZA 18 : le Closet, 26a ; Total surface : 3ha 67a 66ca » (acte du 8 avril, p. 4) ; que la volonté commune des parties était de se référer, s'agissant de la désignation du bien vendu, aux limites cadastrales et ce, tant en identifiant les références cadastrales qu'en se référant aux superficies mentionnées au cadastre ; que les dispositions en cause étaient claires et précises ; qu'en estimant que la vente portait, pour partie, sur une parcelle étrangère à l'énumération figurant à l'acte, portant du reste sur une superficie non mentionnée à l'acte, les juges du fond ont dénaturé l'acte du 8 avril 2002 ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, infirmant le jugement, décidé que la SCI DELJ a, aux termes de l'acte du 8 avril 2002, acquis l'assiette de terrain comportant le portail et la voie d'accès figurant au nord de la limite A-B sur le plan de Monsieur Y... d'une superficie de 270 m2 et prescrit une expertise, puis rejeté les demandes dirigées contre les notaires ;
AUX MOTIFS « il résulte tant des photographies que du plan de bornage produit aux débats que l'accès à la propriété vendue par les époux X... à la SCI DELJ constituée d'une maison et de ses dépendances, se fait au départ de la voie communale n°1, au moyen d'un accès en nature de terre plein, aboutissant à un portail qui ouvre lui même sur un chemin débouchant sur la parcelle ZA 18 acquise par la SCI DELJ ; que ce portail, ainsi qu'il résulte des photographies produites par la SCI DELJ (pièce 10) est entouré de chaque côté de murs d'enceinte en pierre et ouvre sur une allée se prolongeant vers la parcelle ZA 18 ; qu'il n'est pas contesté qu'au moment où la SCI DELJ a acquis l'ensemble immobilier, il n'existait sur le terrain aucune marque distinctive de séparation entre les parcelles ZA 18 acquise par la SCI DELJ et AK 13 restant propriété des vendeurs ; que ce n'est qu'à l'issue des opérations de Monsieur Y..., géomètre-expert mandaté par la SCI DELJ pour définir les limites entre la parcelle ZA 18 et la parcelle AK 13 qu'il est apparu que la majeure partie de l'entrée de la propriété vendue se situait sur la parcelle AK 13 ; Monsieur X... soutient qu'il s'est acquitté de ses obligations en transférant à l'acquéreur la propriété des biens objet du contrat de vente, dont était exclue la parcelle AK 13 et que la demande de la SCI DELJ constitue une manoeuvre tendant à obtenir à titre gratuit une partie de la parcelle expressément exclue de la vente ; qu'il résulte du rapport d'expertise de Monsieur DELIGEZ, géomètre expert commis par le tribunal d'instance pour procéder au bornage des propriétés, qu'à la promesse de vente du 14 janvier 2002 était joint un plan cadastral figurant la parcelle AK. 13 ; que force est de constater que ce plan figurant en annexe 2 du rapport de l'expert ne permet nullement de vérifier l'existence sur cette parcelle d'une entrée permettant la desserte de la parcelle voisine ZA 18 ; que de la même manière, l'expert précise qu'à l'acte de vente du 08 avril 2002 étaient joints outre le plan précédent (annexe 2) le plan cadastral relatif à la section ZA (annexe 3) ainsi que le permis de construire délivré le 14 février 1979 qui comprend un plan de situation et un plan de masse (annexe 5a et 5b du rapport de Monsieur B...) ; que l'examen de ces documents permet de vérifier que l'annexe 3 concernant la zone ZA ne comporte aucun élément permettant de vérifier l'accès à la propriété vendue ; que le plan de situation joint au permis de construire (annexe 5) ne mentionne pas davantage l'entrée de la propriété ; que, quant au plan de masse (annexe 5b), il fait état d'un accès qui se situe hors parcelle AK 13, accès qui selon l'expert n'est pas conforme à l'accès actuel et ne pouvait en tout état de cause qu'induire les acquéreurs en erreur puisque l'accès figurant sur ce plan de masse se situe bien à l'intérieur de la propriété vendue ; qu'il résulte de ce qui précède que lors de l'acquisition de la propriété, la SCI DELJ a valablement pu croire qu'elle acquérait l'accès à la propriété et ce d'autant plus que la configuration des lieux telle qu'elle résulte des photographies versées aux débats permet de vérifier que la propriété est entourée de murs et que le seul accès se fait par le portail en bois situé entre ces murs d'enceinte ; qu'en vertu des dispositions de l'article 1156 du Code Civil, "on doit dans les conventions rechercher la commune intention des parties contractantes" ; qu'il est évident, compte tenu de la configuration des lieux, que la SCI DELJ a entendu acquérir non seulement la propriété mais son accès ; qu'il est non moins évident que les époux X... ont entendu céder cet accès, sinon ils auraient prévu dans l'acte de vente une servitude de passage au profit des acquéreurs ; que Monsieur X... ne peut aujourd'hui venir prétendre que l'accès se faisant par la parcelle AK 13 dont il est propriétaire, il n'a jamais cédé cette parcelle et par voie de conséquence l'accès litigieux, alors même qu'il ne justifie d'aucun document qui aurait été remis à la SCI DELJ et qui lui aurait permis de vérifier qu'elle n'avait pas d'accès à la propriété vendue si ce n'est au travers de la parcelle restant lui appartenir ; que les époux X... ont vendu à la SCI DELJ "un ensemble immobilier se composant d'une maison de maître, d'un jardin avec dépendances, d'un verger, de terrain, tel que l'objet des présentes existe, s'étend, se poursuit et comporte actuellement avec toutes ses aisances, dépendances ... sans aucune exception ni réserve" ; que le 24 août 1989, la SCP LECERC VILLEDIEU écrivait aux époux X... à propos de l'estimation de leur bien « suite à la visite détaillée que j'ai effectuée de votre propriété de LANTHEUIL comprenant maison de maître .. la propriété est longée sur la rue, comme d'ailleurs sur la quasi-totalité de son pourtour, par un mur de pierre. On y entre par un portail bois et une allée en S au milieu de bosquets d'arbres" ; que Monsieur X... est donc particulièrement mal venu aujourd'hui de venir prétendre que la propriété en question ne comporte pas le portail de bois et l'allée en S, puisqu'aux termes de l'acte le bien vendu est "tel que l'objet des présentes existe et ce comporte actuellement avec toutes ses aisances", ce qui signifie que le bien apparaît notamment avec son accès ; qu'il convient en conséquence au vu de l'ensemble de ces éléments de constater que la commune intention des parties a bien été de la part du vendeur de céder un ensemble immobilier s'accédant par un portail en bois et une allée et de la part de l'acquéreur d'acheter une propriété ayant un accès propre et non se faisant par la propriété voisine, ce qui en tout état de cause aurait nécessité dans l'acte de vente une mention particulière ; que Monsieur X... ne saurait par ailleurs valablement soutenir que, s ' i l était fait droit aux demandes de la SCI DELJ, sa parcelle AK 13 se trouverait enclavée alors même qu'elle bénéficie d'une façade sur la voie communale n° 1 permettant un accès aisé » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, l'acte du 8 avril 2002 ne faisait que réitérer, pour lui donner une forme authentique, le compromis de vente du 14 janvier 2002 en tant qu'il portait sur les parcelles AK n° 30, 61, 68, 70, 72, AB n°102, 105, 106 et ZA n°18 ; que le compromis de vente du 14 janvier 2002, non seulement définissait la vente par référence aux parcelles ci-dessus énumérées, mais en outre stipulait « Observation étant ici faite qu'est expressément exclue de la présente vente la parcelle de terrain sise même commune cadastrée section AK n°13 pour 12a 95ca appartenant au vendeur » (compromis du 14 janvier, p. 2), excluant ainsi formellement de la vente la parcelle AK n°13 pour 12a95ca ; qu'à supposer que l'acte du 8 avril 2002 ait été sujet à interprétation, en tout état de cause, les juges du fond se devaient de s'expliquer sur les termes du compromis de vente du 14 janvier 2002 et que faute de l'avoir fait, ils ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1583 et 1604 du code civil ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, en marge du compromis de vente du 14 janvier 2002, portant sur les parcelles AK n°30, 61, 68, 70, 72, AB n° 102, 105, 106 et ZA n°18, les époux C..., avaient également conclu, avec faculté de substitution, ce même 14 janvier 2002 avec Monsieur X..., une promesse unilatérale de vente portant sur la parcelle AK n°13 ; qu'en s'abstenant de s'expliquer, pour déterminer la volonté des parties, sur le point de savoir si tout ou partie de la parcelle AK n°13 pouvait être incluse dans la vente, quand non seulement le compromis du 8 avril 2002 relatif aux autres parcelles l'excluait, mais qu'en outre, une promesse de vente distincte constatant une autre opération portait précisément sur la parcelle AK n° 13, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1583 et 1604 du code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté l'appel en garantie formé par Monsieur X... à l'encontre de la SCP VILLEDIEU ET KERGUENO et à l'encontre de la SCP GERARD NUGUES-BENOIT VAN THEMSCHE-PATRICK SANNIER LIONEL LE RENARD ;
AUX MOTIFS QUE « la responsabilité des notaires ne peut être retenue que s'il est démontré une faute à leur encontre, laquelle doit s'apprécier in abstracto ; qu'en l'espèce, Monsieur X... ne saurait valablement reprocher aux notaires un manquement à leur devoir de conseil alors même qu'il était seul à même de préciser aux notaires qu'il n'avait pas l'intention de vendre en même temps que la propriété, l'accès à cette dernière ; que les notaires, qui n'avaient pas l'obligation de se rendre sur les lieux, n'avaient aucun moyen de vérifier que l'accès à la propriété vendue se faisait par la parcelle AK. 13, faute de plan de bornage faisant état, avant la vente, de cette situation ; qu'en tout état de cause et quand bien même les notaires se seraient rendus sur les lieux, rien ne permettait de vérifier l'implantation du portail par rapport aux parcelles précisément vendues ; qu'il convient en effet de rappeler que la difficulté n'a été découverte que suite à la demande de la SCI DELJ adressée à Monsieur Y... de procéder à la délimitation de leur propriété ; que le plan de masse joint à l'acte de vente faisait état d'un accès inclus dans la propriété vendue ; que les notaires n'avaient aucun moyen de vérifier que cette situation ne correspondait pas à la réalité cadastrale ; qu'il convient en conséquence de constater que les notaires n'ont pas commis de faute susceptible d'engager leur responsabilité et de débouter Monsieur X... de sa demande en garantie » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, dès lors que l'objet de la vente est défini par référence à des parcelles cadastrales, ainsi qu'à leur superficie, il appartient aux notaires de s'assurer que l'objet de la vente, tel que voulu par les parties, correspond bien aux références du cadastre, au besoin en projetant les biens vendus sur le plan cadastral, sauf à élucider les limites de propriété si une hésitation venait à surgir ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, dès lors que les parcelles contiguës, appartenant aux mêmes vendeurs, donnent lieu à deux opérations distinctes, prenant notamment la forme d'un compromis, pour l'une, et d'une promesse unilatérale, pour l'autre, le notaire doit s'assurer si la désignation se réfère aux numéros du cadastre et aux superficies s'y rapportant, et vérifier qu'il n'y a pas de chevauchement, au besoin en projetant sur un plan l'objet respectif des deux opérations ; qu'en s'abstenant de rechercher si le notaire n'avait pas manqué à cette obligation, deux opérations distinctes étant en cause, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 382 du code civil.
