LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1709 du même code et L. 145-1 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 février 2012), que, par acte du 24 mars 2006, régulièrement renouvelé, M. et Mme X... ont donné à bail à Mme Y... des locaux commerciaux pour l'exploitation d'un commerce saisonnier du 1er avril au 31 octobre de chaque année ; que la locataire s'étant maintenue dans les lieux après le 31 octobre 2010, les bailleurs l'ont assignée en expulsion ; que Mme Y... s'est opposée à cette demande en soutenant que la location était soumise au statut des baux commerciaux et que le bail était conclu au nom de la société L'Ile Enchan"Thés" dont elle est la gérante et l'associée unique ;
Attendu que pour dire que la société L'île Enchan"Thés" est titulaire du bail, l'arrêt retient que s'il est exact que le bail a été souscrit et toujours renouvelé au nom de Mme Y..., cette mention ne saurait priver la société L'île Enchan"Thés" de revendiquer à son seul profit le bénéfice du statut des baux commerciaux, dès lors qu'il est démontré que celle-ci a été créée par Mme Y..., qui en constitue l'associée unique, à une époque contemporaine de la signature du premier bail intervenue le 26 mars 2006 puisque son immatriculation est du 21 avril 2006 et qu'elle a seule exploité le fonds de commerce dans les locaux loués dans lesquels a été transféré son siège social le 23 mars 2010 avant l'introduction de la présente instance, que, par ailleurs, il est établi, par une attestation de la Banque Populaire du Sud Ouest, qu'elle règle les loyers, de sorte que le bail litigieux ne peut être considéré comme une sous-location prohibée mais un transfert du contrat à son profit manifestement accepté par les bailleurs qui n'ont pu l'ignorer ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater un accord de volontés entre M. et Mme X... et la société L'Ile Enchan"thés" lors de la conclusion du bail et de ses renouvellements successifs, la cour d'appel a violé les testes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne Mme Y... et la société L'Ile Enchan"Thés" aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et la société L'Ile Enchan"thés" à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... et de la société L'Ile Enchan"Thés" ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Mme Y... a bénéficié du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement au bail des locaux sis ... à Saint EMILION, et statuant à nouveau de ce chef, dit que la société L'île Enchan"thés" doit bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail de ces locaux et rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
AUX MOTIFS QUE
"- Sur le bénéfice du statut des baux commerciaux revendiqué :
Le bail commercial, contrat par lequel un propriétaire loue à un tiers un bien immobilier affecté à une activité commerciale, est régi par les dispositions du statut d'ordre public des baux commerciaux définies par les articles L 145 -1 et suivants du code de commerce.
Des dérogations à l'application de ce statut sont expressément prévues par les dispositions de l'article L 145 - 5 du code de commerce en matière de locations à caractère saisonnier dont la définition reçoit cependant des contours encadrés.
Cependant dans l'hypothèse où le locataire bien que ne procédant qu'à une exploitation saisonnière de son fonds de commerce dans les locaux loués, conserve les clefs pendant toute l'année, maintient de la marchandise en dépôt dans les locaux et assume des charges toute l'année telles que téléphone, électricité et assurances, il est en droit de se prévaloir du statut des baux commerciaux dès lors que le bail, même consenti pour une durée inférieure à deux ans, a fait l'objet d'un renouvellement exprès ou tacite à son expiration.
En l'espèce il sera relevé en préambule que s'il est exact que le bail a été souscrit et toujours renouvelé au nom de Mme Y..., il apparaît que cette mention ne saurait priver la société L'île enchan'thés' de revendiquer à titre exclusif le bénéfice du statut des baux commerciaux à son seul profit dès lors qu'il est démontré que celle ci a été créée par Mme Y... qui en constitue l'associée unique à une époque contemporaine de la signature du premier bail intervenue le 26 mars 2006 puisque son immatriculation est en date du 21 avril 2006 et qu'elle a seule exploité le fonds de commerce dans les locaux loués dans lesquels a été transféré son siège social le 23 mars 2010 avant l'introduction de la présente instance.
Par ailleurs il est établi par une attestation de la Banque Populaire du Sud Ouest en date du 11 janvier 2011 qu'elle règle les loyers des locaux commerciaux sis ... de telle sorte qu'il ne peut y avoir lieu de considérer que le bail litigieux constitue une sous location prohibée mais un transfert du contrat à son profit manifestement accepté par les bailleurs qui n'ont pu l'ignorer.
Par ailleurs il est justifié que la société L'île enchan"thés" démontre qu'elle avait la libre disposition des locaux loués toute l'année par la production de factures de téléphone et d'électricité au titre des abonnements qu'elle a souscrits pour les besoins de son commerce mais également d'un contrat d'assurances annuel pour les locaux loués. Elle établit également par la production de factures des livraisons de marchandises intervenues en novembre et décembre à l'expiration de la période d'application des baux renouvelés qui expirait au 31 octobre de chaque année. Cette appréciation ne peut être remise en cause par la production du témoignage du maçon dont M. Z... a sollicité le concours pour une intervention dans l'immeuble au titre de travaux de réfection dès lors que ce témoignage ne relate qu'une visite ponctuelle dont aucun élément n'établit qu'elle a porté sur l'intégralité des locaux loués.
Egalement c'est à bon droit que le tribunal a considéré que la réalité de la restitution des clefs chaque année ne pouvait être considérée comme établie par les bailleurs du fait de la seule mention contenue dans le contrat de bail signé chaque année dès lors que celui-ci n'était manifestement que la photocopie du bail initial de 2007 dont seules les dates de souscription étaient modifiées et certaines mentions complétées chaque fois. Cette appréciation est en outre corroborée, ainsi que l'a considéré à bon droit le tribunal, par le fait qu'un seul état des lieux loués est produit en date du 1er avril 2006 et qu'il n'a jamais été réitéré chaque année au 31 octobre à l'issue de chaque période de location comme cela aurait du être le cas dans l'hypothèse d'une restitution effective des clefs.
De surcroît, le montant du loyer incombant contractuellement à la locataire ne revêt pas un montant trop réduit par rapport aux loyers des locaux commerciaux de même nature situés à proximité de ceux objet de la location litigieuse et présentant des caractéristiques notamment de surface identique ainsi que l'établissent les annonce de location produites aux débats par la locataire et l'attestation de l'agence immobilière "La Bourse de l'immobilier" qui ne peuvent être considérées comme remises en cause par les évaluations produites par l'appelant qui concernent manifestement des locaux commerciaux mieux situés, plus grands et en meilleur état.
Dès lors sur la base de ces éléments c'est à bon droit que le tribunal a considéré que les locataires pouvaient se prévaloir de l'acquisition de la propriété commerciale à l'égard des bailleurs. Le jugement sera uniquement infirmé au titre du bénéficiaire de la propriété commerciale dès lors qu'il sera retenu à ce titre non pas Mme Y... mais la société L'île Enchan"thés" sans qu'il puisse être reproché à Mme Y... d'avoir présenté une demande nouvelle à ce titre devant la cour puisque celle-ci était évoquée par le tribunal qui l'a expressément rejetée. Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne la bénéficiaire de l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour le même motif",
ALORS, D'UNE PART, QUE l'existence du contrat de bail suppose l'accord des parties sur la consistance et la situation des lieux loués, sur la durée du bail et le prix de la location ; qu'en retenant, bien qu'elle ait relevé que les contrats de bail saisonniers successifs avaient tous été conclus entre les époux X... et Madame Y..., que la société l'île Enchan"thés" pouvait revendiquer à son profit le bénéfice de baux commerciaux dès lors qu'elle démontrait qu'elle avait été créée par Mme Y..., associée unique, à une époque contemporaine de la signature du premier bail, qu'elle avait seule exploité le fonds de commerce dans les locaux loués dans lesquels son siège social a été transféré avant l'introduction de la présente instance et qu'elle avait réglé les loyers, la cour d'appel, qui n'a pas constaté un accord de volontés entre les époux X... et la société l'île Enchan"thés" quant aux baux litigieux, a violé les articles 1134 et 1709 du code civil et L. 145-1 du code de commerce,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en relevant d'office que le bail litigieux constituait un transfert du contrat au profit de la société l'île Enchan"thés" cependant que, pour prétendre à la qualité de locataire, la société l'île Enchan"thés" a allégué que les baux saisonniers comportaient une désignation erronée ou tout le moins incomplète, de l'identité du preneur en ne précisant pas que Madame Y... agissait en qualité de gérante et associée unique de la société, que les bailleurs avaient accepté tacitement cette qualité en encaissant les chèques de cette société en règlement des loyers et qu'aucune sous-location prohibée n'était en cause, si bien, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties, a méconnu les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile,
ALORS, EN OUTRE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction; qu'en relevant d'office que le bail litigieux constituait un transfert du contrat au profit de la société l'île Enchan"thés", la cour d'appel qui a modifié l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties sans les avoir invitées à présenter des observations complémentaires a méconnu les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile,
ALORS, ENFIN, QUE la cession d'un bail n'est opposable au bailleur que si elle lui a été signifiée ou s'il a été partie à l'acte authentique ; que la perception par le propriétaire de loyers versés par le cessionnaire ne peut pas constituer à elle seule une telle acceptation ; qu'en retenant, pour décider que Madame Y... avait transféré le contrat de bail à la société l'île Enchan"thés", que cette société avait réglé les loyers et que de ce fait, Monsieur et Madame X..., bailleurs, avaient manifestement accepté ce transfert de contrat qu'ils n'avaient pu ignorer, cependant que les factures étaient toutes domiciliées à l'adresse personnelle de Madame Y... à Libourne et non pas sur le lieu de location, la cour d'appel a violé l'article 1690 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société L'île Enchan"thés" doit bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail de ces locaux et rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
AUX MOTIFS QUE
" - Sur le bénéfice du statut des baux commerciaux revendiqué :
Le bail commercial, contrat par lequel un propriétaire loue à un tiers un bien immobilier affecté à une activité commerciale, est régi par les dispositions du statut d'ordre public des baux commerciaux définies par les articles L 145 -1 et suivants du code de commerce.
Des dérogations à l'application de ce statut sont expressément prévues par les dispositions de l'article L 145 - 5 du code de commerce en matière de locations à caractère saisonnier dont la définition reçoit cependant des contours encadrés.
Cependant dans l'hypothèse où le locataire bien que ne procédant qu'à une exploitation saisonnière de son fonds de commerce dans les locaux loués, conserve les clefs pendant toute l'année, maintien de la marchandise en dépôt dans les locaux et assume des charges toute l'année telles que téléphone, électricité et assurances, il est en droit de se prévaloir du statut des baux commerciaux dès lors que le bail, même consenti pour une durée inférieure à deux ans, a fait l'objet d'un renouvellement exprès ou tacite à son expiration.
En l'espèce il sera relevé en préambule que s'il est exact que le bail a été souscrit et toujours renouvelé au nom de Mme Y..., il apparaît que cette mention ne saurait priver la société L'île enchan"thés" de revendiquer à titre exclusif le bénéfice du statut des baux commerciaux à son seul profit dès lors qu'il est démontré que celle-ci a été créée par Mme Y... qui en constitue l'associée unique à une époque contemporaine de la signature du premier bail intervenue le 26 mars 2006 puisque son immatriculation est en date du 21 avril 2006 et qu'elle a seule exploité le fonds de commerce dans les locaux loués dans lesquels a été transféré son siège social le 23 mars 2010 avant l'introduction de la présente instance.
Par ailleurs il est établi par une attestation de la Banque Populaire du Sud-Ouest en date du 11 janvier 2011 qu'elle règle les loyers des locaux commerciaux sis ... de telle sorte qu'il ne peut y avoir lieu de considérer que le bail litigieux constitue une sous location prohibée mais un transfert du contrat à son profit manifestement accepté par les bailleurs qui n'ont pu l'ignorer.
Par ailleurs il est justifié que la société L'île enchan"thés" démontre qu'elle avait la libre disposition des locaux loués toute l'année par la production de factures de téléphone et d'électricité au titre des abonnements qu'elle a souscrits pour les besoins de son commerce mais également d'un contrat d'assurances annuel pour les locaux loués. Elle établit également par la production de factures des livraisons de marchandises intervenues en novembre et décembre à l'expiration de la période d'application des baux renouvelés qui expirait au 31 octobre de chaque année. Cette appréciation ne peut être remise en cause par la production du témoignage du maçon dont M. Z... a sollicité le concours pour une intervention dans l'immeuble au titre de travaux de réfection dès lors que ce témoignage ne relate qu'une visite ponctuelle dont aucun élément n'établit qu'elle a porté sur l'intégralité des locaux loués.
Egalement c'est à bon droit que le tribunal a considéré que la réalité de la restitution des clefs chaque année ne pouvait être considérée comme établie par les bailleurs du fait de la seule mention contenue dans le contrat de bail signé chaque année dès lors que celui-ci n'était manifestement que la photocopie du bail initial de 2007 dont seules les dates de souscription étaient modifiées et certaines mentions complétées chaque fois. Cette appréciation est en outre corroborée, ainsi que l'a considéré à bon droit le tribunal, par le fait qu'un seul état des lieux loués est produit en date du 1er avril 2006 et qu'il n'a jamais été réitéré chaque année au 31 octobre à l'issue de chaque période de location comme cela aurait dû être le cas dans l'hypothèse d'une restitution effective des clefs.
De surcroît, le montant du loyer incombant contractuellement à la locataire ne revêt pas un montant trop réduit par rapport aux loyers des locaux commerciaux de même nature situés à proximité de ceux objet de la location litigieuse et présentant des caractéristiques notamment de surface identique ainsi que l'établissent les annonce de location produites aux débats par la locataire et l'attestation de l'agence immobilière "La Bourse de l'immobilier" qui ne peuvent être considérées comme remises en cause par les évaluations produites par l'appelant qui concernent manifestement des locaux commerciaux mieux situés, plus grands et en meilleur état.
Dès lors sur la base de ces éléments c'est à bon droit que le tribunal a considéré que les locataires pouvaient se prévaloir de l'acquisition de la propriété commerciale à l'égard des bailleurs. Le jugement sera uniquement infirmé au titre du bénéficiaire de la propriété commerciale dès lors qu'il sera retenu à ce titre non pas Mme Y... mais la société L'île enchan"thés" sans qu'il puisse être reproché à Mme Y... d'avoir présenté une demande nouvelle à ce titre devant la cour puisque celle-ci était évoquée par le tribunal qui l'a expressément rejetée. Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne la bénéficiaire de l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour le même motif";
ALORS, D'UNE PART, QUE l'exploitation saisonnière d'une activité s'opposant à la création d'une clientèle fixe et attachée au commerçant, est, en principe, écartée du statut des baux commerciaux ; que l'usage par le preneur des locaux loués, hors des périodes désignées dans le contrat de location à caractère saisonnier, n'entraîne la requalification du contrat en un bail commercial que si le bailleur a consenti à cet usage et non s'il résulte d'une simple tolérance ; qu'en retenant, pour requalifier les contrats saisonniers en un bail commercial, que la société l'île Enchan"thés" démontrait avoir la libre disposition des locaux loués toute l'année par la production de factures de téléphone et d'électricité au titre des abonnements souscrits pour les besoins de son commerce et d'un contrat d'assurances annuel pour les locaux loués et qu'elle produisait également des factures des livraisons de marchandises intervenues en novembre et décembre à l'expiration de la période d'application des baux renouvelés, sans rechercher si les époux X... avaient consenti à cet usage des locaux hors des périodes de location, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bail commercial exige l'exploitation continue du fonds; que les modalités de souscription des contrats d'abonnement téléphonique ou d'assurance sont sans incidence sur l'occupation réelle de locaux ; qu'en retenant, pour requalifier les contrats saisonniers en un bail commercial, que la société l'île Enchan"thés" démontrait avoir la libre disposition des locaux loués toute l'année par la production de factures de téléphone et d'électricité au titre des abonnements souscrits pour les besoins de son commerce et d'un contrat d'assurances annuel pour les locaux loués, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé l'exploitation du fonds hors de la saison touristique définie par les contrats saisonniers successifs, a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce,
ALORS, ENFIN, QU'en présence de baux qualifiés de saisonnier par les parties et stipulant la restitution des clefs au terme de chaque saison, il appartient au locataire de prouver le défaut de restitution des clefs; qu'en mettant à la charge des époux X... la preuve que les clefs étaient restituées entre chaque saison d'activité, la cour d'appel, qui a renversé la charge de la preuve, a violé les articles 1315 du code civil et L.145-5 du code de commerce.
