LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Basse-Terre, 24 octobre 2011), que la société Cogemag, locataire d'un local à usage commercial situé dans un ensemble immobilier appartenant à la SCI Frébault Jarry (la SCI), l'a assignée en réparation du trouble de jouissance subi du fait de la création par la société Patisland, locataire de locaux commerciaux au sein du même immeuble, d'une voie de circulation sur le parking sur lequel elle dispose d'une autorisation de stationner ; que la SCI a attrait dans la cause la société Patisland ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Cogemag fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que « l'autorisation de stationner sur le parking côté sud » était expressément prévue dans le bail conclu entre la SCI Frébault Jarry et la société Cogemag et en constituait un accessoire indispensable compte tenu de l'activité exercée dans les locaux : « stockage de marchandises, mobilier, matériel à l'exclusion de toute activité commerciale » ; qu'en décidant néanmoins que la société Cogemag ne pouvait s'opposer à la création par la société Patisland d'une voie de circulation permettant aux véhicules de ressortir par le portail de droite (Cogemag) après avoir traversé le « parking côté sud », quand bien même le bail conclu avec la SCI Frébault Jarry ne comportait aucune restriction au droit de jouissance conféré à la société Cogemag y compris sur ce parking, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1719.3° du code civil ;
2°/ que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée, cette interdiction s'appliquant non seulement aux immeubles et portions d'immeubles qui font l'objet du bail principal mais aussi aux accessoires de la chose louée ; qu'en énonçant que la société Cogemag ne pouvait s'opposer à la création d'une ouverture dans la grille de séparation ainsi qu'à la mise en place d'un couloir de circulation permettant aux véhicules des clients de la société Patisland d'emprunter le « parking côté sud » tout en constatant que « l'autorisation de stationner sur le parking côté sud » constituait un accessoire indispensable au bail conclu entre la SCI Frébault Jarry et la société Cogemag, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1719, 3°, et 1723 du code civil ;
3°/ que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties et ne peuvent nuire aux tiers ; que seules les parties au contrat peuvent devenir créanciers ou débiteurs par l'effet de celui-ci ; qu'en énonçant que la société Cogemag ne pouvait s'opposer à la création d'une voie de circulation au motif qu'il s'agissait là d'un impératif imposé à la société Patisland par l'assureur de celle-ci, alors même que la société Cogemag, en sa qualité de tiers à la police d'assurance souscrite par la société Patisland, ne pouvait se voir imposer à ce titre aucune restriction à son droit de jouissance qui tirait sa source de la seule convention de bail conclue avec la société Frébault Jarry, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;
4°/ que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en énonçant que la société Cogemag ne pouvait s'opposer à la création d'une voie de circulation au motif que celle-ci avait été imposée « par les autorités administratives pour des raisons de sécurité » sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
5°/ que le bailleur doit garantie à son locataire en cas de trouble de jouissance occasionné par un autre locataire ; qu'en énonçant qu'il n'existe pas de trouble de jouissance suffisant pour faire droit à la demande de la société Cogemag sans rechercher si l'ampleur de la gêne occasionnée à cette société par la création d'une voie de circulation tout autour du bâtiment ne résultait pas de ce que les véhicules approvisionnant la société Cogemag ne pouvaient, en raison de la configuration des lieux, faire le tour du bâtiment en respectant le sens de circulation imposé par la société Patisland, que ces véhicules se trouvaient désormais obligés de rouler à contresens en entrant par le portail de droite (Cogemag) et que les opérations de manutention sur l'aire de déchargement étaient rendues très dangereuses du fait de la circulation des véhicules contournant le bâtiment ainsi qu'il résultait de l'attestation émanant de la société Info transit service, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719.3° du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la société Cogemag, qui dispose seulement d'une "autorisation de stationner" sur le parking sud, n'a pas vu ce droit restreint par la création sur cette aire d'une voie de circulation qui préserve les places de stationnement, que ses véhicules pouvaient accéder à son aire de déchargement en passant par le portail de tout temps utilisé par elle et que ces aménagements n'empêchaient pas son activité de s'exercer, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, qu'elle n'établissait ni l'existence d'un trouble dans sa jouissance ni une neutralisation du parking de nature à entraîner une diminution du loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cogemag aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cogemag à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Frébault-Jarry et la somme de 2500 euros à la société Patisland ; rejette la demande de la société Cogemag ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie guadeloupéenne d'exploitation de magasins
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Cogemag de ses demandes aux fins de voir condamner la SCI Frébault Jarry, en sa qualité de bailleresse, à faire cesser le trouble de jouissance causé par la société Patisland en fermant l'ouverture pratiquée dans la grille métallique de séparation des locaux loués, à lui verser la somme de 15.000 € en réparation du préjudice subi et, subsidiairement, aux fins de voir procéder à une diminution de loyer calculée à dire d'expert,
Aux motifs qu'à l'origine le contrat de bail de courte durée du 3 octobre 1996, qui a par la suite été prorogé sans qu'il soit convenu de nouvelles dispositions, conclu entre la SCI Frébault Jarry et la SARL Cogemag a expressément prévu que faisait partie des lieux loués « l'autorisation de stationner sur le parking côté sud » ; qu'il s'agit d'un accessoire du bail, indispensable compte tenu de l'activité de la locataire qui n'est aucunement contredite sur ce point ; qu'il s'agit d'une activité de « stockage de marchandises, mobilier, matériel à l'exclusion de toute activité commerciale » la Cogemag expliquant qu'elle exploite un magasin à l'enseigne Tati à Pointe à Pitre et que sa marchandise est livrée par containers à son dépôt de Jarry ; que le bail commercial convenu le 26 octobre 2004 entre la SCI Frébault Jarry et la SARL Patisland ne comporte aucune disposition particulière en ce qui concerne l'usage d'un parking ou de places de stationnement, et encore moins de « parties communes » comme le soutient la société Patisland ; qu'il y est cependant précisé que le preneur doit obtenir l'autorisation de son bailleur avant de procéder à toute modification ou transformation des lieux ; qu'il résulte cependant des écritures des parties, et du plan des lieux communiqué, que depuis la voie publique l'entrée des locaux exploités par la Cogemag se fait du côté droit (ou est), et que celle des locaux exploités par Patisland se fait du côté gauche (ou ouest) ; que du courrier de la société Patisland adressé le 3 juin 2005 à la SCI propriétaire, et des explications données par les parties, il résulte encore que préalablement à l'arrivée de la société Patisland les aires de parking étaient séparées au niveau de l'aire de déchargement (préau) par un grillage, cette aire étant utilisée par les deux locataires, qu'après son arrivée dans les lieux la société Patisland a remplacé le grillage existant par une grille comprenant un portail afin de laisser disponible un passage de véhicules, et qu'elle a matérialisé au sol un couloir de circulation qui conduit ses clients à entrer par le portail gauche (le sien) pour ressortir par le portail droit (celui de Cogemag) après avoir fait le tour complet du bâtiment et que la Cogemag a entendu entraver ce nouveau « plan » de circulation ce dont Patisland s'est plaint auprès de son bailleur par ledit courrier du 3 juin 2005, lequel n'a rien fait, la conduisant à actionner en référé la société Cogemag afin qu'elle laisse libre le passage ; que l'ordonnance de référé du 2 décembre 2005, de même que l'arrêt confirmatif de la cour du 6 novembre 2006, n'ont pas l'autorité de la chose jugée au principal ; que du constat d'huissier réalisé à la demande de la Cogemag le décembre 2005 il ressort que celle-ci a exécuté les décisions intervenues en référé, et que du côté Patisland la voie de circulation est entravée, aucune circulation circulaire ne pouvant s'effectuer autour du bâtiment comme elle le revendiquait ; que ce même constat précise que cela n'empêche pas l'activité de la Cogemag ; que du deuxième constat effectué à la demande de la société Cogemag, le 7 août 2006 il est confirmé que les camions qui la livraient ne peuvent faire le tour du bâtiment en respectant le sens de circulation imposé par la société Patisland, et qu'ils sont obligés de prendre la voie à contresens en entrant par le portail de droite (Cogemag) ; que la Cogemag n'a pas fait dresser de nouveaux constats postérieuremnt afin de justifier le trouble qu'elle dit subir dans l'exercice de son activité ; qu'elle verse au débat un courrier du 3 mars 2010 de la société ITS, transitaire assurant le transport des containers pour son compte, relatant les difficultés qu'elle rencontre pour ses livraisons depuis la création de la voie de circulation, et son obligation de la prendre à contre-sens ; que la société Patisland et la société bailleresse affirment que la voie de circulation troublant la jouissance de la société Cogemag est nécessaire pour des raisons de sécurité ; qu'il est versé au débat par la société Patisland un courrier de son assureur du 6 mai 2005 lui reprochant de ne pas avoir mis aux normes de sécurité les alentours du bâtiment. Il lui est demandé de retirer la grille bloquant le passage ; que c'est ensuite de ce courrier qu'elle va mettre en place une nouvelle grille avec un portail qu'elle bloque ou ferme lors de la fermeture des lieux ; qu'il est également versé au débat un courrier non daté de la ville de Baie-Mahault demandant au bailleur de prendre les dispositions nécessaires pour maintenir la libre circulation autour de l'immeuble aux heures d'ouverture, de même qu'un autre daté du juillet 2005 ; que très curieusement la demande de l'appelante tend à revenir à la situation antérieure à l'installation de la grille contenant un portail effectuée par la société Patisland, avec l'accord du bailleur, en 2005 ; qu'il existait à cette époque un grillage moins rigide, mais ne permettant pas l'accès, ni de faire le tour du bâtiment ; que cet impératif a été imposé par l'assureur de la société Patisland de même que par les autorités administratives pour des raisons de sécurité ; qu'il doit donc être maintenu et ce d'autant que la gêne qu'a pu rencontrer l'appelante dans l'exercice de son activité, résulte du premier constat au cours duquel l'huissier a pu constater que l'activité pouvait tout de même s'exercer, et du deuxième constat dans lequel l'huissier a encore une fois constaté que si le camion ne pouvait faire le tour du bâtiment, ce qui de l'aveu même de l'appelante ne se faisait pas antérieurement il pouvait accéder à l'aire de déchargement en passant par le portail de tout temps utilisé par elle ; qu'il n'existe donc pas de trouble de jouissance suffisant pour faire droit à la demande de la société Cogemag ;
Alors, en premier lieu, que le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que « l'autorisation de stationner sur le parking côté sud » était expressément prévue dans le bail conclu entre la SCI Frébault Jarry et la société Cogemag et en constituait un accessoire indispensable compte tenu de l'activité exercée dans les locaux : « stockage de marchandises, mobilier, matériel à l'exclusion de toute activité commerciale » ; qu'en décidant néanmoins que la société Cogemag ne pouvait s'opposer à la création par la société Patisland d'une voie de circulation permettant aux véhicules de ressortir par le portail de droite (Cogemag) après avoir traversé le « parking côté sud », quand bien même le bail conclu avec la SCI Frébault Jarry ne comportait aucune restriction au droit de jouissance conféré à la société Cogemag y compris sur ce parking, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1719.3° du code civil,
Alors, en deuxième lieu, que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée, cette interdiction s'appliquant non seulement aux immeubles et portions d'immeubles qui font l'objet du bail principal mais aussi aux accessoires de la chose louée ; qu'en énonçant que la société Cogemag ne pouvait s'opposer à la création d'une ouverture dans la grille de séparation ainsi qu'à la mise en place d'un couloir de circulation permettant aux véhicules des clients de la société Patisland d'emprunter le « parking côté sud » tout en constatant que « l'autorisation de stationner sur le parking côté sud » constituait un accessoire indispensable au bail conclu entre la SCI Frébault Jarry et la société Cogemag, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1719.3° et 1723 du code civil,
Alors, en troisième lieu, que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties et ne peuvent nuire aux tiers ; que seules les parties au contrat peuvent devenir créanciers ou débiteurs par l'effet de celui-ci ; qu'en énonçant que la société Cogemag ne pouvait s'opposer à la création d'une voie de circulation au motif qu'il s'agissait là d'un impératif imposé à la société Patisland par l'assureur de celle-ci, alors même que la société Cogemag, en sa qualité de tiers à la police d'assurance souscrite par la société Patisland, ne pouvait se voir imposer à ce titre aucune restriction à son droit de jouissance qui tirait sa source de la seule convention de bail conclue avec la société Frébault Jarry, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil,
Alors, en quatrième lieu, que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en énonçant que la société Cogemag ne pouvait s'opposer à la création d'une voie de circulation au motif que celle-ci avait été imposée « par les autorités administratives pour des raisons de sécurité » sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile,
Alors, en cinquième lieu, que le bailleur doit garantie à son locataire en cas de trouble de jouissance occasionné par un autre locataire ; qu'en énonçant qu'il n'existe pas de trouble de jouissance suffisant pour faire droit à la demande de la société Cogemag sans rechercher si l'ampleur de la gêne occasionnée à cette société par la création d'une voie de circulation tout autour du bâtiment ne résultait pas de ce que les véhicules approvisionnant la société Cogemag ne pouvaient, en raison de la configuration des lieux, faire le tour du bâtiment en respectant le sens de circulation imposé par la société Patisland, que ces véhicules se trouvaient désormais obligés de rouler à contresens en entrant par le portail de droite (Cogemag) et que les opérations de manutention sur l'aire de déchargement étaient rendues très dangereuses du fait de la circulation des véhicules contournant le bâtiment ainsi qu'il résultait de l'attestation émanant de la société Info Transit Service, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719.3° du code civil.
