LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 février 2012), que, le 17 novembre 2006, la société Mgc diffusion a pris à bail des locaux appartenant à Mmes Catherine et Martine X... (les consorts X...), situés dans un immeuble en copropriété sis... et consistant en une boutique et un appartement au premier étage ; qu'au début du mois de décembre 2006, la société Mgc diffusion a entrepris des travaux dans les lieux loués, notamment des travaux de démolition dans les locaux du premier étage ; que, le 15 avril 2007, le faux-plafond de la boutique voisine, située en partie sous ces locaux et où était exploitée une pharmacie, s'est effondré ; que, saisi par le syndicat des copropriétaires du... (le syndicat), le juge des référés a ordonné une expertise ; que la société Mgc diffusion a assigné les consorts X..., la société Nicolas et compagie, mandataire et gérante de leur bien, ainsi que le syndicat des copropriétaires, pour obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts et la réalisation, sous astreinte, de travaux lui permettant de terminer ses propres travaux au premier étage ; que les consorts X... ont demandé la résiliation judiciaire du bail ; que la société Simra, propriétaire des locaux où était exploitée la pharmacie et à laquelle les consorts X... ont cédé l'ensemble de leurs lots, est intervenue volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Mgc Diffusion :
Attendu que la société Mgc diffusion fait grief à l'arrêt d'écarter les pièces visées dans le bordereau récapitulatif de ses pièces communiquées sous les numéros 30, 31 32 et 37, alors, selon le moyen, qu'en se bornant à affirmer qu'il ne résultait pas « des éléments versés aux débats » que ces pièces aient été effectivement communiquées à la SCI Simra, sans analyser ces « éléments versés aux débats » sur lesquels elle fondait sa décision, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
Mais attendu que, la société Simra ayant soutenu, sans être contredite par la société Mgc diffusion, avoir reçu de celle-ci communication de pièces ne correspondant pas à celles désignées par le bordereau sous les numéros 30, 31, 32 et 37, la cour d'appel a nécessairement analysé ces pièces pour retenir une discordance entre leur désignation et leur contenu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal de la société Mgc diffusion :
Attendu que la société Mgc diffusion fait grief à l'arrêt de la dire responsable des désordres à concurrence de 50 % et de limiter à la somme de 11 500 euros le montant de la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et des consorts X... à réparer son préjudice de jouissance et sa perte d'exploitation, alors, selon le moyen :
1°/ que la société Mgc diffusion sollicitait l'indemnisation des préjudices subis pour ne pas pouvoir achever ses travaux d'aménagement du local loué au premier étage et ne pas pouvoir jouir de ce local, en raison des manquements persistants du syndicat des copropriétaires et des bailleresses à leur obligation d'effectuer les travaux, préalables à l'achèvement des siens, indispensables afin de rétablir la solidité compromise des murs et des façades de l'immeuble (parties communes) ainsi que de la structure du plancher séparant le premier étage et le rez-de-chaussée (partie privative appartenant aux bailleresses) ; qu'aucun des termes du rapport de l'expert A..., cités ou non par l'arrêt attaqué, n'a dit qu'en effectuant ses travaux d'aménagement du local du premier étage la société Mgc diffusion aurait porté atteinte à la solidité de la structure de l'immeuble et rendu nécessaires les travaux indispensables au rétablissement de cette solidité ; qu'en se fondant néanmoins sur le rapport d'expertise A... pour juger que la société Mgc diffusion était responsable à 50 % des désordres dont elle se plaignait et ainsi limiter l'indemnisation de ses préjudices, la cour d'appel a dénaturé ledit rapport et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en se bornant à énoncer que la société Mgc diffusion avait entrepris des travaux sans les précautions particulières et nécessaires dans un immeuble ancien, sans caractériser de ce fait un lien de causalité entre lesdits travaux et une atteinte à la solidité de la structure du plancher de l'immeuble entre le premier étage et le rez-de-chaussée, la cour d'appel n'a pas justifié le partage de responsabilités entre la société Mgc diffusion et les bailleresses et a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du code civil ;
3°/ qu'en se bornant à énoncer que la société Mgc diffusion avait entrepris des travaux sans les précautions particulières et nécessaires dans un immeuble ancien, sans caractériser de ce fait un lien de causalité entre lesdits travaux et une atteinte à la solidité des murs et des façades de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas davantage justifié le partage de responsabilités entre la société Mgc diffusion et le syndicat des copropriétaires et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'effondrement du faux-plafond de la pharmacie avait, de façon prépondérante, été provoqué par la brutalité des démolitions engagées dans le local par la société Mgc diffusion sans respect des règles de l'art, la cour d'appel, qui n'a pas retenu la responsabilité de cette société relativement à une atteinte à la solidité de la structure du plancher ou à la solidité des murs et des façades de l'immeuble et n'était donc pas tenue d'établir un lien de causalité entre de telles atteintes et les travaux réalisés, a pu, sans dénaturer le rapport d'expertise, mettre à la charge de la société Mgc diffusion une part de responsabilité qu'elle a souverainement fixée et limiter en conséquence le montant de son indemnisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal de la société Mgc diffusion :
Attendu que la société Mgc diffusion fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme le montant de la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Mmes X... à réparer son préjudice de jouissance et sa perte d'exploitation, alors, selon le moyen, que l'arrêt attaqué a constaté que les désordres litigieux étaient imputables en partie à la société Mgc diffusion, en partie à son bailleur et en partie au syndicat des copropriétaires, et que la société Simra était devenue la bailleresse à la suite de l'acquisition des lieux loués par acte notarié du 19 janvier 2011 ; qu'en décidant néanmoins de condamner les consorts X..., et non la société Simra, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à la société Mgc diffusion la somme de 11 500 euros en réparation de ses préjudices, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1147 et 1719 du code civil, qu'elle a ainsi violés ;
Mais attendu que la société Mgc diffusion, qui avait énoncé dans ses conclusions que la société Simra avait acquis les biens loués en laissant expressément dans l'acte de vente du 19 janvier 2011 toutes les conséquences financières de la présente instance à la charge de Mmes X..., n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Simra :
Attendu que la société Simra fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen :
1°/ que lorsque le manquement reproché au locataire consiste en des dégradations des lieux loués, le fait que le locataire n'ait pas été animé d'une intention de détériorer n'exclut pas que ces dégradations, notamment si elles sont le résultat d'un manque de précautions de sa part, puissent être regardées comme constitutives d'un manquement de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail ; qu'ainsi, en l'espèce, en énonçant, pour rejeter la demande de résiliation, que n'était pas établie d'intention de la locataire de dégrader, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;
2°/ que la circonstance qu'un congé ait été parallèlement délivré par le bailleur au locataire n'est pas exclusive de l'exercice par le bailleur d'une action en résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire ; qu'ainsi, en l'espèce, à supposer qu'en observant, comme elle l'a fait, qu'un congé avec refus de renouvellement a été délivré à la société Mgc diffusion et que celle-ci a contesté ce congé par une procédure actuellement pendante, la cour d'appel ait entendu considérer que cela faisait obstacle à ce qu'une demande de résiliation du bail fût accueillie, elle a violé, là encore, l'article 1184 du code civil ;
3°/ qu'ayant retenu que les dégradations reprochées à la société Mgc diffusion avaient été, du fait de « la brutalité des démolitions engagées … sans respect des règles de l'art » et « sans les précautions particulières et nécessaires dans un immeuble ancien », la cause prépondérante de l'effondrement survenu à la mi-avril 2007, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en déniant aux faits ainsi reprochés à la locataire un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, a, à cet égard encore, violé l'article 1184 du code civil ;
4°/ que, pour contester l'existence – que le jugement entrepris avait retenue pour considérer que les travaux réalisés par la société Mgc diffusion n'avaient pas enfreint les clauses du bail – d'un « accord de l'ancien mandataire de Mme X... et de l'absence d'opposition de celle-ci », la SCI Simra faisait valoir dans ses conclusions d'appel que si, dans sa lettre du 22 novembre 2006 adressée audit mandataire, la société Mgc diffusion déclarait vouloir procéder à des travaux, notamment, de rénovation des agencements et de la décoration et indiquait joindre un plan des travaux projetés, il ne s'agissait que d'un croquis sommaire sans aucune description des travaux projetés, dont il n'était nullement indiqué qu'ils consistaient à arracher les parquets et à mettre à nu la charpente, les lambourdes et la structure des planchers, et qu'ainsi c'était à la faveur d'un « montage et d'une tentative d'escroquerie au jugement » – dont la preuve était rapportée par la constatation qu'il ressortait de la pièce n° 37 produite par le syndicat des copropriétaires que la pièce n° 3, nouvellement communiquée par la société Mgc diffusion pour laisser croire qu'un devis descriptif accompagnait la lettre du 22 novembre 2006, n'était nullement jointe à cette lettre – que la société Mgc diffusion prétendait avoir obtenu l'accord du mandataire de la bailleresse et une acceptation tacite des travaux par celle-ci ; qu'en laissant les conclusions de la SCI Simra sans réponse sur ce point, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les manquements reprochés à la société Mgc diffusion n'étaient pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, la cour d'appel, qui a répondu par motifs adoptés aux conclusions invoquant l'absence d'autorisation du bailleur pour la réalisation des travaux, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certains somme à la société Mgc diffusion en réparation de son préjudice de jouissance et de sa perte d'exploitation alors, selon le moyen, que dans des conclusions restées sans réponse, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que la société Mgc diffusion demandait la réparation de son préjudice de jouissance et de la perte d'exploitation subis, pour ne pas pouvoir disposer du local du premier étage et y exercer son activité commerciale, mais que le préjudice invoqué ne portait pas atteinte à un intérêt légitime, le local du premier étage étant affecté par le règlement de copropriété comme par le bail exclusivement à l'habitation et qu'en conséquence, faute d'établir n'avoir pas pu utiliser le local à cette fin, le préjudice allégué n'était pas réparable ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que la transformation des locaux du premier étage en annexe du commerce n'était pas incompatible avec la destination générale de l'immeuble et que, selon les termes mêmes du bail, les locaux tant du rez-de-chaussée que du premier étage, étaient loués « pour le commerce », la cour d'appel a pu en déduire que la demande en réparation du trouble de jouissance et de la perte d'exploitation était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Mgc diffusion, demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté des débats les pièces n° 30, 31, 32 et 37 du bordereau de communication de pièces de la société MGC DIFFUSION, d'AVOIR dit que la société MGC DIFFUSION était responsable des désordres à hauteur de 50 %, le syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 % et les consorts X... à hauteur de 20 %, et d'AVOIR limité à la somme de 11 500 € le montant de la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du... et de Mesdames Catherine et Martine X... à réparer le préjudice de jouissance et la perte d'exploitation de la société MGC DIFFUSION ;
AUX MOTIFS QUE : « La SCI SIMRA demande que soient écartées des débats les pièces numérotées30, 31, 32 et 37 selon bordereau récapitulatif et conclusions de la société MGC Diffusion au motif que les pièces qui lui auraient été communiquées sous ces numéros ne correspondraient pas à l'intitulé porté sur le bordereau ; il ne résulte pas des éléments versés aux débats que la SCI SIMRA a été effectivement destinataire des pièces dont elle conteste la communication ; en conséquence, par application du principe de la contradiction, seront écartées des débats les pièces n° 30, 31, 32 et 37 du bordereau récapitulatif des pièces communiquées par la société MGC DIFFUSION » ;
ALORS QUE : en se bornant à affirmer qu'il ne résultait pas « des éléments versés aux débats » que les pièces n° 30, 31, 32 et 37 du bordereau de communication de pièces de la société MGC DIFFUSION aient été effectivement communiquées à la SCI SIMRA, sans analyser ces « éléments versés aux débats » sur lesquels elle fondait sa décision, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société MGC DIFFUSION était responsable des désordres à hauteur de 50 %, le syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 % et les consorts X... à hauteur de 20 %, et d'AVOIR limité à la somme de 11 500 € le montant de la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du... et de Mesdames Catherine et Martine X... à réparer le préjudice de jouissance et la perte d'exploitation de la société MGC DIFFUSION ;
AUX MOTIFS QUE : « qu'il ressort du rapport d'expertise de M. A... que :- les fissures du hall de l'immeuble, qui existaient avant le début des travaux de démolition dans le local MGC du 1er étage, trouvent leur origine dans un mouvement de descente du mur périphérique imputable à la vétusté de l'immeuble ou à des décompressions des terrains d'assise des fondations et non à la réalisation des travaux engagés par la société MGC ;- la fenêtre de droite du local MGC a été tronçonnée horizontalement et son tiers inférieur a été déposé pour permettre la mise à l'air libre d'un climatiseur d'où il résulte une altération de l'harmonie de la façade et une dégradation locale de son revêtement, ces désordres ayant pour origine la réalisation de travaux par MGC sans aucun égard pour l'harmonie de la façade, l'expert précisant que les travaux de modification de la fenêtre par MGC en février 2008, réalisés sommairement et sans étude sérieuse, n'offrent pas de garantie de pérennité et engage l'entière responsabilité de MGC ;- l'effondrement du faux plafond de la pharmacie a une double origine : de façon prépondérante, il a été provoqué par la brutalité des démolitions engagées dans le local MGC sans respect des règles de l'art et accessoirement le retentissement, même minime, en plancher haut du rez de chaussée du mouvement de descente du mur de façade a constitué le « déclic » conduisant à l'effondrement du faux-plafond de la pharmacie le 15 avril 2007, lequel se serait probablement produit de toute façon, mais à un horizon plus lointain ; l'expert proposant pour ce désordre un partage de responsabilité à hauteur de 80 % à la charge de la société MGC et de 20 % à la charge du syndicat des copropriétaires : il en résulte que les désordres, objets du litige, sont imputables pour partie à la société MGC qui a entrepris de travaux sans les précautions particulières et nécessaires dans un immeuble ancien, pour partie à son bailleur du fait du sol partie privative et pour partie au syndicat des copropriétaires, responsable du mauvais état structurel de l'immeuble. Au vu des éléments fournis, la cour fixe ainsi que suit le partage des responsabilités : 50 % à la charge de la société MGC, 20 % à la charge des consorts X... et 30 % à la charge du syndicat des copropriétaires ; Sur les mesures réparatoires : sur les travaux : La société MGC, par son manque de précaution lors de la rénovation des locaux qu'elle a entreprise, a participé aux désordres dont elle se plain ; Il ressort des pièces versées aux débats que les diagnostics, sondages et l'essentiel des travaux ordonnés par les premiers juges ont été réalisés par Mmes X..., puis par la SCI SIMRA, et le syndicat des copropriétaires, dans le courant des années 2010 et 2011, outre d'autres travaux urgents préalables d'étaiement et de reprise des fondations nécessaires à la solidité de l'immeuble ; dans ces conditions, par infirmation, il sera dit n'y avoir lieu à assortir d'astreinte les travaux ordonnés par les premiers juges ; Sur le préjudice de jouissance de la société MGC : Au vu des éléments fournis, l'entier préjudice de jouissance et d'exploitation de la société MGC sera évalué à la somme de 23 000 euros ; Tenant compte du partage des responsabilités retenu, il sera alloué de ce chef à la société MGC la somme de 11 500 euros à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires et des consorts X... qui, dans leur rapport, la supporteront conformément au partage de responsabilité instauré entre ledit syndicat et les bailleresses ; En conséquence, par infirmation, le syndicat des copropriétaires et les consorts X... seront condamnés in solidum à payer à la société MGC la somme de 11 5000 euros en réparation de son entier préjudice de jouissance et de perte d'exploitation ; Sur le préjudice des consorts X... : Mesdames X..., qui ont vendu les locaux litigieux à la SCI SIMRA par acte notarié du 19 janvier 2011, n'établissent pas la réalité du préjudice dont elles se prévalent à l'encontre de la société MGC pour le temps où elles étaient propriétaires ;
Dans ces conditions, elles seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts de ce chef » ;
ALORS 1°) QUE : la société MGC DIFFUSION sollicitait (conclusions, p. 23, 24, 30 et 31) l'indemnisation des préjudices subis pour ne pas pouvoir achever ses travaux d'aménagement du local loué au premier étage et ne pas pouvoir jouir de ce local, en raison des manquements persistants du syndicat des copropriétaires et des bailleresses à leur obligation d'effectuer les travaux, préalables à l'achèvement des siens, indispensables afin de rétablir la solidité compromise des murs et des façades de l'immeuble (parties communes) ainsi que de la structure du plancher séparant le premier étage et le rez-de-chaussée (partie privative appartenant aux bailleresses) ; qu'aucun des termes du rapport de l'expert A..., cités ou non par l'arrêt attaqué, n'a dit qu'en effectuant ses travaux d'aménagement du local du premier étage la société MGC DIFFUSION aurait porté atteinte à la solidité de la structure de l'immeuble et rendu nécessaires les travaux indispensables au rétablissement de cette solidité ; qu'en se fondant néanmoins sur le rapport d'expertise A... pour juger que la société MGC DIFFUSION était responsable à 50 % des désordres dont elle se plaignait et ainsi limiter l'indemnisation de ses préjudices, la cour d'appel a dénaturé ledit rapport et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 2°) QUE : en se bornant à énoncer que la société MGC DIFFUSION avait entrepris des travaux sans les précautions particulières et nécessaires dans un immeuble ancien, sans caractériser de ce fait un lien de causalité entre lesdits travaux et une atteinte à la solidité de la structure du plancher de l'immeuble entre le premier étage et le rez-de-chaussée, la cour d'appel n'a pas justifié le partage de responsabilités entre la société MGC DIFFUSION et les bailleresses et a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du code civil ;
ALORS 3°) QUE : en se bornant à énoncer que la société MGC DIFFUSION avait entrepris des travaux sans les précautions particulières et nécessaires dans un immeuble ancien, sans caractériser de ce fait un lien de causalité entre lesdits travaux et une atteinte à la solidité des murs et des façades de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas davantage justifié le partage de responsabilités entre la société MGC DIFFUSION et la syndicat des copropriétaires et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 11 500 € le montant de la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du... et de Mesdames Catherine et Martine X... à réparer le préjudice de jouissance et la perte d'exploitation de la société MGC DIFFUSION ;
AUX MOTIFS QUE : « Sur le préjudice de jouissance de la société MGC : Au vu des éléments fournis, l'entier préjudice de jouissance et d'exploitation de la société MGC sera évalué à la somme de 23 000 euros ; Tenant compte du partage des responsabilités retenu, il sera alloué de ce chef à la société MGC la somme de 11 500 euros à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires et des consorts X... qui, dans leur rapport, la supporteront conformément au partage de responsabilité instauré entre ledit syndicat et les bailleresses ; En conséquence, par infirmation, le syndicat des copropriétaires et les consorts X... seront condamnés in solidum à payer à la société MGC la somme de 11 5000 euros en réparation de son entier préjudice de jouissance et de perte d'exploitation » ;
ALORS QUE : l'arrêt attaqué a constaté que les désordres litigieux étaient imputables en partie à la société MGC DIFFUSION, en partie à son bailleur et en partie au syndicat des copropriétaires, et que la SCI SIMRA était devenue la bailleresse à la suite de l'acquisition des lieux loués par acte notarié du 19 janvier 2011 ; qu'en décidant néanmoins de condamner les consorts X..., et non la SCI SIMRA, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à la société MGC DIFFUSION la somme de 11 500 € en réparation de ses préjudices, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1147 et 1719 du code civil, qu'elle a ainsi violés.
Moyen produit par Me Georges, avocat aux Conseils pour la SCI Simra, demanderesse au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la SCI Simra en résiliation judiciaire du bail de la société MGC Diffusion,
AUX MOTIFS PROPRES QUE la résiliation du bail ne peut pas valablement être demandée alors que l'intention de dégrader alléguée n'est pas établie et que les manquements reprochés ne sont pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation dudit bail, étant observé qu'un congé avec refus de renouvellement a été délivré par les bailleurs à la société MGC en date du 2 décembre 2009 avec effet au 30 juin 2010, congé contesté par cette dernière qui a introduit de ce chef une procédure actuellement pendante devant le tribunal de grande instance ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail (arrêt attaqué, pp. 6 in fine-7) ;
ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE la société locataire n'a pas modifié la destination des lieux loués ; qu'au regard du constat d'huissier dressé le 5 mai 2006, notamment de ses observations sur l'état du sol, les travaux réalisés ne peuvent être assimilés à des déprédations ou à des manquements à l'usage de la chose en bon père de famille ; que compte tenu de l'accord de l'ancien mandataire de Mme X... et de l'absence d'opposition de celle-ci, la réalisation des travaux n'enfreint pas les clauses du bail ; que la modification de la fenêtre et la pose d'un climatiseur – travaux sur lesquels la société locataire est revenue – ne justifient pas une violation des clauses du bail justifiant sa résiliation (jugement entrepris, pp. 19 in fine – 20) ;
1) ALORS QUE, lorsque le manquement reproché au locataire consiste en des dégradations des lieux loués, le fait que le locataire n'ait pas été animé d'une intention de détériorer n'exclut pas que ces dégradations, notamment si elles sont le résultat d'un manque de précautions de sa part, puissent être regardées comme constitutives d'un manquement de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail ; qu'ainsi, en l'espèce, en énonçant, pour rejeter la demande de résiliation, que n'était pas établie d'intention de la locataire de dégrader, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;
2) ALORS QUE la circonstance qu'un congé ait été parallèlement délivré par le bailleur au locataire n'est pas exclusive de l'exercice par le bailleur d'une action en résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire ; qu'ainsi, en l'espèce, à supposer qu'en observant, comme elle l'a fait, qu'un congé avec refus de renouvellement a été délivré à la société MGC Diffusion et que celle-ci a contesté ce congé par une procédure actuellement pendante, la cour d'appel ait entendu considérer que cela faisait obstacle à ce qu'une demande de résiliation du bail fût accueillie, elle a violé, là encore, l'article 1184 du code civil ;
3) ALORS QU'ayant retenu que les dégradations reprochées à la société MGC Diffusion avaient été, du fait de « la brutalité des démolitions engagées … sans respect des règles de l'art » et « sans les précautions particulières et nécessaires dans un immeuble ancien » (arrêt attaqué, p. 5), la cause prépondérante de l'effondrement survenu à la mi-avril 2007, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en déniant aux faits ainsi reprochés à la locataire un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, a, à cet égard encore, violé l'article 1184 du code civil ;
4) ALORS QUE, pour contester l'existence – que le jugement entrepris (p. 20, 1er attendu) avait retenue pour considérer que les travaux réalisés par la société MGC Diffusion n'avaient pas enfreint les clauses du bail – d'un « accord de l'ancien mandataire de Mme X... et de l'absence d'opposition de celle-ci », la SCI Simra faisait valoir dans ses conclusions d'appel (pp. 8, 9, 16 et 23) que si, dans sa lettre du 22 novembre 2006 adressée audit mandataire, la société MGC Diffusion déclarait vouloir procéder à des travaux, notamment, de rénovation des agencements et de la décoration et indiquait joindre un plan des travaux projetés, il ne s'agissait que d'un croquis sommaire sans aucune description des travaux projetés, dont il n'était nullement indiqué qu'ils consistaient à arracher les parquets et à mettre à nu la charpente, les lambourdes et la structure des planchers, et qu'ainsi c'était à la faveur d'un « montage et d'une tentative d'escroquerie au jugement » – dont la preuve était rapportée par la constatation qu'il ressortait de la pièce n° 37 produite par le syndicat des copropriétaires que la pièce n° 3, nouvellement communiquée par la société MGC Diffusion pour laisser croire qu'un devis descriptif accompagnait la lettre du 22 novembre 2006, n'était nullement jointe à cette lettre – que la société MGC Diffusion prétendait avoir obtenu l'accord du mandataire de la bailleresse et une acceptation tacite des travaux par celle-ci ; qu'en laissant les conclusions de la SCI Simra sans réponse sur ce point, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civil
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du..., demandeur au pourvoi incident.
Le moyen fait grief à la cour d'appel d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires au paiement, in solidum avec les consorts X..., de la somme de 11500 € à la Sté MGC DIFFUSION, en réparation de son préjudice de jouissance et de sa perte d'exploitation,
AUX MOTIFS QUE au vu des éléments fournis, l'entier préjudice de jouissance et d'exploitation de la Sté MGC DIFFUSION sera évalué à la somme de 11 500 € ; que tenant compte du partage des responsabilités retenu, il sera alloué de ce chef à la Sté MGC la somme de 11 500 €, à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires et des consorts X... qui, dans leurs rapports, la supporteront conformément au partage de responsabilité instauré entre ledit syndicat et les bailleurs ; qu'en conséquence, le syndicat des copropriétaires et les consorts X... seront condamnés in solidum à payer à la Sté MGC la somme de 11 500 € en réparation de son entier préjudice de jouissance et de perte d'exploitation ;
ALORS QUE dans des conclusions restées sans réponse, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que la Sté MGC DIFFUSION demandait la réparation de son préjudice de jouissance et de la perte d'exploitation subis, pour ne pas pouvoir disposer du local du 1er étage et y exercer son activité commerciale mais que le préjudice invoqué ne portait pas atteinte à un intérêt légitime, le local du 1er étage étant affecté par le règlement de copropriété comme par le bail exclusivement à l'habitation et qu'en conséquence, faute d'établir n'avoir pas pu utiliser le local à cette fin, le préjudice allégué n'était pas réparable ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
