| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 04 juin 2013, 12-13627

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 octobre 2011), que Mme X..., a promis, par un écrit du 5 juin 1978, de donner un immeuble à bail commercial, pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1978, à Mme Y... ; que celle-ci a pris possession des lieux sans qu'un bail écrit soit intervenu ; que Mme
Z...
, venant aux droits de sa mère décédée, a assigné, par acte du 15 janvier 2002, la locataire en résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers, puis par acte du 4 octobre 2006, pour travaux effectués sans autorisation du bailleur ; que les deux procédures ont été jointes ;
Attendu que Mme
Z...
fait grief à l'arrêt de la débouter de l'ensemble de ses demandes alors, selon le moyen :
1°/ qu'il y a dénaturation de l'objet du litige lorsque les juges du fond estiment qu'un point n'est pas contesté devant eux alors que les écritures des parties démontrent qu'il existe une contradiction évidente entre elles sur ce point ; qu'en affirmant que Mme
Z...
aurait soutenu que l'« exception » de nullité du congé et des actes subséquents soulevée par la preneuse, au motif qu'ils auraient été délivrés au nom d'une personne décédée, la mère de Mme
Z...
, n'était ni recevable ni fondée, que, « si Mme Y... a bien soulevé cette exception dans le courant de la première procédure », elle ne l'a pas pour autant reprise lors de la reprise d'instance et de la jonction des deux procédures, enfin, que de toute façon « cette exception » se heurte à l'autorité de chose jugée et à la prescription quinquennale, toutes affirmations qui impliquaient que Mme
Z...
aurait admis l'existence d'une exception de nullité mais n'en aurait contesté que la recevabilité et le bien-fondé, ce dont il résultait que les parties auraient été d'accord sur la qualification du moyen soulevé par la preneuse tiré de la nullité des actes servant de fondement à la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers, alors qu'au terme de leurs écritures il s'agissait, pour Mme Y..., d'une nullité invoquée par voie d'exception et, pour Mme
Z...
, d'une nullité invoquée par voie d'action, la cour d'appel a dénaturé l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que la cour d'appel, qui n'a pas motivé sa décision de qualifier la nullité soulevée devant elle par Mme Y... d'exception de nullité, alors que ce point était litigieux, n'a pas satisfait pas aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que, pour rejeter le moyen soulevé par Mme
Z...
, qui reprochait à la preneuse de n'avoir pas repris l'exception de nullité du congé et des actes subséquents, après jonction des procédures, dans ses conclusions récapitulatives, de sorte que cette exception était irrecevable comme nouvelle devant la cour d'appel, la cour d'appel, qui a estimé qu'en l'absence de rabat de l'ordonnance de clôture des débats et de renvoi à la mise en état, ordonnés en bonne et due forme par le tribunal saisi de l'affaire, Mme Y... n'avait pas à conclure à nouveau dans la première affaire, l'ordonnance de clôture faisant obstacle à ce qu'elle présente de telles conclusions ce dont elle a déduit que l'exception de nullité avait été régulièrement soulevée en première instance puis devant la cour d'appel, s'est fondée sur un motif de droit que Mme Y... n'avait nullement invoqué et qu'elle a donc relevé d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
4°/ que, pour rejeter le moyen soulevé par Mme
Z...
, tiré de ce que la preneuse n'avait pas repris, après jonction des procédures, l'exception de nullité du congé et des actes subséquents dans ses conclusions récapitulatives, de sorte que cette exception était irrecevable comme nouvelle devant la cour d'appel, la cour d'appel, qui s'est fondée sur l'« ordonnance de clôture en date du 21 octobre 2003 », alors que les parties n'en avaient pas discuté et ne l'avaient pas mentionnée dans leurs écritures, qu'elle n'était pas indiquée sur les bordereaux de pièces communiquées de chacune des parties, et que l'arrêt ne précise pas que les juges d'appel aient appelé les parties à engager un débat contradictoire à son propos, a violé le principe de la contradiction, en méconnaissance de l'article 16 du code de procédure civile ;
5°/ qu'en vertu de l'article 815-3 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2007, les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires (alinéa 1er), mais si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration (alinéa 2) ; qu'en ne recherchant pas, comme Mme Z... le lui demandait, si M. X..., co-indivisaire avec ses deux enfants de l'usufruit des biens loués par son épouse décédée, avait, au su de ses deux enfants et sans opposition de leur part, donné congé à Mme Y..., congé dès lors valable ainsi que les actes subséquents, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard de l'article 815-3 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2007 ;
6°/ qu'en se fondant sur ce que les locaux étaient constitués d'un vieil immeuble d'habitation comportant des chambres à l'étage et un salon-séjour-cuisine-wc au rez-de-chaussée, ce qui impliquait « nécessairement, pour l'ouverture d'un salon de coiffure ouvert au public, une modification de la distribution et de la destination des pièces », et qu'une remise des locaux dans leur état initial « reviendrait à interdire à Mme Y... l'exercice de son activité », motifs qu'elle a soulevés de son propre chef, dont elle a déduit que la commune intention des parties au bail était de permettre à la preneuse de faire tous les travaux nécessaires à l'ouverture d'un salon de coiffure, ce qui privait de tout fondement la demande de résiliation du bail pour réalisation de ces travaux sans autorisation formée par Mme
Z...
, la cour d'appel a porté atteinte au principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
7°/ qu'en se prononçant ainsi par voie de pure et simple affirmation, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, la cour d'appel a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du code de procédure civile ;
8°/ que, dans ses écritures, Mme Z... se plaignait de l'absence de remise en état des locaux dans leur état initial, en insistant sur ce que certains travaux, sans autorisation, avaient été réalisés par Mme Y... non pas dès l'entrée dans les lieux mais entre l'expertise judiciaire réalisée par M. A...en 1993 et les procès-verbaux de 2004 et 2005 précités : l'agrandissement supplémentaire de la surface commerciale des dépendances, la démolition des cloisons des mansardes, l'installation de deux velux sur le toit, l'installation d'une vitrine à la place de la porte principale ; qu'en ne répondant pas à ce motif pertinent des conclusions de la bailleresse, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une nouvelle méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
9°/ que, pour rejeter la demande de Mme
Z...
de résiliation du bail pour travaux sans autorisation de la preneuse, la cour d'appel s'est fondée sur ce que Mme Y... aurait effectué des travaux importants pour
la conservation et l'amélioration des locaux loués, sans fonder cette affirmation sur une quelconque pièce soumise au débat contradictoire, ce dont il résulte une méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
10°/ que, pour rejeter la demande de Mme
Z...
de résiliation du bail pour défaut d'entretien par la preneuse, la cour d'appel, qui s'est fondée sur ce que, durant trente ans, la bailleresse n'aurait effectué aucun travaux et aurait donc manqué à son obligation générale d'entretien, sans préciser les pièces soumises au débat contradictoire sur lesquelles elle fondait cette affirmation, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que Mme
Z...
n'ayant pas invoqué, dans ses conclusions, les dispositions de l'article 815-3 du code civil, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit et partant irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'exception de nullité, dont Mme
Z...
n'avait pas discuté la qualification mais seulement la recevabilité et le bien-fondé, avait été soulevée par Mme Y... avant l'ordonnance de clôture dans le premier dossier dont le premier juge était saisi, la cour d'appel en a déduit à bon droit, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, que cette exception était recevable en cause d'appel ;
Attendu enfin, qu'ayant relevé que Mme X... avait, par acte du 5 juin 1978, promis de donner à bail un immeuble à usage commercial et d'habitation, que ce bail était consenti et accepté aux conditions ordinaires de droit en pareille matière, que la locataire était autorisée à effectuer les travaux qui seraient précisés au bail et ferait son affaire personnelle de la remise en état de la toiture de l'immeuble, la participation de la propriétaire étant limitée à 5 000 francs, et constaté qu'en dépit de l'absence de bail écrit, Mme X... avait laissé Mme Y... prendre possession des lieux à la date prévue, faire la réparation de la toiture et les travaux nécessaires à l'ouverture d'un salon de coiffure, la cour d'appel, sans violer le principe de la contradiction, a pu déduire de la commune intention des parties que la demande en résiliation du bail pour réalisation de travaux d'aménagement sans autorisation du bailleur n'était pas justifiée ;
D'où il suit que le moyen pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme
Z...
aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme
Z...
à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme
Z...
;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Madame X... de l'ensemble de ses demandes ;
Aux motifs que, sur le bien-fondé de l'appel, Madame Y..., ainsi que Maître B... son administrateur judiciaire et la SELARL Grave-Wallyn-Randoux son mandataire judiciaire, sont appelants du jugement du 22 janvier 2009 qui, sur deux assignations de Madame Yveline X..., a prononcé la résiliation de son bail commercial, ordonné son expulsion et l'a condamné à payer tant un arriéré de loyers qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux ; que la Cour observe, avec les appelants, que le jugement du 16 avril 2010 prononçant le redressement judiciaire de Madame Y... fait obstacle à toute confirmation de ce jugement du 22 janvier 2009 dès lors que l'arriéré de loyers, dont le défaut de paiement a été sanctionné, constitue une créance née antérieurement à l'ouverture du jugement du 22 janvier 2010 et ne peut donc donner lieu qu'à une déclaration à la procédure collective ; qu'il convient néanmoins d'examiner les faits de la cause, objet de l'assignation du 15 janvier 2002, dès lors que Madame X... demande la fixation de sa créance de loyers sur ladite procédure collective ; que, par ailleurs, il conviendra également d'examiner si la résiliation du bail ne se trouve pas justifié par d'autres manquements contractuels, puisque ces derniers, s'ils n'ont pas été examiné par les premiers juges, étaient néanmoins inclus dans la saisine du tribunal (ils étaient l'objet de la seconde assignation, en date du 4 octobre 2006) ; que, 1- sur la demande de résiliation pour défaut de paiement objet de l'assignation du 15 janvier 2002, Madame Y... invoque, par voie d'exception, la nullité absolue affectant l'ensemble des actes servant de fondement à la demande de résiliation pour défaut de paiement de loyers ; qu'elle fait valoir que ladite demande en paiement, objet du commandement du 21 novembre 2001 et de l'assignation du 15 janvier 2002, repose sur des actes (congé du 12 octobre 1990, assignation du 22 août 1991 en vue d'une fixation du loyer, jugement du 23 mars 1994 fixant le loyer à 4. 800 francs par mois, arrêt confirmatif du 5 décembre 1995) introduits et obtenus entre 1992 et 1995 au nom de Solange X... décédée depuis le 25 mars 1989 ; qu'elle ajoute que, en l'absence de congé régulièrement délivré, le bail du 5 juin 1978 a fait l'objet d'une tacite reconduction aux conditions initiales du bail et que, sur ce point, elle est à jour de ses loyers ; que Madame X... soutient d'une part que cette exception n'est pas recevable et d'autre part qu'elle n'est pas fondée ; que, A-sur la recevabilité de l'exception de nullité, Madame X... soutient que, si Madame Y... a bien soulevé cette exception dans le courant de la première procédure celle qui a donné lieu au jugement de sursis à statuer du 25 mars 2004 elle ne l'a pas, pour autant, reprise lors de la reprise d'instance et de la jonction des deux procédures par le juge de la mise en état, puisque les conclusions récapitulatives de Madame Y... du 6 juin 2008 ne l'ont pas reprise ; qu'il en résulte que cette exception est irrecevable, comme nouvelle, par application de l'article 564 du Code de procédure civile ; qu'elle ajoute que, de toute façon, de cette exception a été rejetée par le jugement du 25 mars 2004 et qu'elle se heurte donc présentement à l'autorité de la chose jugée ; qu'elle fait observer en outre que l'exception se heurte à la prescription quinquennale ; que, a) sur la prescription, Madame X... commet sur ce point une erreur de droit ; qu'en effet, si l'action en nullité ne peut être mise en oeuvre que dans le délai de cinq ans et dans les conditions prévues à l'article 1304 du Code civil, il en va tout autrement de l'exception de nullité qui, elle, selon une jurisprudence ancienne et constante, est imprescriptible (on dit que l'exception est perpétuelle) ; qu'en l'espèce, c'est l'exception de nullité et non l'action en nullité que Madame Y... a choisi de mettre en oeuvre ; que, pour s'opposer au paiement qui lui est demandé, elle est donc en droit d'invoquer, par voie d'exception, la nullité des actes (assignation, jugement, arrêt, commandement) qui servent de fondement à cette demande en paiement ; que, b) sur l'autorité de la chose jugée, Madame X... commet, là encore une erreur de droit ; qu'il est constant, en effet, par application des articles 1350, 1351 du Code civil et 482 du Code de procédure du code civil que, quels que soient les motifs qu'il contient, un jugement qui se borne, dans son dispositif, à surseoir à statuer n'a pas l'autorité de la chose jugée ; qu'en l'espèce, saisi de l'assignation en paiement de Madame X... en date du 15 janvier 2002 comme de l'exception de nullité que lui opposait Madame Y..., après avoir émis quelques considérations sur celle-ci, le Tribunal a, en définitive choisi de surseoir à statuer sur le litige en attendant l'issue d'une procédure pénale parallèle opposant les parties ; qu'ainsi et dès lors qu'il s'est purement et simplement borné, dans son dispositif, à surseoir à statuer, sans rejeter l'exception soulevée et sans faire droit en tout ou partie de la demande en paiement, le jugement du 25 mars 2004 n'a acquis l'autorité de la chose jugée dans aucune de ses composantes ; que, c) sur la recevabilité au regard de l'article 564 du Code de procédure civile, sur ce point, pour la compréhension de l'argument, il convient de rappeler très précisément les faits ; que la première procédure issue de l'assignation de Madame X... en date du 15 janvier 2002 et dans laquelle Madame Y... a opposé une exception de nullité a fait l'objet d'une ordonnance de clôture en date du 21 octobre 2003 et d'une fixation pour plaidoirie à l'audience du tribunal du 4 décembre 2003 ; qu'à cette date, l'affaire a été évoquée, plaidée, puis mise en délibéré au 5 février 2004 puis au 25 mars 2004 ; qu'à cette date, le tribunal a décidé de surseoir à statuer jusqu'à l'issue de la procédure pénale et l'affaire, restée au rôle, a été renvoyée d'audience en audience ; que, le 12 octobre 2006, Madame X... a placé au greffe du Tribunal une nouvelle assignation du 4 octobre 2006 tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame Y... pour exécution de travaux sans autorisation ; que, dans cette affaire, Madame Y... a conclu en défense le 16 janvier 2007, 16 octobre 2007, tandis que Madame X... a conclu en réplique les 13 mars 2007, 13 novembre 2007 et a demandé, à cette même date, une jonction de l'affaire avec la précédente affaire ; qu'alors même que la première affaire avait fait l'objet d'une ordonnance de clôture et se trouvait pendante devant le tribunal qui en était saisi, le juge de la mise en état, sans plus de formalités et précautions alors que cela excédait ses pouvoirs, a, le 29 février 2008, ordonné la jonction de la seconde affaire dont il était saisi avec la première affaire dont il n'était plus saisi et, ce, sous le numéro de rôle afférent à la seconde affaire ; qu'après cette jonction, Madame X... a déposé des conclusions, en date du 1er avril 2008, communes aux deux affaires, tandis que Madame Y... a déposé des conclusions, en date du 6 juin 2008, visant seulement la seconde affaire ; que le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture le 24 octobre 2008 et a fixé l'affaire au 6 novembre 2008, date à laquelle l'affaire (c'est-àdire les deux dossiers) a été évoquée, plaidée et mise en délibéré ; que c'est dans ce contexte que Madame X... soutient que, si Madame Y... a bien soulevé cette exception dans le courant de la procédure qui a donné lieu au jugement de sursis à statuer du 25 mars 2004, l'intéressée n'a pas reprise cette exception, après la jonction des deux procédures par le juge de la mise en état, puisque les conclusions récapitulatives de Madame Y... du 6 juin 2008 ne l'ont pas reprise, de sorte que cette exception est irrecevable devant la cours, comme nouvelle, par application de l'article 564 du Code de procédure civile ; que la réponse à cet argument sera très courte : En l'absence de rabat de l'ordonnance de clôture du 21 octobre 2003 et de renvoi à la mise en état, ordonnés en bonne et due forme par le tribunal saisi de l'affaire, Madame Y... n'avait pas à re-conclure dans la première affaire, dès lors que ladite ordonnance de clôture faisait obstacle à la recevabilité de telles conclusions ; que l'exception de nullité régulièrement soulevée en première instance et reprise devant la Cour est donc parfaitement recevable et doit être examinée ; que, B-sur le bien-fondé de l'exception, ainsi qu'on l'a rappelé ci-dessus, Madame Y... soutient que la demande en paiement de Madame Yveline X..., objet du commandement du 21 novembre 2001 et de l'assignation du 15 janvier 2002, repose sur des actes introduits, obtenus puis signifiés, entre 1992 et 1996, au nom d'un mort et que par suite, aucun des actes relatifs au congé et à la procédure de renouvellement de bail ne pouvant lui être opposé en raison de leur nullité absolue, elle s'avère être locataire dans les termes du bail du 5 juin 1978 tacitement reconduit, c'est-à-dire avec la seule obligation d'avoir à payer un loyer de 1. 200 francs par mois ; que Madame Yveline X... soutient, de son côté, qu'il n'y a aucune raison d'annuler les actes en question (congé, jugement, arrêt, commandements) dès lors qu'il a existé en 1974, du vivant de ses parents, des donations entre époux et dès lors que Solange X... a donné, en 1988, à Yves X... son époux, un mandat général de gestion de ses affaires, de sorte que, sur le fondement de cette communauté d'intérêt et de ce mandat resté valide post mortem, Yves X... a pu valablement engager, au nom son épouse défunte, toutes les actions critiquées ; que ceci rappelé, il est difficile de suivre Madame X... dans sa construction intellectuelle ; qu'en effet, à la lecture de l'acte de propriété de Madame Yveline X..., il apparaît que l'immeuble donné en location à Madame Y... était un bien propre à Madame Solange X... et qu'elle n'en a jamais fait donation à son époux ; qu'ainsi, au décès de Madame Solange X..., le 5 mars 1989, l'immeuble a été dévolu, par voie successorale, à Frédéric et Yveline X..., ses enfants, chacun par moitié, Monsieur Yves X..., son conjoint survivant, n'en ayant que le quart en usufruit ; que le mandat qu'il avait reçu de son épouse ayant pris fin avec le décès de celle-ci en mars 1989, Monsieur Yves X... ne pouvait, sur la base de ce mandat, engager et poursuivre au nom de son épouse défunte, de 1990 à 1996, soit bien après le décès, des actions judiciaires relativement à un bien qui n'appartenait plus à la défunte ; que, par ailleurs, la donation à bail d'un immeuble en indivision étant un acte de disposition, un tel acte nécessitait l'accord de tous les propriétaires indivisaires, de sorte que Yves X..., simple usufruitier pour le quart, ne pouvait, comme il l'a fait, donner congé à Madame Y... avec offre de renouvellement, puis poursuivre une action en fixation de loyer, puis une action en recouvrement et, ce, sous le nom de son épouse défunte ; qu'ainsi, aucun des actes passés, tous frappés d'une nullité absolue, ne peut être opposé à Madame Y... ; que celle-ci est donc réputée être locataire dans les seules conditions du bail initial du 5 juin 1978 ; que, C – sur les conséquences de cette nullité sur la demande de fixation de créance, toutes les demandes en paiement formées en première instance et devenues des demandes en fixation de créance par suite de la mise en redressement judiciaire en cause d'appel, en ce qu'elles sont fondées sur les actes susvisés (congé avec offre de renouvellement, jugement et arrêt portant fixation d'un nouveau loyer, commandement de payer visant ce nouveau loyer), ne peuvent qu'être rejetées ; que, II-sur la demande de résiliation pour défaut d'entretien ou pour réalisation de travaux sans autorisation objet de l'assignation du 4 octobre 2006 ; Madame X... soutient que Madame Y... a 1°) omis de justifier d'une assurance garantissant les risques locatifs, 2°) procédé unilatéralement à des travaux d'aménagement sans solliciter l'accord préalable du bailleur, 3°) résisté à la demande de remise des lieux dans leur état antérieur qui lui a été faite par sommation du 13 mars 2005 et que ces faits s'analysent en de graves manquements aux obligations contractuelles du bail justifiant une résiliation de celui-ci ; que la Cour ne saurait suivre Madame Yveline X... dans son argumentation ; que, A-sur l'exécution de travaux sans autorisation et le défaut de remise en état, il y a lieu de relever, en effet, que par écrit en date du 5 juin 1978, Madame Solange X... mère de Madame Yveline X... a, dans un premier temps, promis à Madame Y... de lui donner à bail commercial, pour une durée de 9 ans, un immeuble à usage commercial et d'habitation, contre paiement d'un loyer mensuel de 1. 200 francs révisable à l'expiration de chaque période triennale ; que la promesse précisait 1°) que le bail à venir serait consenti et accepté aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière, 2°) que Madame Y... serait autorisée à effectuer des travaux d'aménagement qui seraient précisés dans le bail, 3°) que Madame Y... ferait son affaire personnelle de la remise en état de la toiture de l'immeuble, la participation de la propriétaire étant limitée forfaitairement à 5. 000 francs ; qu'il y a lieu de relever encore que, par la suite, Madame Solange X... n'a pas rédigé le bail promis et n'a donc pas donné la liste des travaux d'aménagement dont elle avait autorisé le principe, mais qu'elle a néanmoins laissé Madame Y... prendre possession des lieux à la date prévue (le 1er septembre 1978) et laissé celle-ci effectuer-aux frais de la preneuse mais contre paiement d'un loyer modeste-la réparation de la toiture et les travaux d'aménagement nécessaires à l'ouverture d'un salon de coiffure, lesquels, s'agissant d'un vieil immeuble d'habitation comprenant à l'étage des chambres et en rez-de-chaussée un salon-séjour-cuisine-WC, impliquaient nécessairement, pour l'ouverture d'un salon de coiffure ouvert au public, une modification de la distribution et de la destination des pièces ; que, dans ce contexte, Madame Yveline X..., venue aux droits de sa mère Solange X..., n'est pas fondée à revenir sur ce qui avait été manifestement la commune intention des parties-c'est-à-dire la possibilité de faire tous travaux nécessaires à l'ouverture d'un salon de coiffure-et à exiger de Madame Y..., comme elle l'a fait dans son commandement du 15 mars 2005, d'avoir à remettre les lieux dans leur état initial de 1978 (à savoir supprimer la vitrine, rétablir la vieille porte d'entrée en chêne, rétablir les vieilles cheminées en marbre, rétablir le séjour, le salon, la cuisine et le WC etc...) dès lors qu'une telle remise en état reviendrait à interdire à Madame Y... l'exercice de son activité ; que la Cour observe du reste que, le 12 octobre 1990, ce n'est pas une procédure de congé sans offre de renouvellement et sans indemnité pour cause de manquement aux obligations du bail que Monsieur Yves X... a engagée, au nom de son épouse défunte, mais une procédure de congé avec offre de renouvellement contre paiement d'un loyer passant de 1. 200 francs à 5. 000 francs tenant compte de la nouvelle valeur locative acquise grâce au travaux d'amélioration et que le 22 août 1991, ce n'est pas une procédure en vue d'une résiliation judiciaire pour manquement aux obligations du bail qu'Yves X... a engagée mais un procédure en vue d'une fixation judiciaire du loyer ; que, B-sur le défaut d'entretien, si Madame X... n'est pas fondée à faire grief à sa locataire d'avoir procédé unilatéralement à des travaux d'aménagement sans solliciter l'accord préalable du bailleur et si elle n'est pas fondée à lui faire grief d'avoir résisté à la demande de remise des lieux dans leur état antérieur qui lui a été faite par sommation du 13 mars 2005, Madame X... n'est pas plus fondée à lui faire grief un défaut d'entretien locatif ; qu'en effet, il est constant que l'immeuble était initialement vétuste (l'expert commis par le tribunal dans le cadre de la procédure de fixation de loyer a relevé que, lors de leur prise de possession par Madame Y..., les lieux étaient vétustes et dépourvus de tout confort), que Madame Y... a effectué des travaux importants pour la conservation et l'amélioration de l'immeuble et que, pendant trente ans, le bailleur, de son côté, n'a effectué aucun travaux et qu'il s'en évince que l'état actuel des lieux, que déplore Madame X..., est dû à la vétusté et à un manquement de sa part à son obligation générale d'entretien ; que, C-sur le défaut de production d'une attestation d'assurance, enfin, Madame X... ne saurait se prévaloir de ce que Madame Y... a omis de justifier d'une assurance garantissant les risques locatifs dès lors qu'aucune disposition du bail de 1978 n'imposait à l'intéressée d'adresser à sa propriétaire une telle justification ; que, dans ces conditions, la demande de résiliation de bail et la demande de fixation d'une demande d'indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux, pour défaut de production d'une attestation d'assurance, pour défaut d'entretien ou pour exécution de travaux sans autorisation, seront rejetées ; que, sur les demandes en fixation de créances ou les demandes en paiement de Madame X..., Madame X... demande à la Cour de fixer sa créance de loyers sur le RJ à hauteur de 130. 216 euros (pour les loyers et les indemnités d'occupation dus de l'assignation jusqu'au prononcé de l'arrêt et les intérêts de ces sommes) et d'admettre cette créance à titre privilégié, de condamner Madame Y... en RJ à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et la relocation de ceux-ci ; de condamner Madame Y... aux dépens de première instance et d'appel en ce inclus tous les frais de procédures engagés depuis 1996 (commandements, constats d'huissier, frais de signification etc), de condamner Madame Y... à lui payer 4. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, a) sur les dépens, le sort des dépens et des frais irrépétibles sera réglé ci-après ; que, b) sur la somme de 130. 216 euros, Madame X... expose que, dans son jugement du 22 janvier 2009, le Tribunal lui a alloué 37. 025 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 31 décembre 2001 et les intérêts de cette somme au taux légal à compter du16 janvier 2002 (date de l'assignation en résiliation et paiement), 630 euros correspondant à un rappel de loyers pour la période du 1er juillet 2001 au 31 décembre 2001 avec intérêts de la somme au taux légal à compter du 16 janvier 2002, 835 euros d'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, 83 euros au titre des taxes d'ordures ménagères pour la période s'étendant du 1er juillet 1997 au 31 décembre 2001 avec intérêts de la somme au taux légal à compter du 16 janvier 2002 ; qu'elle ajoute que ces sommes accrues des intérêts totalisent aujourd'hui 130. 216 euros ; que la Cour ayant dit ci-dessus qu'il n'y avait pas lieu à résiliation du bail, la demande de Madame X... prétendant à une indemnité d'occupation de 835 euros par mois à compter de la résiliation et jusqu'à libération sera rejetée ; que la Cour ayant dit que les procédures de congé avec offre de renouvellement et de fixation d'un nouveau loyer étaient nulles et de nul effet et les sommes de 37. 025 euros et de 630 euros procédant de ces procédures nulles et de nul effet, la demande de Madame X... prétendant au paiement de ces sommes ou à l'admission de sa créance à raison de ces sommes sera rejetée ; que, quant à la somme de 83 euros réclamée au titre des charges, elle appelle les observations suivantes ; que le bail de 1978 n'ayant pas précisé si le montant du loyer mensuel de 1. 200 francs incluait ou non les charges, il n'est pas évident que cette somme soit à charge de Madame Y... ; qu'en outre, le décompte des sommes payées par Madame Y... depuis 1991 laisse, compte tenu de l'annulation de la procédure de révision du loyer, un solde en faveur de Madame Y... qui absorbe largement cette somme ; que la demande de Madame X... prétendant au paiement de cette somme sera donc rejetée ; que la Cour déboutera donc Madame X... de l'ensemble de ses prétentions ;

Alors, de première part, qu'il y a dénaturation de l'objet du litige lorsque les juges du fond estiment qu'un point n'est pas contesté devant eux alors que les écritures des parties démontrent qu'il existe une contradiction évidente entre elles sur ce point ; qu'en affirmant que Madame X... aurait soutenu que l'« exception » de nullité du congé et des actes subséquents soulevée par la preneuse, au motif qu'ils auraient été délivrés au nom d'une personne décédée, la mère de Madame X..., n'était ni recevable ni fondée (arrêt p. 8 in fine), que, « si Madame Y... a bien soulevé cette exception dans le courant de la première procédure », elle ne l'a pas pour autant reprise lors de la reprise d'instance et de la jonction des deux procédures, enfin, que de toute façon « cette exception » se heurte à l'autorité de chose jugée et à la prescription quinquennale (arrêt p. 9 § 1 à 3), toutes affirmations qui impliquaient que Madame X... aurait admis l'existence d'une exception de nullité mais n'en aurait contesté que la recevabilité et le bien-fondé, ce dont il résultait que les parties auraient été d'accord sur la qualification du moyen soulevé par la preneuse tiré de la nullité des actes servant de fondement à la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers, alors qu'au terme de leurs écritures il s'agissait, pour Madame Y..., d'une nullité invoquée par voie d'exception et, pour Madame X..., d'une nullité invoquée par voie d'action, la Cour d'appel a dénaturé l'objet du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
Alors, de deuxième part, que la Cour d'appel, qui n'a pas motivé sa décision de qualifier la nullité soulevée devant elle par Madame Y... d'exception de nullité, alors que ce point était litigieux, n'a pas satisfait pas aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, de troisième part, que, pour rejeter le moyen soulevé par Madame X..., qui reprochait à la preneuse de n'avoir pas repris l'exception de nullité du congé et des actes subséquents, après jonction des procédures, dans ses conclusions récapitulatives, de sorte que cette exception était irrecevable comme nouvelle devant la Cour d'appel (arrêt p. 10 § 6), la Cour d'appel, qui a estimé qu'en l'absence de rabat de l'ordonnance de clôture des débats et de renvoi à la mise en état, ordonnés en bonne et due forme par le Tribunal saisi de l'affaire, Madame Y... n'avait pas à conclure à nouveau dans la première affaire, l'ordonnance de clôture faisant obstacle à ce qu'elle présente de telles conclusions (arrêt p. 10 pénultième §), ce dont elle a déduit que l'exception de nullité avait été régulièrement soulevée en première instance puis devant la Cour d'appel (arrêt p. 10 in fine), s'est fondée sur un motif de droit que Madame Y... n'avait nullement invoqué et qu'elle a donc relevé d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile ;
Alors, de quatrième part, que, pour rejeter le moyen soulevé par Madame X..., tiré de ce que la preneuse n'avait pas repris, après jonction des procédures, l'exception de nullité du congé et des actes subséquents dans ses conclusions récapitulatives, de sorte que cette exception était irrecevable comme nouvelle devant la Cour d'appel (arrêt p. 10 § 6), la Cour d'appel, qui s'est fondée sur l'« ordonnance de clôture en date du 21 octobre 2003 » (arrêt p. 10 § 1 et pénultième §), alors que les parties n'en avaient pas discuté et ne l'avaient pas mentionnée dans leurs écritures, qu'elle n'était pas indiquée sur les bordereaux de pièces communiquées de chacune des parties, et que l'arrêt ne précise pas que les juges d'appel aient appelé les parties à engager un débat contradictoire à son propos, a violé le principe de la contradiction, en méconnaissance de l'article 16 du Code de procédure civile ;
Alors, de cinquième part, qu'en vertu de l'article 815-3 du Code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2007, les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires (alinéa 1er), mais si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration (alinéa 2) ; qu'en ne recherchant pas, comme Madame X... le lui demandait, si Monsieur X..., coindivisaire avec ses deux enfants de l'usufruit des biens loués par son épouse décédée, avait, au su de ses deux enfants et sans opposition de leur part, donné congé à Madame Y..., congé dès lors valable ainsi que les actes subséquents, la Cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard de l'article 815-3 du Code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2007 ;
Alors, de sixième part, qu'en se fondant sur ce que les locaux étaient constitués d'un vieil immeuble d'habitation comportant des chambres à l'étage et un salon-séjour-cuisine-wc au rez-de-chaussée, ce qui impliquait « nécessairement, pour l'ouverture d'un salon de coiffure ouvert au public, une modification de la distribution et de la destination des pièces » (arrêt p. 12 in fine), et qu'une remise des locaux dans leur état initial « reviendrait à interdire à Mme Y... l'exercice de son activité » (arrêt p. 13 § 1 in fine), motifs qu'elle a soulevés de son propre chef, dont elle a déduit que la commune intention des parties au bail était de permettre à la preneuse de faire tous les travaux nécessaires à l'ouverture d'un salon de coiffure, ce qui privait de tout fondement la demande de résiliation du bail pour réalisation de ces travaux sans autorisation formée par Madame X..., la Cour d'appel a porté atteinte au principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
Alors, de septième part, qu'en se prononçant ainsi par voie de pure et simple affirmation, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, la Cour d'appel a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, de huitième part, que, dans ses écritures, Madame X... se plaignait de l'absence de remise en état des locaux dans leur état initial (p. 21), en insistant sur ce que certains travaux, sans autorisation, avaient été réalisés par Madame Y... non pas dès l'entrée dans les lieux mais entre l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur A...en 1993 (conclusions p. 27 in fine) et les procès-verbaux de 2004 et 2005 précités : l'agrandissement supplémentaire de la surface commerciale des dépendances, la démolition des cloisons des mansardes, l'installation de deux velux sur le toit, l'installation d'une vitrine à la place de la porte principale (conclusions p. 30 § e) ; qu'en ne répondant pas à ce motif pertinent des conclusions de la bailleresse, la Cour d'appel a entaché son arrêt d'une nouvelle méconnaissance des exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, de neuvième part, que, pour rejeter la demande de Madame X... de résiliation du bail pour travaux sans autorisation de la preneuse, la Cour d'appel s'est fondée sur ce que Madame Y... aurait effectué des travaux importants pour la conservation et l'amélioration des locaux loués (arrêt p. 13 § 4 deuxième phrase), sans fonder cette affirmation sur une quelconque pièce soumise au débat contradictoire, ce dont il résulte une méconnaissance des exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, de dixième part, que, pour rejeter la demande de Madame X... de résiliation du bail pour défaut d'entretien par la preneuse, la Cour d'appel, qui s'est fondée sur ce que, durant trente ans, la bailleresse n'aurait effectué aucun travaux et aurait donc manqué à son obligation générale d'entretien (arrêt p. 13 § 4), sans préciser les pièces soumises au débat contradictoire sur lesquelles elle fondait cette affirmation, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.