LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le troisième moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 septembre 2011), que pour fixer l'indemnité revenant aux consorts X..., au titre de l'expropriation, au profit de la société d'équipement de la région montpelliéraine (SERM) de la parcelle cadastrée TY n° 184 leur appartenant, l'arrêt retient qu'en première instance le commissaire du gouvernement a produit un arrêt SERM c/ A... ; que cet arrêt a été cassé mais que la SERM n'ignore pas que sur renvoi de cassation, la cour d'appel de Nîmes, par un arrêt du 19 mars 2007, a fixé l'indemnité d'expropriation sur la base d'un prix de 43 euros le m ² ; que cet arrêt a été produit par d'autres propriétaires expropriés de terrains, également situés dans le périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension et peut servir de référence à l'évaluation du bien, dès lors que la SERM a été en mesure de le discuter ;
Qu'en statuant ainsi alors que l'arrêt du 19 mars 2007 n'avait pas été versé aux débats par les parties, qui ne l'invoquaient pas au soutien de leurs prétentions, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement de la région Montpelliéraine.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 247. 070 € l'indemnité due par la Société d'Équipement de la Région Montpelliéraine au profit de M. Roger X..., Mme Martine X... épouse Y... et M. Thierry X... pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section TY n° 184 d'une superficie de 4. 474 m ², sise lieudit « Gasquet » sur le territoire de la commune de Montpellier ;
Statuant le commissaire du Gouvernement entendu en ses observations ;
Alors que la chambre de l'expropriation statue sur mémoires ; que les parties et le commissaire du Gouvernement ne font valoir leurs observations que pour développer les éléments de leurs mémoires ou conclusions ; qu'en se prononçant après avoir entendu le commissaire du Gouvernement en ses observations lors des débats, bien qu'elle ait relevé d'office l'irrecevabilité des conclusions de ce dernier déposées hors du délai imparti par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation, de sorte que le commissaire du Gouvernement ne pouvait pas formuler d'observations orales reprenant ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article R. 13-52 du code de l'expropriation, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté le mémoire et les pièces de la SERM déposés le 7 juin 2011 et d'avoir fixé à la somme de 247. 070 € l'indemnité due par la Société d'Équipement de la Région Montpelliéraine au profit de M. Roger X..., Mme Martine X... épouse Y... et M. Thierry X... pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section TY n° 184 d'une superficie de 4. 474 m ², sise lieudit « Gasquet » sur le territoire de la commune de Montpellier ;
Aux motifs que rien ne justifiait que la SERM, appelante du jugement, ne dépose, le 7 juin 2011, à deux semaines de l'audience, un mémoire et des pièces complémentaires ; qu'en effet, le mémoire des intimés avait été déposé le 2 juin 2009, soit depuis près de deux ans, sans que la SERM ait alors jugé utile d'y répondre et aucun fait nouveau ne s'est produit entre-temps de nature à justifier le dépôt d'un mémoire et de pièces complémentaires ; que dans ce contexte, le dépôt tardif de ces mémoire et pièces méconnaît les principes du contradictoire et de l'égalité des armes, en sorte que ceux-ci doivent être écartés des débats ;
Alors qu'il incombe au juge qui retient le caractère tardif du dépôt d'un mémoire complémentaire pour écarter celui-ci des débats, de caractériser les circonstances particulières qui auraient empêché le respect de la contradiction par la partie adverse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, au seul motif que le mémoire complémentaire déposé par la SERM le 7 juin 2011 survenait, sans justification particulière, deux ans après le mémoire des consorts X..., sans caractériser de circonstances qui auraient empêché ces derniers de répondre à ce mémoire dans les deux semaines restant à courir avant l'audience, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 13-49 du code de l'expropriation et 15 et 16 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 247. 070 € l'indemnité due par la Société d'Équipement de la Région Montpelliéraine au profit de M. Roger X..., Mme Martine X... épouse Y... et M. Thierry X... pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section TY n° 184 d'une superficie de 4. 474 m ², sise lieudit « Gasquet » sur le territoire de la commune de Montpellier ;
Aux motifs propres que sur la qualification juridique du bien, la parcelle expropriée est située, à la date de référence, en zone 4AU1-7 du PLU, à l'intérieur du périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension (localisée en marge sud-ouest du quartier de Celleneuve et du complexe des laboratoires Sanofi Aventis et en continuité de la ZAC Parc 2000), laquelle a pour objet l'accueil d'activité pour les petites entreprises à vocation tertiaire, ainsi que des activités artisanales et de services ; que d'après le règlement du PLU, la zone 4AU1-7 est une zone partiellement équipée, destinée à l'implantation d'activités, mais dans laquelle les constructions à usage d'habitation autre que le logement social sont admises lorsque l'environnement immédiat n'est pas favorable à l'implantation d'activités ; qu'elle est dotée d'un coefficient d'occupation du sol élevé (1, 5) et la hauteur maximale des constructions est fixé à 18 m ; qu'il est stipulé à l'article 2 que nonobstant les réhabilitations et les extensions mesurées de bâtiments existants, toutes les autres occupations et utilisations du sol visées par l'article L 123-6 du code de l'urbanisme ne sont admises qu'à la condition de s'intégrer de manière cohérente dans la zone et de contribuer à un aménagement de qualité de celle-ci, en conformité avec les dispositions du règlement et de ses documents graphiques et, le cas échéant, en compatibilité avec les orientations d'aménagement applicable à la zone et ce, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus ; qu'à la date de référence, la parcelle TY n° 184, incluse dans le secteur de zone d'urbanisation future 4 AU1-7 dite « alternative », dans lequel sont admises toutes constructions destinées à l'implantation d'activités et, sous certaines conditions, celles réservées à l'habitation, peut donc être considérée comme située dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens de l'article L 13-15 II 1° b) du code de l'expropriation ; que d'après l'article L 13-15 II 1° a), lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'il résulte, en l'occurrence, des orientations d'aménagement du PLU applicables à la zone 4 AU1-7, que celle-ci doit faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble pour la réalisation à terme de 74. 000 m2 de terrains cessibles et environ 45. 000 m2 de surface hors oeuvre nette ; que s'agissant de la parcelle TY n° 184, il résulte des constatations faites par le premier juge, lors de sa visite des lieux, que celle-ci, située en bordure de la rue Mohammed V, n'est pas directement desservie par les réseaux ; qu'il est constant en effet que les réseaux les plus proches se trouvent à une centaine de mètres, rue du Pilory ; qu'il ressort par ailleurs de l'avant projet de l'opération d'extension, établi de novembre 2006 à septembre 2007, que le collecteur principal (de diamètre 400 mm) du réseau d'assainissement des eaux usées situé à l'ouest du rond-point Robert Schuman, en contrebas de la ZAC Parc 2000, est en limite de fonctionnement ; que selon ce document technique, des travaux devront être programmés à court terme afin de redimensionner ce collecteur de façon à ce qu'il puisse accueillir le supplément d'eaux usées induit par l'extension de la ZAC Parc 2000 et par la création de la ZAC Pierre Vivès, le raccordement du réseau de collecte interne sur le réseau communal s'effectuant au niveau de l'actuel Parce 2000, rue Marcel Petipa, via deux traversées en travaux souterrains, type fonçage, de la RD n° 65 ; que le réseau d'eau potable en périphérie de la zone ne présente pas, en revanche, de limite de fonctionnement, mais le raccordement sur les conduites existantes devra se faire en quatre points distincts, situés rue Favre de Saint-Castor, rue du Pilory et rue Marcel Petipa ; que quant à l'alimentation en électricité de la zone au moyen de trois transformateurs, elle s'effectuera au niveau de Parc 2000 existant et de la rue du Pilory où se trouvent respectivement, une ou deux antennes moyenne tension MT/ BT ; que éloignée d'une centaine de mètres des réseaux existant rue du Pilory, la parcelle TY n° 184 ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir ; qu'au surplus rien ne permet d'affirmer que les réseaux implantés rue du Pilory soient, par euxmêmes, de dimensions suffisantes pour la desserte de l'ensemble de la zone, dès lors que le collecteur principal du réseau d'assainissement situé en contrebas de la ZAC Parc 2000 doit être redimensionné pour permettre l'évacuation de ses eaux usées, que l'alimentation en eau potable de la ZAC nécessite un raccordement sur d'autres conduites de diamètre 150 mm situées rue Favre de Saint Castor et rue Marcel Petipa et que son raccordement au réseau électrique est également prévu sur l'antenne moyenne tension située dans la ZAC Parc 2000 ; que sur l'évaluation du bien, quoique non qualifiée de terrain à bâtir, la parcelle TY n° 184 n'en est pas moins située, au nord ouest de l'agglomération montpelliéraine, dans une zone partiellement équipée, à proximité de secteurs urbanisés de la commune, tels les quartiers de Celleneuve et de la Mosson, traversée par la RD n° 65, devenue l'avenue Pablo Neruda ; qu'elle bénéficie ainsi d'une situation privilégiée, facteur indéniable de plus value, comme l'a justement retenu le premier juge ; que la SERM, qui reproche au premier juge de n'avoir pas tenu compte des accords amiables réalisés dans le périmètre des opérations faisant l'objet de la DUP, cite trois ventes fermes, relativement aux parcelles cadastrées au lieu-dit « Gasquet », section TY n° 23, 167 et 30, effectuées les 30 juillet, 9 novembre 2007 et 16 juin 2008, aux prix de 20, 58, 25 et 26 euros le m ² ; que ces trois ventes intervenues après la DUP, qui concernent des biens de même nature inclus dans le périmètre de la ZAC, constituent des termes de comparaison intéressants, mais qui, à eux seuls, ne sont pas représentatifs de la tendance générale du marché ; qu'elle évoque également diverses ventes amiables réalisées entre juillet 2004 et novembre 2007 dans la ZAC Garosud Extension ou à proximité, à des prix compris entre 17, 83 et 25 euros le m ² ; que la vente la plus récente, effectuée le 4 novembre 2007, porte sur un terrain de 3. 367 m ², classé en zone 4 AU3-3 du PLU de Montpellier, au prix de 25 euros le m ² ; que les consorts X..., qui ont demandé devant le juge de l'expropriation que l'indemnité leur revenant soit calculée par référence à une valeur de 50 euros le m2, se bornent à faire état d'un article paru le 21 décembre 2008 dans le journal le Midi Libre, rapportant que des terrains situées dans la ZAC Roque-Fraïsse à Saint Jean de Vedas ont été évalués sur la base de 100 euros le m2 ; qu'en première instance, le commissaire du gouvernement a produit trois extraits d'actes de vente conclu les 24 septembre 2007, 22 avril et 16 juin 2008, relativement à des terrains compris dans la ZAC Parc 2000 Extension, à des prix variant de 26, 15 à 30 euros le m2, ainsi qu'un arrêt SERM c/ A... rendu le 15 février 2005 par la cour d'appel de Montpellier fixant, en valeur mai 2003, l'indemnité d'expropriation afférente à une parcelle de terre de 1. 799 m2, en situation privilégiée, cadastrée à Montpellier sous les références RR n° 10, incluse dans le périmètre de la ZAC d'activités Parc Eurêka, par référence à un prix de 42, 50 euros le m2 ; que cet arrêt a cependant été cassé et annulé en toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour de cassation du 8 juin 2006, mais la SERM n'ignore pas que sur renvoi de cassation, la cour d'appel de Nîmes, par un arrêt du 19 mars 2007, a fixé l'indemnité d'expropriation sur la base d'un prix de 43 euros le m2 ; que cet arrêt a été produit par d'autres propriétaires expropriés de terrains, également situés dans le périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension et peut servir de référence à l'évaluation du bien, comme l'a estimé le premier juge, dès lors que la SERM a été mise en mesure de le discuter ; que, comme il a déjà été indiqué, les accords amiables, au nombre de trois, réalisés dans le périmètre de la ZAC, ne peuvent être regardés comme significatifs du prix réel du marché, alors surtout que la SERM, bénéficiant d'un quasi-monopole sur le marché des terrains destinés à l'urbanisation, a pour pratique de proposer, lors des acquisitions amiables ou forcées, un prix uniforme, quelles que soient les caractéristiques des terrains concernés ; qu'il convient, dans ces conditions, de se référer à l'arrêt SERM c/ A... de la cour d'appel de Nîmes du 19 mars 2007, qui concerne également un terrain à urbaniser dans le cadre d'une ZAC d'activités ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a fixé l'indemnité principale due pour l'expropriation de la parcelle TY n° 184 sur la base d'un prix, réactualisé, de 50 euros le m2 ; que le juge qui a fixé, indemnité de remploi comprise, à la somme totale de 231. 802 (en réalité 247. 070) euros, l'indemnité due par la SERM aux consorts X..., doit en conséquence être confirmé en toutes ses dispositions ;
Et aux motifs réputés adoptés que le bien se trouve en zone 4 AU1-7 du PLU de Montpellier ; que la zone 4 AU1-7 est définie par le PLU comme une zone partiellement équipée dont la vocation est de favoriser la création d'activités pour des petites entreprises à vocation tetiaire ainsi que des activités artisanales et de services ; que sont admis dans le sous secteur 4 AU1-7 les constructions destinées à l'industrie, aux bureaux, aux commerces, à l'artisanat, à l'hébergement hôtelier, aux équipements publics et sous certaines conditions à l'habitation et à la fonction d'entrepôt ; que des programmes d'habitation peuvent être envisagés lorsque l'environnement immédiat n'est pas favorable à l'implantation d'activités ; que la hauteur maximale des constructions est de 18 mètres et le coefficient d'occupation des sols maximal applicable y est de 1, 5 ; que les espaces libres doivent être plantés et représentent 30 % des unités foncières ; que les constructions nouvelles doivent en outre être reliées aux différents réseaux publics d'alimentation en eau potable, d'électricité et d'assainissement ; qu'il existe en conséquence dans le secteur 4 AU1-7 un potentiel important de constructibilité avec une SHON de 45. 000 m ² sur un secteur principal aménageable de 8 ha jouxtant le quartier de Celleneve ; qu'en considération de la réglementation applicable à la date de référence, l'existence et la capacité des réseaux doivent s'apprécier au regard de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'il ressort de l'étude d'impact que la zone de projet située à proximité immédiate de secteurs urbanisés est déjà équipée en réseaux principaux qui présentent pour la plupart des réserves de capacité suffisantes pour le raccordement du projet d'extension de la ZAC Parc 2000 Extension ; qu'il ressort par ailleurs de l'avant projet d'extension de la ZAC Parc 2000 que le réseau d'alimentation en eau potable ne présente pas de limite de fonctionnement, que le collecteur principal d'eaux usées de 400 mm de diamètre est actuellement en limite de fonctionnement, que ce collecteur devra être redimensionné afin qu'il puisse accueillir le supplément d'eaux usées induit par l'extension de la ZAC Parc 2000 et par la création de la ZAC Pierre Vivès ; que le raccordement sur le réseau communal se fera au niveau de l'actuel Parc 2000 rue Marius Petipa, via deux traversées en travaux souterrains, type fonçage de la RD 65 ; que le maillage sur le réseau existant d'alimentation en eau potable sera réalisé par fonçage essentiellement rue Petipa au niveau de Parc 2000 ; que des bassins d'assainissement pour les eaux pluviales doivent être créés ; que trois transformateurs seront nécessaires à l'alimentation électrique de la ZAC ; que le raccordement se fera au niveau de Parc 2000 existant et de la rue du Pilory ; que deux antennes MT/ BT sont présentes sous la rue du Pilory et qu'une antenne moyenne tension est située dans la ZAC Parc 2000 ; que le maillage ; que tenant notamment les raccordements via deux traversées en travaux souterrains type fonçage de la RD 65 pour le raccordement de la zone au réseau d'assainissement, la qualification de terrain à bâtir ne peut en l'état être retenue ; le secteur à la fois en raison de sa localisation au sein de l'agglomération montpelliéraine et de sa desserte dense par la plupart des réseaux décrite dans l'étude d'impact présente néanmoins une situation hautement privilégiée ; qu'il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux que la parcelle est sise en bordure de la rue Mohamed V, de l'autre côté de laquelle se situent les derniers aménagements du quartier de Celleneuve ; que la parcelle n'est pas directement desservie par les réseaux ; que sur les éléments de comparaison, la SERM produit à l'appui de ses prétentions : l'acte de vente des 15-21 novembre 2007 D.../ SERM de la parcelle OB 16 de 3. 367 m ² moyennant une indemnité principale de 84. 175 € soit 25 €/ m ², trois promesses de vente de terrains aussi intervenues dans la ZAC Garosud Extension des parcelles OD 52, OD 12 sises sur le territoire de la commune de Montpellier, BR 189 et 191 sises lieu-dit le Pahon sur le territoire de la commune de Lattes au prix de 25 €/ m ² ; qu'elle produit six accords amiables intervenus sur la même zone en 2004 et 2005 avant le prononcé de la déclaration d'utilité publique au prix de 17, 83 €/ m ² ; qu'elle verse un acte de vente du 20 juillet 2007 de la parcelle OC 44 sise terre du Mas d'Astre à Montpellier à proximité de la ZAC Garosud Extension d'une superficie de 4. 945 m ² moyennant une indemnité principale de 123. 625 € soit 25 €/ m ² ; qu'elle produit par ailleurs quatre actes de vente et deux promesses de vente intervenues en 2007 et 2008 dans la ZAC Parc 2000 extension à des prix de 25 €/ m ² et 26 €/ m ² ; que les indivisaires produisent un acte de vente du 16 juin 2008 B.../ SERM de la parcelle TY n° 30 lieu-dit « Gasquet » à Montpellier au prix de 26, 15 €/ m2 ; que le commissaire du gouvernement produit les extraits d'actes de vente commune/ SERM, B.../ SERM commun aux expropriés, C.../ SERM respectivement conclus dans la zone Parc 2000 extension le 24 septembre 2007, 16 juin 2008 et 22 avril 2008 à des prix allant de 26, 15 €/ m ² à 30 €/ m ² et l'arrêt SERM/ A... rendu par la cour d'appel de Montpellier le 15 février 2005 ayant fixé à 42, 5 €/ m ² à la date du jugement de première instance la valeur du terrain dans la ZAC Parc Eurêka compte tenu de sa situation privilégiée ; qu'en l'espèce, les références produites par la SERM sur la ZAC Parc 2000 Extension au nombre de quatre n'apparaissent pas nécessairement révélatrices de la tendance dominante du marché libre de terrains en situation comparable ; qu'aussi et même s'il y a lieu de les prendre en compte, ces valeurs ne peuvent-elles être estimées suffisamment significatives pour déterminer la fixation du prix du terrain dès lors que la juridiction doit rechercher la valeur vénale du bien en litige, c'est-àdire celle qui pourrait être obtenue par le jeu de l'offre et de la demande dans le marché réel hors de toute valeur de convenance ; qu'au vu des pièces produites tenant la tendance dégagée par les arrêts A... sur la ZAC Parc Eurêka, il convient de fixer une valeur actualisée du prix du bien en litige sur la base de 50 €/ m2 ;
Alors, d'une part, que les termes du litige sont fixés par les prétentions et moyens respectifs des parties ; qu'en fixant la valeur au mètre carré de la parcelle expropriée des consorts X... par seule référence à un arrêt SERM contre A... rendu par la cour d'appel de Nîmes le 19 mars 2007, sur renvoi après cassation, tandis que les consorts X... ne se prévalaient pas de cette décision et de la valeur des terres que celle-ci avait fixée, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, que la cour d'appel a fixé la valeur au mètre carré de la parcelle expropriée des consorts X... par seule référence à un arrêt SERM contre A... rendu par la cour d'appel de Nîmes le 19 mars 2007, sur renvoi après cassation, aux motifs que cette décision, dont la SERM n'ignorait pas l'existence, lui avait été opposée par d'autres propriétaires expropriés dans des litiges distincts ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'il ne résulte d'aucun de ces motifs que l'arrêt du 19 mars 2007, sur lequel elle s'est fondée, aurait été versé aux débats dans le cadre du présent litige, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors, de troisième part, que les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; qu'en se contentant de retenir, pour l'évaluer, que la parcelle en cause était située dans une zone partiellement équipée à proximité de secteurs urbanisés et bénéficiait d'une situation privilégiée, sans avoir égard à l'usage effectif de cette parcelle à la date de référence retenue du 21 décembre 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation ;
Alors, enfin, que, peu important leur nombre, la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; qu'en refusant de tenir compte des accords amiables conclus par la SERM avec trois propriétaires dans le périmètre des opérations faisant l'objet de la DUP, aux motifs inopérants que ces accords ne seraient pas représentatifs de la tendance générale du marché et que la SERM bénéficiait d'un monopole sur le marché des terrains destinés à l'urbanisation dans le cadre de la ZAC, tandis que les accords amiables dont il doit être tenu compte sont précisément ceux conclus par l'expropriant, sans qu'il y ait lieu d'avoir égard à leur nombre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation ;
