LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 16 décembre 2011), que M. X... a donné à bail à la société Knowledge consulting un local à usage professionnel ; que la locataire ayant interrompu le règlement des loyers et quitté les lieux, le bailleur, après lui avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, l'a assignée devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail et en paiement des loyers arriérés ; que la locataire s'est opposée à cette demande en soutenant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en raison de la non-conformité de l'installation électrique et de l'existence de fuites d'eau ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la locataire avait visité les lieux à plusieurs reprises avant la signature du bail et aurait pu s'apercevoir, à ce moment-là, que les locaux pourraient ne pas convenir à l'usage qu'elle en attendait, que dans ces circonstances et au vu de l'état des lieux d'entrée contradictoire décrivant les locaux en état d'usage, il n'apparaît pas avec évidence que le bailleur ait manqué à son obligation de délivrance ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que le bailleur avait satisfait à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Knowledge consulting la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Knowledge consulting
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail au 22 octobre 2008 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire et d'avoir condamné la société Knowledge Consulting à payer à M. X... la somme provisionnelle de 18.400 €, au titre des loyers impayés du mois de mai 2008 au 8 juin 2009 ;
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'en l'espèce, M. X... devait ainsi délivrer à la société Knowledge Consulting un local conforme à la destination convenue au contrat de bail, à savoir une activité de prestation de service ; que de l'aveu même de la locataire dans son courrier du 4 septembre 2008 à son propriétaire, elle a visité à plusieurs reprises les lieux loués avant la signature du bail ; qu'elle aurait donc pu s'apercevoir, à ce moment-là, que lesdits locaux pourraient ne pas convenir à l'usage qu'elle en attendait ; qu'en effet, elle ne justifie pas avoir spécifié au bailleur les caractéristiques précises de son activité, et en particulier que celle-ci l'amènerait à recevoir du public dans ces lieux ; que dans ces circonstances, et au vu également de l'état des lieux d'entrée contradictoire du 15 janvier 2008 décrivant les locaux en état d'usage, il convient de considérer, au contraire du premier juge, qu'il n'apparaît pas avec évidence que M. X... ait manqué à son obligation de délivrance de la chose louée ; qu'en réponse au non-paiement des loyers par la société Knowledge Consulting dès le mois de mai 2008, le bailleur a donc, à bon droit, fait délivrer à sa débitrice, le 22 septembre 2008, un commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle ; que la cour doit, non sur le fondement inapproprié de l'article L.145-41 du code de commerce, mais en application des dispositions du code civil et du contrat de bail liant les parties, infirmer l'ordonnance entreprise, constater la résiliation de cette convention au 22 octobre 2008 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire et condamner la locataire au paiement des loyers jusqu'à libération des lieux, laquelle est intervenue, le 8 juin 2009, lors de la restitution des clefs constatée par huissier de justice en présence des deux parties, soit la somme provisionnelle de 18.400 € qui ne se heurte à aucune constatation sérieuse ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ; que le fait que le locataire ait visité les locaux avant de conclure le contrat de bail ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en estimant que la société Knowledge Consulting ne pouvait invoquer un manquement de M. X... à son obligation de délivrance, au motif que « de l'aveu même de la locataire dans son courrier du 4 septembre 2008 à son propriétaire, elle a visité à plusieurs reprises les lieux loués avant la signature du bail » et « qu'elle aurait donc pu s'apercevoir, à ce moment-là, que lesdits locaux pourraient ne pas convenir à l'usage qu'elle en attendait » (arrêt attaqué, p. 4 § 6), la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur suppose qu'il mette à disposition du preneur un local dont l'installation électrique est conforme aux normes applicables ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 30 mai 2011, p. 5 et 6), la société Knowledge Consulting faisait valoir que le local donné à bail par M. X... était « impropre à sa destination car les normes de sécurité ne sont pas respectées, notamment en ce qui concerne l'installation électrique », que l'attestation d'un organisme de contrôle confirmait « que le local n'est pas conforme aux normes en vigueur et que de ce fait il n'est pas recommandé d'y recevoir du public » et que l'un de ses collaborateurs, M. Joseph Z..., avait été « victime d'une décharge électrique dans le local » ; qu'en estimant que la société Knowledge Consulting ne pouvait invoquer un manquement de M. X... à son obligation de délivrance, au motif qu'elle ne justifiait pas « avoir spécifié au bailleur les caractéristiques précises de son activité, et en particulier que celle-ci l'amènerait à recevoir du public dans ces lieux » (arrêt attaqué, p. 4 § 6), cependant que la conformité du local donné à bail aux normes électriques en vigueur constitue une obligation qui s'évince de la nature même du contrat de bail et qui pèse sur le bailleur indépendamment de l'activité exercée par le locataire, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 30 mai 2011, p. 5 et 6), la société Knowledge Consulting faisait valoir que le local donné à bail par M. X... était « impropre à sa destination car les normes de sécurité ne sont pas respectées, notamment en ce qui concerne l'installation électrique », que l'attestation d'un organisme de contrôle confirmait « que le local n'est pas conforme aux normes en vigueur et que de ce fait il n'est pas recommandé d'y recevoir du public » et que l'un de ses collaborateurs, M. Joseph Z..., avait été « victime d'une décharge électrique dans le local » ; qu'en estimant que la société Knowledge Consulting ne pouvait invoquer un manquement de M. X... à son obligation de délivrance, « au vu également de l'état des lieux d'entrée contradictoire du 15 janvier 2008 décrivant les locaux en état d'usage » (arrêt attaqué, p. 5 § 1), cependant que ce document, à la rubrique « électricité », ne comporte aucune mention et ne reconnaissait donc en rien la conformité de l'installation électrique, la cour d'appel en a dénaturé le sens et a ce faisant violé le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE le bailleur a l'obligation de délivrer une chose en bon état de réparations ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 30 mai 2011, p. 5 § 4), la société Knowledge Consulting faisait valoir qu'après son installation dans le local donné à bail, de nombreuses fuites d'eaux avaient été constatées, dans la pièce principale, dans la salle de réunion, dans les bureaux et à l'accueil ; qu'en laissant sans réponse ces écritures qui établissaient le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
