LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 septembre 2011), que Mme X..., propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à M. Y..., lui a délivré, le 3 juillet 2006, une sommation visant la clause résolutoire aux fins de remise en état les lieux loués dans le délai d'un mois ; que le preneur a assigné la bailleresse en nullité de la sommation ; que Mme X...a sollicité à titre reconventionnel la constatation de la résiliation du bail et à titre subsidiaire le prononcé de cette résiliation ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que Mme X...fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que toute clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail stipulait que « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun travaux, de quelque nature que ce soit, constructions nouvelles, améliorations, changement de distribution, percement de murs, cloisons ou planchers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ; qu'en cas d'autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur comme il est dit ci-dessus » ; qu'en déduisant de la configuration des lieux que Mme X...avait « nécessairement accepté » la création d'une canalisation passant par une cave, ce que la bailleresse au demeurant contestait, pour débouter Mme X...de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à raison des travaux effectués sans son autorisation écrite, la cour d'appel a méconnu la convention des parties et violé les articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
2°/ que la cour d'appel a encore constaté l'absence de toute autorisation écrite de la bailleresse s'agissant de l'installation de climatiseurs en façade ; qu'en dépit de la constatation de cette violation du bail, la cour d'appel a refusé d'en prononcer la résiliation en retenant que les locaux pourraient être remis en état en fin de bail ; qu'en se bornant à retenir que les installations litigieuses pourraient être retirées, sans rechercher si le fait de s'être affranchi de l'autorisation écrite prévue au bail ne constituait pas une méconnaissance par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la bailleresse avait accepté l'échange de pièces entre ses locataires, les avait fait restaurer et avait laissé à M. Y...la possibilité d'installer une douche, ce qui impliquait, nécessairement, la réalisation des travaux d'installation d'une canalisation d'eau reprochés au locataire, la cour d'appel a pu déduire de ces constatations que l'infraction visée au commandement n'était pas caractérisée ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel ayant relevé que la seule présence sur la devanture des locaux loués d'un appareil de climatisation installé sans l'accord de la bailleresse, a souverainement retenu que cette infraction non visée au commandement, n'était pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que M. Y...fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en dommages-intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissances causés par les autres locataires ; qu'en retenant que M. Y...ne pouvait obtenir de Mme X...l'indemnisation du trouble résultant pour lui des coupures d'électricité, de l'obstruction des serrures, et des dégâts des eaux, en se fondant pour cela sur le fait que ces nuisances n'étaient pas directement imputables à la bailleresse et qu'elles résultaient du comportement des autres locataires, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1725 du code civil :
2°/ que les juges du fond sont tenus d'observer le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de ce que M. Y...n'aurait pas demandé préalablement à la bailleresse d'intervenir pour qu'il soit mis fin aux troubles résultant pour ce dernier des coupures d'électricité, de l'obstruction des serrures, et des dégâts des eaux, sans préalablement rouvrir les débats sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ que l'octroi de dommages-intérêts compensatoires peut être obtenu sans que le créancier n'ait à justifier avoir préalablement mis en demeure son cocontractant de se conformer à ses engagements ; qu'à ce titre, le bailleur est tenu envers le preneur des troubles de jouissances sans que ce dernier ne soit obligé de le mettre préalablement en demeure de respecter son obligation de délivrance ; qu'en décidant que M. Y...ne pouvait obtenir de Mme X...l'indemnisation de son préjudice, à défaut pour lui d'établir qu'il lui avait demandé de mettre fin à celui-ci, la cour d'appel a de nouveau violé les articles 1146, 1719 et 1725 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que M. Y...n'établissait pas que les troubles de jouissance allégués étaient imputables à la bailleresse, la cour d'appel, qui n'a pas retenu que d'autres locataires de Mme X...en auraient été les auteurs, a pu déduire, de ces seuls motifs, que le preneur ne pouvait lui en demander réparation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi principal
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Madame X...de sa demande d'application de la condition résolutoire du bail et de sa demande de résiliation judiciaire du bail,
AUX MOTIFS QUE la sommation du 3 juillet 2006 délivrée à Olivier Y...par Danielle X...en sa qualité de bailleresse et comportant rappel de la clause résolutoire contractuelle mentionne que le preneur n'a pas respecté les clauses contractuelles du bail commercial du 28 novembre 1995 qui lie les parties en effectuant des travaux dans les locaux loués situés ...(var) sans autorisation expresse de la propriétaire, travaux consistant en la création d'une ouverture grillagée d'environ 50 X 50 cm avec bruit de compresseur dans le couloir de l'immeuble, la création d'une canalisation en PVC dans la cave privative venant aux droits des locaux commerciaux louée, le blocage par une armature en fer de deux volets en bois au niveau de la terrasse privative de l'appartement occupé par un autre locataire (Mme Z...) avec fonctionnement bruyant d'un compresseur ; que comme l'a fait le premier juge il convient de rechercher si chacune de ces infractions aux clauses du contrat existe et est de nature à justifier le prononcé de la résolution du bail ; que en. ce qui concerne la création d'une ouverture grillagée dans le couloir de l'immeuble, il est établi par procès verbal de constat d'huissier en date du 25 juillet 2006 que la remise en état des lieux est intervenue dans le délai d'un mois suivant la sommation ; que la bailleresse ne peut donc plus invoquer ce grief ; qu'en ce qui concerne la création d'une canalisation en PVC dans la cave privative, il convient de noter tout d'abord que suite à un échange de locaux accepté par la bailleresse le bail écrit ne se rapporte plus aux même locaux que ceux effectivement occupés par le locataire : en effet lors de la prise de possession des lieux loués, Olivier Y...bénéficiait outre les pièces situées au rez-de-chaussée de l'immeuble (magasin, arrière boutique avec four à cuire le pain, laboratoire) d'une pièce située au premier étage équipée de sanitaires servant de vestiaire et de toilettes (attestations G..., H..., I...) ; que dans l'intérêt d'un autre locataire, M. A...„ installé au premier étage, et pour lui permettre d'accéder plus facilement à la terrasse dont il avait l'usage, Danielle X...a accepté à la fin de l'année 2002 l'échange de la pièce située au premier étage et faisant partie du bail de M. Y...avec une pièce située au même étage faisant partie des locaux loués à M. A...; que si aucun écrit n'a été signé entre les 3 parties intéressées par cet échange : Olivier Y..., Danielle X...et M. A..., les témoins Z..., C..., DRAGON attestent que Mme D...s'est mise d'accord avec Olivier Y...pour procéder à cet échange, a fait restaurer les deux pièces (carrelage et électricité) et a laissé la possibilité à Olivier Y...d'installer une douche et un WC dans la nouvelle pièce dont il avait la disposition ; que selon ces témoins, M. D..., époux de la bailleresse, se trouvait quotidiennement sur le chantier et donnait toutes les recommandations utiles ; que au vu de ces éléments non contredits par Danielle X..., cette dernière a donné son consentement exprès pour procéder à l'échange de deux pièces situées au premier étage de l'immeuble entre 2 des locataires et cet accord entraîne nécessairement l'autorisation d'installer une canalisation destinée à l'évacuation de l'eau ; qu'en effet la configuration des lieux démontre que le raccordement des sanitaires mis en place dans la pièce mise à la disposition de Olivier Y..., sanitaires installés en remplacement de sanitaires existants, ne pouvait se faire différemment ; que M. C...artisan plombier qui a réalisé les travaux selon les recommandations de M. X...atteste avoir repris les alimentations et évacuations existantes sans effectuer aucun trou ; qu'en conséquence la bailleresse n'est pas fondée à reprocher au locataire d'avoir effectué des travaux non autorisés et d'avoir ainsi modifié les locaux loués ; qu'elle sera déboutée sur ce point et le jugement frappé d'appel infirmé ; qu'en ce qui concerne la modification de la fenêtre du premier étage, le bail liant les parties stipule que " le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun travaux, de quelque nature que ce soit, constructions nouvelles, améliorations, changement de distribution, percement de murs, cloisons ou planchers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur " ; que le locataire a mis en place des structures en fer destinées à maintenir les volets de la fenêtre du premier étage ouverts la simple mise en place de barres de maintien ne peut être qualifiée de travaux au sens des dispositions contractuelles et il ne peut être reproché à Olivier Y...aucune violation de ses obligations ; qu'en conséquence le jugement du 17 novembre 2009 sera réformé en ce qu'il a constaté l'application de la condition résolutoire du bail et ordonné l'expulsion de Olivier Y...et de tous occupants de son chef ; que sur la demande de résiliation pour comportement contractuel fautif, Madame X...reproche au locataire d'avoir installé dans les locaux sans autorisation des climatiseurs, ce qui a modifié la façade des lieux par la présence de compresseurs ; que cette infraction n'a pas été visée dans la sommation du 3 juillet 2006 visant la clause résolutoire contractuelle et l'on ne se trouve pas dans le cadre d'une résiliation de plein droit ; qu'un procès verbal de constat en date du 3 mars 2009 établit la présence d'un boîtier extérieur de climatisation accolé à la devanture en bois de l'établissement ; que Olivier Y...indique avoir. retiré cet appareil sans en justifier ; que la seule présence devant la devanture des locaux dans lesquels est exploitée l'activité de M. Y...d'un appareil de climatisation sans que l'accord de la bailleresse ait été demandé n'est pas d'une gravité telle qu'elle doive entraîner la résiliation du bail, alors que les locaux pourront être remis en état en fin de bail sans difficultés ni atteinte aux locaux ; que Mme X...sera déboutée de sa demande sur ce point ?
1°/ ALORS QUE toute clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail stipulait que « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun travaux, de quelque nature que ce soit, constructions nouvelles, améliorations, changement de distribution, percement de murs, cloisons ou planchers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ; qu'en cas d'autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur comme il est dit ci-dessus » (bail p. 8) ; qu'en déduisant de la configuration des lieux que Madame X...avait « nécessairement accepté » la création d'une canalisation passant par une cave, ce que la bailleresse au demeurant contestait, pour débouter Madame X...de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à raison des travaux effectués sans son autorisation écrite, la cour d'appel a méconnu la convention des parties et violé les articles 1134 du code civil et L145-41 du code de commerce ;
2°/ ALORS QUE la cour d'appel a encore constaté l'absence de toute autorisation écrite de la bailleresse s'agissant de l'installation de climatiseurs en façade ; qu'en dépit de la constatation de cette violation du bail, la cour d'appel a refusé d'en prononcer la résiliation en retenant que les locaux pourraient être remis en état en fin de bail ; qu'en se bornant à retenir que les installations litigieuses pourraient être retirées, sans rechercher si le fait de s'être affranchi de l'autorisation écrite prévue au bail ne constituait pas une méconnaissance par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ensemble les article L145-1 et suivants du code de commerce.
Moyen produit par la SCP Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y...de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre Madame X...pour manquement de celle-ci à son obligation dé délivrance ;
Aux motifs propres que « Monsieur Y...soutient que la bailleresse ne respecte pas de bonne foi les clauses du bail, le plaçant dans une situation anormale pour l'éclairage de l'escalier, le laissant être troublé dans la jouissance paisible des locaux (arrosage à grandes eaux de son local par un autre locataire, dégradation de sa serrure), refusant de lui donner une clé de la porte d'entrée principale ; que s'il produit aux débats un procès-verbal de constat d'huissier en date du 6 août 2008 relevant des traces de colle séchée à l'intérieur de la serrure de la pièce du premier étage, ainsi que des trace d'écoulement d'eau à l'intérieur de cette pièce, des témoignages de ses salariés attestant de l'absence d'éclairage dans l'escalier d'accès à l'étage, il n'établit pas que ces désordres sont dus au comportement de Madame X...ni avoir demandé à celle-ci d'y mettre fin, soit personnellement soit en sa qualité de propriétaire de l'immeuble » ; et aux motifs adoptés que « Monsieur Y...sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 6000 euros pour les troubles qui résulteraient de coupures d'électricité, du collage d'une serrure, ou de déversement d'eau dans les locaux loués ; qu'il produit trois attestations émanant de salariés faisant état du non-fonctionnement de l'éclairage de l'escalier, et produit un constat d'huissier en date du 6 août 2008 faisant mention de traces de colle dans la serrure du premier étage et de dégâts des eaux dans les locaux de Monsieur Y...; toutefois, Monsieur Y...indique lui-même que les coupures d'électricité seraient imputables à Monsieur F..., gendre de la bailleresse, et le dégât des eaux à M. Z..., voisin, de sorte que sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame X...doit être rejetée » ;
Alors, d'une part, que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissances causés par les autres locataires ; qu'en retenant que Monsieur Y...ne pouvait obtenir de Madame X...l'indemnisation du trouble résultant pour lui des coupures d'électricité, de l'obstruction des serrures, et des dégâts des eaux, en se fondant pour cela sur le fait que ces nuisances n'étaient pas directement imputables à la bailleresse et qu'elles résultaient du comportement des autres locataires, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1725 du code civil ;
Alors, d'autre part, que les juges du fond sont tenus d'observer le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de ce que l'exposant n'aurait pas demandé préalablement à la bailleresse d'intervenir pour qu'il soit mis fin aux troubles résultant pour ce dernier des coupures d'électricité, de l'obstruction des serrures, et des dégâts des eaux, sans préalablement rouvrir les débats sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Et alors, enfin, que l'octroi de dommages et intérêts compensatoires peut être obtenu sans que le créancier n'ait à justifier avoir préalablement mis en demeure son cocontractant de se conformer à ses engagements ; qu'à ce titre, le bailleur est tenu envers le preneur des troubles de jouissances sans que ce dernier ne soit obligé de le mettre préalablement en demeure de respecter son obligation de délivrance ; qu'en décidant que Monsieur Y...ne pouvait obtenir de Madame X...l'indemnisation de son préjudice, à défaut pour lui d'établir qu'il lui avait demandé de mettre fin à celui-ci, la cour d'appel a de nouveau violé les articles 1146, 1719 et 1725 du code civil.
