LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments produits aux débats, que M. X...n'établissait ni la qualité de locataire, ni la qualité d'occupant de bonne foi de l'immeuble saisi, la cour d'appel, qui a admis la preuve par tous moyens de l'antériorité du bail, a pu en déduire qu'il convenait de déclarer nulle et sans effet la déclaration de substitution d'adjudicataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer à la CRCAM Centre Loire la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X...
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a annulé la déclaration de substitution émanant de Monsieur Thierry X...tendant à obtenir que celui-ci soit substitué au CREDIT AGRICOLE, adjudicataire du bien appartenant à la SCI LA BEAUNOISE, comme locataire ou occupant de bonne foi en application de l'article 10- II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il convient de rappeler que suivant jugement en date du 15 mai 2009 la CRCAM CENTRE LOIRE a été déclarée adjudicataire pour la mise à prix de 60 000 euros de l'immeuble saisi suivant commandement du 2 octobre 2007 publié le 29 novembre 2007, situé ... sur la commune de BEAUNE LA ROLANDE cadastré section AN numéro 764, 765, 766, 767, 53, 597 et 598 et appartenant à la SCI LA BEAUNOISE ; que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 mai 2009 parvenue au greffe du tribunal de grande instance d'Orléans le 10 juin 2009, Monsieur Thierry X...a déclaré exercer en sa qualité de locataire le droit de substitution prévu par l'article 10 II de la loi numéro 75-1351 du 31 décembre 1975 ; que par acte d'huissier délivré le 27 septembre 2009 la CRCAM CENTRE LOIRE a assigné Monsieur Thierry X...et la SCI LA BEAUNOISE à comparaître le 16 octobre 2009 devant le juge de l'exécution chargé des saisies immobilières aux fins que soit déclarée nulle et de nul effet la déclaration de substitution d'adjudicataire réalisée par Monsieur Thierry X...; que ce dernier a soulevé à titre principal l'incompétence du juge de l'exécution chargé des saisies immobilières pour se prononcer sur la demande de nullité et subsidiairement a sollicité un délai afin de s'expliquer sur le fond du litige ; que suivant Jugement en date du 4 décembre 2009, Le juge de l'exécution chargé des saisies immobilières a retenu sa compétence et a invité Monsieur Thierry X...à conclure sur le fond du litige ; que c'est dans ces conditions qu'est intervenue la décision dont appel ; que Monsieur Thierry X...qui prétend être locataire de l'immeuble saisi produit à cet effet : un contrat de location en date du 30 avril 2004 portant sur la période du 3 mai 2004 au 3 mai 2007 ; un second contrat de location en date du 21 mai 2007 portant sur une période 1er juin 2007 au 1er juin 2010 ou 1er juin 2013 ou 1er juin 2016 ; 61 quittances de loyer ; un document relatif à son frère Fabrice X...; un compromis de vente du 2 août 2008 ; un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 octobre 2009 ; qu'aucun des deux contrats sous seing privé conclus entre Monsieur Thierry X...et son frère, Fabrice X..., ce dernier en qualité de gérant de la SCI LA BEAUNOISE, n'ont acquis date certaine vis-à-vis des tiers dès lors qu'aucune des conditions visées à cet effet par l'article 1328 du Code civil, dont celle relative à l'enregistrement, n'est remplie ; que ces documents ne suffisent donc pas à établir vis-à-vis de la CRCAM CENTRE LOIRE que Monsieur Thierry X...avait la qualité de locataire à la date à laquelle le commandement de payer valant saisie immobilière a été signifié à la SCI LA BEAUNOISE soit le 2 octobre 2007, étant de surcroît rappelé qu'aux termes de l'article 25 du décret du 27 juillet 2006 plus aucun contrat de location ne pouvait être consenti par la SCI LA BEAUNOISE à compter de la date de cette signification ; que les quittances de loyer font état systématiquement de règlements en espèces, étant observé que les quittances de loyer numéro 24 et 25 sont toutes deux relatives au mois de mai 2006 et paraissent avoir été établies le même jour pour la circonstance ; que les relevés du compte CRÉDIT AGRICOLE de la SCI LA BEAUNOISE ne font état d'aucun des loyers prétendument réglés par Monsieur Thierry X...; que celui-ci ne justifie d'aucun document comptable ou bancaire permettant d'accréditer le paiement de tels loyers ; que le document relatif à l'activité de garagiste prouve que celle-ci était exercée par Monsieur Fabrice X...et non par son frère Thierry X...; que le compromis de vente du 2 août 2008 entre la SCI LA BEAUNOISE représentée par son gérant, Monsieur Fabrice X..., et Monsieur Thierry X..., ne prouve nullement que Monsieur Thierry X...aurait été locataire de l'immeuble litigieux dans la mesure où Monsieur Thierry X...a toujours mentionné être domicilié à NEMOURS, y compris dans sa lettre du 28 mai 2009 adressée au greffe du tribunal de grande instance et revendiquant le droit de substitution ; que le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 octobre 2009 prouve la présence de nombreux véhicules automobiles relatifs à l'activité de garagiste de Monsieur Fabrice X..., et non de son frère Thierry, de même que l'habitation en cours de restauration semble être destinée au garagiste (collection de véhicules miniatures près du lit) et donc à Monsieur Fabrice X...et non à son frère Thierry ; qu'en tout état de cause ce procès-verbal de constat ne prouve aucunement que Monsieur Thierry X...aurait occupé l'immeuble litigieux avant le jugement d'adjudication prononcé cinq mois plus tôt ; que par ailleurs, à l'occasion de l'établissement du procès verbal descriptif de l'immeuble en date du 14 janvier 2008, Maître Z..., huissier de justice, a constaté que l'immeuble saisi comprenait : une première habitation louée depuis juillet 2006 à Monsieur et Madame A...moyennant un loyer mensuel de 700 euros ; une deuxième habitation inhabitable (ni chauffage, ni électricité, ni eau), en cours de travaux ; un bâtiment annexe, ni utilisable, ni habitable en l'état, occupé à titre gratuit par Monsieur Fabrice X..., gérant de la SCI LA BEAUNOISE, et destiné à son activité de garage automobile ; qu'enfin, Monsieur Thierry X...se domicilie lui-même a NEMOURS (77), y compris dans les deux contrats de location litigieux, et ne justifie d'aucune activité professionnelle dans le cadre de laquelle il aurait exploité une partie de l'immeuble saisi ; qu'au contraire, les nombreux véhicules entreposés sur le terrain de l'immeuble litigieux relèvent de l'activité professionnelle de Monsieur Fabrice X...(gérant de la SCI) ; qu'en conformité avec les dispositions de l'article 10 II la loi du 31 décembre 1975, les époux A..., seuls locataires de l'immeuble saisi, ont donc été avisés de l'adjudication par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mars 2009 ; que Monsieur Thierry X...était néanmoins informé le 2 août 2008 de l'adjudication puisque : ayant signé un compromis de vente de l'immeuble saisi, il a suivi le déroulement de la procédure ; par lettre en date du 11 mai 2009, reçue peu avant l'audience d'adjudication du 15 mai 2009, il a écrit à l'avocat de la CRCAM CENTRE LOIRE, pour l'informer de ce qu'il revendiquait une qualité de locataire et y mentionnait la « vente du 15 mai 2009 » ; que le premier juge a pu dans ces conditions énoncer à bon droit que Monsieur Thierry X...n'établissait ni sa qualité de locataire, ni sa qualité d'occupant de bonne foi de l'immeuble saisi, et qu'il convenait donc de déclarer nulle et sans effet la déclaration de substitution d'adjudicataire formalisée par celui-ci » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en application de l'article 10 11 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 le locataire ou l'occupant de bonne foi d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation ou professionnel doit, en cas de vente forcée du local, être convoqué à l'adjudication par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication et à défaut peut, pendant un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire ; que Thierry X..., qui a effectué une déclaration de substitution d'adjudicataire sur le fondement des dispositions précitées, se voit contester la qualité de locataire et d'occupant de bonne foi de l'immeuble vendu le 15 mai 2009 ; que pour établir sa qualité de locataire il produit aux débats deux contrats de location conclus avec la SCI LA BEAUNOISE par acte sous seing privé. Le premier en date du 30 avril 2004 porte sur un atelier de 120m2 et un terrain de 500 m2 destiné à l'habitation et à l'exercice de la profession de " l'automobile " moyennant un loyer mensuel de 375 euros. Le second en date du 21 mai 2007 porte sur une maison de 70m2 à rénover, grange et hangar avec terrain de 1, 2 hectares moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros les 36 premiers mois porté à 1 600 euros à compter du 1er juin 2010 ; qu'il verse également des quittances de loyer pour la période de mai 2004 à mai 2009 ; que ces contrats sous seing privé conclus entre Thierry X...et son frère Fabrice X...en qualité de gérant de la SCI LA BEAUNOISE n'ont pas acquis date certaine vis à vis des tiers dès lors qu'aucune des conditions visées à cet effet par l'article 1328 du Code Civil n'est remplie ; que ces documents ne suffisent donc pas à établir vis à vis de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Centre Loire que Thierry X...avait la qualité de locataire à la date à laquelle le commandement de payer valant saisie immobilière a été notifié à la SCI LA BEAUNOISE, soit le 2 octobre 2007 ; qu'il en va de même des quittances de loyer et ce d'autant qu'elles ne sont corroborées par aucun élément dès lors que Thierry X...affirme avoir réglé la totalité des loyers en espèces et ne justifie d'aucune façon de la provenance desdites espèces notamment par des règlements qu'il aurait encaissés ou des retraits auxquels il aurait procédé sur son compte ; que Thierry X...affirme de façon purement gratuite que les loyers qu'il aurait versés figurent dans les bilans et déclarations fiscales de la SCI LA BEAUNOISE sans toutefois produire aucune pièce à ce titre. Il sera en outre relevé que les quittances n° 24 et 25 portent sur le règlement du loyer de mai 2006 qui aurait été réglé deux fois ce qui laisse à penser qu'elles ont pu être établies pour les besoins de la cause ; que de surcroît Thierry X...prétend avoir loué l'atelier pour y exercer la profession de garagiste alors que c'est précisément son frère, Fabrice X..., gérant de la SCJ. LA : BEAUNOISE qui a été immatriculé au Registre du Commerce et des Société le 21 octobre 2004 pour l'exercice de l'activité d'entretien et de réparation de véhicules automobiles légers et dont le siège social a été fixé à l'adresse de l'immeuble litigieux ; que la liquidation judiciaire dont fait état Thierry X...a été prononcée le 13 mai 2009, soit plusieurs mois après rengagement de la procédure de saisie immobilière et deux jours avant l'adjudication ; que Thierry X...qui affirme avoir exercé l'activité de garagiste en qualité de micro entrepreneur au sein de l'immeuble dont il revendique être locataire n'en justifie nullement. ; qu'il ne justifie pas davantage de factures d'eau, d'électricité ou de téléphone susceptible d'établir qu'il a effectivement occupé les lieux soit pour y exercer une activité professionnelle, soit à titre personne ; que le procès-verbal de description des lieux établi le 14 janvier 2008 par Maître Z..., huissier de justice à Puiseaux, fait état en ce qui concerne la maison d'habitation dont Thierry X...prétend être locataire ou occupant de bonne foi depuis le 21 mai 2007 d'une maison inhabitable dont le sol est en terre et qui ne dispose ni de chauffage, ni d'électricité, ni d'eau. En ce qui concerne l'atelier et les terrains entourant les bâtiments que Thierry X...prétend également louer ou occuper de bonne foi, l'huissier a relevé qu'ils étaient occupés à titre gratuit par Fabrice X...et destinés à son activité de garage automobile ; que le constat établi quelques mois après la vente, soit le 7 octobre 2009, par Maître B..., huissier à Orléans, à la requête de Thierry X...ne remet nullement en cause le constat précédent et permet à tout le moins de constater une avancée des travaux de rénovation ; qu'enfin il sera relevé que le procès verbal de description du 14 janvier 2008 mentionne que la première habitation est donnée en location à Monsieur et Madame A...depuis juillet 2006 et qu'il est étonnant que la SCI LA BEAUNOISE n'ait pas déclaré la qualité de locataire ou d'occupant du reste de l'immeuble par Thierry X...; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments il apparaît que Thierry X...n'établit ni sa qualité de locataire, ni sa qualité d'occupant de bonne foi de l'immeuble saisi à l'exception de la partie louée aux époux A...; qu'il ressort des pièces versées aux débats que cette partie de l'immeuble (atelier et deuxième habitation) était affectée à l'activité de garagiste de Fabrice X...avec rénovation en cours d'une partie destinée à l'habitation » ;
ALORS QU'aux termes de l'article 2199 du code civil, les baux consentis par le débiteur après la saisie sont (…) inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur sachant que la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen ; que la circonstance que la preuve de la date du bail peut être faite par tout moyen exclut l'application, dans cette hypothèse, de l'article 1328 du code civil, subordonnant la date certaine d'un acte sous seing privé à des procédés limitativement énumérés ; qu'en écartant les baux invoqués par Monsieur Thierry X...comme émanant du gérant de la SCI LA BEAUNOISE, les juges du fond, qui ont fait application de l'article 1328 du code civil, bien que ce texte fût inapplicable, ont violé les articles 1328 du code civil, 2199 du même code, 10- II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
