LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l'article 1015 du code de procédure civile :
Vu l'article 2 du code civil, ensemble les articles 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, portant dispositions transitoires, 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de cette loi, et 2262 du même code, dans sa rédaction antérieure ;
Attendu qu'aux termes du premier de ces textes, la loi ne dispose que pour l'avenir, elle n'a point d'effet rétroactif ; que, selon le second, qui ne déroge pas à ce principe, les dispositions de la loi du 17 juin 2008 réduisant la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure ; que le troisième a réduit le délai de prescription des actions personnelles ou mobilières que prévoyait le quatrième, de trente à cinq ans ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Cabinet Ojalvo gestion transaction (la société Cogestra), titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », chargée, depuis le 1er janvier 1994, de la gestion locative de deux immeubles appartenant à Maurice X..., en vertu d'un mandat écrit d'une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu'au 1er janvier 1999, a poursuivi sa mission jusqu'à ce que MM. Daniel et Joël X... (les consorts X...), héritiers du mandant, décédé le 4 mars 2000, y mettent un terme, le 30 juin 2007 ; qu'assignée, le 19 décembre 2008, en restitution des honoraires de gestion indûment perçus, faute de mandat régulier, entre le 1er janvier 1999 et le premier trimestre 2007, la société Cogestra a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale prévue par l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 ;
Attendu que la cour d'appel a jugé qu'en application de ce texte, la prescription quinquennale avait commencé à courir au plus tard le 20 avril 2000, date à laquelle les consorts X... s'étaient engagés à contrôler l'exécution du mandat de gestion, pour en déduire que leur action en répétition portant exclusivement sur des honoraires antérieurs au 18 décembre 2003, donc perçus plus de cinq ans avant l'assignation, était prescrite ;
Qu'en statuant ainsi, quand, en application des dispositions transitoires précitées, s'est substituée à la prescription trentenaire qui, partie du jour où la perception d'honoraires est devenue irrégulière, le 1er janvier 1999 pour expirer le 2 janvier 2029, était en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, le 19 juin 2008, une prescription quinquennale qui, sauf à rétroagir, ne pouvait commencer à courir avant le 19 juin 2008, pour produire son effet extinctif au plus tôt le 20 juin 2013, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en répétition des honoraires perçus par la société Cogestra, l'arrêt rendu le 10 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Cogestra aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cogestra ; la condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour MM. Daniel et Joël X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en toutes ses dispositions et d'avoir ordonné la restitution des sommes payées au titre de l'exécution provisoire avec intérêts au taux légal à compter des premières conclusions d'appel ayant formulé cette demande de restitution ;
AUX MOTIFS QUE : « Considérant que par application des dispositions de l'article 2224 du code civil l'action introduite par MM. Daniel et Joël X... aux termes de leur assignation délivrée le 19 décembre 2008 ne peut avoir pour effet de remettre en cause des paiements d'honoraires antérieurs de plus de cinq ans, soit antérieurs au 19 décembre 2003, sauf à prouver qu'ils ont été dans l'impossibilité d'agir plus tôt par méconnaissance de la situation réelle qui leur avait été dissimulée par celui dont il convient de prouver qu'il était débiteur d'honoraires ;
« Considérant, toutefois, que la société COGESTRA produit aux débats un mandat de gestion portant le numéro 310 visant les dispositions légales de la loi du 2 janvier 2010 et de son décret du 20 juillet 1972 aux termes duquel M. Maurice X... donne mandat à la société COGESTRA pour gérer les immeubles situés allée Gambetta et avenue Outrebon à Villemomble (93) ;
« Considérant qu'il est précisé que "ce mandat est donné pour une durée d'un an commençant le 1er janvier 1994 pour se terminer le 1er janvier 1995 et renouvelable ensuite par tacite reconduction jusqu'au 1er janvier 1999" ;
« Considérant qu'il importe peu qu'il comporte une clause concernant les héritiers puisqu'il n'est pas prévu qu'il puisse se terminer au-delà du 1er janvier 1999 ;
« Considérant que les intimés soutiennent qu'ils n'ont pas connu la teneur de ce mandat avant sa découverte au début de l'année 2008 de sorte qu'ils ont subi une dissimulation des faits relatifs à la durée du mandat, sa non-reconduction, c'est-à-dire la fin du mandat, le 31 décembre 1998 ; et qu'ils peuvent, de ce fait, faire remonter le point de départ de leurs demandes jusqu'à cette date par application des dispositions de l'article 2224 du code civil ;
« Considérant qu'il n'est pas contesté que les intimés ou l'un d'eux – M. Daniel X... (pièce 7 Cogestra, lettre du 18 mars 2001) – ont/a précisé les modalités d'exécution du mandat et du versement des fonds ; qu'est joint à cette lettre un accord signé des deux frères daté, sous leur signature, du 20 avril 2000, faisant suite au "désistement de leur père Hubert X... à l'égard de l'héritage de Maurice X..., selon lequel ils s'engagent "à contrôler la gestion des immeubles conservés" ;
« Considérant que cette lettre précisée par l'envoi de la copie de cet accord à la société COGESTRA invitait donc cet agent immobilier à poursuivre l'exécution de sa gestion sous leur contrôle dans les termes de l'accord ;
« Considérant qu'il appartenait dès lors à ceux-ci à compter du décès de leur grand-père ou pour le moins de l'accord du 20 avril 2000 de vérifier la teneur du mandat ayant présidé jusqu'alors la gestion des biens jusqu'à la date de ce décès ;
« Considérant que pour voir remonter le point de départ de la prescription, il appartient aux intimés de prouver que ce n'est qu'à compter du début de 2008 qu'ils auraient pu ou dû connaître le principe de créance, c'est-à-dire l'absence de mandat, alors qu'ils ont adressé la (lettre) précitée le 18 mars 2001, laissant présumer qu'ils se sentaient normalement tenus de vérifier le mandat et sa teneur ;
« Considérant surtout que l'appelante produit aux débats un extrait du registre des mandats où apparaissent sous les numéros d'ordre 175 et 176 en date du 1er octobre 2001 le nom des mandants et la désignation des immeubles, désignant ainsi explicitement mais régulièrement, sous réserve du retour des mandats signés, les intimés et les immeubles de Villemomble ; qu'elle produit également les deux projets de mandat, correspondant au registre, destiné à couvrir la période du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2004 et renouvelable jusqu'au 30 septembre 2010 par tacite reconduction, projets qu'elle déclare avoir adressés en vue de leur signature ;
« Considérant que les intimés soutiennent qu'ils n'ont jamais eu connaissance de ces demandes de signature de mandat ;
« Mais considérant que l'ensemble des pièces produites aux débats ne permet pas d'admettre avec certitude la sincérité d'une telle affirmation alors qu'il leur appartient, pour faire admettre un autre point de départ de la prescription, de rapporter la preuve de l'ignorance dans laquelle ils se trouvaient concernant l'existence d'un mandat ; considérant qu'il convient dès lors de considérer que les intimés ont exercé en connaissance de cause une action, en l'espèce tardive, introduite par assignation du 19 décembre 2008, de telle sorte qu'ils ne peuvent prétendre à l'application de la loi dite Hoguet que pour la période des cinq années précédant cette assignation, c'est-à-dire des honoraires perçus avant le 18 décembre 2003 ;
« Considérant qu'en l'espèce, toutes les sommes demandées sont antérieures et que, par voie de conséquence, l'action est prescrite ; qu'il convient d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions » (arrêt, p. 6, p. 7, premier à sixième alinéas).
ALORS, D'UNE PART, QUE la prescription d'une action en restitution d'honoraires indûment versés en l'absence de mandat valable ne court qu'à compter de la date à laquelle il est révélé au cocontractant le défaut de validité du mandat, dès lors que celui-ci établit qu'il était dans l'impossibilité d'avoir précédemment connaissance de cette absence de mandat valable ;
Qu'en retenant que les consorts X... ne rapportaient pas la preuve de l'impossibilité dans laquelle ils se trouvaient avant l'année 2008 d'avoir connaissance de l'absence de mandat valable à compter du 1er janvier 1999, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel des exposants, p. 8), si la société Cogestra n'avait pas refusé de communiquer une copie du mandat du 1er octobre 1994, malgré les demandes des héritiers, empêchant ainsi ces derniers de découvrir avant l'année 2008 que le mandat n'était pas valable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 2224 du code civil, ensemble les articles 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les juges du fond ne peuvent pas procéder par voie de pure affirmation sans préciser les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ;
Qu'en retenant pour avérée l'affirmation de la société Cogestra selon laquelle elle aurait envoyé aux consorts X... deux projets de mandat pour couvrir la période du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2004 et renouvelable par tacite reconduction jusqu'au 30 septembre 2010 en vue de leur signature, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait pour retenir la véracité d'une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ;
Qu'en retenant, pour infirmer le jugement en toutes ses dispositions, que toutes les sommes demandées par les consorts X... au titre de la restitution d'honoraires indûment perçus par la société Cogestra étaient antérieures au 18 décembre 2003, ce dont elle en a déduit que l'action des consorts X... était prescrite, cependant que les prétentions des parties portaient sur une demande en restitution d'honoraires indûment perçus par la société Cogestra pour la période du premier trimestre 2000 au deuxième trimestre 2008, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
