LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur (l'EPF), délégataire du droit de préemption urbain de la commune de Cuers (Var), a préempté un terrain vendu par l'entremise de la société Cuers immobilier, agent immobilier, au prix de 1 043 360 euros ; qu'assigné, après la passation de l'acte authentique de vente au prix de 586 890 euros fixé par le juge de l'expropriation, en paiement de la commission de 104 336 euros que la promesse de vente et la déclaration d'intention d'aliéner stipulaient à la charge de l'acquéreur, l'EPF a opposé la clause des conditions générales du mandat de vente, signées par les parties, prévoyant qu'"en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption, la rémunération stipulée ci-dessus sera due par le mandant" ;
Attendu que, pour écarter ce moyen et condamner l'EPF à payer à la société Cuers immobilier la commission réclamée, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'acte notarié de vente passé avec les vendeurs prévoit que la commission de l'agence est à la charge de l'EPF, acquéreur substitué, lequel n'ayant pas usé de la faculté qu'il s'était réservé de contester la validité du mandat de vente, est redevable de la rémunération de l'intermédiaire en vertu des stipulations concordantes de la promesse synallagmatique de vente, de la déclaration d'intention d'aliéner et du mandat de vente, sans que l'EPF puisse utilement se prévaloir d'une clause des conditions générales de ce mandat auxquelles dérogent les conditions particulières, qui doivent primer ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le seul rapprochement des conditions générales et particulières du mandat de vente mettait en évidence que la rémunération de l'intermédiaire était à la charge de l'acquéreur, sauf en cas de préemption où elle était due par le mandant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce mandat, violant ainsi le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société Cuers immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cuers immobilier ; la condamne à payer à l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SARL Cuers Immobilier est en droit d'exiger de l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur le paiement de sa commission, et d'avoir condamné celui-ci à payer à ce titre la somme de 124.785,86 euros,
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'opération provoquée par l'entremise de la SARL Cuers Immobilier s'étant concrétisée, cette dernière a droit à percevoir sa rémunération ; que le mandat signé par les consorts X... stipulait que cette rémunération serait à la charge de l'acquéreur ; que la promesse synallagmatique de vente signée le 6 mars 2007 entre les vendeurs et la société AN.BA.CA.MA., acquéreur trouvé grâce à la SARL Cuers Immobilier, précisait que la commission d'agence était à la charge de l'acquéreur ; que la déclaration d'aliéner adressée le 9 mars 2007 à la commune de Cuers par le notaire chargé de préparer l'acte mentionne de manière très claire et apparente : « prix de vente de 1.043.360 € et l'obligation d'acquitter la commission d'agence à la charge de l'acquéreur d'un montant de 104.336 € hors taxes » ; que l'EPF PACA a exercé son droit de préemption sur la base de cette déclaration d'intention d'aliéner, en tenant compte des éléments donnés par cette déclaration d'intention d'aliéner, éléments qui comprenaient le montant de la commission à la charge de l'acquéreur ; que du fait de la préemption, et compte tenu de l'acte de vente du 22 avril 2009, l'acquéreur est l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur ; que dans l'acte de vente du 22 avril 2009, passé entre les consorts X... et l'EPF PACA, il est précisé page 10 : « il est rappelé que la déclaration d'intention d'aliéner des biens objet des présentes dressée le 8 mars 2007 par M° Eymard, notaire à Cuers, en qualité de mandataire des consorts X..., visait une commission d'agence d'un montant de 104.336 € imputée à la charge de l'acquéreur. L'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur déclare ici que le présent contrat n'emporte aucun acquiescement de sa part au paiement des honoraires auxquels pourrait prétendre l'agence Cuers Immobilier, et en conséquence, aucune renonciation de la part de l'EPF PACA à se prévaloir de son droit à réduction en tout ou partie de la commission d'agence excessive ou infondée, ou à contester la validité du mandat immobilier devant le juge judiciaire…l'acquéreur garantit le vendeur qu'il ne sera jamais inquiété au sujet de cette commission » ; que la validité du mandat de la SARL Cuers Immobilier n'a jamais été contestée ; que cette commission est fondée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour que le droit à commission de l'agent immobilier soit opposable au préempteur, il a été dégagé les conditions de cette opposabilité, et de l'obligation du préempteur ; que ces conditions existent du fait qu'il est substitué à l'acquéreur, et dès lors que se trouvent mentionnées dans la déclaration d'aliéner le montant de la commission et la personne qui en a la charge, tels que prévus dans le compromis de vente ; qu'en l'espèce, la déclaration d'intention d'aliéner a bien informé le préempteur du montant de la commission et de ce qu'elle était à la charge de l'acquéreur, comme stipulé au compromis de vente ; qu'en conséquence, la préemption ayant pour effet de substituer le préempteur à l'acquéreur, l'EPF ne peut avoir plus de droits que l'acquéreur lui-même ; qu'il convient de préciser que l'acquéreur aurait pu contester à l'agent immobilier son droit à commission puisque le mandat stipulait que la commission serait à la charge de l'acquéreur, clause reprise dans le compromis de vente constatant l'engagement des parties ; que l'EPF, pour écarter cet argument, ne peut invoquer les termes des conditions générales du mandat, qui précise qu'en cas de préemption la commission est due « par le mandant », alors que les conditions particulières du mandat (mentionnées au recto) mettent, clairement la commission à la charge de l'acquéreur, selon l'intention commune des parties ; qu'en outre cette mention est reprise dans le compromis de vente postérieur le 6 mars 2007, qui fait la loi entre les parties et consacre l'engagement des co-contractants ; qu'il est un principe établi selon lequel les conditions particulières dérogent aux conditions générales, et priment celles-ci ; que les conditions particulières mettent expressément à la charge de l'acquéreur la commission de l'agent dans le mandat signé le 21/1/2007 ;
1°- ALORS QUE si le mandat prévoyait que les honoraires de l'agent immobilier étaient en principe à la charge de l'acquéreur, les conditions générales annexées à ce mandat et signées par les parties, reposant elles aussi sur le principe selon lequel les honoraires seront à la charge de l'acquéreur, n'en prévoyaient pas moins, par exception, que « en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption, la rémunération stipulée ci-dessus sera à la charge du vendeur » ; qu'en retenant qu'il y avait lieu d'écarter ces conditions générales au motif que les conditions particulières y dérogeraient, alors que de ces stipulations, ni contradictoires ni ambiguës, il ressortait clairement que les honoraires étaient à la charge de l'acquéreur sauf en cas de préemption, les juges du fond ont dénaturé le mandat dont se prévalait l'agent immobilier et violé ainsi l'article 1134 du Code civil ;
2°- ALORS subsidiairement QU'en décidant que les honoraires devaient être mis à la charge de la collectivité qui préempte aux motifs inopérants que telles étaient les énonciations de la promesse de vente passée avec l'acquéreur et de la déclaration d'intention d'aliéner sans rechercher si le mandat, en cas de préemption, mettait clairement les honoraires à la charge de la collectivité qui préempte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
SECOND MOYEN CASSATION (subsidiaire) :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Cote d'Azur à verser à la SARL Cuers Immobilier la somme de 124.785,86 euros à titre de commission d'agence,
AUX MOTIFS QUE la vente provoquée par l'entremise de la Sarl Cuers Immobilier a finalement abouti, après préemption et fixation du prix par le juge de l'expropriation, à un acte de transfert de propriété reçu le 22 avril 2009 par M°Bernard, notaire associé à Toulon ; (…) que la promesse synallagmatique de vente signée le 6 mars 2007 entre les vendeurs et la société AN.BA.CA.MA., acquéreur trouvé grâce à la Sarl Cuers Immobilier, précisait que la commission d'agence était à la charge de l'acquéreur ; que la déclaration d'aliéner adressée le 9 mars 2007 à la commune de Cuers par le notaire chargé de préparer l'acte mentionne de manière très claire et apparente : « prix de vente de 1.043.360 € et l'obligation d'acquitter la commission d'agence à la charge de l'acquéreur d'un montant de 104.336 € hors taxes » ; que l'EPF PACA a exercé son droit de préemption sur la base de cette déclaration d'intention d'aliéner, en tenant compte des éléments donnés par cette déclaration d'intention d'aliéner, éléments qui comprenaient le montant de la commission à la charge de l'acquéreur ; que l'EPF PACA, acquéreur, grâce à l'entremise de la Sarl Cuers Immobilier, par le jeu de la préemption, doit cette commission à la Sarl Cuers Immobilier ; qu'à titre subsidiaire, l'EPF PACA a demandé à la cour de réduire le montant de cette commission estimant qu'un montant de 10.000 € est amplement suffisant au regard des faibles démarches effectuées par Cuers Immobilier, et faisant observer que le prix en fonction duquel la commission avait été convenue avec l'acquéreur initial, n'est plus celui de l'acquisition finale compte tenu de la réduction du prix prononcée par le juge de l'expropriation ; qu'il faut relever que le juge de l'expropriation ne s'est pas prononcé sur le montant de cette commission alors que la Sarl Cuers Immobilier n'était présente à l'audience devant lui et que l'EPF PACA a déclaré alors qu'il se faisait fort de régler ce point devant le juge judiciaire ; que rien ne justifie que le montant de la commission convenue soit diminué, alors qu'un réel travail d'entremise a été fait ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce la déclaration d'intention d'aliéner a bien informé le préempteur du montant de la commission et de ce qu'elle était à la charge de l'acquéreur, comme stipulé au compromis de vente ; qu'en conséquence, la préemption ayant pour effet de substituer le préempteur à l'acquéreur, l'EPF ne peut avoir plus de droits que l'acquéreur lui-même ; qu'il convient de préciser que l'acquéreur aurait pu contester à l'agent immobilier son droit à commission puisque le mandat stipulait que la commission serait à la charge de l'acquéreur, clause reprise dans le compromis de vente constatant l'engagement des parties ; que l'EPF pour écarter cet argument ne peut invoquer les termes des conditions générales du mandat, qui précise qui précise qu'en cas de préemption la commission est due « par le mandant », alors que les conditions particulières du mandat (mentionnées au recto) mettent, clairement la commission à la charge de l'acquéreur, selon l'intention commune des parties ; qu'en outre cette mention est reprise dans le compromis de vente postérieur le 6 mars 2007, qui fait la loi entre les parties et consacre l'engagement des co-contractants ; qu'il est un principe établi selon lequel les conditions particulières dérogent aux conditions générales, et priment celles-ci ; (…) qu'en conséquence les moyens soulevés par l'EPF doivent être rejetés et qu'il y a lieu d'accueillir la demande de la Sarl Cuers, en condamnant l'EPF au paiement de la commission, dont le montant ne peut être réduit, comme le sollicite subsidiairement l'EPF, dans la mesure où l'agent a exécuté complètement sa mission en tant qu'intermédiaire et sans qu'aucun manquement fautif ne soit ni démontré, ni allégué ; que la commission a été fixée en fonction du prix initial ; qu'elle ne peut être réduite du fait de la réduction du prix par le jeu de la péremption et de sa fixation judiciaire par le juge de l'expropriation ;
1° - ALORS QU'il appartient au juge du fond de rechercher si la commission réclamée par un agent immobilier n'est pas manifestement excessive au regard des diligences concrètement accomplies ; que l'EPF PACA faisait valoir que l'agent immobilier n'avait effectué ni travail de prospection ni travail de négociation, et avait conclu la promesse de vente dans un délai anormalement bref, à l'intérieur duquel il n'avait pu accomplir de diligences significatives ; qu'en se bornant à affirmer que « rien » ne justifie une réduction de la commission et à constater, par motifs adoptés, que l'agent a complètement exécuté sa mission sans faute, sans rechercher quelles avaient été les diligences concrètement accomplies ni si la commission demandée n'était pas manifestement excessive au regard de ces diligences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
2° - ALORS QUE l'EPF PACA faisait valoir que l'agent immobilier avait grossièrement manqué à son devoir de conseil en proposant à son client, auquel l'EPF s'est trouvé substitué, une commission fixe de 124.785,86 euros, qu'il prétendait rapporter à un prix estimatif de 1.043.360 €, quand la valeur réelle du terrain était inférieure de moitié, et en déduisait que la commission devait être réduite en considération de cette faute ; qu'en se bornant, par motifs adoptés, à la simple affirmation « qu'aucun manquement fautif » n'est démontré, sans répondre à ces conclusions précises, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3° - ALORS AU SURPLUS QUE l'EPF PACA faisait également valoir que la SARL CUERS IMMOBILIER ne pouvait ignorer que tout projet de vente dans le périmètre délimité par le projet municipal aboutirait à une préemption, de sorte que le compromis conclu entre les consorts X... et la SCI AM.BA.CA.MA présentait toutes les caractéristiques d'un compromis de pure complaisance ; qu'en se bornant, par motifs adoptés, à la simple affirmation « qu'aucun manquement fautif » n'est démontré, sans répondre à ces conclusions précises, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
