LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 octobre 2011), que le 28 septembre 2006, Mme X... a, par l'entremise de la société Baufar immobilier, à laquelle elle avait confié, le 28 juillet précédent, un mandat de vente non exclusif prévoyant une commission de négociation déterminée à la charge du vendeur, conclu avec M. Y... une promesse synallagmatique de vente portant sur son appartement, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, dans un certain délai, et stipulant que la vente devait être réitérée en la forme authentique au plus tard le 3 janvier 2007 ; que les parties étant convenues, devant le notaire, de ne pas signer l'acte authentique, la société Baufar immobilier a assigné Mme X... en paiement de sa commission de négociation, puis M. Y..., en dommages-intérêts ou en paiement de la clause, dans l'hypothèse où son droit à rémunération ne serait pas reconnu ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à la société Baufar immobilier la somme de 12 000 euros au titre de sa commission, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il résulte des dispositions des articles 6, 3e alinéa, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne percevant sa rémunération ou sa commission qu' « une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire » ; qu'en condamnant Mme X... à verser à la société Baufar immobilier une somme de 12 000 euros au titre de sa commission, cependant qu'elle avait expressément constaté l'absence de réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles précités ;
2°/ qu'aux termes des stipulations prévues par la promesse synallagmatique de vente, la durée de validité de la condition pour l'obtention du prêt était fixée au 13 novembre 2006 et que « si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur » ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que l'agent immobilier n'avait droit à sa commission, que si l'acquéreur avait obtenu le prêt après la date contractuellement prévue, il résultait des courriers du conseil de Mme X... que celle-ci avait, implicitement mais nécessairement, accepté une prorogation de la durée prévue pour la réalisation de la condition suspensive et donc renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse, sans rechercher, comme elle y était invitée par Mme X..., si les parties avaient effectivement prorogé les effets du compromis par des écrits exprès, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589, 1175 et 1134 du code civil ;
Mais attendu que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue n'est pas nécessairement un acte authentique ; qu'ayant relevé, d'une part, par motifs adoptés, qu'il ne ressortait d'aucune des stipulations de la promesse synallagmatique de vente du 28 septembre 2006 que les parties aient entendu faire de sa réitération par acte notarié, objet d'une clause de report des effets du transfert de propriété, un élément essentiel de leur consentement, et, d'autre part, qu'en convenant, devant le notaire instrumentaire, de ne pas signer l'acte authentique après le terme convenu pour sa passation, Mme X... avait implicitement mais nécessairement accepté une prorogation du terme prévue pour la levée des conditions suspensives, renonçant ainsi à se prévaloir de la caducité de la promesse, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a justement déduit que la renonciation ultérieure des parties à passer l'acte en la forme authentique ne pouvait avoir eu pour effet de priver l'intermédiaire de la rémunération convenue ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande présentée par Mme X... ; la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné madame X... à verser à la société Baufar Immobilier la somme de 12.000 euros au titre de sa commission ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de la promesse « (…) la durée de validité de la présente condition suspensive est fixée (au 13 novembre 2006) (…) Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur (…) Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu (…), sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue (…) chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de sa part et d'autre (…) Si l'acquéreur décide de renoncer à la présente condition suspensive (…) il devra le notifier au vendeur et/ou au mandataire avant l'expiration du délai prévu (…) » ; que madame X... se prévaut de ces dispositions contractuelles, l'obtention du prêt n'ayant été connu que postérieurement au 13 novembre 2006, et monsieur Y... n'ayant pas notifié dans le délai prévu sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive de cette obtention, pour estimer que la promesse est devenue caduque, et qu'ainsi l'agence n'aurait pas droit à sa commission ; qu'il résulte, d'une part, des courriers de son conseil des 22 décembre 2006 et 12 janvier 2007, qui indiquaient à ces dates qu'elle était toujours vendeuse de l'appartement, et d'autre part de la réunion du 19 janvier 2007 chez le notaire au cours de laquelle les deux parties à la promesse convenaient de mettre un terme amiable à la vente, qu'elle avait implicitement mais nécessairement, jusqu'audit terme, accepté une prorogation de celui prévu pour la réalisation de la condition suspensive et ainsi renoncé à se prévaloir pour ce motif de la caducité de la promesse, laquelle n'a donc pas résulté du défaut d'obtention du prêt dans le délai contractuellement prévu, mais de l'accord du 19 janvier 2007 ; (…) ; qu'en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, le mandat de vente prévoit que « la rémunération du mandataire (…) deviendra exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l'acquéreur et le vendeur » et « le mandataire (…) perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire » ; qu'il résulte de la combinaison de ces deux textes que la commission est exigible et recouvrable dès la signature de l'acte authentique de vente, et en cas de non réitération de la vente par acte authentique, au jour où cette réitération aurait dû intervenir, à condition que l'ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse écrite signée entre les parties à la vente aient été réalisées à cette date ; que madame X... ne peut donc soutenir qu'elle ne serait redevable d'aucune commission en l'absence de réitération de la vente par acte authentique alors que l'ensemble des conditions suspensives étaient levées à la date du 3 janvier 2007 (arrêt, p. 3, dernier alinéa, p. 4, premier, deuxième et cinquième à septième alinéas) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la commission de l'agent immobilier est due quand sa mission a été complètement accomplie, c'est-à -dire quand l'opération a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; qu'en l'espèce, le 28 septembre 2006, Elisabeth X... et Arnaud Y... ont signé une promesse synallagmatique de vente ; que cet acte a matérialisé leur accord sur la chose et sur le prix, quand bien même le prix était inférieur à celui figurant dans le mandat de vente ; que toutefois, la vente avait été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur ; qu'aucune commission, ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée, ni même acceptée, par l'intermédiaire professionnel ayant concouru à une opération immobilière tant que la condition suspensive à laquelle est soumis l'engagement des parties n'est pas réalisée ; que le 30 décembre 2006, la SARL Baufar Immobilier a avisé Elisabeth X... que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réalisée ; qu'en l'absence de tout élément de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément essentiel de leur consentement, l'acte du 28 septembre 2006 doit être analysé comme une vente sans tenir compte de la clause de report du transfert de propriété à la signature de l'acte authentique ; qu'en l'état de ces éléments, Elisabeth X... est donc tenue de verser à la SARL Baufar Immobilier la somme de 12.000 euros au titre de sa commission (jugement, p. 5, premier à cinquième alinéas) ;
ALORS, D'UNE PART, QU'il résulte des dispositions des articles 6, troisième alinéa, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne percevant sa rémunération ou sa commission qu'« une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire » ; qu'en condamnant madame X... à verser à la société Baufar Immobilier une somme de 12.000 euros au titre de sa commission, cependant qu'elle avait expressément constaté l'absence de réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles précités ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'aux termes des stipulations prévues par la promesse synallagmatique de vente, la durée de validité de la condition pour l'obtention du prêt était fixée au 13 novembre 2006 et que « si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur » ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que l'agent immobilier avait droit à sa commission, que si l'acquéreur avait obtenu le prêt après la date contractuellement prévue, il résultait des courriers du conseil de madame X... que celle-ci avait, implicitement mais nécessairement, accepté une prorogation de la durée prévue pour la réalisation de la condition suspensive et donc renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse, sans rechercher, comme elle y était invitée par l'exposante (conclusions d'appel, pp. 9 et 19), si les parties avaient effectivement prorogé les effets du compromis par des écrits exprès, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589, 1175 et 1134 du code civil.
