LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à l'association du Château des 7 Tours du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 12 janvier 2012), que la société du Vivier des Landes exploitait un fonds de commerce d'hôtel-restaurant-golf comprenant des chambres situées dans un château et dans un bâtiment annexe dénommé l'Orangerie, en vertu de baux commerciaux consentis respectivement par la société ADG 7 Tours (la société ADG), propriétaire du château, et par des investisseurs, copropriétaires des chambres situées dans l'Orangerie ; que, n'ayant pas réglé les loyers, la société du Vivier des Landes a conclu avec la société ADG, d'une part, un protocole d'accord l'autorisant à poursuivre l'exploitation du fonds de commerce jusqu'au 31 décembre 2004 avec cession, en compensation de sa dette, de divers actifs mobiliers et immobiliers et, d'autre part, un contrat de gestion donnant mandat à la société ADG d'exploiter sept chambres de l'Orangerie ; que la société ADG a exploité, dès le 1er janvier 2005, un fonds de commerce d'hôtel-restaurant-golf ; que M. et Mme X... en leur qualité d'héritiers de Richard X..., MM. Y..., Z..., A..., M. et Mme B... et les SCI Florence, Flofred, Tours Invest, Troccy, Steinval et Antialpa, propriétaires des chambres situées dans l'Orangerie (les copropriétaires bailleurs), ont assigné la société ADG en paiement de la dette de loyer ainsi qu'en fixation d'un loyer annuel pour la poursuite de l'exploitation des chambres leur appartenant ; que la société du Vivier des Landes a été mise en liquidation judiciaire, la société Francis Villa étant désignée liquidateur ; que la société ADG a été mise en redressement judiciaire, M. C... et la société Michel-Miroite-Gorins-Deshayes étant respectivement désignés mandataire judiciaire et administrateur ;
Attendu que les copropriétaires bailleurs font grief à l'arrêt d'avoir limité à une certaine somme leur créance et d'avoir rejeté le surplus de leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un fonds de commerce est une universalité mobilière insusceptible de cession partielle ; qu'en l'absence d'acte écrit, le fait que le cessionnaire d'un fonds unique de commerce d'hôtellerie exploité dans quarante-six chambres maintienne après la cession l'offre hôtelière de quarante-six chambres à l'égard de la clientèle, établit que le transfert du fonds a emporté celui des baux commerciaux portant sur ces chambres ; que la cour d'appel qui a constaté l'exploitation, à partir du 1er janvier 2005, par la société ADG 7 Tours de l'activité d'hôtellerie-restaurant-golf dans le Château des Sept Tours et ses dépendances précédemment exploitée par la société du Vivier des Landes, et retenu que la société ADG 7 Tours avait exploité commercialement les chambres des copropriétaires-bailleurs en s'en prévalant sur son site dans sa référence au nombre de chambres de l'établissement, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en écartant la cession occulte des baux et a violé les articles L. 141-5 et L. 145-16 du code de commerce ;
2°/ que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties ; qu'étaient produites aux débats deux lettres adressées par la société ADG 7 Tours à la société Vivier des Landes en date respectivement des 20 janvier 2006 et 14 janvier 2007, faisant suite au contrat de management conclu entre ces deux sociétés et par lesquelles la première informait la seconde du chiffre d'affaires hébergement réalisé sur les années 2005 et 2006, et calculait la quote-part due à la société Vivier des Landes pour la gestion des sept chambres comme suit : chiffre d'affaires x7/ 46 ; qu'il résulte de l'application de ce quotient que le fonds de commerce d'hôtellerie par la société ADG 7 Tours était exploité dans quarante-six chambres ; qu'en affirmant cependant, pour statuer comme elle l'a fait, que le constat d'huissier de justice du 15 février 2007 relatant que la société ADG 7 Tours offrait à l'hébergement quarante-six chambres, nombre incluant nécessairement leurs chambres, était insuffisant à lui seul à démontrer l'affectation de ces chambres à la location sans s'expliquer sur ces deux lettres émanant de la société ADG 7 Tours, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le bail commercial est la mise à disposition des locaux à un commerçant pour y exploiter son commerce ; que l'exploitation ou l'inexploitation par le preneur des locaux est sans influence sur l'existence du bail ; que l'arrêt attaqué qui constate que la société ADG 7 Tours avait les chambres litigieuses à sa disposition, puisqu'elle les proposait à la vente et y faisait faire des constats d'huissier, ne pouvait dès lors exclure que les baux les concernant lui aient été cédés au seul motif que la preuve d'une exploitation effective desdites chambres n'était pas rapportée ; que l'arrêt attaqué a ainsi violé les articles L. 141-5 et L. 141-6 du code de commerce ;
4°/ que dans leurs conclusions d'appel au soutien d'une cession occulte des baux commerciaux litigieux, les copropriétaires-bailleurs faisaient valoir que la société ADG 7 Tours avait la jouissance exclusive et la maîtrise totale des chambres litigieuses, insusceptibles d'exploitation autonome, puisqu'elle en détenait les clés, ce que la société n'a pas contesté, et auxquelles elle avait libre accès, ce qui lui a permis notamment d'y faire effectuer le constat d'huissier du 20 avril 2010 après les avoir vidées ; qu'ils en déduisaient l'existence d'une jouissance commerciale exclusive par la société ADG 7 Tours des chambres leur appartenant, caractérisant la reprise des baux litigieux et impliquant une contrepartie financière, indépendamment de l'occupation ou non des chambres par ses clients ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société du Vivier des Landes n'avait plus d'activité depuis le 31 décembre 2004, date à laquelle elle avait perdu son droit au bail sur le château depuis un an, cédé à la société ADG divers biens mobiliers et immobiliers parmi lesquels son fonds de commerce de restauration-boutique, ainsi que confié à celle-ci la gestion et l'exploitation de sept chambres de l'Orangerie, pour lesquelles elle bénéficiait toujours d'un bail ; qu'il constate que la société ADG exploitait dans son propre bien, depuis au moins le 1er janvier 2005, sous le même nom commercial " Château des Sept Tours " que précédemment, un fonds d'hôtellerie-restauration-golf avec le personnel qu'elle avait repris ; qu'abstraction faite des motifs surabondants que critique le moyen, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel a retenu que, par ces accords de cession et de gestion, la société ADG n'avait pas été rendue cessionnaire du fonds de commerce d'hôtellerie-restauration-golf de la société du Vivier des Landes ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X..., MM. Y..., Z... et A..., M. et Mme B... et les SCI Florence, Flofred, Tours Invest, Troccy, Steinval et Antialpa aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer la somme globale de 2 500 euros aux société ADG 7 Tours, Michel Miroite Gorins Deshayes, ès qualités, et à M. C..., ès qualités, et rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour MM. Z..., A..., B..., Y... et X..., Mmes B... et X... et les sociétés Antialpa, Flofred, Florence, Steinval, Tours Invest et Troccy
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité à 1500 € chacun la créance envers la liquidation judiciaire de la Sarl ADG 7 Tours des consorts X..., de MM. Y..., Z..., A..., des époux B... (ensemble) et des SCI Florence, Flofred, Tours Invest, Troccy, Steinval, Antialpa et de les avoir déboutés du surplus de leurs prétentions ;
AUX MOTIFS QUE MM. X..., Y..., Z..., A..., les époux B... et les SCI Florence, Flofred, Tours Invest, Troccy, Steinval, Antialpa, avaient chacun consenti un bail commercial sur leur bien respectif à la société du Vivier des Landes Inc., qui exploitait leurs chambres, avec d'autres, dans le cadre de son fonds de commerce d'hôtellerie-restaurant-golf ; que la société du Vivier des Lands Inc. n'a plus exploité son fonds ni conservé d'activité réelle après le 31 décembre 2004 ; qu'à cette date, où elle avait perdu depuis une année son droit au bail sur la partie principale de l'établissement à savoir le château et le golf mais en étant cependant demeurée dans les lieux avec l'accord de la propriété ADG 7 Tours, elle a cédé à celle-ci tous ses agencements, mobiliers et matériels, ainsi que son fonds de commerce de restauration-boutique dans le club house, et promis de lui céder les biens immobiliers dont elle était demeurée propriétaire sur le domaine, à savoir le pavillon de chasse et l'immeuble du club house, l'acte authentique de vente ayant été de fait, régularisé dans les mois suivants ; qu'elle avait conclu le 30 décembre 2004 à effet du 1er janvier 2005 pour une durée de trois années renouvelable, un contrat de gestion en vertu duquel c'est ADG 7 Tours qui assurait pour elle la gestion et l'exploitation de l'établissement « chambres de l'Orangerie des 7 Tours » ; qu'ADG 7 Tours indique elle-même dans ses écritures s'être alors mise à exploiter dans son propre bien un fonds d'hôtellerie-restauration-golf ; que pour ce faire, elle avait repris le personne de la société du Vivier des Lands Inc., ainsi que Mme D... l'a d'ailleurs ellemême confirmé au liquidateur judiciaire ; qu'à tout le moins à compter du 1er janvier 2005, la société ADG 7 Tours a exploité, sous le même nom commercial « Château des Sept Tours » que Vivier des Landes précédemment, une activité d'hôtellerie-restaurant-golf dans le château des Sept Tours et ses dépendances ; qu'à considérer même, au vu de ces éléments, que la société ADG 7 Tours ne se soit pas contentée de créer un fonds dans son bien mais que le fonds de sa locataire lui ait été transféré au moyen de ces accords de cession et de gestion, il n'en résulte pas pour autant qu'elle serait tenue des dettes de la société du Vivier des Landes Inc. ; qu'en effet, sauf stipulation qui n'est ici ni établie, ni alléguée, la cession d'un fonds de commerce n'implique pas que le cessionnaire soit personnellement tenu des dettes du cédant, de sorte que les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir qu'ADG 7 Tours serait à ce titre redevable à leur égard des loyers dus par la société du Vivier des Landes Inc. Pour la période antérieure à ce transfert, sauf pour eux à démontrer, ce qui n'est pas le cas qu'elle aurait ellemême personnellement exploité leurs chambres avant le 1er décembre 2005 ; que s'agissant de la cession occulte de leur bail, alléguée par les intimés, la preuve de sa réalité leur en incombe, en l'état des contestations de l'appelante ; que cette preuve, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, ne résulte pas du seul transfert du fonds de commerce ; qu'en effet, s'agissant en l'espèce d'un fonds unique exploité initialement avec de nombreux baux commerciaux, à savoir un bail primordial portant sur les vingtdeux chambres d'hôtel aménagées dans le château ainsi que sur le golf, le restaurant et la boutique, et plus d'une vingtaine de baux portant sur les vingtquatre chambres créées dans l'orangerie, l'exploitation commerciale pouvait tout à fait être poursuivie par ADG 7 Tours dans le seul logis du château, où se trouvent la réception, la salle de restaurant et tous les services, avec le terrain de golf attenant, sans nécessité de jouir aussi des chambres de l'orangerie, qui ne faisaient que compléter la capacité d'accueil hôtelière ; qu'en outre, les productions démontrent que la société du Vivier des Landes Inc. avait conservé sept baux dans l'orangerie au terme d'une renégociation conduite avec certains investisseurs ayant accepté une diminution du loyer, et que la gestion de ces chambres est assurée depuis le 1er janvier 2005 par ADG 7 Tours en vertu du contrat de gestion du 30 décembre 2004 ; que dans ces conditions, il incombe aux demandeurs sur lesquels pèse la charge de la preuve nécessaire au succès de leur prétention, de rapporter positivement la démonstration qu'ADG 7 Tours aurait aussi exploité commercialement les chambres mêmes dont ils sont propriétaires ; qu'une telle preuve n'est pas suffisamment rapportée ; que les intimés sont certes à même de se prévaloir d'un constat d'huissier de justice dressé le 15 février 2007 relatant que la page d'accueil du site internet de l'établissement énonce « dans ce cadre exceptionnel, sur une propriété de 78 hectares, vous découvrirez un château du XVème siècle. Chacune de ses 46 chambres et suites de grand confort est un havre de tranquillité … » nombre qui inclut nécessairement leurs chambres ; qu'il ne s'agit là cependant que d'un indice, insuffisant à lui seul à démontrer l'affectation de ces chambres à la location, d'autant qu'il se trouve contrebalancé par des éléments de sens contraire, tels le constat d'huissier de justice en date du 20 avril 2010 produit par l'appelante établissant que les chambres litigieuses étaient à cette date désarmées, c'est-à-dire dépourvues de tout mobilier et équipement et sans alimentation électrique et donc non susceptibles d'être offertes à la clientèle, et le constat dressé le 29 janvier 2008, à la requête de la société du Vivier des Landes Inc., démontrant qu'elle avait équipé d'une cuisinette en bois composée d'un évier avec robinetterie et d'une plaque électrique les chambres 404, 405, 407, 408 et 411 correspondant, respectivement, aux lots de M. X..., de M. Y..., des époux B..., de la SCI Flofred et de la SCI Tours Invest, agencement qui relève bien d'avantage d'une résidence hôtelière que d'une chambre d'un hôtel quatre étoiles ; que s'agissant de la location d'une chambre dans l'orangerie faite par les intimés en janvier 2008 par l'intermédiaire d'un cabinet parisien établi boulevard du palais, elle n'est pas probante d'une location effective mais bien plutôt du contraire, puisque si la réservation opérée à distance portait sur une chambre dont l'appelante ne disconvient pas qu'elle appartient à l'un des intimés, il ressort de ses explications, ni réfutées ni contredites, que la chambre effectivement attribuée au client le fut dans le logis du château, et le facture produite par les intimés corrobore cette discordance puisqu'elle se réfère à une autre chambre, numérotée 102, ce qui désigne le premier étage du château ; qu'il en va de même d'une seconde facture datée du 13 décembre 2009, afférente à une chambre 211 dont le numéro désigne le deuxième étage du château ; que pour ce qui est de l'indication, sur le site commercial d'ADG 7 Tours de chambres disponibles dans l'orangerie, elle n'est pas de nature à établir que celle-ci aurait exploité les chambres des intimés, puisqu'elle ne s'accompagne d'aucune précision et que la société était en droit d'y exploiter sept chambres ; que cette activité d'ADG 7 Tours dans le château et une partie de l'orangerie entache d'équivoque la portée des éléments invoqués par les demandeurs, tirés d'actes d'exploitation sur le site, y compris par utilisation des parties communes de l'orangerie, auxquelles le contrat de gestion sur sept chambres lui donne droit ; (…) qu'en l'absence de preuve d'une cession occulte du bail et d'une exploitation effective des chambres litigieuses, la demande de paiement de loyers, ou subsidiairement d'une indemnité d'occupation, doit être rejetée sur l'un et l'autre des fondements invoqués ; que les intimés sont en revanche fondés à faire valoir qu'indépendamment de toute location effective de leur chambre à ses propres clients, la société ADG 7 Tours leur doit indemnisation pour cette forme d'exploitation commerciale qu'elle a faite de leur bien en s'en prévalant sans droit sur son site dans sa référence au nombre de chambres de l'établissement ; qu'au vu de la portée limitée de cette indication, mentionnée sur une seule des pages du site internet de l'hôtel en 2007, et dont les productions démontrent qu'elle a été retirée ultérieurement, la créance de chacun des intimés sera fixée à 1500 € ;
ALORS D'UNE PART QU'un fonds de commerce est une universalité mobilière insusceptible de cession partielle ; qu'en l'absence d'acte écrit, le fait que le cessionnaire d'un fonds unique de commerce d'hôtellerie exploité dans quarante-six chambres maintienne après la cession l'offre hôtelière de quarante-six chambres à l'égard de la clientèle, établit que le transfert du fonds a emporté celui des baux commerciaux portant sur ces chambres ; que la Cour d'appel qui a constaté l'exploitation, à partir du 1er janvier 2005, par la société ADG 7 Tours de l'activité d'hôtellerie-restaurant-golf dans le Château des Sept Tours et ses dépendances précédemment exploitée par la société du Vivier des Landes, et retenu que la société ADG 7 Tours avait exploité commercialement les chambres des copropriétaires-bailleurs en s'en prévalant sur son site dans sa référence au nombre de chambres de l'établissement, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en écartant la cession occulte des baux et a violé les articles L 141-5 et L 145-16 du Code de commerce ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties ; qu'étaient produites aux débats deux lettres adressées par la société ADG 7 Tours à la société Vivier des Landes en date respectivement des 20 janvier 2006 et 14 janvier 2007, faisant suite au contrat de management conclu entre ces deux sociétés et par lesquelles la première informait la seconde du chiffre d'affaires hébergement réalisé sur les années 2005 et 2006, et calculait la quote-part due à la société Vivier des Landes pour la gestion des sept chambres comme suit : chiffre d'affaires x7/ 46 ; qu'il résulte de l'application de ce quotient que le fonds de commerce d'hôtellerie par la société ADG 7 Tours était exploité dans 46 chambres ; qu'en affirmant cependant, pour statuer comme elle l'a fait, que le constat d'huissier de justice du 15 février 2007 relatant que la société ADG 7 Tours offrait à l'hébergement 46 chambres, nombre incluant nécessairement leurs chambres, était insuffisant à lui seul à démontrer l'affectation de ces chambres à la location sans s'expliquer sur ces deux lettres émanant de la société ADG 7 Tours, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS ENCORE QUE le bail commercial est la mise à disposition des locaux à un commerçant pour y exploiter son commerce ; que l'exploitation ou l'inexploitation par le preneur des locaux est sans influence sur l'existence du bail ; que l'arrêt attaqué qui constate que la société ADG 7 Tours avait les chambres litigieuses à sa disposition, puisqu'elle les proposait à la vente et y faisait faire des constats d'huissier, ne pouvait dès lors exclure que les baux les concernant lui aient été cédés au seul motif que la preuve d'une exploitation effective desdites chambres n'était pas rapportée ; que l'arrêt attaqué a ainsi violé les articles L. 141-5 et L. 141-6 du Code de commerce ;
ALORS ENFIN ET AU SURPLUS QUE dans leurs conclusions d'appel au soutien d'une cession occulte des baux commerciaux litigieux (p. 6, avant dernier § et p. 15 et 16), les copropriétaires-bailleurs faisaient valoir que la société ADG 7 Tours avait la jouissance exclusive et la maîtrise totale des chambres litigieuses, insusceptibles d'exploitation autonome, puisqu'elle en détenait les clés, ce que la société n'a pas contesté, et auxquelles elle avait libre accès, ce qui lui a permis notamment d'y faire effectuer le constat d'huissier du 20 avril 2010 après les avoir vidées ; qu'ils en déduisaient l'existence d'une jouissance commerciale exclusive par la société ADG 7 Tours des chambres leur appartenant, caractérisant la reprise des baux litigieux et impliquant une contrepartie financière, indépendamment de l'occupation ou non des chambres par ses clients ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces conclusions péremptoires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
