LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 février 2012) que M. Georges X... et M. Jean X... (les consorts X...) propriétaires d'une parcelle située à Bessancourt en zone d'urbanisation future et comprise dans le périmètre d'une zone destinée à la réalisation de la zone d'aménagement concertée dite « des Meuniers », en ont demandé l'acquisition par l'Agence foncière et technique de la région parisienne (l'AFTRP) délégataire du droit de préemption urbain ; qu'après rejet de son offre d'acquisition, l'AFTRP a saisi le juge de l'expropriation en fixation du prix de la parcelle ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article R. 13-49, alinéas 2 et 3, du code de l'expropriation ;
Attendu qu'à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; que le commissaire du gouvernement doit dans les mêmes conditions et à peine d'irrecevabilité déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais ;
Attendu que pour fixer le prix de la parcelle appartenant aux consorts X..., l'arrêt attaqué se fonde sur les différents termes de comparaison versés aux débats par le commissaire du gouvernement, l'AFTRP et les appelants ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever d'office que les conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 21 octobre 2011 plus d'un mois après la notification du mémoire des appelants effectuée le 24 août 2011 étaient irrecevables, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne MM. Georges et Jean X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute l'Agence foncière et technique de la région parisienne de sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour l'Agence foncière et technique de la région parisienne.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 3.948 euros le prix de la parcelle cadastrée section BL 227 sise à BESSANCOURT appartenant aux consorts X... ;
Après avoir relevé que la Cour était composée de Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller faisant fonction de président, Madame Monique CHAULET, vice-président au Tribunal de grande instance de Nanterre, Monsieur Emmanuel JOOS, juge au Tribunal de grande instance de CHARTRES ;
Alors, qu' aux termes de l'article L. 13-22 du Code de l'expropriation la chambre statuant en appel comprend outre son président deux assesseurs qui seront choisis par le président parmi les juges du ressort visé à l'article L. 13-1 du même code, c'est-à-dire parmi les juges de l'expropriation désignés pour chaque département parmi les magistrats du siège appartenant à un Tribunal de grande instance ; qu'en se bornant à indiquer que les deux assesseurs étaient respectivement vice président au Tribunal de grande instance de Nanterre et juge au Tribunal de grande instance de Chartres sans contenir la moindre énonciation permettant d'inférer qu'ils avaient la qualité de juge de l'expropriation, la Cour d'appel a violé les articles L. 13-22 et L. 13-1 du Code de l'expropriation.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 3.948 euros le prix de la parcelle cadastrée section BL 227 sise à Bessancourt appartenant aux consorts X... ;
Après avoir relevé que l'appel avait été formé suivant lettre recommandée avec accusé de réception reçue au Greffe de la Cour d'appel le 23 mai 2011, vu le mémoire des appelants reçu le 18 juillet 2011 et notifié par le greffe le 24 août 2011 à l'avocat de l'AFTRP et au commissaire du gouvernement, le mémoire de l'intimé déposé le 23 septembre 2011 et notifié par le greffe le 26 septembre 2011 à l'avocat des consorts X... et au commissaire du gouvernement et les conclusions du commissaire du gouvernement reçues le 21 octobre 2011 et notifiées le 24 octobre 2011 à l'avocat des consorts X... et à l'avocat de l'AFTRP ;
Alors, que le commissaire du gouvernement doit à peine d'irrecevabilité déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'en fixant l'indemnité revenant aux consorts X..., au vu des conclusions du Commissaire du gouvernement reçues le 21 octobre 2011, après avoir constaté que le mémoire des appelants avait été reçu le 18 juillet 2011 et lui avait été notifié le 24 août 2011, la Cour d'appel a violé l'article R. 13-49 alinéa 3 du code de l'expropriation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt d'avoir fixé à la somme de 3.948 euros le prix de la parcelle cadastrée section BL 227 sise à Bessancourt appartenant aux consorts X... ;
Aux motifs que les terrains litigieux, situés à Bessancourt, sont inclus dans une zone d'aménagement différée (ZAD) et dans une zone d'aménagement concertée dénommée ZAC des Meuniers, et qu'ils sont classés en zone à urbaniser (AU) ; que la commune de Bessancourt, qui compte 7.500 habitants, est reliée à Paris par les autoroutes A 15 et A 115, à Cergy-Pontoise (à 12 km) et l'aéroport de Roissy (à 40 km) par la RN 184 (2 x 2 voies) ; que la ZAC des Meuniers est située à proximité de la gare Transilien SNCF de Bessancourt qui relie la gare du Nord en 30 minutes, que des lignes d'autobus relient Bessancourt aux bassins d'emploi de Cergy-Pontoise (en 25 mn) et de la zone industrielle de Taverny (en 15 mn) ; qu'il existe également une correspondance en gare d'Ermont Eaubonne à 15 mn de Bessancourt pour relier la gare Saint-Lazare ou une correspondance avec le RER C ; que la superficie de la ZAD des Meuniers est de 30 ha, qu'elle est située entre la voie ferrée à l'Est, les merlons boisés de l'autoroute A 115 à l'Ouest, qu'elle est bordée par la route départementale 191 dite rue de Pierrelaye au Nord, laquelle relie la RN 14 et l'autoroute A 15 (en direction de Paris ou Cergy-Pontoise) ; qu'au Sud, la ZAD des Meuniers jouxte la commune de Taverny, que ce secteur de Taverny est classé en zone A au PLU de cette commune approuvé le 4 mars 2005 et demeure à vocation agricole au schéma directeur de la région Ile de France adopté par le conseil régional les 25 et 26 septembre 2008 ; qu'au Nord de la zone et en bordure de la ZAD des Meuniers, se trouve un quartier pavillonnaire résidentiel avec l'ensemble des réseaux de viabilité ; qu'à l'Est de la voie ferrée, se situe le centre ancien de la commune de Bessancourt dans lequel il n'y a plus de foncier disponible ; qu'il n'est pas contesté que les terrains de la ZAD des Meuniers sont entourés d'une zone déjà urbanisée dont ils constituent l'extension, qu'ils sont situés en sortie de gare, que si la voie ferrée limite les communications vers le centre historique de Bessancourt, il existe 2 points de franchissement de la voie SNCF, que les terrains de la ZAD bénéficient d'une bonne accessibilité routière avec 3 axes majeurs à moins de 3 km (A 115, RN 14 et RN 184), d'un environnement de qualité et calme avec vues agréables, et qu'ils sont situés à proximité du centre ville (mairie, commerces à moins de 10 mn à pied compte tenu des 2 points de passage de la voie ferrée) ; qu'il s'agit par conséquent d'une situation privilégiée ; que la rue de Pierrelaye (CD 191 ) qui borde et dessert la ZAC au Nord est une voie asphaltée entièrement équipée et urbanisée de part et d'autre ; que la rue de Beauchamp qui dessert la ZAC à l'Ouest est une voie asphaltée et équipée sur près de 90 % de sa longueur (eau, gaz, électricité et téléphone), quelques maisons la borde et le tout à J'égout est à son commencement, elle se poursuit par le Chemin de la Garenne qui n'est pas équipé ; que le chemin des Meuniers qui traverse la ZAC est équipé en son commencement Nord et dessert des pavillons, dans sa partie sud il est équipé en eau, électricité et téléphone, il existe un réseau "eau pluviale" dans la partie Sud ; que deux chemins de terre empierrés desservent la ZAC, le chemin de la Garenne qui prend la suite de la rue de Beauchamp, et le chemin de la Croix Jean Dubois ; qu'une conduite d'eau (une canalisation de transport de diamètre 500 mm) traverse le chemin des Meuniers ; que la parcelle BL 227 au lieudit "Les Clos de Ribauds" est d'une superficie de 282 m2 en nature de terre de cultures, qu'elle a une forme rectangulaire allongée et ne dispose d'aucun accès direct sur une voie de desserte ; qu'elle se trouve cependant près de la rue de Beauchamp qui permet l'accès au centre ville, à la gare et à la rue de Pierrelaye ; que la parcelle BL 227 est occupée ; que compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, la situation de ce terrain doit être qualifiée de relativement privilégiée puisqu'elle se situe non loin de la zone urbanisée ; que sur l'évaluation, aux termes de l'article L 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'aux termes de l'article L 13-15.1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, toutefois, et sous réserve de l'application du II de cet article, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 11.1 ; que la valeur de la parcelle ne peut donc être déterminée en fonction de son utilisation future ; que la méthode d'évaluation dite du "bilan promoteur", proposée par les appelants sur la base du rapport de M. B..., ne peut donc être retenue ; qu'outre les éléments de comparaison retenus par le premier juge, soit ceux du commissaire du gouvernement qui aboutissent à des valeurs de parcelles se situant dans une fourchette allant de 5, 94 € le m2 à 7, 57 € le m2, et ceux de l'AFTRP aboutissant à des valeurs de 4,58 € à 5, 94 €, certaines références proposées par les consorts X... qui ont été rejetées doivent cependant être pris en considération ; qu'il s'agit des ventes récentes intervenues sur la commune de Bessancourt et sur celle de Taverny qui concernent des terrains proches de la parcelle litigieuse ; qu'il convient ainsi de retenir la vente en mars 2007 d'un terrain de 901 m2 sur la commune de Bessancourt, cadastré section BL n° 33 en zone agricole, plus éloigné de la ZAC et de la gare que le terrain litigieux, avec une façade sur le chemin des Poquettes qui est un chemin de terre agricole non équipé au droit de la parcelle, non loin de la rue des Poquettes, voie asphaltée et équipée, moyennant 37 € le m2 ; que le fait qu'il se serait agit d'une acquisition d'opportunité, comme le soutient L'AFTRP, ne démontre pas suffisamment que le prix ne correspondrait pas à celui du marché ; que doit être retenue la vente du 30 juin 2006 par la commune de Taverny à Natexis Bail d'un terrain de 21197 m2, situé dans la ZAC de la Garenne et classé en zone AUE (commerces et services), pour l'implantation d'une jardinerie, moyennant 58 € le m2, étant précisé que ce terrain est bordé par une voie asphaltée sur un seul côté ; que la situation de ce terrain est comparable avec celle du terrain litigieux dans la mesure où la partie asphaltée et équipée de la rue de Beauchamp est proche et facilement accessible ; que doit être retenue la vente du 28 juin 2005 par la commune de Taverny d'un terrain nu de 15510 m2 (proche de la ZAC des Meuniers), bordé par le boulevard Navier, composé de 3 parcelles cadastrées section BS n° 110, 111 et 112, moyennant le prix de 60 € le m2 ; que la situation de ces terrains est également comparable avec celle du terrain litigieux dans la mesure où la partie asphaltée et équipée de la rue de Beauchamp est proche et facilement accessible ; que le premier juge a exactement écarté les autres références concernant des ventes anciennes ou des terrains trop éloignés de Bessancourt ; que de l'ensemble des termes de comparaison retenus, et eu égard à la situation relativement privilégiée du terrain, le prix doit être fixé à 15 € le m2 ; que la parcelles étant occupée, l'abattement pour occupation doit être estimé, comme l'a exactement fait le premier juge, à 1 € ; que l'indemnité par m2 s'élève par conséquent à 15€-1€=14€ ; que, dans ces conditions, la juste indemnité devant revenir aux consorts X... s'établit à 282 m2 x 14 € - 3.948 € ;
1°) Alors que L'AFTRP soutenait devant la Cour d'appel que la vente de mars 2007 ne pouvait pas constituer un élément de référence dans la mesure où « il s'agit d'une acquisition d'opportunité puisqu'elle a été acquise par le propriétaire des parcelles BL n° 557 et n° 559 qui jouxtent par parcelle n° 33 » (conclusions, p. 9) ; qu'en se bornant à énoncer, par voie de simple affirmation, que le fait qu'il se soit agi d'une acquisition d'opportunité ne démontrait pas suffisamment que le prix ne correspondrait pas à celui du marché, sans indiquer les raisons pour lesquelles le caractère d'acquisition d'opportunité de la vente de mars 2007 n'aurait pas eu d'incidence sur son prix, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) Alors que selon l'article L. 213-4 du Code de l'expropriation « à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables » ; qu'en prenant en compte, pour évaluer la valeur de la parcelle des consorts X..., la vente conclue le 30 juin 2006 par la commune de Taverny à Natexis Bail, après avoir pourtant constaté que ce terrain était situé dans la ZAC de la Garenne et en zone AUE (commerces et services), tandis que celui des consorts X... était situé dans la ZAC des Meuniers et en zone AU, ce dont il résultait qu'il ne s'agissait pas de biens de même qualification situés dans des zones comparables, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 213-4 c) du Code de l'urbanisme ;
3°) Alors que les terrains qui, à la date de référence, ne satisfont pas aux deux conditions requises par l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour pouvoir appeler la qualification de terrain à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 13-15 I ; que la valeur du terrain à bâtir ne peut pas servir à déterminer celle du terrain qui ne mérite pas cette qualification, qui doit être évalué en fonction de son usage effectif ; qu'en évaluant la parcelle des consorts X..., qui, selon elle, se trouvait dans une situation privilégiée, ce dont il résultait qu'elle ne méritait pas la qualification de terrain à bâtir, à partir de la vente conclue le 30 juin 2006 d'un terrain se trouvant dans une zone AUE (commerces et services), appelant la qualification de terrain à bâtir, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 du code de l'expropriation ;
4°) Alors que l'AFTRP soutenait devant la Cour d'appel que la vente du 28 juin 2005 ne pouvait pas constituer un élément de référence dans la mesure où les terrains objet de cette vente « avaient été viabilisées, équipés et aménagés par l'AFTRP dans le cadre de la ZAC du chêne Bocquet », en précisant que les parcelles avaient « été acquises en novembre 2000 par l'AFTRP pour un prix moyen de 5,57€ le m2 », (conclusions, p. 19) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pourtant de nature à démontrer que la vente du 28 juin 2005 ne pouvait pas constituer un élément de référence permettant de fixer le montant de l'indemnité due aux consorts X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
