LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X..., ès qualités, de sa reprise d'instance ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2008), que le syndicat des copropriétaires 188-190 avenue Jean Lolive (le syndicat) a assigné la société Horizons technologies en paiement d'un arriéré de charges arrêté, après actualisation, au 5 janvier 2007 ; que la société Horizons technologies a soulevé le défaut de qualité du syndic pour représenter le syndicat résultant de la nullité de plein droit de son mandat ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Horizons technologies fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant à voir dire nul le mandat du syndic, alors, selon le moyen :
1°/ que seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer et doit remplir lui-même le mandat qui lui est confié ; qu'il s'ensuit que les copropriétaires ne peuvent être dessaisis de leur pouvoir exclusif de désignation d'un syndic, par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a désigné en qualité de syndic la société Lamy Le Pré et que, le 17 août 2007, la SA Lamy a absorbé la société Lamy Le Pré ; que pour considérer que la SA Lamy pouvait valablement représenter le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a relevé " que la fusion n'a entraîné la nullité ou même la caducité ou l'expiration d'aucun acte ou d'aucun contrat passé par la SA Lamy Le Pré et que la société absorbante, la SA Lamy, est devenue titulaire de tous les contrats passés par la société Lamy Le Pré, y compris les contrats de syndic, avec effet à la date de la réalisation de l'opération de fusion entre les parties, de sa publication à l'égard des tiers ", si bien que " la SA Lamy est devenue titulaire de tous les droits et de toutes les obligations afférentes au contrat de syndic conclu entre la société Lamy Le Pré et le syndicat précité, y compris la dispense d'ouvrir un compte séparé, dans l'état où ils se trouvaient à la date de réalisation de l'opération de fusion ; qu'il s'ensuit que toute l'argumentation de la société Horizons technologies sur les conséquences de la fusion entre les sociétés SA Lamy et Lamy Le Pré est totalement infondée, ne tenant aucun compte du droit spécifique des fusions, que le législateur a mis en place, en exécution d'une directive de l'Union européenne, précisément pour éviter des difficultés du type de celles qui soulève l'appelante " ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 416 du code de procédure civile, 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
2°/ que, sauf dans l'hypothèse où il existe au sein d'un syndicat des copropriétaires des syndicats secondaires, l'assemblée des copropriétaires ne peut être appelée qu'à désigner un seul syndic pour la gestion d'une même copropriété ; qu'elle ne saurait, à l'avance, autoriser le syndic à se substituer un autre syndic, les copropriétaires devant, au moment où le premier syndic entend cesser ses fonctions, être, d'une part, informés des conditions du contrat proposé par celui qui se propose de lui succéder et, d'autre part, appelés à émettre un vote ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a désigné en qualité de syndic la société Lamy Le Pré et que, le 17 août 2007, la société Lamy a absorbé la société Lamy Le Pré ; que, pour considérer que la SA Lamy pouvait valablement représenter le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a relevé " que l'assemblée générale du syndicat du 188-190 avenue Jean Lolive à Pantin a clairement exprimé, par une résolution n° 5 de l'assemblée générale du 28 mars 2007, sa volonté d'accepter le transfert du mandat de syndic à la SA Lamy ; qu'elle pouvait parfaitement le faire in futurum " ; qu'en statuant ainsi, sans même avoir constaté que l'assemblée des copropriétaires avait été informée des conditions du contrat proposé par la SA Lamy et appelée à émettre un vote, la cour d'appel a violé les articles 416 du code de procédure civile, 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 11 et 28 du décret du 17 mars 1967 ;
3°/ que le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; que l'assemblée générale peut en décider autrement, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en dispensant le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat en fixant la durée pour laquelle la dispense est donnée ; que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu'il s'ensuit qu'à l'expiration de ce délai, le syndic est dépourvu de qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, ainsi que le rappelait la société Horizons technologies dans ses conclusions d'appel, d'une part, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, aux termes de la 6e résolution, de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que " cette dispense est donnée jusqu'à l'expiration du contrat de syndic de la société Lamy Le Pré précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère, la SA Lamy ", et d'autre part, la SA Lamy, qui prétendait avoir pris la succession de la société Lamy Le Pré en août 2007, n'a pas été personnellement dispensée d'ouvrir un compte séparé ; que la société en déduisait que le mandat de la société Lamy était nul de plein droit à l'expiration d'un délai de trois mois de sa prise de fonction et était donc dépourvu de qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions d'appel de la société Horizons technologies, si la SA Lamy avait obtenu du syndicat des copropriétaires une dispense de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 29-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble les articles 32 et 416 du code de procédure civile ;
4°/ que le juge doit, à peine de nullité de sa décision, répondre à l'ensemble des moyens qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, ainsi que le rappelait la société Horizons technologies dans ses conclusions d'appel, d'une part, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, aux termes de la 6e résolution, de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que " cette dispense est donnée jusqu'à l'expiration du contrat de syndic de la société Lamy Le Pré précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère, la SA Lamy ", et d'autre part, la SA Lamy, qui prétendait avoir pris la succession de la société Lamy Le Pré en août 2007, n'a pas été personnellement dispensée d'ouvrir un compte séparé ; que la société en déduisait que le mandat de la SA Lamy était nul de plein droit à l'expiration d'un délai de trois mois de sa prise de fonction et était donc dépourvu de qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis des documents qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, aux termes de la 6e résolution, l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2008 a décidé de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que " cette dispense est donnée jusqu'à l'expiration du contrat de syndic de la société Lamy Le Pré précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère, la SA Lamy " ; qu'il est constant que la SA Lamy, qui prétendait avoir pris la succession de la société Lamy Le Pré en août 2007, n'a pas été personnellement dispensée d'ouvrir un compte séparé ; qu'en affirmant que " la décision de dispense est une décision de gestion de l'assemblée qui n'est pas intuitu personae, que l'assemblée avait clairement exprimé sa volonté de dispense en 2003 et l'a réitérée en 2004, que le texte ne dispose pas que le dispense de compte séparé devienne caduque à chaque renouvellement de syndic ", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la 6e résolution du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 mars 2007 et violé l'article 1134 du code civil " ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 28 mars 2007 avait, dans une cinquième décision, exprimé sa volonté d'accepter le transfert du mandat de syndic confié à la société Lamy Le Pré au bénéfice de la société Lamy, ce qu'elle pouvait faire " in futurum ", la cour d'appel, qui a procédé à la recherche et répondu aux conclusions prétendument omises, a retenu, à bon droit, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif aux effets de l'opération de fusion sur le mandat du syndic de la société absorbée, que la société Lamy était devenue titulaire de tous les droits et obligations afférents au contrat de syndic conclu avec la société Lamy Le Pré, y compris la dispense d'ouvrir un compte séparé, dans l'état où ils se trouvaient à la date de la réalisation de l'opération de fusion ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour condamner la société Horizons technologies à payer une certaine somme au syndicat, l'arrêt retient que les charges de réfection des escaliers sont des charges communes ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si le règlement de copropriété ne classait pas les escaliers dans la catégorie de charges relatives à des parties communes spéciales auxquelles les lots de la société Horizons technologies n'étaient pas assujettis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Horizons technologies au paiement de la somme en principal de 39 734, 12 euros outre les intérêts, l'arrêt rendu le 28 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires 188-190 avenue Jean Lolive à Pantin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires 188-190 avenue Jean Lolive à Pantin à payer à la société Horizons technologies, représentée par M. X..., ès qualités, la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la SCI Horizons technologies aux droits de laquelle vient M. X... ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué AVOIR débouté la SOCIÉTÉ HORIZONS TECHNOLOGIES de sa demande tendant à voir dire nul le mandat du syndic et jugé que le Syndicat des copropriétaires 188/ 190 avenue Jean Lolive 93500 Pantin était régulièrement représenté à l'instance par la Société LAMY,
AUX MOTIFS QUE " la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES soutient que le syndicat n'a plus la capacité d'ester en justice, que le mandat du syndic est nul de plein droit du fait de la disparition de la SA LAMY LE PRE, absorbée par sa société mère la SA LAMY ; mais qu'aux termes de l'article L. 236-3 du Code de commerce " la fusion ou la scission entraîne la transmission universelle du patrimoine des sociétés qui disparaissent aux sociétés bénéficiaires (la société absorbante en cas de fusion) dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération " ; que le patrimoine se définit comme l'ensemble des droits et obligations ; que la transmission universelle est celle de l'ensemble du patrimoine, y compris les droits et obligations afférents aux contrats et mandats ; que la fusion n'a entraîné la nullité ou même la caducité ou l'''expiration " d'aucun acte ou d'aucun contrat passé par la SA LAMY LE PRE ; que la société absorbante, la SA LAMY, est devenue titulaire de tous les contrats passés par la SA LAMY LE PRE, y compris les contrats de syndic, avec effet à la date de la réalisation de l'opération de fusion entre les parties, de sa publication à l'égard des tiers ; qu'au surplus l'assemblée générale du syndicat du 188/ 190 avenue Jean Lolive à Pantin a clairement exprimé par une résolution n° 5 de l'assemblée générale du 28 mars 2007, sa volonté d'accepter le transfert du mandat de syndic à la SA LAMY ; qu'elle pouvait parfaitement le faire in futurum ; que la SA LAMY est devenue titulaire de tous les droits et de toutes les obligations afférents au contrat de syndic conclu entre la SA LAMY LE PRE et le syndicat précité, y compris la dispense d'ouvrir un compte séparé, dans l'état où ils se trouvaient à la date de la réalisation de l'opération de fusion ; qu'il s'ensuit que toute l'argumentation de la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES sur les conséquences de la fusion entre les SA LAMY et LAMY LE PRE est totalement infondée, ne tenant aucun compte du droit spécifique des fusions, que le législateur a mis en place, en exécution d'une directive de l'Union Européenne, précisément pour éviter des difficultés du type de celles que soulève l'appelante ;
Que sur la prétendue nullité du mandat du syndic pour d'autres raisons et celle par voie de conséquence des assemblées de 2003 et 2004, que le syndicat remarque justement que les assemblées générales du 24 avril 2003 et du 5 mai 2004 ont voté la dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé prévue par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'assemblée du 24 avril 2003 a été validée par un arrêt de cette Cour devenu définitif ; que l'appelante soutient que le nouveau syndic désigné par l'assemblée du 5 mai 2003, elle aussi définitivement validée, a vu son mandat annulé de plein droit au bout de 3 mois faute de réitération de la dispense dans les 3 mois de sa nomination, et que de ce fait il n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée générale de mai 2004 ; mais que la décision de dispense est une décision de gestion de l'assemblée qui n'est pas intuitu personae que l'assemblée avait clairement exprimé sa volonté de dispense en 2003 et l'a réitérée en 2004 ; que le texte ne dispose pas que la dispense de compte séparé devienne caduque à chaque renouvellement de syndic ; que la " méconnaissance de l'obligation " entraînant la nullité du mandat est celle de ne pas avoir ouvert un compte séparé lorsqu'il n'y a pas de dispense, et non celle de ne pas avoir demandé le renouvellement de la dispense précédemment votée demeurant en vigueur " (arrêt, p. 3 et 4),
ALORS, D'UNE PART, QUE seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer et doit remplir lui-même le mandat qui lui est confié ; qu'il s'ensuit que les copropriétaires ne peuvent être dessaisis de leur pouvoir exclusif de désignation d'un syndic, par le moyen d'une opération de fusion absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte ;
Qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a désigné en qualité de syndic la Société LAMY LE PRE et que le 17 août 2007, la Société LAMY a absorbé la Société LAMY LE PRE ;
Que, pour considérer que la Société LAMY pouvait valablement représenter le Syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a relevé « que la fusion n'a entraîné la nullité ou même la caducité ou l'" expiration " d'aucun acte ou d'aucun contrat passé par la SA LAMY LE PRE et que la société absorbante, la SA LAMY, est devenue titulaire de tous les contrats passés par la SA LAMY LE PRE, y compris les contrats de syndic, avec effet à la date de la réalisation de l'opération de fusion entre les parties, de sa publication à l'égard des tiers », si bien que « la SA LAMY est devenue titulaire de tous les droits et de toutes les obligations afférents au contrat de syndic conclu entre la SA LAMY LE PRE et le syndicat précité, y compris la dispense d'ouvrir un compte séparé, dans l'état où ils se trouvaient à la date de la réalisation de l'opération de fusion ; qu'il s'ensuit que toute l'argumentation de la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES sur les conséquences de la fusion entre les SA LAMY et LAMY LE PRE est totalement infondée, ne tenant aucun compte du droit spécifique des fusions, que le législateur a mis en place, en exécution d'une directive de l'Union Européenne, précisément pour éviter des difficultés du type de celles que soulève l'appelante » ;
Qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 416 du Code de procédure civile, 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, sauf dans l'hypothèse où il existe au sein d'un syndicat des copropriétaires des syndicats secondaires, l'assemblée des copropriétaires ne peut être appelée qu'à désigner un seul syndic pour la gestion d'une même copropriété ; qu'elle ne saurait, à l'avance, autoriser le syndic à se substituer un autre syndic, les copropriétaires devant, au moment où le premier syndic entend cesser ses fonctions, être, d'une part, informés des conditions du contrat proposé par celui qui se propose de lui succéder et, d'autre part, appelés à émettre un vote ;
Qu'en l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a désigné en qualité de syndic la Société LAMY LE PRE et que le 17 août 2007, la Société LAMY a absorbé la Société LAMY LE PRE ;
Que, pour considérer que la Société LAMY pouvait valablement représenter le Syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a relevé « que l'assemblée générale du syndicat du 188/ 190 avenue Jean Lolive à Pantin a clairement exprimé par une résolution n° 5 de l'assemblée générale du 28 mars 2007, sa volonté d'accepter le transfert du mandat de syndic à la SA LAMY ; qu'elle pouvait parfaitement le faire in futurum » ;
Qu'en statuant ainsi, sans même avoir constaté que l'assemblée des copropriétaires avait été informée des conditions du contrat proposé par la SA LAMY et appelée à émettre un vote, la Cour d'appel a violé les articles 416 du Code de procédure civile, 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 11 et 28 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS, AU SURPLUS, QUE le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; que l'assemblée générale peut en décider autrement, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en dispensant le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat en fixant la durée pour laquelle la dispense est donnée ; que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu'il s'ensuit qu'à l'expiration de ce délai, le syndic est dépourvu de qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ;
Qu'en l'espèce, ainsi que le rappelait la SOCIÉTÉ HORIZONS TECHNOLOGIES dans ses conclusions d'appel (p. 6 et 7), d'une part, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, aux termes de la 6ème résolution, de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que « cette dispense est donnée jusqu'à l'expiration du contrat de syndic de la Société LAMY LE PRE précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère la Société LAMY », et d'autre part, la SA LAMY, qui prétendait avoir pris la succession de la Société LAMY LE PRE en août 2007, n'a pas été personnellement dispensée d'ouvrir un compte séparé ; que la SOCIÉTÉ en déduisait que le mandat de la SA LAMY était nul de plein droit à l'expiration d'un délai de trois mois de sa prise de fonction, et était donc dépourvu de qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ;
Qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions d'appel de la SOCIÉTÉ HORIZONS TECHNOLOGIES, si la SA LAMY avait obtenu du Syndicat des copropriétaires une dispense de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 29-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble les articles 32 et 416 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE SURCROIT, QUE le juge doit, à peine de nullité de sa décision, répondre à l'ensemble des moyens qui lui sont soumis ;
Qu'en l'espèce, ainsi que le rappelait la SOCIÉTÉ HORIZONS TECHNOLOGIES dans ses conclusions d'appel (p. 6 et 7), d'une part, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, aux termes de la 6ème résolution, de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que cette dispense est donnée jusqu'à l'expiration du contrat de syndic de la Société LAMY LE PRE précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère la Société LAMY », et d'autre part, la SA LAMY, qui prétendait avoir pris la succession de la Société LAMY LE PRE en août 2007, n'a pas été personnellement dispensée d'ouvrir un compte séparé ; que la SOCIÉTÉ en déduisait que le mandat de la SA LAMY était nul de plein droit à l'expiration d'un délai de trois mois de sa prise de fonction, et était donc dépourvu de qualité pour représenter le syndicat dès copropriétaires ;
Qu'en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis des documents qui lui sont soumis ;
Qu'en l'espèce, aux termes de la 6ème résolution, l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a décidé de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que « cette dispense est donnée jusqu'à l'expiration du contrat de syndic de la Société LAMY LE PRE précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère la Société LAMY » ; qu'il est constant que la SA LAMY, qui prétendait avoir pris la succession de la Société LAMY LE PRE en août 2007, n'a pas été personnellement dispensée d'ouvrir un compte séparé ;
Qu'en affirmant que « la décision de dispense est une décision de gestion de l'assemblée qui n'est pas intuitu personae que l'assemblée avait clairement exprimé sa volonté de dispense en 2003 et l'a réitérée en 2004 ; que le texte ne dispose pas que la dispense de compte séparé devienne caduque à chaque renouvellement de syndic », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la 6ème résolution du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 mars 2007 et violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société HORIZONS TECHNOLOGIES au paiement de la somme de 39. 734, 12 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2003 sur le montant figurant dans l'assignation de cette date, du 5 janvier 2007 sur la différence entre cette somme et le montant de la condamnation de première instance diminuée des intérêts, des conclusions du 9 janvier 2008 pour le surplus,
AUX MOTIFS QUE " sur le montant de la somme due que l'appelant fait une contestation générale mais ne conteste pas les décomptes produits par le syndicat d'une manière circonstanciée ; que le syndicat produit les appels de fonds et procès-verbaux d'assemblée générale correspondantes ; qu'il remarque que les charges ont été votées en assemblée générale ; que c'est dans le cadre de ces assemblées qu'il appartenait à la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES de demander toutes explications utiles sur leur répartition, le contenu et les modalités d'applications des divers contrats, y compris d'assurance que le syndicat remarque justement que les charges de réfection d'escalier sont des charges communes " (arrêt, p. 4),
ALORS, D'UNE PART, QUE pour condamner la Société HORIZONS TECHNOLOGIES, propriétaire de plusieurs lots dépendant d'un immeuble en copropriété, à payer au syndicat des copropriétaires un solde de charges, la Cour d'appel a relevé que « le syndicat produit les appels de fonds et procès-verbaux d'assemblée générale correspondantes » et retenu que le syndicat rapportait la preuve de sa créance à l'égard du copropriétaire par les décomptes produits aux débats ;
Qu'en se fondant, ainsi, seulement sur un document établi par le syndicat demandeur, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le règlement de copropriété, qui fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, qui constituent alors des parties communes spéciales ;
Qu'en l'espèce, la Société HORIZONS TECHNOLOGIES faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le règlement de copropriété classe bien les escaliers comme parties communes spéciales. Ils figurent dans ce règlement avec une répartition des charges qui leur est propres (règlement pages 135 à 141). HORIZONS TECHNOLOGIES est propriétaire des lots 502 557, qui ne figurent pas sur la liste de répartition » ;
Qu'en se bornant à énoncer péremptoirement que « les charges de réfection d'escalier sont des charges communes », sans rechercher si le règlement de copropriété ne les classait pas dans la catégorie des charges relatives à des parties communes spéciales et si les lots appartenant à la Société HORIZONS TECHNOLOGIES figuraient sur la lite de répartition desdites charges, la Cour d'appel a privé sa décision au regard des articles 10, dernier alinéa, 24, dernier alinéa, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1er du décret du 17 mars 1967.
